房地产领域案件法院认定标准汇总.doc

房地产领域案件法院认定标准汇总

1、“逾期交房”法院的认定标准是什么？
在逾期交房案例中，法院对于是否“逾期”的一般认定标准为“房屋是否经验收合格”，同时法院会综合考量“开发商发出交付使用告知书时，整个社区楼盘是否具有交付条件，例如，道路、水电、绿化是否达成交付标准”，此外，开发商没有足够证据证明在讼争楼盘具有交楼条件后，就告知业主收房，是会被法院认定“开发商未履行告知义务”而承担逾期交房的违约责任。对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核算。未经核算或者经核算不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表白规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述法律、行政法规，房地产开发公司向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。
2、实际交付的房屋层高低于售房协议中约定的层高，法院如何认定？
法院一般认定，房屋的层高是决定房屋的空间大小的一个重要因素，层高将影响房屋的室内空气流通、空间采光度等方面的好坏，进而对居住人的舒适感产生影响。假如开发商所规划设计的房屋层高为2.8米，且其明知不能向业主交付层高为3米的房屋却在与业主签订协议时许诺称即将交付的房屋层高为3米，法院会认定开发商与业主缔约时存在过错，开发商行为导致了业主对房屋层高的期待值不能完全实现，开发商应承担相应的法律责任。商品房买卖协议中约定的房屋层高标准高于国家和相关行业标准的，应当遵从意思自治原则，以约定层高为标准。房屋实际层高未达成约定标准的，应当视为违约，该行为损害了购房者期待获得的利益。
3、业主起诉规定退还“权证综合费”，法院如何认定？
法院一般认为，政府行政事业性收费必须是项目公开明确的，开发商代房管部门收取权证综合费，需提供提供相应的依据和证据，无证据证明则法院认定开发商所收取业主的权证综合费是没有合法依据的。
4、实际交付的房屋面积与协议约定的不符，法院认定的标准？
法院的参考标准为《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖协议约定面积不符，协议有约定的，按照约定解决；协议没有约定或者约定不明确的，按照以下原则解决：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照协议约定的价格据实结算，买受人请求解除协议的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过３％，买受人请求解除协议、返还已付购房款及利息的，应予支持。…”
5、开发商宣传资料是“要约”还是“要约邀请”，法院的认定标准？
《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第三条规定，假如楼书等宣传资料关于商品房及相关设施的说明和允诺具体拟定，并对商品房买卖协议的订立以及房屋价格的拟定有重大影响，则该宣传资料应认定为是要约，即使出卖人的这些说明和允诺未载入商品房买卖协议，亦应当视为协议内容，当事人违反的，应当承担违约责任。宣传资料中的描述对于购房人决定是否订立该商品房买卖协议有重大影响，则该宣传资料应当成为该协议的内容。此外，还需注意宣传内容假如用语模糊，也没有在协议中明确约定，通常只能认定为是要约邀请，对开发商不构成拘束力。假如说明和允诺具体拟定，并且这些说明和允诺会对买受人决定是否购买房屋产生重大影响，则这些宣传资料可以认定为是开发商作出的要约，即使没有载入协议，对开发商仍然有拘束力。
6、如何判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约协议还是本约协议？
预约协议是一种约定将来订立一定协议的协议。当事人一方违反预约协议约定，不与对方签订本约协议或无法按照预约的内容与对方签订本约协议的，应当向对方承担违约责任。
判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约协议还是本约协议，最重要的是看见此类协议是否具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖协议的重要内容，即只要具有了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(涉及房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具有了商品房买卖协议本约的条件；反之，则应认定为预约协议。假如双方当事人在协议中明确约定在具有商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖协议的，该协议应认定为预约协议。
依传统民法理论，当事人之间签订的协议可以分为预约协议和本约协议，预约协议的目的在于当事人对将来签订特定协议的相关事项进行规划，其重要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约协议的义务；本约协议则是对双方特定权利义务的明确约定。预约协议既可以是明确本约协议的订约行为，也可以是对本约协议的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约协议应予直接确认，其他事项则留待订立本约协议时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约协议还是本约协议，最重要的是看此类认购书是否具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖协议的重要内容即是否具有当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的拟定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不也许完全明确上述内容，否则就与商品房买卖协议自身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具有了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(涉及房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具有了商品房买卖协议本约的条件。反之，则应认定为预约协议。
7、违反预约协议应承担的法律后果是什么？
具有相应行为能力的人在意思表达真实的情况下签订的预约协议在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约协议的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者补偿损失。
8、开发商设定房屋买卖协议以外的义务，法院对此的认定？
订立商品房买卖协议的双方当事人权利义务的内容应以协议为依据，假如开发商擅自给业主设定了房屋买卖协议以外的义务，其行为已违反了协议约定，应承担相应的违约责任。例如，开发商以买房人没有在收房之前缴纳装饰装修押金及垃圾清运费为由，拒绝向买房人交付房屋钥匙，给买房人增长商品房买卖协议以外的履行条件，既违反了协议约定，亦有搭售服务和逼迫交易之嫌。
9、因房产新政导致房屋买卖协议无法履行的认定？
因房产新政导致房屋买卖协议无法履行应当认定为系基于不可归责于当事人的因素。国家出台房产新政是为了规范房地产市场上的各种不理智行为，这种政策的出台系不可归责于买卖双方当事人的客观情况。若因房产新政致已经订立的协议事实上无法履行，买方规定卖方退还已收房款，符合情理，应予支持。若卖方在交易过程中确有损失，也可视情由买卖双方分担该笔损失。
10、物业管理收益，如何分派？
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务公司物业管理（涉及前期物业管理）期间所产生的收益，应属全体业主所有。物业服务公司对共有部分进行了经营管理的，可以享有一定比例的收益。共有部分一般涉及社区的公共道路、绿地、楼梯、走廊、楼顶等等。平常生活中，物业公司往往会运用这些共有部分从事一些赚钱活动，并获取收益。但如何分派这些收益，往往会导致业主和物业公司争论。共有部分属业主共同所有，故收益应归业主共同所有，但物业公司为此付出了劳动，因此也应当分得部分收益。需要指出的是，业主所有收益，根据《物业管理条例》第五十五条规定，应重要用于补充专项维修资金，而不是由业主拿来分的，正所谓“取之于民、用之于民”。
11、未交物业费物业擅自断电，承担什么责任？
业主未交物业费,物业擅自断电, 业主有权规定补偿。业主与供电部门是供用电协议法律关系，业主享有合理使用电的权利，承担交付电费的义务。作为业主居住社区的物业管理公司，无权对电力用户采用停电措施。物业的断电行为侵犯了业主用电的权利，存在明显过错，应承担相应的补偿责任。
12、开发商“绿化率”指标虚假承诺，承担什么责任？
绿化率是社区居住环境的重要方面，较高的社区绿化率对商品房的价格以及潜在购买者的决策会产生重大影响。房产公司为社区商品房所做的商业广告中对绿化率作了明确、具体的表达，该内容符合要约的条件，已经构成要约。业主购房后，开发商承诺的绿化率则是购房协议的一部分，具有法律约束力。开发商对绿化率达不到承诺，应承担违约责任。
13、签订“认购书”后反悔，法院任何认定责任归属？
认购书是具有法律约束力的协议。买家签署认购书后违约不签署正式契约的，开发商有权没收定金。理由是：认购书事实上只是买卖双方关于卖方在一段时间内为买方保存其所选定物业不售予别人、买方在该段时间内决定是否购买该物业的一种约定，如买方在该段时间内最终决定购买原物业，买卖双方签署正式契约建立买卖关系。因此由于买卖双方对于上述约定的意思表达真实、自愿，认购书合法、有效。在买方违反了约定，没有在约定期间内购买原选定物业时，开发商有权依认购书没收定金。
14、业主以“房屋质量瑕疵”为由拒绝收房，法院的认定？
法院认为，商品房符合交房的条件为主体、消防、燃气、电梯四项验收合格。开发商房屋经综合验收合格，既具有交付条件。虽然业主在验房时提出了数项质量问题并因此而拒收房屋，但其所提出的房屋质量方面所存在的瑕疵可通过维修解决，尚局限性以影响交付房屋，且双方已约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，由开发商履行保修义务。虽然开发商未有证据证明其已在承诺的期间内将房屋维修完毕，但业主亦无证据证明其在维修期间实际发生了经济损失且其主张的经济损失与开发商未及时维修有关联。因此，法院一般会认定，开发商无责任，业主需及时办理房屋交接手续。
15、建设工程领域，黑白协议的认定依据是什么？
1、一般情形下，黑白协议的解决原则。
建设工程施工协议纠纷案件中，当事人双方就一个工程项目，前后签订两份价款、工期等实质性内容不同的协议，即通常所说的黑白协议或阴阳协议时有所见，白协议是中标协议，重要用于行政管理机关的备案，而黑协议则用于实际履行，一旦双方意见分歧发生纷争，各方就根据对己有利的黑或白协议，据理力争，直至诉至法院。为解决此类纠纷，最高法院在《最高人民法院关于审理建设工程施工协议纠纷案件合用法律问题的解释》(下称解释)中作了规定。解释第二十一条规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工协议与通过备案的中标协议实质性内容不一致的，应当以备案的中标协议作为结算工程价款的根据。其中的中标协议系依法成立合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
2、本案黑白协议的效力审查认定。
本案之特殊性在于，当事人双方在招投标过程中，存在串通行为，且订立了中标协议，该协议违反了招投标法的强制性规定，当属无效。而当事人双方在中标协议之后所订立的《补充协议》和一方的《承诺书》改变了中标协议中的实质性条款，依招投法规定，也属无效。
3、以当事人的真实意思表达所签订的协议作为结算依据。
黑白协议均无效的情形下，工程价款结算以何为据？目前现有的法律法规及最高法院的司法解释对此均无明确规定，可从以下几方面进行考量解决。(1)协议法的自愿、公平、诚实信用原则。(2)无效的建设施工协议按有效解决的特别规定。(3)当事人双方利益衡平的把握。
16、购房者违约，开发商不行使解除权的后果是什么？
购房者逾期付款，协议约定的解除条件生效；但假如开发商在可以行使解除权的时候不行使，反而收取购房者交付的逾期房款，并开具收款收据，此行为应认定开发商对协议解除权的放弃，批准双方继续履行房屋买卖协议。之后因房价上涨或其他因素，开发商又起诉规定解除双方的房屋买卖协议的，依法不应支持。
我国《协议法》第九十六条规定，当事人一方依照约定解除权或法定解除权主张解除协议的，应当告知对方。协议自告知到达对方时解除。可见，条件成就之后，协议并不妥然解除，享有解除权的当事人还需要按照一定的法定程序，履行告知义务。法律规定协议解除权旨在防止一方违约损害对方权益，但同时法律为了防止解除权被滥用，也对这一权利的行使做了明确的限制。平常交易中，解除权的行使一般应同时具有以下三个条件：一是约定解除或法定解除的条件成就；二是协议有解除的必要性；三是解除协议的程序要合法。假如这三个方面不同时具有，那么解除权人解除协议的行为当属无效，不产生解除协议的法律后果。同时，鼓励交易原则为协议法的一项基本原则，实务中解决协议案件也应尽量维护交易成果，不容易解除协议。况且，由于当前房地产市场价格上涨过高，开发商为获取更高的利益往往在格式化的商品房买卖协议中添加很多利己但限制买受人利益的条款，法院在审理此类案件时更应多加注意，多从鼓励交易原则出发，维护买受人的合法利益。
《协议法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除协议；当事人可以约定一方解除协议的条件。解除协议的条件成就时，解除权人可以解除协议。
《协议法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《房屋买卖协议司法解释》第十五条：根据协议法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除协议的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
17、人防车位的产权是如何规定的？
人防地下车库属于人民防空工程的一部分，我国法律、行政法规未明文规定严禁此类车位的买卖，但因法律限制，人防车位暂时无法办理所有权登记，现在开发商销售的人防车位，充其量是使用权而非产权。
假如开发商在与业主签订地下人防车位使用权买卖协议时，没有明确告知车位属于人防车位的，则业主有权依据《协议法》第54条的规定，行使撤消权。协议如被撤消，按照协议法第58条的规定，开发商有故意隐瞒事实和欺骗销售行为的，开发商要承担协议被撤消的责任，返还车位款及利息，但业主应当支付已经使用期间的车位费用。
18、开发商对采光权需了解哪些方面？
1.采光权是否是一项独立的权利。一般而言，采光权是指不动产所有权人或使用人享有从室外获取适度光源的权利。在我国立法中，《民法通则》第83条、《物权法》第84、89条都对采光的权利都有所体现。建设部《城市居住区规划设计规范》中对采光的标准作了更明确的规定。但我国立法中并没有明确认可采光权，相关法律规定是将采光方面的利益保护放在相邻关系的法律制度中调整，属于相邻权的下位概念，还不是一项独立的权利。虽然采光权不是一项独立的权利，但原告采光的利益受到损害，可以通过主张相邻权来行使权利。
2.有合法手续的建筑影响其他房屋采光，是否构成侵权行为。关于这一问题，司法实践中也存在争议。一种是肯定观点，认为规划许可不能免去侵犯采光的侵权责任，虽然建造建筑物的行为获得规划行政许可，但这些只能证明建设行为自身符合国家规定，不能证明其不对相邻房屋导致影响，所以规划许可建筑侵害相邻不动产采光的，应承担侵权责任。二是否认观点，即认为行为违法性是民事侵权行为构成要件，只要当事人对其建筑已经取得建设工程规划许可证，其行为就是合法行为，不构成侵权。我国关于侵权责任的构成要件通说认为是“四要件”：损害事实的客观存在、损害行为的违法性、违法行为与损害事实之间的因果关系、行为人的过错。其中，违法行为是指有责任能力的自然人或者具有法人资格的社会组织，违反法律规定，从而给受害人以及社会导致某种损害的有过错行为。其重要表现为违反法定义务、违反保护别人的法律和故意违反善良风俗致入损害。法定义务的来源涉及三种，一是法律的直接规定，二是职务上或者业务上的规定，三是行为人先前的行为。有的案件中，底层住宅冬至日日照满1小时的，则不构成侵权，不符合侵权责任的构成要件，但采光的利益受到影响的，也可以判令适当补偿。
3.有合法手续的建筑影响其他房屋采光，是否应先提起行政诉讼。本案在审理过程中，也存在分歧意见。一种认为原告应先对相关规划部门提起行政诉讼；一种意见认为原告可以直接诉侵犯采光权的侵权人。无论规划部门的行政行为是否合法、建设规划许可证是否撤消，并影响被告的侵权事实是客观存在的，符合民事侵权责任的一般构成要件。被告作为开发建设社区的建设者，理应有义务防范自己的开发建设行为影响周边相邻建筑居住人权利。
4.相关判例做法。对于侵害采光权的责任承担形式，多数法院采用判决补偿损失的形式，但具体补偿标准和补偿方式，实践中各地法院裁判不一。一是用电费折价补偿的方式。比如2023年荆州中院判决7层综合楼影响了10户居民的通风、采光权益，从2023年4月1日起，至其停止侵权时止，补偿10户居民天天每户电费1.12元。二是按照居住面积计算补偿标准。湖南、天津等地法院都有此类判决，仅就计算基数不同。有的法院是按照所有居住面积计算补偿数额，有的法院则按照被遮挡的居室面积来计算。后一种做法较为普遍。具体补偿数额标准可以参照相邻建筑物所在城市的经济水平、生活水平、采光利益受妨害的限度等因素拟定。对采光利益受妨害限度，法院可以通过房屋价值贬损鉴定予以拟定。值得注意的是，对于本地冬至日住宅底层日照满1小时，未构成侵权但采光利益受到后建建筑重大影响的，应由法院结合具体情况判断是否需要补偿，而不是补偿。
19、开发商在交付时，法院认定需具有的手续有哪些？
开发商在业主办理入住手续时，需出具《建筑工程竣工验收登记备案表》。购房者拿到钥匙后，除了对住宅设备、设施的正常运营及房屋各重要方面逐项进行验收，同时有权规定开发商出示并提供《商品房买卖协议》第八条规定的证明文献和《建筑工程竣工验收登记备案表》、房地产管理测绘部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文献，开发商不能提供的，购房者有权拒收房屋。
20、商品房质量纠纷应注意哪些方面？
房屋质量纠纷是商品房交易过程中常见的纠纷类型之一，很多买受人在房屋交付后发现质量问题，多次找开发商协商均不能有效解决。因此，此类纠纷也成了最让消费者头疼的一种纠纷，纠纷标的自身不是很大，但是却让买受人内心很不舒畅，毕竟刚买的新房就要维修，很多买受人还是比较忌讳的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第十三条明确规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除协议和补偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间导致的其他损失由出卖人承担。”
依据上述规定，假如因房屋质量问题严重影响生活居住，则买受人可以请求解除协议并补偿损失，但对于“严重影响正常居住使用”则属于法官自由裁量的范围，需要结合房屋质量问题是否对买受人的生命、财产安全、身体健康导致重大影响，是否严重干扰了买受人的正常生活等因素拟定。必要时也可以委托相关的鉴定机构对房屋质量进行鉴定。
假如出现除上述情况之外的其他房屋质量问题，买受人一方面要查找相关的住宅质量保证书，确认出现的房屋质量问题是否在保修期内，假如尚在保修期内可以直接规定出卖人进行修复。假如已经超过保修期，需要区分不同情况对待，属于公共设施或部位出现问题，可以向物业公司报修，物业公司可动用公共维修基金进行维修;假如属于公共设施之外的质量问题，则应由买受人自行解决。
假如出卖人对于其应当承担修复义务的质量问题，明确表达拒绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以先行修复，之后再规定出卖人承担相关的修复费用并补偿由此给买受人导致的损失。在此种情况下，买受人最佳能提供有资质评估机构的评估结论，以便向出卖人主张支付修缮费用。
在司法实践中，对于因社区的公共配套设施、附属设施质量问题等引起买受人生活不便的，一般不能认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第十三条所合用的情形。一般情况下，出卖人交付的房屋存在一定的质量问题，但不影响买受人正常居住使用的，在实践当中一般不会判决解除协议。
此外，买受人以商品房质量存在问题请求出卖人修复的，诉讼时效从知道或者应当知道该质量问题之日起计算，但尚未超过保修期的除外;假如规定出卖人补偿损失，诉讼时效则从买受人知道或者应当知道该质量问题导致其损失之日起计算。
21、商品房预售协议纠纷重要类型及因素分析和解决建议
购房人诉讼请求的重要类型有：
1、业主在签订认购协议并交付定金后，规定解除认购协议，双倍返还定金。
2、因开发商一房二卖，先签订认购协议的当事人规定继续履行协议交付房屋。
3、业重规定开发商办理土地使用权证及房屋产权证。
4、因开发商未按广告宣传内容完善配套设施，业主起诉规定补偿损失或完善设施。
5、规定开发商支付逾期交房违约金或交房时质量不符合规定而交付合格房或支付违约金。
6、因开发商改变设计而减少面积或在建设过程中缩水而减少面积，业重规定据实结算房款。
7、因出卖人无合法手续而导致买受人不能办理相关权证，买受人起诉规定确认协议无效或予以撤消并双倍返还购房款。
相应的开发商起诉购房人的案件也有所增长，其重要有1、规定支付拖欠房款并支付违约金;2、支付垫付的银行按揭贷款及利息。
纠纷形成的因素分析：
1、协议内容不完善，约定不明确及不规范。开发商不使用协议示范文本，个别协议就房屋面积既作出明确约定如“长多少宽多少”，但同时又作出不拟定的约定如“如设计图纸发生变更则按设计图纸”;有的协议就逾期交房违约金的约定只约定违约金的比例但未约定参照基数导致发生争议时产生歧义;有的开发商对银行按揭贷款承担担保责任，当开发商垫付银行按揭贷款本息后，业主以开发商未按协议约定办理房产证为由拒付利息，而双方在协议中约定“贷款的起止之日为开发商为业主办理房产证之日”;有的对交房的交接手续无明确约定交付钥匙时未办理相关手续，导致交房时间难以认定;有的开发商为规避延迟交房的责任在协议中不约定交房的条件等。
2、开发商缺少责任心，遇情势变迁不与业主商议导致矛盾产生。有的开发商变更协议内容或改变设计图纸，不告知业主，更不与业主协商解决。如有一开发商因拆迁受阻被迫调整规划而减少协议约定的房屋占地面积和建筑面积，不及时告知业主变更协议内容;有的协议房价的50%由银行按揭而最终按揭未办成，开发商不告知业主就未办按揭部分房款变更支付方式和支付时间，从而导致部分权利义务处在不拟定状态。
3、开发商怠于履行办证义务由此导致业主拒付房款。有的协议约定开发商在房屋交付时即应办理产权证，而开发商未办理，业主以此为由拒付剩余房款。
4、开发商未按广告宣传内容完善配套设施从而导致业主拒付房款。有的开发商在房屋交付3年后相应的配套设施未完善，致使40%的业主拒付拖欠的房款。
5、开发商凭借其公司强势，出现问题后无解决问题的诚意，导致本可协商解决的矛盾恶化而引发纠纷。由于房价的不断飓升及开发商逾期交房的违约行为同时存在，有的开发商在业重规定解决此类纠纷时则提出收回房屋，不愿承担自己应负的责任。
对审理商品房买卖协议纠纷中存在的几个问题的思考及建议：
1、关于“一房二卖”的问题。一房二卖是指房屋开发商以同一房屋为协议标的，先后与不同房屋买受人签订房屋预售协议。它一般分为已办理登记和未办理登记两种情形。对于已办理登记的情形好解决，根据物权法中关于物权权属问题的相关规定解决即可。难就难在二个买受人均未办理登记的情形。对于此种情形的解决存在不同的观点。一种观点认为谁交款多或谁先入住使用房屋的，该房归谁;另一种观点认为依据订立协议的先后顺序，先订立协议者取得房屋所有权。
(1)对不动产的占有不产生物权的效力
《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产特权的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，同时第九条规定“不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，因此，物权的设立、变更，动产一般为交付或占有，而不动产物权的设立和变更只能在登记时生效，对不动产的占有不能产生物权的效力。物权的交易程序只能是法定的，不允许随意设立标准。
(2)根据特权法的规定，双方均未办理相对性登记，因而均不产生物权效力，权利的所有人尚未拟定，而根据民法通则中的帝王原则即诚信原则，则应维护先协议，这样有助于惩办开发商的任意毁约行为，维护交易的安全。
诚实信用原则是当人们签订订协议应当遵守的基本原则，该原则规定当协议双方以善良的意愿和蔼意的方式签约和履行义务，不滥用权利，在获得利益的同时充足尊重别人的利益和公共利益。商品房中的一房二卖是开发商为了追求利益的最大化，不惜撕毁先协议而违反诚实信用原则，是开发商对诚实信用原则的肆意践踏。法律虽然赋予了不能得到房屋的一方买受人有提出处罚性补偿请求的权利，但该权利不能对任意毁约的开发商以相应的处罚。 (3)后协议方为第三人，在实践中虽存在善意第三人，但仍不乏大量恶意第三人的存在，维护先协议能有效惩办恶意第三人。
最高人民法院《关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖协议为无效的，应予支持。该条文从理论上支持了先买受人，处罚了恶意第三人，但先买受人如不能举证证明后买受人与出卖人恶意串通，则仍不能取得该房屋。事实上，一般来讲，后买受人如知道先买受人的存在为避免纠纷不会再去购买该房屋，但在房价“日新月异”的今天，或在该房屋具有不替代的商业价值和涨价空间等特殊利益时，第三人仍会铤而走险购买房屋。当出卖人和后买受人双方均有利可图时，很容易串通起来损害先买受人的利益，而先买受人是很难举证证明第三人是否系恶意。
(4)以协议签订的先后顺序拟定买受人符合人们的道德理念，有助于维护社会的稳定。
买卖有先后，这是人们的一般评判标准。先协议的订立时，协议双方往往在当时环境下签订合是自愿的，是双方当事人的真实意思的表达，协议的内容也是充足协商的，主观上是无瑕疵的，而后协议的订立，至少出卖一方是存在恶意的，因而致使协议是存在严重瑕疵的。我们不能由于保护善意第三人的利益而纵容出卖人任意毁约的行为，我们应当让开发商明白，一房二卖的风险大于诚信守约，从而提倡诚信，维护交易安全，维护社会的稳定。
2、开发商未按宣传材料、广告内容完善配套设施，如何认定违约的问题。
开发商在销售房屋时往往印制大量的宣传材料，其广告常有对公共设施、公共绿化的承诺。交房时则难以按宣传材料兑现承诺，此时如何认定违约。如我院受理的多名住户起诉某房地产开发商规定按宣传材料完善配套设施的案件。在这样的案件中，如何认定违约同样存在不同的观点，有的观点认为开发商未按规定完善配套设施，应认定为违约，而有的观点则认为可视情况来认定。认定出卖方在此种情形下是否违约应注意以下两种情形：一种是现房交易。因现房在销售时已建成，买受人对房屋的结构、周边环境、公共设施均有直观了解，在购房时就应知道是否与宣传材料内容一致，买受人对于不一致的应提出异议，如未提出则可视为买受人已按受了现有的公共设施，此时不认为是出卖人违约，若买受人提出异议，而出卖人作出了承诺，尔后又未按承诺兑现认定出卖人违约。另一种是期房交易。因期房房屋尚未建成，买受人只能通过宣传材料结识了解此后所住居的房屋的周边环境及公共绿化、配套设施等，只要宣传材料有具体的拟定的内容，并且这些内容对买受人作出选择有重大的影响，一旦出卖人不能按宣传材料内容将会则应认定为出卖人违约。
22、新政实行前后，情势变更原则的合用
根据最高人民法院关于合用《中华人民共和国协议法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“协议成立以后客观情况发生了当事人在订立协议时无法预见的、非不可抗力导致的不属于商业风险的重大变化，继续履行协议对于一方当事人明显不公平或者不能实现协议目的，当事人请求人民法院变更或者解除协议的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况拟定是否变更或者解除。”假如案例纠纷中商品房买卖协议订立是在新政施行后发生的，就不合用情势变更原则。在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除协议的权利。该规定明确：“商品房买卖协议约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方因素未能订立商品房担保贷款协议并导致商品房买卖协议不能继续履行的，对方当事人可以请求解除协议和补偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款协议并导致商品房买卖协议不能继续履行的，当事人可以请求解除协议，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。虽然人民法院可根据实际情况拟定是否变更或解除协议，但合用形式变更原则并非简朴地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充足注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院一般采用的是积极引导当事人重新协商，改订协议；重新协商不成的，争取调解解决。对买卖双方而言，不管是积极还是被动违约，都有也许要承担违约责任。