房建项目建安成本控制要点具体.doc

xx建安成本控制要点

一、按照成本科目，逐个分析各项成本。
1. 前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。
（1） 比如，假如存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。
（2） 越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来减少这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。
另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家也许觉得比较难以理解，问其因素就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就由于临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。另一方面在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其重要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。
尚有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相称大。这是不可取的。
2. 基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，因素一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是本来的科目没有这一项，所有非桩基础所有并入主体工程中去，在设立工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。

基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。
基础工程的造价水平，显得较为刚性。
（1） 地基解决：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，解决起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的因素重要是由于可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合规定。相对来说，换土之后假如能运用天然地基，是相称节省的，但是，这种方案具有明显的地区特性，不是每个城市都可以效仿的。
（2） 桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，假如由于地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要因素，而桩长又与地质条件直接相关，一般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，由于土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增长较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。
在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，特别是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。
桩基础工程，其造价上有相称的弹性，需要我们做专门的优化解决。我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2，究其因素是桩数太密，承载力太高。根据规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！
（3） 非桩基础：假如可以避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地减少，比如让筏板同时兼做地下室的底板。假如仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。
3. 地下室：地下室工程的造价，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不少地区的地下室造价已经达成4,000的水平了，非常可怕！
影响地下室造价的因素很多：
（1） 地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，由于它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室假如是连成一片的话，相对来说，就很经济；而假如每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又互相连通，象是“地道战”同样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。
（2） 地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如2－3层，其经济性会比1层要好，由于底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是，也会出现此外一种情况，由于地下室太深，基坑费用加大，将会增长地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显，比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说，我们还很少碰到对地下室层数的讨论，由于影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。由于：一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最佳不建；二、最小面积的地下室假如在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反假如项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。
（3） 设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建导致本控制的核心！。目前的水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。想说明的是，我们在20238月底下发的《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，因素是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防规定等很多因素不一致，但应当来说在同一个区域相对有一定的规律，或者说研究起来更有指导意义，文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。以下列出目前在建的一些项目的指标含量，可大约看出一个区间：
项目名称
地下室钢筋含量
（kg／m2）
地下室砼含量
（m3／m2）
华南区
深圳康城花园B区
130.98
1.30
广州璟晖华庭二期
145.00
1.09
佛山金沙湾东区一期
154.40
1.25
中山翠林兰溪园三期B区

华东区及上海
南京凯旋门项目
235.00
1.74
宁波雍城世家一期
194.00
1.98
星湖国际项目二期B区
201.00
1.38
杭州钱塘山水项目
189.00
1.31
上海瀛台二期
223.00
1.10
华北区
北京xx城R4地块
180.00
0.99
天津御湖翰苑项目
170.00
1.20
济南紫御东郡项目一期
180.00（预测）
1.40（预测）
北方区
长春国际社区一期
179.82
1.16
沈阳国际社区一期
180.00
0.90
大连xx华庭项目
160.00
1.04
青岛xx熙岸项目
151.00
1.21
西部
成都翠屏湾
190.00
1.70
西安国际社区4#地
119.25
1.36
重庆北滨一号二期
60
0.45
（4） 顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，由于地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决社区的环境，就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0－2.0m是很常见的。由于有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。由于梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增长。至于覆土影响造价至何种限度，我们目前没有数字，由于这一部分不好单独计算，但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。
（5） 基坑支护：涉及到经济性，在可以保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题。在安全性，我们自己要有基本的判断，在我们与施工单位之间，求得安全性结识的平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。
（6） 土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可运用性。对于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽也许 “变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钱。
（7） 地下室的豪华限度：xx地下室，很豪华。有很多甲级写字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们xx的水平高，哪怕我们的项目是个中档定位的项目。这也是xx“太实在”的一种表现。从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病，我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责，所以，就一次设计到位。豪华的表现，集中在地面解决上，另一方面上墙面的解决。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层解决。
（8） 人防工程：影响造价较为明显，但由于具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接受的设计，想不建都不行。
（9） 防水工程：一般来说，我们只设计外防水。在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。假如地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强调，防水层不准做两道，假如你怕漏，从施工管理上找因素，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。
地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？
（1） 方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。
（2） 墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量也许会增长，但腻子工序更贵。当然，地下室地涂料，也不必用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是6－8元／m2。
（3） 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花由于有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，由于梁需要加高，天花面积甚至会达成建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元／m2计算，对于10,000m2的地下室，假如天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。
（4） 少设计几盏灯。灯火通明是浪费。
（5） 假如能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相称的费用。比如各种风管和风机，就可以省掉。此外，能使用中压的通风管就不要用高压的，由于这两种情况下使用的板厚相差较大。
（6） 地下室的门窗工程，重要是防火门，它的数量是按规范拟定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。
（7） 地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，并且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：
a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致导致浪费；
b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最佳能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院本地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；
c. 合理设立水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；
d. 合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设
备之间的管段用镀锌电线管（本地有强制规定的除外）；给排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。
4. 地面以上建筑：以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,650－1,850元／m2（不含户内装饰），比2023年平均水平高出300-400元/m2。
项目名称
住宅层
单方成本（元／m2）
竣工时间
深圳月朗苑
多层
1,119.94
2023年10月
小高层
1,352.06
高层
1,400.53
成都格林威治城
（高层）
1,499.96
2023年11月
成都常春藤花园
小高层
1,570.39
2023年05月
高层
1,487.82
西安xx华庭
小高层
1,463.84
2023年06月
高层
1,368.14
佛山万锦豪园一期
小高层
1,244.70
2023年12月
高层
1,310.09
从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点，也许巅覆了大家的常识。我们现在的住宅设计都是规定不露梁不露柱，所以在结构上基本都是“框剪”体系，而与层数无关，所以在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪费！。而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元／m2
（1） 建筑工程：此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅层在结构形式上，选择余地不大，由于成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。这是设计经济性优化的重点！影响钢筋和砼用量指标的，尚有一个隐性的因素，即所谓“赠送面积”。我们强调，建安成本所使用的建筑面积，是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的，而不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算。在这种情况下，假如尚有“赠送面积”的，应当说明赠送的部位和面积数量，以便于判断成本自身的合理性。目前的水平，钢筋45－60kg/m2，砼0.35-0.45m3／m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元／kg，每节约5kg的钢筋，就可以节省成本约30元／m2。C30砼的价格约为350元／m3，每节约0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元／m2。屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少的建筑物，分摊的成本越高。
（2） 防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上，假如外墙所有做防水，造价增长至少40元／m2。但是，外墙是不是一定要做防水？可以再作研究，外墙渗漏重要集中在窗框与外墙的交界处。墙体渗漏的情况，少见。
（3） 入户门工程：假如是木质入户门，其造价与木材的种类有关，此外，装饰性的边条，假如是整块木料加工而成，造价昂贵，相反假如是多块木片叠合而成，则相对便宜。这一项费用，刚性明显，由于数量固定，每户一樘，目前来讲一般均价在2023-3000元/樘，高档一点的也许一樘门的一套锁都需要1500元/樘，整樘门也许在5000元/樘左右，有些也许还要夹钢板，目前知道的“最高记录”是联排别墅的3万/樘。
（4） 外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显。目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，我们称之为“窗积比”，约为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。这个指标很重要，假如能控制在0.25,是比较恰当的。门窗造价的刚性就体现在这个比例上，假如这个比例已经拟定了，并且已经施工了，那么就无法再修改图纸了。影响门窗造价的重要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类（净白玻？或是专门颜色？）。假如门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相称于每平方米建筑面积增长造价10－15元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是350元／m2；断桥隔热大约是500元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。
（5） 铝门窗的替代品，仅塑钢一种，虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗。所以，在铝门窗工程上，我们只能从其档次上注意节约，比如不容易使用氟碳喷涂，LOW-E玻璃，对于联排别墅不要容易尝试木包铝，内开内倒形式的门窗，这样的窗的造价是普通的3倍（以350元/m2为基数）！若以0.3的窗积比计算，相称于地上物业的单方造价将增长210元/m2（以地上建筑面积计），若按可售，增长的造价将会更高！目前各地区公司在门窗档次上有跟别人血拼的倾向，这种不顾项目定位、档次、售价等因素的攀比心理，要不得。
（6） 保温工程：属于地方性工程，与地区气候条件有关。目前以50mm-110mm苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂浆，总的来讲，每平方米建筑面积的造价在80－100元／m2。总体上说，南方地区节省了这部分费用。
（7） 外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是1－1.3；但少部分项目也有1.6－1.8的，这个比例偏高，对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比目前大部分在1.8-2.1之间，甚至更高。假如在设计上，可以注意立面的层次不要过多，将会大大地减少墙积比。二是装饰的档次，就是用料。以面砖为例，我们现在的集中采购的普通档次的面砖，是22元／m2，面砖施工的单价为45元／m2，那么外立面的造价是67元／m2，按墙积比1.2折算成建筑面积，其单方造价是80.40元／m2。假如墙积比提高到1.4，则增长建筑面积的造价是13元，与门的造价，或防水工程（不涉及外墙防水）、或栏杆的造价、或安防系统的造价相称。假如要用较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂，材料价格估计是50元／m2，相称于增长建筑面积造价33.6元／m2。假如用涂料，目前来说，30元／m2的造价可以做到较好的合资产品。假如用石材，一要看用量比例，二要看石材种类。《限额审批意见》一文中明确提出了对于各种材料使用面积的比例限制，但由于石材的价格范围比较大，没有对其材料单价提出限额标准，且涉及到外立面的效果问题，但设计选型的时候应注意，能用国产就不用进口，一般来讲小业主是不会有我们建筑师同样的眼光，分辨不出来进口还是国产的，此外对于联排别墅外立面的石材，是湿贴还是干挂，需要斟酌并较早拟定下来，有地区外立面石材装饰工程分判了几个月，最终还没有拟定是干挂还是湿贴。目前来看，高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2以下，小高层、高层物业的外立面装饰造价在110元/m2左右，高档的在160元/m2左右。目前此项造价的“最高记录”是520元/m2，当然只是报成本预测时候的数据，最终不也许按这个指标去批复。希望各地区公司在外立面装饰造价上，要保持克制！一定要认清自己项目的档次和售价。
（8） 栏杆工程：目前来说，影响造价水平不大。一是栏杆不也许人为地节省，有多大的开间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上，我们比较谨慎，一般是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈钢，造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。
（9） 大堂装饰：影响不大，由于一栋建筑只有一个大堂。装饰档次，豪华装饰一个需要50万元，普通装饰，一个只需要不到5万元。目前《限额审批意见》中提到的档次标准是3500、2500、1500元/m2，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10-20元/m2，最高不超过25元/m2。
（10） 公共部位装饰：重要是电梯厅。目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普通用石材。造价水平是50－60元／m2建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元／m2，数字较高的因素是墙体面积大，用料多，再就是公共部分较多，一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见，但多的也会达成20-30m2，这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，这样比较经济。此外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而对于走火楼梯间，假如是配电梯的住宅，一定要简朴装修，不得全地铺砖，不得使用木质扶手。
（11） 机电系统工程：对于毛坯住宅来说，造价显得刚性。合计约为200元／m2以下，不涉及特殊地区的采暖、中水等系统。在电气系统上，住宅优化的余地不大，随便生活质量的改善，电位数量总是越来越多，这个源流我们也得适应。但是对于给排水系统，则大有文章可做，一是管材的材质，比如排水系统要选用UPVC，而不是金属管材；上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品；二是系统的功能要讲究，比如同层排水造价昂贵，不要选用。
（12） 直饮水工程：意义不大。多数情况下是开发商掏钱，运营商想赚钱也没赚到。但是，由于楼盘需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造价水平每户是1000－1500元不等，推销到总建筑面积里去，相称于10元／m2。
（13） 安防工程：造价有相称的弹性。重要表现在功能上，有不少噱头一类的功能，尽量不要用。此外一点就是可视对讲显示器是黑白还是彩色。彩色的贵一倍多。这项费用，各地区有明显的攀比之风，比如显示器上可以发布物业管理处的天气预报，或物业管理处的各类告知等等，有必要吗？尚有家用的可视对讲就这么重要吗？现代家庭生活是越来越简朴了，一年之中你家有几批客人拜访过？我们没有必要为那么“摆设”去花那么多的钱。
（14） 电梯工程：其造价高低一是功能，太多的功能，未必可以用得到；此外一点是选配的标准，比如层门是用不锈钢还是普通的喷漆钢板？尚有一点要注意，不要盲目地去追新产品。新产品普通存在功能不稳定、价格高，维修运营费用高的特点。电梯的附加功能，你不说，用户是永远不知道的。用户所需要的就是平安地送他到所在楼层，其他功能对于用户，全是多余的。电梯产品的系统有高低档之分，但是其系统的“标记”都不是显示在表面的，你不说，别人永远不知道。电梯工程的单方造价的高低，与其所服务的面积直接相关，对于一个10层左右的小高层来说，假如是一梯两户，其电梯摊销的成本非常高，假如是一梯三户或四户，则成本成倍地下降。目前对于100米高层住宅来说，住宅层电梯造价50元／m2是正常的，但是也有个别项目，十几层高，电梯摊销超过200元／m2。
（15） 建筑物的泛光照明工程：一般来说，安装在屋顶上的灯光，每栋5万元的造价是适当的。但是，我们也要注意，不是每个项目都需要泛光的。一个普通的项目，设立了泛光照明，有什么意义？！除了让物业多掏一些电费以外，能起到什么作用？
5. 配套设施：由于物业的类型、用途不一，不好一概而论，目前我们控制的标准是学校1600元／m2全包，会所3500－4000元／m2全包（含建造与装修）。
6. 配套工程：这一项费用，显得较为刚性。具有一些弹性的项目是变配电工程，重要体现在设计上，由于设计和施工都是垄断的，所以其设计的经济性需要甲方专人把握，甚至需要公关。以KVA为指标，每一单位的成本是2023元／KVA左右。但是，其造价水平，又与地方土政策有关，可注意以下几点：
（1） 高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要，能用合资的就不用进口的，能用国产的就不用合资的，由于这些本来就是电力部门管理的，他们在设计的时候不会考虑到经济因素，若能通过公关然后修改设计是最佳的；
（2） 对于电缆，能用四芯满足规定的就不要用五芯电缆（涉及插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的，这个存在很大的造价差异；
（3） 对于地库面积很大的地库，假如单独设立一个发电机房，那么每一路应急电源需要从发电机房引出，这样会增长很多造价，不如将发电机房提成多个发电机低压房，虽然增长了低压柜，但总造价是要减少很多的，对于具体怎么分当然需要在设计过程中进行论证。
另一项是室外管网工程，特别是对于联排别墅周边的室外管网工程现场管理大家一直认为是很头痛的事情，工期紧，现场的承建商多，工作面也处在交叉状态，工序上也会前后搭接，容易引起互相的争执，从而直接影响项目进度。重要还是关于协议范围的，这需要我们在分判的时候划分好协议范围，对于室外工程的土石方开挖与回填分判给一家单位去做，不能消防挖了弱电挖，弱电挖完煤气挖，外电挖，机电挖，乱成一团。
7. 室外工程：造价具有相称的弹性。表现在两方面，一是景观工程，二是社区围墙工程。
（1） 景观工程，是现代地产行业的一张王牌！十年前的任何楼盘，都是种几颗树就算了。而现在，是造景。而普遍地看来，开发商都乐意花大量的钱去造景。所以说，景观工程是个无底洞，理论上说，有多少钱，都可以花出去；这不象毛坯的建筑单体，再怎么做，也就是钢筋砼而已，墙不也许砌两层，门窗也不也许再加一层，外立面的材料最贵的就是石材，但对于住宅来说，不可设计成从顶到底都是石材。景观工程的特点就在于“空间的无限性”和“植物的稀缺性”，这两个性质，可以让钱贬值！
目前室外工程的造价水平，我们一般控制在每平方米建筑面积100－120元／m2，以空地面积来计，整个室外工程的造价水平是400－500元／m2，相称于每一平方米的地面上，放4张或5张100块的钞票。个别项目占地小，空地面积也小的情况下，室外工程造价略高，也许在550-750元/m2。

如何控制景观工程的造价：
a. 软的多，硬的少：软景与硬景的比例，要尽量偏于软景。硬景太多，除了造价昂贵之外，给人的印象也脱离不了“石屎森林”。
b. 普通的多，名贵的少：对于植物，品种和规格的价格差异非常大。一颗海枣要几万甚至10万，而一颗本地的榕树或樟树，估计就是3－5000元。相差十倍。再者说，普通的消费者，可以结识几十种树木？他也许更多地注意树干是不是够粗，树冠是不是够大，能不能营造阴凉，甚至可以生存多久？十万块的树死了，那么十万块就打了水漂，而3000块的树死了，花费不多就可以更换。名贵的树木，就象是古董，但是古董鉴赏家在人群中的比例也许是十万或是百万分之一。
c. 控制水景：水景造价昂贵，运营费用高，即耗电又耗水，（很多水景工程漏水！）后期不能经常使用，就变成摆设了。
（2） 社区围墙工程：要注意用料尽量地少，漏空多一些，灯光少一些。此外就是注意门楼。门楼也可以说是无底洞，一个门楼花100多万，并不罕见。

一、 相关部门工作中存在的问题
（一） 设计管理环节
1. 设计图纸漏项太多，在施工过程中，对于增长项目的报价，肯定是施工单位占便宜。尚有一种倾向，明知有漏项却不积极地去解决，一味地往后推，给施工单位发明索赔机会。
2. 图纸修改也很故意思，很多情况是刚刚定标，图纸就全面地修改了，也就是招标用一套图，施工时却用此外一套图，这种情况对工程造价控制极为不利，同时人为地增长了其他部门的工作量。
3. 分批出图，人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程，而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程“蚕食”下来，这样在总造价上肯定是对施工单位有利。
4. 对材料、工艺研究不透，在设计上一味依靠“外援”。一是依靠设计单位，而大家都知道设计单位对业主的造价控制往往是不考虑的，它只需要将图纸交出去，拿回设计费就万事大吉了，业主花了多少冤枉钱与设计单位无关！所以对于设计图纸作全面认真的审查，是非常必要的。二是依靠施工单位提供设计图纸或方案，而我们自己即不作仔细研究，也不作进一步复核，以至于本来可以省的钱，白白地花掉了。
5. 对于施工单位提出的更改，缺少应有的警惕，容易地批准对方的意见。其结果也许会出现几种情况，一是等到工程更改完毕以后，或是工程结算时，才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。二是工程更改未达成预定的设计和建筑效果，三是在实行过程中发现更改不妥，导致返工浪费。
6. 对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握，材料、工艺及设计标准与项目的市场定位是紧密相关的，一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计内容，比如普通的、中档的楼盘，其园林设计上要尽量少用硬景多用软景，而软景中又需要尽量少用名贵苗木。设计单位和施工单位对于业主在项目定位上的体会肯定不及业主自身深刻，对于他们来说，只是需要完毕一项设计或施工任务而已，而业主则是需要在控制造价的前提下完毕任务。
（二） 合约管理环节
1. 招标采用无图分判，《限额审批意见》一文中明确提出，“全年主包无图分判的面积不得超过50%，非主包工程（除桩基、土方工程外）不得无图分判，不得以暂定工程量签署协议。”但我们发现部分地区对此不予重视，至今为止仍然我行我素，对于栏杆工程、景观工程这些非主包工程还在进行无图分判，尽管图纸不由合约部负责，但对于这些公司规定合约部应当格外重视，提醒相关部门，否则就是执行不力；
2. 投标单位少，竞标力度不够，各家有各家的理由，大城市的会说我们这些工程太小，吸引不了别人，二级城市会说我们这里建筑市场不成熟，没什么大单位，都是矛盾，恨不得“跪求”施工单位投标，说到这里我们需要培养一个观念就是：善于引导和培养施工单位，让他们适应我们的管理，涉及分判模式、协议条件、现场管理等等；再者就是要抱着开放的姿态，跳出本地，站在一个区域甚至全国的高度来寻找合作单位，老是那几家单位中标，每次都和上一次的中标水平相比，横向比较太少，如贴砖在南方只需要50多元/m2，但到了北方就要80-120元/m2，难以置信，多在与别人的对比中发现自身的问题，这样才干找到症结所在；
3. 招标分判范围，各标段、分期之间，前后工序搭接上对于范围的描述不清，或划分的范围不利于现场管理，土建工程还比较容易描述范围，一般会以后浇带为界，但对于机电工程、园林工程、市政工程这些存在工作面交接问题的工程，协议中描述不清、图纸上标注不清将会引起后期现场管理的混乱；
4. 策略性不够，一个工程分判几个标段一开始就告知给投标人，容易引起投标单位的挑肥拣瘦；
5. 不注重协议图纸管理，图纸更换频繁，就把协议图纸是哪套忘得一干二净，规定合约部在定标后立即将协议图纸逐个盖章，三套盖章后的图纸分别交项目部、施工单位与自己存档；
6. 对于设计或施工现场易出现的问题预见性不够，合约部是成本管理的主控部门，对某些影响项目成本、增长工程造价的问题要能提前防患，过程中及时发现后也应立即提出来，加强与公司领导、各部门之间的沟通，引导大家解决问题。
（三） 施工现场管理环节
1. 项目部单方面更改材料或工艺，或对具体的材料和工艺结识不清，任由施工单位做主施行，或是对施工单位可疑的行为没有警惕性，即不纠正，也不报告。经常性地出现施工单位提出修改材料或工艺，而我们工程管理人员对这种更改涉及的造价增减和施工单位责任减免没故意识，既不研究这种工程更改有无必要，也不研究施工单位提出工程更改的动机，只是一味地“批准”，结果是让对方给钻了空子。
2. 对于施工机械（如人货梯、塔吊或桩机）数量、场地平面布置、拟建的公共设施、和对文明施工的规定，在拟定施工单位以前提不出具体规定，导致施工单位不能准确地理解业主的意图而只能提高报价；或者是在招标时提出了过高的、不切实际的规定，而在工程施工过程中，经常会在定标时发现制定的工期不合理这样的现象，这些规定事实上未能或无法执行下去。
3. 为抢工期，人为地改变施工顺序，特别当两个工艺分别由两个施工单位施工时，改变顺序往往会导致其中一个施工单位利益受损，从而引发索赔事件。
4. 不具有施工条件时，强逼施工单位进场，以致于施工单位无工可开，一等再等，或无法大规模地作业。如此反复，使得施工单位增长额外支出，直接刺激施工单位的索赔热情。
5. 受施工单位的建议影响或引诱，确认施工单位的方案时不作出关于造价方面的说明，给对方以索赔的机会。
6. 擅自更改协议范围，比如原定由土建施工单位完毕的抹灰、贴面砖项目，地盘认为装饰工程施工单位做得更好，就单方面口头决定让装饰单位完毕，完毕后给予签证。对于土方工程来说，原定场内弃土的，地盘口头就告知施工单位所有外运了。
7. 不经合约规定程序，随意安排施工单位之间代工，或者是指定其他施工单位修复质量缺陷，而不将费用支出及时告知责任单位，引起合约纠纷。
8. 现场签证控制不严，大多数现场签证的数量，只要是可以“实证”的（依靠图纸计算，或现场验证），在结算时都被合约部推翻了，在这一点上施工单位没有占到便宜，但那些无法“实证”的变更项目呢？此外，在涉及互相索赔的签证上，未能或不愿将索赔的金额及时、有效地告知被索赔的施工单位，这种“锯箭式”的解决方法容易引发我方与施工单位之间的经济纠纷。再者，想通过签证审核这一环节，规定施工单位“听话”，不听话的施工单位我们就拖住对方的签证不给及时审核，而等到自己乐意审核时却发现错过了时机，无法鉴定对方的工作量到底做了多少。
9. 不了解合约原则，空口许诺，一是容易引发我方与施工单位的经济纠纷，二是减少了合作双方的信任感，三是在发现违反合约原则时，为了“兑现”自己的诺言，从其他方面为施工单位“想办法”。
10. 对我方本可以向施工单位索赔的事实没故意识，如工工期延误、质量缺陷等等，不向相关部门通报情况，不作积极的资料准备，而一旦施工单位向我方索赔时，手中却没有工具用于防御，导致我方在造价控制上陷入被动。
二、 如何增强合约和成本意识
相关部门在实际工作中存在的上述问题，有客观因素，有主观因素。对于设计部门来说，客观因素有两点：一是设计环节工作时间偏短，这是xx的经营文化决定的，我们的每一个项目都规定在最短的时间内完毕，那么分派到项目发展各个环节上的工作时间就也许不够，没有充足的时间，设计工作就不也许做到完善、细致；二是评审过程复杂，即要预约时间，又容易出现设计方案反复，显得时间更不够用。对于项目管理部门来说，工程施工周期缩短，工程管理人员压力加大，没有精力关注合约管理方面的协作问题，只求可以准时完毕工程施工，所以不仅仅在合约管理方面，甚至在工程质量上都有也许退而求次，无法做到严格规定。
这些客观因素决定于公司的经营风格，不是一两个部门就可以改变的。
而对于产生上述问题的主观因素，则完全可以依靠通过改善相关部门的工作方法、加强部门之间的协作配合、锻炼员工的个人素质、推动不同部门员工之间的工作交流、提高员工对于公司的责任感等途径来克服。
1. 遵重合约。任何人、任何部门都不要擅自更改合约范围，不要改变合约条件，合约条件和范围的修改，必须按照规定的程序进行。个人和部门都不得越权行事。
2. 一旦协议确立，对于施工单位，我们一方面要抱着合作的态度，在心态上不要搞对抗，而是尽一切也许帮助对方来准时按质地完毕工程施工任务，这才是我们的共同目的。
3. 项目部管理人员在工程管理过程中不要越权，该设计部门决定的事项项目部就不要自己决定，属合约部门解决的事项，就不要单方面地向施工单位许诺。各方面的工作人员一定要结识到自己的职责，不能随心所欲。
4. 对与工程有关的任何事情，不要只看事情自身和表面，对于任何事情要将它折算成金钱来对待，再将折算的金额与自己的薪水作比较，使我们在“金钱”这个问题上时时处在敏感状态。
5. 时时把握住设计这一关。设计规定不能模糊不清，任由施工单位发挥，不同档次、不同造价水平的材料、工艺不能混在一起而由施工单位任选；设计图纸特别是装饰工程类以及室外工程类的图纸一定要与现场的实物对照检查，防止出现设计错误和漏项，不能只在纸上“谈兵”；建筑构造做