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建筑消防设施维护管理企划书
建筑消防设施设备的维护保养
一、关于建筑消防设施维护保养
1、 什么是消防设施设备维护保养？
消防设施设备维护保养是对建筑消防设施设备进行日常巡检（由物业保安进行）、月度巡检、季度巡检、年度巡检，在巡检过程中对设施设备进行保养、模拟测试、维护、维修、故障排除、档案建立、资料健全、人员操作培训，以确保消防设施设备处于正常待警状态使之行之有效的工作。
2、 为什么要进行消防设施设备维护保养：
（1）、应用火灾自动报警/消防联动系统是及早发现火情，防止火势蔓延、降低火灾危害的有效措施，但并不是安装了自动消防系统就可以高枕无忧了。消防工程竣工投入使用后,会由于设备闲置、二次装修破坏、线路老化、设备老化、金属构件锈蚀、灰尘、潮湿、保护或操作不当等各种内在及外在因素造成报警和联动设备系统故障甚至损坏、灭火剂过期失效、供水不足、压力不足甚至无水等现象，如此在火灾发生时消防设施设备形同虚设，会给生命财产带来不可估量的损失。只有对消防设施设备定期进行专业维护、保养，才能够确保消防设施正常运行，发挥其有效的安全预警功能，是确保建筑消防设施设备时刻处于正常待警状态，起到预防火灾、及时扑救初期火灾、保障国家财产免受损失和人民群众的安全或将生命及财产损失降至最低点的有效措施。
（2）、消防设施设备维护保养是《中华人民共和国消防法》、《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》、《建筑消防设施的维护管理25201-2010》、《中华人民共和国公共安全行业标准建筑消防设施的维护管理587-2005》、《云南省建筑消防监督管理规定（令2012年第181号）》、《社会消防技术服务管理规定（公安部令第129号）》及公安部公通字[1996]21号《关于抓紧建立和认真落实建筑消防设施检查维修保养管理制度的通知》赋予建筑产权和使用或管理单位的法定职责。
（3）、随着《消防法》等法律法规的颁布施行，一旦发生火灾且造成生命财产损失的严重后果，执法部门必会对建筑产权和使用或管理单位责任人进行严肃处理甚至追究法律或刑事责任。而避免或预防火灾发生的有效措施就是确保消防设备正常运行，这也就是消防设施设备维护保养的必要性。
二、市场分析
1、 哪些建筑需要进行消防设施维护保养
所有按照《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》、《建筑内部装修设计防火规范》 、《自动喷水灭火系统设计规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《气体灭火系统设计规范》、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》、《人民防空工程设计防火规范》、《建筑灭火器配置设计规范》等设计规范设计并配备消防设施设备的建筑物，依据《中华人民共和国消防法》、《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》、《建筑消防设施的维护管理25201-2010》、《中华人民共和国公共安全行业标准建筑消防设施的维护管理587-2005》、《云南省建筑消防监督管理规定（令2012年第181号）》、《社会消防技术服务管理规定（公安部令第129号）》及公安部公通字[1996]21号《关于抓紧建立和认真落实建筑消防设施检查维修保养管理制度的通知》都必须进行消防设施设备维护保养工作。包括但不限于：医院、图书馆、档案馆、办公楼、学校、酒店、商场超市、厂房、仓库、住宅小区、等娱乐场所……。
2、 随着房地产市场的盛极而衰，消防安装行业步入了冬季。然而《建筑消防设施的维护管理25201-2010》等国家关于消防安全的法律法规及政策的相继出台及严格实施，为消防设施设备维护保养提供了广阔市场和生存空间。建筑产权和使用或管理单位依据规定必须与持有消防设施设备维护保养专业资质的企业签订《维护保养合同》对消防设施设备进行维护保养，并设置专项资金。
3、 运作成本分析
序号
名称
单位
价格
备注
1
维保设备
项
壹级15万左右
一次性投资，设备清单附后
贰级10万左右

2
技术员
人工费

项
100万（含）以下占合同总价20%

多项目累计金额
100~300万占合同总价15%
300~500万占合同总价10%
3
资料员
项
约4~6万元
每年
4
总负责人
项
约12~18万元
每年

5
税金
项
普票5.6%
目前执行
增值税17%
税改后执行（具体不详）
6
维保车辆
台
5~15万元
一次性投资
7
车辆运行费
台
20000.00元
每年
8
劳保用品
项
10000.00元
每年
9
消防队
项
约5~15万元或同总价5~10%
每年
10
项目上招待费
项
约2~6万元
每年
11
中介费
项
占合同总价5~20%

12

（附件） 一、二级消防设施维护保养检测设备配备要求
序号
设备名称
单位
配备数量
备 注
一级
二级
1
秒表
个
4
3
量程不小于15；精度0.1s
2
卷尺
个
4
3
量程不小于30m；精度1。
3
游标卡尺
个
4
3
量程不小于150；精度：0.02
4
钢直尺
个
4
3
量程不小于50；精度：1
5
直角尺
个
4
3
主要用于对消防软管卷盘的检查。
6
电子称
个
1
1
量程不小于30。
7
测力计
个
2
1
量程：50N～500N；精度：±0.5%
8
强光手电
个
6
4
警用充电式，冷光源
9
数字激光测距仪
个
4
3
测量不小于50m；精度：3
10
数字照度计
个
4
3
量程不小于2000；精度±5%
11
数字声级计
个
4
3
量程：30130，精度±1.5。
12
数字风速计
个
4
3
量程：0～45；精度：±3%，。
13
数字微压计
个
2
1
量程：0 ～3000，精度：±3%，具有清零功能，并配有检测软管。
14
数字温湿度计
个
2
1
环境温湿度检测。
15
超声波流量计
个
2
1
测量管径: 0～300；精度：±1%。
16
数字坡度仪
个
1
1
量程：0°～±90°；精度±0.1°
17
垂直度测定仪
个
2
1
量程: 0～500；精度：±0.2µm
18
消火栓测压接头
套
4
3
压力表量程：0 ～1.6；精度1.6级。
19
喷水末端试水接头
套
4
3
压力表量程：0 ～0.6；精度1.6级。
20
防爆静电电压表
个
1
—
量程:0 ～30；精度：±10%。
21
接地电阻测量仪
个
3
2
量程：0Ω～1000Ω；精度：±2%。
22
绝缘电阻测量仪
个
3
2
量程：1 MΩ～2000MΩ；精度：±2%。
23
数字万用表
个
4
3
可测量交直流电压、电流、电阻、电容等。
24
感烟探测器功能试验器
个
4
3
检测杆高度不小于2.5m，加配聚烟罩，内置电源线，连续工作时间不低于2h。
25
感温探测器功能试验器
个
4
3
检测杆高度不小于2.5m，内置电源线，连续工作时间不低于2h。
26
线型光束感烟探测器
滤光片
套
1
1
减光值分别为0.4和10.0各一片；具备手持功能
27
火焰探测器功能试验器
套
1
1
红外线波长大于等于850，紫外线波长 小于等于280。检测杆高度不小于2.5m。
28
漏电电流检测仪
个
2
1
量程:0A～2A，精度：0.1。
29
超声波泄漏检测仪
个
1
—
用于可燃气体、液体泄漏检测。
30
便携式可燃气体检测仪
个
2
1
可检测一氧化碳、氢气、氨气、液化石油气、甲烷等可燃气体浓度。
31
数字压力表
个
2
1
量程：0 ～20；精度0.4级；具有清零功能
32
细水雾末端试水装置
套
2
1
压力表量程：0 ～20；精度0.4级
注1：其他常用五金工具、电工工具等，按实际需要配备。
注2：“—”表示可不配。
注3：壹级设备总价值约15万元、贰级设备总价直约10万元。
三、 维护保养工作开展操作流程
1、 与建筑产权和使用或管理单位负责人或分管安保工作负责人或安保负责人接洽，确认该单位目前消防维护保养工作状态并备案。
2、 编制投标、竞标、议标文件。
3、 参与投标、竞标、议标谈判，签订协议，并选择性通知辖区消防队。
4、 依据合同条款及维保方案由项目部具体执行（具体见附件合同样本）。
附件《维保合同样本》
消防自动灭火系统维护保养合同
甲方：
乙方: 昆明雄谦消防设备清洗维护有限公司
甲乙双方按照《合同法》、《中华人民共和国消防法》、《云南省消防条例》、《建筑设计防火规范》、《消防工程施工及验收规范》、《云南省消防安全管理技术规程》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《云南省建筑消防设施维护保养管理规定》等消防法规的有关规定，结合本工程的具体情况，经双方友好协商，为明确权利、责任和义务，本着平等、自愿、公平、友好合作的原则和对工程认真负责的态度，就 消防自动灭火系统维护保养工作达成如下协议，共同遵守。
一、 项目名称：
二、 项目地点：
三、 合同期限：自 20 年 月 日始至 20 年 月 日止。
四、 合同金额：
五、 消防系统维护保养合同范围（属于本合同范围的打“√”反之打“×”）
序号
名称
“√”或“×”
备注
1
消防供配电设施

2
消防供水设施

3
火灾自动报警系统

4
自动喷水灭火系统

不包括埋地管道
5
消火栓（消防炮）灭火系统

不包括埋地管道
6
气体灭火系统

7
泡沫灭火系统

8
防排烟系统

9
应急照明和安全标志

10
消防应急广播系统

11
防火分隔及安全疏散设施

12
电气火灾监控系统

13
厨房设备灭火系统

14
远程监控系统

15
灭火器

16
钢结构防火涂料

17
防火封堵系统

18
消防档案建立健全

19
消防模拟演练组织

20
消防技术咨询

六、付款方式：
1、每年系统维护保养费用总计：人民币 元，大写：　 　　　。
2、合同签定生效之日起五个工作日内，甲方支付年系统维护保养费用的50%，即人民币　　 　元整（大写 整）给乙方。剩余部分在维保期满第七个月的五个工作日内，一次性支付给乙方，计：人民币 元整，大写（ 整）；
七、甲乙双方的权利与义务
（一）甲方的权利与义务
1、乙方在进行检验或维修时甲方应积极配合协助。
2、因改造而引起维修范围内设备变更时，甲方应报请消防监督机构审批，并及时将变更情况书面通知乙方。
3、在合同期内，系统如出现故障，甲方应及时通知乙方人员进行排除，如需要更换设备或主配件，甲方应及时提供或委托乙方购买。
4、甲方有义务在约定条件下及时付款到乙方指定账户。
5、甲方应向乙方提供必要的图纸和相关的技术档案。
6、甲方根据合同内容有权利检测和监督乙方维护工作进行情况。
7、甲方有权利查看调阅维护保养相关记录及技术资料。
8、甲方必须按照消防规范要求，做好日常巡查工作，并认真填写巡查记录和设施故障处理记录。
9、现场出现无法处理故障时应及时通知乙方。
10、甲方有义务为乙方提供工作开展必要的水、电及其它条件。
(二)乙方的权利与义务
1、对合同范围内的维护保养内容及质量负责，严格执行国家《建筑消防设施维护管理技术规范》、《云南省建筑消防设施维护管理技术规范》、《云南省消防安全检测评价技术规范》等有关建筑消防设施维护保养消防法规、技术规范和甲方有关运行管理制度和安全规程，按合同约定定期对甲方的消防设施设备运行情况进行检查、维护、维修、保养，确保消防系统运转正常，确保通过消防检测公司的检测和消防管辖机关的检查。
2、如若因为乙方工作失误导致甲方受到处罚或由于乙方维护不当、不及时，造成甲方设施设备不能通过消防检测和检查，责任和损失由乙方承担。
3、乙方须建立并完善月、季度、年度消防系统维护保养记录文件，经甲方签字后备案、备检。
4、对甲方后提出的有关消防系统运行等相关技术问题，乙方要在第一时间予以回复和解决。
5、对甲方消防系统管理人员进行设备设施使用方法和日常巡视检查的相关培训。
6、设备突发故障，乙方应在接到甲方通知后3小时内到达现场解决，二十四小时内检修解除故障。需要协调设备供应厂家解决的，甲乙方应积极配合进行协调联系。
7、乙方应确保在维护期间，甲方的消防系统处于正常运行状态，并在紧急情况下能够发挥作用。
8、因措施不当造成甲方设备设施损坏的，乙方负责恢复，造成损失的照价赔偿。
9、乙方在对甲方消防设施进行维护保养时，应注意其工作人员及第三方的人身安全，如发生安全事故或对甲方或第三方造成人身和财产损害的，由乙方承担相关法律及赔偿责任。
10、乙方有责任和义务对甲方的消防安全工作提出专业的改进意见和建议。
11、乙方在厂区内须遵守甲方管理规章制度，并接受甲方监督。
12、乙方有权要求甲方提供必要的图纸和相关技术档案。
13、乙方须向甲方提供规范的消防档案资料及表格，协助甲方建立消防管理制度及消防档案，确保通过消防监督检查机构的定期监督检查。
八、违约责任
1、甲乙双方任意一方无故提出解除合同或提前终止合同（除本合同另有约定外）的，或任意一方怠于履行本合同义务的，或任意一方原因导致本合同条目无法实现的均视为违约。如有任意一方违约，过错方应向对方支付相当于合同总价20%的违约金。由此给对方造成损失的，应赔偿对方实际损失。
2、如乙方未按合同约定要求进行有效维护保养的，甲方有权终止合同，如甲方终止合同，甲乙双方应根据实际进行维护保养内容进行结算，甲方已付费用的乙方应予以退还。
九、不可抗拒因素
由于地震、台风、水灾、战争、政府行为、人为破坏等不可抗拒因素，直接影响合同执行或者不能按合同约定执行的，双方互不承担责任。
十、合同生效
本合同一式贰份，甲乙双方各持壹份，双方签字盖章后生效，本合同未尽事宜，双方协商解决。

甲方： 乙方：昆明雄谦消防设备清洗维护有限公司

甲方法定代表 乙方法定代表
（或委托代理人）： （或委托代理人）：
开户行： 开 户 行：
银行帐号： 银行帐号：
电 话： 电 话：

签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日
四、 消防设施维护保养方案（样本）：
一、 投入的主要维护保养设备情况；
序号
机械或设备名称
规格型号
数量
国别产地
制造年份
额定功率
生产能力
备注
1
标志牌

20
广州
2005

良好

2
安全帽

10
广州
2005

良好

3
人字梯

2
广州
2004

良好

4
对讲机
88
8

2007

良好

5
水平尺
1/1000x50
1
广州
2005

良好

6
绝缘电阻测试
2C253
1
上海精科
2005

良好

7
接地电阻测试
2C25-1
1
上海精科
2001

良好

8
交直流表
T19
4
上海二表
2005

良好

9
万用表
500-2
4
温州仪表
2005

良好

10
风速测定管
350A
0
台湾
2001

良好

11
噪声测试表
1350A
1
台湾
2001

良好

12
游标大尺
0-200
1
上海工具
2005

良好

13
电动试压泵
100
1
四川
2005
5
良好

14
手动插板机
1380
1
上海
2005
2.2
良好

15
风焊设备

1
广州
2005
4
良好

16
冲击钻
25
2
广州
2005
5.5
良好

17
液压弯管机
4寸
2
上海
2005
3
良好

18
手提电钻

2
上海
2005
11
良好

19
交流电焊机
银象
1
南海
2006
11
良好

20
电动套丝机
100
1
上海华星
2005
5
良好

21
电动切割机
φ400
1
北京
2005
5
良好

22
电动凿孔机
φ200
1
广州
2005
3
良好

23
电动台钻
16J
2
安徽
2005
3
良好

24
电 锤
2大、4小
2
河北
2005
3
良好

25
电焊机
1-315
4
广州
2005
7.5
良好

26
台钻
Z525
2
杭州
2006
1
良好

27
铆接机
972
3
杭州
2005
2.2
良好

28
烟温感测试仪

4
广州
2007

良好

29
水压测试仪

2
广州
2007

良好

二、 技术人员安排计划；
因考虑到项目需要，我公司决定在管理和技术两方面双管齐下，在管理上由配备本项目的项目经理负责，在技术上由配备的项目技术负责人和各专业工程师领导此项目技术服务。项目经理负责处理下属维护保养负责人在紧急情况下不能处理或处理不好时所发生的一切事务。项目负责人及各专业技术人员负责处理下属维护保养人员在技术上遇到的疑、难、杂症。
本工地设2名维护保养技术员常驻工地，技术人员均配备有5年以上消防维护保养及消防管理方面经验人员。
本工程项目部设项目经理1名,项目经理以下设项目技术负责人、电气及设备工程师各1名负责本项目的各项工作安排及技术难点解决，项目管理部以下设常驻服务项目现场的消防维护电气工程师1名和消防维护设备工程师1名，分别在技术上指导处理日常所发生的一切事件。维护电气工程师下设消防维护技术人员4名，处理防火卷帘门、气体自动灭火系统、自动报警、应急广播、消防电话及联动系统维护保养工作；维护设备工程师下设消防维护技术人员4名，指导处理消火栓系统、自动喷淋系统、防火门及灭火器的日常更换与维护管理工作。保证每月定期保养时技术人员不少于8名（技术工人均持有上岗证），再次我公司在莞设立的分公司，距离本项目大约1公里，若遇到紧急情况需要调派更多人员抢修或检测的话我单位可以应情况随时增调5-8名技术人员在15分钟内赶往现场。
三、 保养周期
1、消防系统设备维护保养周期
名称
分 布 情 况
数量
保养周期
备注
气体灭火系
统
办公室
150L*2瓶
每周一次
气体灭火系统
总计：15套
地下室
120L*7瓶
每周一次
看守所
90L*6瓶
每周一次
室内
消火栓
综合楼
20套
每季一次
室内消火栓
总计：186套
宿舍1
40套
每季一次
宿舍2
40套
每季一次
看守所
46套
每季一次
办公室
40套
每季一次
消火栓
水泵
主楼地下层
2台
每月一次
消火栓水泵
总计: 2台
消防泵
主楼地下层
4台
每月一次
消防泵
总计：4台
灭火器
干粉灭火器4*2
125套
每季一次
灭火器
总计: 425套
干粉灭火器4
250套
每季一次
2灭火器
50套
每季一次
火灾自动报警系统
消防监控中心
1套
每周一次
火灾自动报警系统总计：1套
联动控制台
东楼1层消防监控中心
1套
每周一次
联动控制台
总计：1套
应急照明灯
宿舍及办公楼
60套
每周一次
应急照明灯
总计：60套
疏散指示牌
办公楼
14套
每周一次
疏散指示牌
总计：12套
四、 维修保养内容
1、室内消防栓系统的维修保养；
2、自动喷淋灭火系统的维修保养；
3、火灾自动报警系统的维修保养；
4、防排烟系统的维修保养；
5、消防广播系统的维修保养；
6、电梯迫降系统的维修保养；
7、控制柜、联动柜的维修保养；
8、防火卷帘、防火门系统的维修保养；
9、气体灭火系统的维修保养。
五、 消防系统管理维护计划
1、严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施包括控制中心、报警系统、应急广播和对讲电话、防排烟风机、气体灭火系统、消防栓及管网、消防泵、喷淋泵、喷淋管网、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用；
2、及时检修消防系统中存在的故障和缺陷，每天做好故障排除，检查测试，保养等维保工作，确保零修合格率达到100%；在每次的维修保养工作和临时抢修工作后，应向采购方提交一份工作报告，如实记录保养工作和抢修处理方法。
3、落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为“零”；
4、每月定期保养与日常保养相结合，每月撰写一份维修保养报告及一份消防系统运行状况报告并上交给采购人。
5、各项设施设备管理养护具体要求如下表：
序号
维修保养项目
检修及保养方法
标 准
周期
1
消防水泵、喷淋泵及水泵控制箱
检查及手/自动启动水泵
水泵没渗漏、转动灵活
每月
2
火灾报警主机
检查自动及手动状态下运作正常、打印纸是否足够及清晰
主机运作正常
每月
3
消防广播
手报按钮、烟、温感联动测试
广播语音清楚，开关可以控制音量
每月
4
消防联动柜
目测接线端子排、电器组件及各种信号指示灯
端子排、电器组件无破损，烧焦现象、信号灯亮
每月
5
感烟探测器
用电动点烟器20处喷向感烟探测器
红色指示灯亮，报警器发出警报及显示相应的位置，无尘
每月
6
感温探测器
用大功率电吹风在探测器5处向探测器吹热风
红色指示灯亮，区域报警器发出警报及显示相应的位置，无尘
每月
7
手报按钮和警铃
按下按钮
报警相应位置，警铃响亮
每月
8
楼层接线箱
箱内接线端子用螺丝刀逐个紧固
各端子连接牢固，不松动，无尘
每季度
9
备用电池
用万用表测试
不低于24V
每季度
10
切换报警系统电源
连续充放电3次
主电和备电应能自动切，无尘
每季度
11
消防设备接地
用绝缘表测试
工作接地电阻值小于4欧，绝缘值大于20兆欧
每季度
12
监视及控制系统
检查线路、接线端子组件是否损坏，如有损坏用绝燃胶布包扎、更换组件
控制信号反馈到位
每季度
13
功放器散热风扇
开箱检查
无异响
每季度
14
排烟阀、加压送风阀
开箱检查机构并用油壶给导轮、转轴加油、用抹布、毛刷除尘
机构无生锈，阀门开启灵活，无尘
每月
15
消防水泵电机
开箱检查机构并用油壶给导轮
电机轴承转动灵活、无异响
每季度
16
连接器件密封垫
检查
不渗水
每季度
17
气压灌
直观目测
外观整洁，油漆无脱落
每季度
18
闸阀
用润滑油加石棉绳于阀心
闸阀操作灵活、无泄漏
每季度
19
压力表
直观目测
压力指示正确
每季度
20
水泵电箱控制柜和远端控制柜
控制柜内部线路如有损坏绝缘现象用胶布包扎，毛刷除尘
线路完好、无尘
每季度
21
湿式报警阀
放水实验
压力开关动作，联动启动水泵，水力警铃响亮
每季度
22
水流指示器
末端装置放水测试
在控制中心信号显示
每季度
23
整套消火栓
直观目测
外观整洁，水带不发霉，水喉不渗水
每季度
24
消火栓按钮
按下按钮
指示灯亮，联动启动水泵
每季度
25
水泵接合器
将润滑油和石棉绳填于阀
不渗水
每季度
26
消防水箱
直观目测
四周不渗水
每季度
27
浮球控制开关
直观目测、如有锈蚀及时更换
能正常工作
每季度
28
压力开关
直观目测、试水
高、低限位指示正确
每季度
29
水泵电箱切换
故障应急切换
切换正常
每季度

六、 维修保养实施方案
根据设备的特点和对业主方日常生活的影响程度，我们对消防系统维修保养工作分为四个层次：每日巡检、周/月/季度常规检查、年度全面检查、紧急故障维护。
1. 每日巡检
每日巡检即每日对建筑消防设施直观属性的检查。由驻本项目维护保养技术人员完成，直观性地检查整个消防系统的正常与否作出即时的维修与处理。
2. 周/月/季度检查
1、周/月/季检查要求按业主方维护周期内各系统进行逐项检查，如实记录检查结果，发现故障应及时修复，以确保消防系统的运行，并记录故障修复的全过程。
2、周/月/季度检查原始记录必须由参加维修保养的双方人员签字。月度检查结果和处理意见一式两份，由双方代表签字后各执一份。
3. 年度检查
要求每年将整个消防系统进行一次全面检查，并将本年度消防设施维修保养和检查结果以书面报告的形式呈交管理处，管理处依此进行考核。其内容包括：
1、消防设施各系统的运行情况。
2、年度维修保养和检查记录。
3、消防设施各系统稳定性和可靠性的分析。
4、保证消防设施正常运转的建议。
4. 故障紧急维护
消防系统出现紧急情况，驻本项目保养人员要求第一时间赶到现场，进行应急处理或紧急维护，无法急时维修处理的应按紧急故障保修程序处理，并在事后记录有关情况的全过程
七、 维修保养实施计划
总则：依据项目部人员配备方案明确主管部门和相关人员的责任，建立完善的管理制度。
本维修保养计划设定了对建筑消防设施的每日巡视检查、周/月/季度测试检查、年度检验检查以及紧急故障维护四种计划方式。
1. 消防控制室监控
驻现场维护保养技术人员至少每两个小时巡查一遍消防控制室，消防控制室的的设备应当实行每日24小时监控，确保及时发现并准确处置火灾和故障报警，积极配合业主方进行消防安全日常管理工作。
消防控制室值班人员应当每日检查火灾报警控制器的自检、消音、复位功能以及主备电源切换功能。
消防控制室值班人员应真实填写表1的相关内容。
表1 消防控制室值班记录

控制器日运行情况记录

时间
控制器
运行情况
报警性质
报警部位、
原因
及处理情况
值班人
签名
值班人
签名
值班人
签名
正常
故障
火警
误报
故障报警
漏报

时
/
时
时
/
时
时
/
时

控制器日检查情况记录

控制器
型号
自检
消音
复位
主电源
备用电源
检查人
故障及处理情况

注：
1、情况正常打“√”，存在问题或故障的打“×”；
2、对发现的问题应及时处理，当场不能处置的要填报《建筑消防设施故障处理登记表》；
2. 每日巡检
一般要求 ：建筑消防设施巡视检查应明确各类建筑消防设施巡查部位，应将建筑消防设施巡查部位纳入其中。巡视检查每日应至少组织一次，并填写表2。
表2 每日消防设施巡视检查记录
年 月 日
巡查
项目
巡查内容
巡查情况
时 分
时 分
时 分
时 分
消 防
供配电设 施
消防电源工作状态

自备发电设备状况

火灾自动报警系 统
火灾报警探测器外观

区域显示器运行状况、图形显示器运行状况、火灾报警控制器运行状况

手动报警按钮外观

火灾警报装置外观

消防供水设施
消防水池外观

消防水箱外观

消防水泵工作状态

稳压泵、增压泵、气压水罐工作状态

水泵接合器外观

管网控制阀门启闭状态

泵房工作环境

消火栓系统
室内消火栓外观

室外消火栓外观

消防炮外观

启泵按钮外观

自动喷水灭火系 统
喷头外观

报警阀组外观

末端试水装置压力值

气体灭火系统
喷嘴外观

气体灭火控制器工作状态

储瓶间环境

气体瓶组或储罐外观

选择阀、驱动装置等组件外观

防护区状况

防烟
排烟
系统
送风阀外观

送风机工作状态

排烟阀外观

电动排烟窗外观

自然排烟窗外观

排烟机工作状态

送风、排烟机房环境

应急广播系统
扬声器外观

扩音机工作状态

消防专用电话
分机电话外观

插孔电话外观

防火分隔设施
防火门外观

防火门启闭状况

防火卷帘外观

防火卷帘工作状态

消 防电 梯
紧急按钮外观

轿厢内电话外观

消防电梯工作状态

巡 查 人 （签 名）

备注

注：
1、情况正常打“√”，存在问题或故障的打“×”，并在备注栏中写明存在问题或故障处理情况；
2、对发现的问题应及时处理，当场不能处置的要填报《建筑消防设施故障处理登记表》；
3、建筑消防设施电源开关、管道阀门，均应指示正常运行位置，并标识开、关的状态；对需要保持常开状态的阀门，应当采取铅封、标识等限位措施。
4、巡视检查内容
1）、火灾探测器、红外对射探测器外观完好情况。
2）、火灾自动报警系统区域显示器是否处于运行状态。
3）、消火栓及消火栓箱包括箱内附件外观，消防水炮外观，每层配水管控制阀门启、闭状态，消防水泵外观、供电状态和泵房工作环境。
4）、自动喷水灭火系统的喷头外观、水源控制阀、报警控制阀组开启状态，消防水泵外观、供电状态和泵房工作环境，系统各末端压力表压力值，每层配水管控制阀门启、闭状态。
5）、气体灭火系统或者装置的喷嘴外观、储存容器、选择阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网与喷嘴等系统部件外观和控制设备是否处于运行状态。
6）、防烟和排烟设施的排烟阀、送风阀的启、闭状态，机械排烟风机、正压送风机外观、供电状态和风机房工作环境，自然排烟窗的启、闭状态。
7）、消防电话或者电话插孔外观有无改变。
8）、应急广播扬声器外观完好情况。
9）、防火门、防火卷帘开启是否处于正常状态，外观完好情况，有无遮挡。
10）、消防电梯的紧急按钮和电梯轿箱内电话的外观。
11）、发电机外观和机房工作环境，消防电源运行状态。
其他需要巡视检查内容。
3. 周/月/季度常规检查项目
一般要求：建筑消防设施的测试检查按上述业主方保养周期要求每周/月/季度组织检查、检验，并填写表3。
表3 周/月/季度消防设施测试记录
测试时间：
检测项目
检测内容
实测记录
消防供电 配电
消防配电
试验主、备电切换功能

自备发电机组
试验启动发电机组

储油设施
核对储油量

火灾报警系统
火灾报警探测器
试验报警功能

手动报警按钮
试验报警功能

警报装置
试验警报功能

报警控制器
试验报警功能、故障报警功能、火警优先功能、打印机打印功能、火灾显示盘和显示器的显示功能

联动控制设备
试验联动控制和显示功能

消防供水
消防水池
核对储水量

消防水箱
核对储水量

稳(增)压泵及气压水罐
试验启泵、停泵时的压力工况

消防水泵
试验启泵和主、备泵切换功能

水泵接合器
试验消防车供水功能

消火栓消防炮
室内消火栓
试验屋顶消火栓出水及静压

室外消火栓
试验室外消火栓出水及静压

消防炮
试验消防炮出水

启泵按钮
试验远距离启泵功能

自动喷水系统
报警阀组
试验放水阀放水及压力开关动作信号

末端试水装置
试验末端放水及压力开关动作信号

水流指示器
核对反馈信号

气体灭火系统
瓶组与储罐
核对灭火剂储存量

气体灭火控制设备
试验模拟自动启动

机械加压送风系统
风机
试验联动启动风机

送风口
核对送风口风速

机械排烟系统
风机
试验联动启动风机

排烟阀、电动排烟窗
试验联动启动排烟阀、电动排烟窗；核对排烟口风速

应急广播系统
扩音器
试验联动启动和强制切换功能

扬声器
测试音量

消防专用电话
试验通话质量

防火分隔
防火门
试验启闭功能

防火卷帘
试验手动、机械应急和自动控制功能

电动防火阀
试验联动关闭功能

消防电梯
试验按钮迫降和联动控制功能

测试人（签名）：
消防安全责任人或消防安全管理人（签名）：

注：
1、情况正常在“实测记录”栏中标注“正常”；
2、发现的问题或存在故障应在“实测记录”栏中填写，并及时处置；当场不能处置的要填报《建筑消防设施故障处理登记表》；
3、测试方法和技术要求应依照《建筑消防设施检测技术规程》503的相关规定。
1）、火灾自动报警系统
1.1、火灾自动报