土地估价师--历年真题(5门精讲解析-值得拥有).doc

（土地估价案例与报告）
第1讲考试大纲有关内容、
注册土地估价师这个行业经过过去几年的考试，估价师已经发展到二万八、九千左右。这些估价师算不算多，国土资源部和中国土地估价师协会也在讨论这个问题，国内这些争论也很多。有的说多了，有的说还是不够，要找真正高质量、有水平的估价师，还是找不到。得到的结论是：全国有670个城市，2300－2800个左右的县级单位，这还不包括开发区在内，这些县级单位加起来总共是3500个左右，每个单位估价师不够10个人，所以还是少了，还不够多。所以我认为大家报考土地估价师这门考试从宏观上来讲是很有发展空间和上升空间的。那么我们看看土地估价案例与报告这门考试：
土地估价案例与报告这门考试，与2004年考试内容和方式相比有很大变化，我总结了四点：一是将土地估价实务基础与土地估价案例与报告分开考试。我们知道，2004年土地估价师考试是将我们现在的土地估价实务基础和土地估价案例与报告合成一门考试，那么这次是分开考试，这就意味着对土地估价方法的考察要求更高了，对土地估价方法的计算题的考察应该讲是更全面了，所考试的深度和广度将更有所增加。二是考试时间为两个半小时。相对于大纲中规定的内容来讲，两个半小时的时间，应该说是对应试者对土地估价案例和报告的全面掌握提出了更高的要求。三是从报名到考试的时间间隔较短。所以对于考生来讲，考试时间更加紧迫，要学习的内容又很多，所以复习备考的压力可能更大一些，对于合理掌握学习方法，抓住学习重点，提高学习效果的要求更高一些。四是考试没有很明确的统一的教材。中国土地估价师协会提供了2006年全国土地估价师资格考试推荐参考书目，共15本，但并不是和大纲十分的吻合，有些知识点需要几本书互相参考，那么这也给大家的复习应考带来了不便。我们在今后的教学中将以考试大纲为蓝本，借鉴这些参考书目给大家讲解，争取为大家顺利通过考试提供全方位的帮助。
由于推荐的15本书各成体系，每本书的内容并不是紧紧围绕大纲来编写的，给大家复习也带来一些难度。我们查询起来非常的的耗费精力和时间，也给复习带来很大的不便。根据15本书介绍，我们给大家推荐看一下广东土地估价师出版社的两本书：
《全国土地估价师考试法律法规新编》广东省土地估价师协会等主编（广东经济出版社），推荐理由：该书汇集了当前适用和新颁布实施的105个相关法律、规章和规范性文件，是目前能查到相对全面法律法规汇编。
《全国土地估价师资格考试复习指南》广东省土地估价师协会等主编（广东经济出版社），推荐理由：该书是按照《2006年全国土地估价师资格考试大纲》要求的全部内容，对现行的与土地估价师考试关系密切的法律法规、文件规程进行归纳、总结，在相关教材和参考书中采取了部分知识点。
对于学习中要注意的几个问题我也归纳总结为以下几点：
首先，因为土地估价案例与报告这门考试是前些知识的综合，所以在学习中应对各个知识点进行归纳、总结，复习时要紧贴大纲，对大纲提到的知识点，一定要熟练掌握。对其他科目的掌握内容也要多多掌握。
其次，针对案例和报告分别进行相关知识的归纳复习。
第三，对估价案例和报告的难点进行重点复习。学员可将自己在复习中的疑问点及练习中出错的地方作为难点，
最后，学员应多做一些有关案例和报告的题目，一定要独立的去做，并限制时间，对重点题目和出过错的题目要重复的去做。
答题时一定要注意以下几点：
答题的第一步是“读题”。通常，案例与报告每一道试题都会有比较长的背景段，有图有文字。为了提高答题效率，学员在读题过程中，应先看问题，通过快速读题，对试题性质进行了解，作出判断。
答题的第二步是“审题”。学员在读题之后不要急于把进行计算和答题，而应多想一想，带着问题去审题，形成答题思路。“审题”包括以下三方面内容：想该试题是在考核教材中相应的哪一部分内容，命题者想考那一类内容，自己要依据那些估价理论和方法去解答。
答题的第三步写清步骤，使用估价方法正确。1、学员答题要以书本中的理论和试题中给出的已知条件，作为自己回答问题的依据；2、学员答题要步骤清楚，有计算过程。有的考生在演算纸上写好了答题的每项步骤，但在试卷上只写出了简单的答案，省略了过程也是要扣分的，这一点要引起注意。
学员在土地估价案例与报告的考试中，应注意以下几个问题：
1、做好心理调节
学员在考前和考试中做好心理调节，才可能超水平发挥。考前先将自己总结的案例分析题模式浏览一遍，对重要的公式作最后一次记忆。在考试中，当学员看到自己不是十分熟悉的试题时，先易后难，等到进入角色，找到感觉后再按答题步骤以一一思考与解答，即使不准确，拿不准对错也要答，不能空题。
2、安排好考试时间
许多学员反映做题时间不够用。这是由于平日独立练习太少，在每一道题前反复思量，耽误了大量的时间，致使后面有会答的题，也因为没有时间，导致未答。学员在拿到卷后先将所有的试题浏览一遍，做题应本着先易后难的原则。
3、要简化答题思路
对照历年考题，认真分析考点和得分点，注意答题的严谨性，要培养化繁为简的本领。在土地估价案例与报告的考试中，一般不会有较高深理论的试题，要注意将复杂问题简单化。
土地估价案例与报告考试命题这次是单独考试，考试题目一般有计算和报告改错题。
考试题型年年在变，学员在复习过程中应以教材为基础，重视对基本概念、基本方法的深入理解掌握。
学员在土地估价案例与报告考试中，还有一些需注意的细节问题：计算式正确的情况下，不要因简单的计算错误而失分，而且影响后面的答案。还有，一些常见的错误是漏写计量单位，小数点点错位置或少写一位数等等。
考虑土地估价案例与报告的试题采用手工阅卷，学员在答题时应注意书写工整，分条陈述，不要字迹潦草。
另外，案例考试中要用钢笔或圆珠笔答题，而且在考试中只能应用一种类型和颜色的笔，许多学员为了方便涂改和卷面整洁，用铅笔答题，是不规范的，应予以改正。
最后，土地估价案例与报告这门考试，是土地估价师资格考试中比较综合的一门考试，说它综合主要是综合案例分析题是综合考核应考人员对土地估价的基本概念、基本原理、基本程序和基本方法的掌握程度以及检验应考人员灵活应用所学知识解决土地估价工作实际问题的能力。特别要求应考人员具有综合分析、推理判断等实际工作能力。对于案例与报告的学习，建议大家还是应当注重基础知识的学习，对于这些基础学习好了，那么对于综合的题目就能有一个全面的把握，不要急于做大量的案例题。
考试时间
全国统一按照“北京时间”进行考试。其中：
１月27日：土地管理基础与法规9∶00-10∶00
土地估价理论方法10∶30-12∶00
土地估价实务基础　14∶30-17∶00
1月28日：土地估价案例与报告9∶00-11∶30
土地估价相关知识14∶30-17∶00
内容讲解：
考试大纲有关内容（第五部分，土地估价实务）
一、土地估价业务受理
（一）考试目的
测试应考人员掌握土地估价业务受理知识和土地估价委托协议的主要内容的程度。
（二）考试基本要求
掌握：土地估价业务获取的途径和土地估价业务受理中应注意的问题。
熟悉：土地估价委托协议(合同)的主要内容。
了解：土地估价的业务范围和我国土地估价发展的历史沿革。
（三）考试范围
1．土地估价业务获取的途径
2．土地估价业务受理及应注意的问题
3．签订土地估价委托协议的重要性
4．土地估价委托协议(合同)的主要内容
5．土地估价的业务范围
6．我国土地估价发展的历史沿革
二、确定土地估价事项
（一）考试目的
测试应考人员掌握确定土地估价事项的能力。
（二）考试基本要求
掌握：确定土地估价对象的主要内容和方法。
熟悉：土地估价目的的确定和地价定义描述。
了解：土地估价中需要特别说明的事项。
（三）考试范围
1．确定估价对象2．确定土地估价目的3．界定土地价格定义4．土地估价中特别事项的内容与一般界定方式
三、土地估价资料收集
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价资料的收集和整理的能力。
（二）考试基本要求
掌握：土地估价资料的种类和主要内容。
熟悉：土地估价资料的收集和整理的方法。
了解：其他辅助资料的收集。
（三）考试范围
1．土地估价所需资料2．资料收集的方法及要求3．其他辅助资料的收集
四、土地估价现场调查
（一）考试目的
测试应考人员土地估价现场调查的能力。
（二）考试基本要求
掌握：土地估价现场调查的目的和内容。
熟悉：土地估价现场调查的方法和要求。
（三）考试范围
1．现场调查的目的2．现场调查的内容3．现场调查的方法4．现场调查资料
五、土地估价分析和估价方法选择
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价技术要点、技术思路、影响土地价格的有关因素和土地估价原则等的分析能力以及估价方法的选择运用知识的程度。
（二）考试基本要求
掌握：分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，土地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择原则和综合运用。
熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。
（三）考试范围
1．分析确定土地估价技术思路的原则
2．土地估价目的判断及对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响
3．土地权利资料的分析要领
4．土地估价的影响因素分析内容与方法
5．土地估价的假设和限制条件分析
6．土地估价适用原则的分析
7．各种土地估价方法的选择原则和综合运用
8．土地市场分析的内容及方法
六、土地估价报告撰写
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价报告的撰写和使用方面知识掌握的程度。
（二）考试基本要求
掌握：土地估价报告的作用、构成、形式、格式、撰写、使用和估价报告的归档。
熟悉：土地估价报告的内容。
了解：土地估价档案管理知识。
（三）考试范围
1．土地估价报告的作用2．土地估价报告的构成3．土地估价报告的形式4．土地估价报告的格式5．土地估价报告的使用6．土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求7．土地估价报告的归档和档案管理
七、土地估价报告审核
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价报告的质量的认知程度。
（二）考试基本要求
掌握：土地估价报告审核的目的和土地估价报告的质量。
熟悉：土地估价报告审核的内容和方法。
了解：土地估价报告的评价。
（三）考试范围
1．土地估价报告审核的目的2．土地估价报告的质量3．土地估价报告审核的内容4．土地估价报告审核的方法5．土地估价报告的评价
八、常见目的土地估价
（一）考试目的
测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价特点的认知程度。
（二）考试基本要求
掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断。
熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定、估价方法选择、主要技术参
数选择、价格确定方法的特点。
（三）考试范围
1．各种常见的土地估价目的
2．各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定
3．各种常见土地估价目的下价格评估价方法选择
4．各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择
5．各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点
九、常见用途土地估价
（一）考试目的
测试应考人员对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：居住、工业、商业、办公等用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用。
熟悉：教育、科技、文化、卫生、体育等项用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用。
了解：耕地、林地、草地、水面估价的一般特点、价格影响因素及估价技术思路与方法应用。
(三)考试范围
1．居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
2．工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
3．商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
4．办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
5．体育用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
6．教育、科技、卫生、文化用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
7．耕地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
8．林地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
9．草地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
10．水面特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
11．基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
十、土地分等
说明：根据大纲要求，要进行土地分等和定级的考核，而我们的讲课是根据城镇土地分等定级和农用地分等定级来讲解的，其实质内容是一样的，请同志们注意这一要求。
（一）考试目的
测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素。熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法。
了解：农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。
（三）考试范围
1．城镇土地分等
2．农用地分等
十一、土地定级
（一）考试目的
测试应考人员对城镇土地和农用地定级知识与技能的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：基本概念，城镇土地和农用地定级的方法，不同城镇土地和农用地类型土地级别影响因素。
熟悉：城镇土地和农用地定级程序，城镇土地和农用地定级因素选择、权重确定与量化方法；
了解：城市土地质量。
(三)考试范围
1．城镇土地定级
2．农用地分等
十二、基准地价评估
（一）考试目的
测试应考人员对城镇基准地价和农用地基准地价评估知识的掌握程度，对城镇基准地价和农用地基准地价概念，评估的基本原理、技术路线、程序与方法等知识的理解和运用能力。
（二）考试基本要求
掌握：城镇基准地价和农用地基准地价概念和评估的基本原理，城镇基准地价和农用地基准地价评估的技术路线、程序和方法。
熟悉：城镇基准地价和农用地基准地价评估外业调查的方法与要求，城镇基准地价和农用地基准地价的确定、修正系数表的编制，城镇基准地价和农用地基准地价更新的技术途径及方法。
了解：城镇基准地价和农用地基准地价评估内业处理方法。
1．城镇基准地价
2．农用地基准地价的评估
十三、路线价评估
（一）考试目的
测试应考人员对路线价评估知识的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：路线价的特点和评估范围选择条件，评估的基本原理、程序和基本表达形式。
熟悉：路线价修正体系建立的内容和方法。
（三）考试范围
1．路线价的特点和评估范围选择条件
2．路线价评估的基本原理
3．路线价评估的基本程序
4．路线价的基本表达形式
5．路线价修正体系建立的内容和方法
十四、征地区片综合地价评估
（一）考试目的
测试应考人员对征地区片综合地价评估知识的认知程度。
（二）考试基本要求
掌握：征地区片综合地价的基本概念和特点。
熟悉：征地区片综合地价评估的基本步骤、方法和综合区片地价的表达形式。
了解：征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用和征地补偿制度改革的方向。
（三）考试范围
1．征地区片综合地价的基本概念
2．征地区片综合地价的特点
3．征地区片综合地价评估的基本步骤
4．征地区片综合地价评估的方法
5．征地区片综合地价的表达形式
6．征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用
十五、土地与房屋测量
（一）考试目的
测试应考人员对土地与房屋测量基础知识的理解和掌握程度
（二）考试基本要求
掌握：土地与房屋测绘图纸种类与要素，土地面积测算方法，房屋面积测算及分摊。
熟悉：测量误差与精度的概念，土地与房屋测绘的技术规范及精度要求，房屋面积种类与含义。
了解：土地及房屋测绘的特点。
（三）考试范围
1．测量误差与精度
2．房地产测绘的技术规范
3．房地产测绘的精度要求
4．土地与房屋测绘中的相关图纸
5．土地面积测算方法
6．房屋面积种类
7.房屋面积测算
8.公用建筑面积分摊系数计算方法
十六、城市经济与城市规划经济学基础
（一）考试目的
测试应考人员对经济学基本概念与原理的理解和掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：供给与需求理论，市场竞争理论，收入分配理论，宏观经济有关概念。
熟悉：市场与政府的关系。
了解：宏观经济政策。
（三）考试范围
1．供给与需求理论2．市场竞争理论3．收入分配理论4．市场与政府5．宏观经济有关概念
6．宏观经济政策
十七、城市经济学
(一)考试目的
测试应考人员对城市经济学知识的理解与掌握程度。
(二)考试基本要求
掌握：城市，城市经济增长、城市土地利用控制、城市土地利用分区理论。
熟悉：单一中心土地利用理论。
了解：城郊化现象。
(三)考试范围
1．城市及城市经济增长2．单一中心土地利用3．城郊化4．城市土地利用控制与利用分区
十八、城市规划
(一)考试目的
测试应考人员对城市规划基本概念、原理与方法的理解和掌握程度。
(二)考试基本要求
掌握：城市发展、城镇化、城市规划体系与任务、城市详细规划的概念与内容。
熟悉：城市总体规划、城市主要基础设施规划的概念与内容。
了解：城市规划实施管理。
(三)考试范围
1．城市发展与城镇化2．城市规划体系与任务3．城市总体规划
4．城市详细规划5．城市主要基础设施规划6．城市规划实施管理

土地估价案例与报告精讲班第2讲讲义
土地估价业务受理
1、我国土地估价发展的历史沿革
2、土地估价业务受理
①土地估价的业务范围
②土地估价业务获取途径
③土地估价业务受理及应注意的问题
④签订土地估价委托协议的重要性
⑤土地估价委托协议(合同)的主要内容
(考纲要求)
了解：土地估价的业务范围和我国土地估价发展的历史沿革。
熟悉：土地估价委托协议(合同)的主要内容。
掌握：土地估价业务获取的途径和土地估价业务受理中应注意的问题。
(复习难点)
土地估价业务受理中应注意的一些问题。
(内容详解)
一、我国土地估价发展的历史沿革
土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十年的历史。在这二十年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。
1．建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度
在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：
建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系；
建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度；
建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。
2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号文)，明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业近二十年来改革和发展的充分肯定。
2．形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系
已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》两个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》等技术标准，出版了《土地估价师资格考试系列教材》、《城市土地价格调查与动态监测》、《中国城市地价图集》、《城市地产评估》等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。
3．形成了一支具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍
现在，全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师近10000人，执业土地估价机构2000多家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。
4．有力地配合土地使用制度改革和土地市场建设
据有关部门的不完全统计，1992年以来，全国土地出让金收入累计超过l万亿元。土地出让金收入主要用于地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。
5．有力地配合国有企业改革
据不完全统计，1992年以来，全国共完成了数万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就超过200家，涉及宗地超过10万宗，土地资产价值1000多亿元，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面发挥了重要作用。
6．土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路
2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力地促进了行业自律组织建设。目前，全国大多数省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会。通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

二、土地估价业务受理范围
二、土地估价业务受理
(一)土地估价的业务范围：
1．土地使用权出让评估；
2．土地使用权转让评估；
3．土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估；
4．土地使用权或其他土地权利的抵押评估；
5．土地收益权质押评估；
6．确定相关税费涉及的土地评估；
7．以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估；
8．为企业改制进行的土地评估；
9．为企业会计处理或出具财务报告需要进行的土地评估(如土地评估入账计提
减值准备等)；
10．为金融不良资产转让而进行的土地评估；
11．法律诉讼涉及的土地评估；
12，城镇基准地价评估；
13．城市地价动态监测；
14．农用地分等定级与估价；
15．征地区片综合地价及统一年产值测算；
16．其他经济或整个行为涉及的土地评估。
(二)土地估价业务获取的途径
1．政府委托
政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。
2．企业或个人委托
委托估价者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要，例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等，对土地进行估价，也可能出于法律诉讼的需要，需要委托评估。
3．自有自估
即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此估价任务的主要来源是前两个，即委托估价。
(三)土地估价业务受理及应注意的问题
l，明确双方权利与义务
要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。
2．合理安排时间及人员
估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其独立性，与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。
3．保证估价质量
保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。
4．适当提供相关附加(增值)业务
估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增加相应的收入。
5．注意适应相关行业的要求(如审计)
估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。例如：审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。
6．注意适应国际规范
国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等，我国地产市场刚刚发育，土地估价起步更晚，而随着经济体制改革和扩大对外开放，设立三资企业以及股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价工作日益国际化的要求。
(四)签订土地估价委托协议的重要性
1．估价委托的法律依据；
2．明确土地估价双方权利与义务；
3．降低估价收益风险。
(五)土地估价委托协议(合同)的主要内容
1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全称。
2．评估目的：应注明此项评估是为了满足委托方的何种需要，如抵押贷款、上市、转让、课税、诉讼等等。
3．评估对象：指评估标的的具体范围，具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。如果评估对象为多项，可列表说明。
4．评估基准日：说明估价结果对应的日期，具体到某年某月某日。
5．评估时间：出具评估报告书的时间。
6．报告使用范围：该使用范围应与评估目的相对应，要注明评估报告仅供委托方为评估目的使用，申明评估报告书的使用权为委托方所有，解释权归评估机构，未经估价机构同意，不得向他人提供和公开或肢解评估报告。
7．评估费的收取：要写明评估费收取的金额、收取的时间和收取的方式。
8．合同有效期：在合同中应写明除双方同意解除合同外，合同的有效期应为完成评估报告书且委托方支付完评估费后，为其合同终止时间。
9．违约责任：在合同中应写明双方违约应承担的责任，应赔偿的损失及产生争议的解决办法。
10．双方的权利、义务：明确委托方的义务是配合评估机构的工作和提供有关的资料，并保证资料的真实性和合法性，及时支付评估费。评估机构的义务是在约定的时间出具报告书，并为委托方保守商业秘密。
11．争议解决：争议解决的办法有协商、仲裁、诉讼。
12．签合同的时间、地点、人物及印章。
本课小结
本科主要介绍了土地估价业务获取的途径和土地估价业务受理中应注意的问题。本章的知识点较细，考察点一般较为细致，把握本章内容的关键是要弄清土地估价业务受理的各项规定及注意事项。

土地估价案例与报告精讲班第3讲讲义
一、确定估价对象
考纲要求
了解：土地估价中需要特别说明的事项。
熟悉：土地估价目的的确定和地价定义描述。
掌握：确定土地估价对象的主要内容和方法。
复习难点
1.土地权利状况界定；
2.土地估价中需特别说明的事项。
内容详解：
一、确定估价对象
1．土地位置描述方法
土地位置描述包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号。
2．土地范围的界定与描述内容
土地范围的界定与描述内容包括面积、四至。
3．土地类型的界定内容
土地类型主要有：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地。
4．土地权利状况的界定内容
土地权利状况，说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。
包含内容：
(1)估价基准日的土地使用权性质为国有或集体所有，土地取得方式有划拨土地(或出让土地、租赁土地、以地作价人股、出资、授权经营土地等)；
(2)是否存在他项权利，若有需表述；
(3)出让土地说明土地证证载使用年限(起止日)和剩余年限(估价基准日至截止日)；
(4)权属来源描述包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权(划拨、出让)一览表；
(5)土地证或权属证明编号。

二、确定土地估价目的
二、确定土地估价目的
(一)常见的土地估价目的：
1．以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；
2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价；
3．以土地使用权抵押为目的的估价；
4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；
5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；
6．以城市地价动态监测为目的的土地估价；
7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；
8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；
9．以司法鉴定为目的土地估价。
(二)土地估价报告的使用方向
土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在委托合同列明。委托方使用土地估价结果报告的限制条件如下：
1．必须在有效期内使用，超过有效期必须进行调整或重新评估；
2．必须在估价的假设条件成立的情况下使用，假设条件不成立，估价报告的评估结果也无效；
3．必须完整地使用，不能断章取义，不能肢解报告；
4．只供委托方本次的评估目的使用，不得用于其他目的，因为不同的评估目的，有不同的评估结果；
5．只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门，不得公开发表或刊登。
三、界定土地价格定义
(一)土地价格对应权利的内涵
l．土地使用权价格
常见的土地使用权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。
2．土地抵押权价格
对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金额机构自行确定(如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等)。
3．土地租赁权价格
对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。
(二)土地利用现状及设定
利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。
(三)土地使用年限及设定
1．土地使用年限的概念
土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。
2．土地使用年限的设定
根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定；土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(1)居住用地70年；
(2)工业用地50年；
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
(4)商业、旅游、娱乐用地40年；
(5)综合或其他用地50年。
有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。
(四)估价期日的设定
1．估价期日的概念：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。
2．估价期日的设定：由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。

土地估价案例与报告精讲班第4讲讲义
四、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式
四、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式
土地估价中特别事项有：
1．在计算土地价值时有无扣除相关费用，如拆迁补偿费、安置费用等；
2．土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理，评估时最终面积的确定在报告需要特殊说明的事项中说明依据；
3．在现有的产权资料中依据最有效的产权资料；
4．对产权不完善(未取得产权证，但有用地批准文件或出让合同，土地证未及时变更名称)、土地利用条件(无规划条件)等估价对象基本状况不明确时的技术处理；
5．在现有的产权资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明产权关系；假设相应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定；
6．特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在报告需要特殊说明的事项中说明依据。
(本章小结)
确定土地估价事项是土地估价过程的重要内容之一，是一项基础性的工作。本章给出了土地估价对象的主要内容和方法，重点介绍了土地价格的定义。学习本章时应注意思考并体会土地估价中需要特别说明的事项。

土地估价资料收集
土地估价资料收集
[内容结构]
土地估价资料收集
一、土地估价所需资料收集
1、权属资料及其内容
2、地籍图的基本要素
3、工程建设图纸的种类
4、总平面图的基本要素
5、市政管线图的种类及基本要素
6、区域规划图及资料的基本内容
7、土地交易资料基本要求
二、资料收集的方法及要求
1、资料收集的方法
2、资料收集的要求
三、其他辅助资料的收集
（考纲要求)
了解：其他辅助资料的收集。
熟悉；土地估价资料的收集和整理的方法。
掌握：土地估价资料的种类和主要内容。
（复习难点)
土地估价资料的主要内容。
内容详解
一、土地估价所需资料
1．权属资料及其内容
产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等，估价师从中可了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，上述内容是估价报告中评估对象的基本资料来源，为增强估价报告的可靠性，可将土地使用证书等复印件附在报告后面加以说明。
2．地籍图的基本要素
利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。
3．总平面图
通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。
4．市政管线图的种类及基本要素
市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等内容。
5．区域规划图及资料的基本内容
通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等内容。