吉林省房地产估价师相关知识：担保型中间业务试题.doc

吉林省房地产估价师《相关知识》：担保型中间业务试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定
2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。
A：368
B：552
C：561
D：920
E：工业用地的监测点评估价格
3、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。
A：755.54
B：772.84
C：1400.88
D：1433.90
E：借款合同
4、重新评估一般应由进行评估。
A．交易双方
B．房地产交易活动监督机构
C．房地产管理部门
D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构
5、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。
A：4800
B：5124
C：5800
D：7124
E：工业用地的监测点评估价格
6、将借款本息视为现金流出的基本报表是。
A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．借款还本付息估算表
D．投资计划与资金筹措表
7、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
8、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。
A．专业工程
B．建筑工程全过程
C．分部工程
D．分阶段
9、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。
A：估价方法选用恰当
B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C：计算公式和计算过程正确无误
D：各种估价方法的测算结果一致
E：工业用地的监测点评估价格
10、某宗土地的总面积为5000㎡，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元／㎡，工业用地报酬率为6％；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元／㎡，商业用地报酬率为10％。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。
A：4000
B：4004
C：4021
D：4037
E：工业用地的监测点评估价格
11、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用。
A．条形基础
B．独立基础
C．箱形基础
D．桩基础
12、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。
A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付
B：约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效
C：定金和违约金只能选择其一适用
D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款
E：执行层的组织协调
13、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为
A：75％
B：79％
C：81％
D：84％
E：工业用地的监测点评估价格
14、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
15、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。
A：94．12
B：92．14
C：91．24
D：93．25
E：工业用地的监测点评估价格
16、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。
A：6．0％
B：6．9％
C：8．8％
D：9．0％
E：工业用地的监测点评估价格
17、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】
A：单独深度价格修正率
B：累计深度价格修正率
C：平均深度价格修正率
D：混合深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
18、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。
A：5
B：10
C：15
D：30
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
A：使用价值
B：市场价值
C：市场价格
D：理论价格
E：工业用地的监测点评估价格
20、由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于其的特性。
A．不可移动性
B．用途多样
C．相互影响
D．易受限制
21、运用估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A．抽检法
B．平滑法
C．指数加权法
D．市场法
22、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是。
A．强制性
B．无偿性
C．自觉性
D．固定性
23、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
24、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
25、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是。
A．专体讨论法
B．问卷调查法
C．观察法
D．实验法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、长期趋势法包括等方法。
A：数学曲线拟合法
B：平均增减量法
C：平均发展速度法
D：年限法
E：指数修匀法
2、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。
A：土地取得成本
B：开发成本
C：管理费用
D：销售费用
E：销售税费
3、针对不同用途的收益性物业可分为。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理．
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
4、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有。
A．待开发房地产的价值
B．开发成本和管理费用
C．销售税费
D．投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．开发利润
5、建筑物的功能折旧原因不包括。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
6、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。
A：单项工程
B：单位工程
C：分部工程
D：分项工程
E：执行层的组织协调
7、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。
A．竞争性
B．垄断性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不对称性
8、零售商业物业的分类不是按分类的。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．建筑范围
9、负责一级房地产估价机构资质许可。
A．国务院
B．建设部
C．中国房地产估价师与房地产经纪入学会
D．省级政府建设行政主管部门
10、房地产估价师应履行的义务有。
A：遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范
B：在房地产估价报告书上签字
C：不准许其他人以自己的名义执行房地产估价师业务
D：不得同时受聘两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务
E：接受职业继续教育，不断提高业务水平
11、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类．其中，房地产自身因素可分为。
A：区位因素
B：实物因素
C：权益因素
D：社会因素
E：其他因素
12、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。
A：原土地出让方
B：市、县人民政府城市规划行政主管部门
C：市、县人民政府房地产管理部门
D：原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
E：执行层的组织协调
13、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A：政府部门
B：建设部门
C：房管部门
D：开发企业
E：借款合同
14、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
15、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于．【2006年考题】
A：卖方实际得到的价格／(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D：应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率
E：买方实际付出的价格／(1-应由买方缴纳的税费比率)
16、写字楼分类过程中要考虑的因素包括。
A：物业所处位置
B：辐射区域的范围
C：建筑设备系统
D：建造年代
E：租户类型
17、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。
A：102
B：103
C：104
D：105
E：执行层的组织协调
18、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种。
A．房价收入比
B．实际价格/理论价格
C．房地产价格指数
D．期内吸纳率/历年同期吸纳率
E．房地产投资需求/房地产使用需求
19、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。
A：米
B：平方米
C：立方米
D：吨
E：樘
20、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是的结合体。
A．设备
B．实物
C．权益
D．区地
E．环境
21、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。
A：行政事业性收费
B：水暖电气安装工程费及附属工程费
C：住宅小区经营性设施的建设费用
D：房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用
E：拆迁安置补偿费
22、质权的特征包括。
A：质权是一种担保物权
B：质权是一种用益物权
C：质权的标的物只能是动产或财产权利
D：质权须转移质物的占有
E：质权是就质物优先受偿的权利
23、会计报表按照报表所反映的经济内容可以分为、利润分配表等。
A：资产负债表
B：现金流量表
C：汇总报表
D：商品销售利润明细表
E：损益表
24、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是。
A：抵押贷款还本付息
B：管理人员工资
C：公共设施维修费
D：保险费
E：借款合同
25、下列房地产中，依法可以转让的是。
A：已抵押的房地产
B：未依法登记的房地产
C：人民法院查封的房地产
D：国家已依法收回建设用地使用权的房地产
E：执行层的组织协调
15 / 15