2023年下半年贵州房地产估价师案例与分析估价对象试题.doc

2023年下半年贵州房地产估价师《案例与分析》：估价对象试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、我国2023年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目的时碰到困难，这重要体现了房地产投资风险的__。
A．政治风险
B．政策风险
C．利率风险
D．市场供求风险
2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。
A．具体规划图
B．分丘图
C．分幅图
D．宗地图
3、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程协议价的__。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因被吊销注册证书，自被处罚之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
A：1
B：3
C：5
D：7
E：执行层的组织协调
5、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。
A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
6、已动工开发，但开发建设面积局限性应开发建设面积的__，或投资额局限性总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。
A．1/2
B．1/3
C．1/4
D．1/5
7、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的。
A：环境要素
B：性质
C：产生因素
D：空间
E：执行层的组织协调
8、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来2023内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为__。
A．3000元/m2
B．2850元/m2
C．2928元/m2
D．2857元/m2
9、”五通一平”一般是指某区域或某地块具有了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
10、基本完好房的成新率为__。
A．十、九成新
B．九、八成新
C．八、七成新
D．七、六成新
11、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
A：半个月至一个月
B：一个月至三个月
C：一个月至半年
D：三个月至半年
E：执行层的组织协调
12、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特性的表述中，不对的的是（）。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入钞票流的重要部分分派给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
13、下列关于路线价法的表述中，不对的的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法合用于城乡街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
14、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为__。
A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D．800万～1000万元
15、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为__元/m2。
A．950
B．1000
C．1200
D．1250
16、我国房地产权属登记管理的主线目的和出发点是__。
A．为城市规划、建设和管理提供依据
B．保护房地产权利人的合法权益
C．是建立一套标准化的房地产管理制度的基础
D．使房地产市场向秩序化、正规化、健康地发展
17、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
18、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。
A．解析法对随机的钞票流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以记录解决
C．解析法建立在运用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法重要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法可以分析更多个随机变量的风险问题
19、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是2023前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元／㎡。
A：1 200
B：1 250
C：1 270
D：1 800
E：工业用地的监测点评估价格
20、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这重要是由于房地产具有__的特性。
A．个别性
B．独占性
C．流动性差
D．易受限制性
21、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。(2023年试题)
A：1000
B：5000
C：10000
D：30000
E：执行层的组织协调
22、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，应提取列入公司法定公益金。
A：3％～5％
B：3％～10％
C：4％～10％
D：5％～10％
E：执行层的组织协调
23、估价结果报告通常涉及委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。
A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：工业用地的监测点评估价格
24、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。准时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。
A．53.34
B．85.34
C．106.68
D．213.36
25、通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A：使用土地期间投入的基础设施费
B：使用土地期间投入的公共配套设施费
C：转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D：取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安顿费用
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、开发商的重要协议关系通常涉及__等。
A．保险协议
B．分包协议
C．销售协议
D．勘察设计协议
E．加工协议
2、因环境污染损害补偿提起诉讼的时效期间为年。
A：4
B：3
C：2
D：1
E：执行层的组织协调
3、拆迁人是__。
A．房屋拆迁管理部门
B．规划行政主管部门
C．专门从事房屋拆迁的单位
D．取得房屋拆迁许可证的单位
4、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。
A．拟定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域
5、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。
A：替代原则
B：谨慎原则
C：合法原则
D：估价时点原则
E：最高最佳使用原则
6、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求__。
A．增长
B．减少
C．改变
D．不改变
7、根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数是。
A：算术平均数
B：调和平均数
C：几何平均数
D：序时平均数
E：执行层的组织协调
8、基本完好房的鉴定标准是__。
A．九、八成
B．八、七成
C．七、六成
D．六、五成
9、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。
A．将钞票存入银行
B．购进一批材料，货款暂欠
C．以银行存款购买设备
D．以银行存款偿还银行借款
10、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，重要是由于房地产投资具有__。
A．可预测性
B．不可控性
C．不可逆性
D．可延期性
E．不可弯更性
11、商品房销售中，严禁的行为涉及__。
A．返本销售
B．实名制购房
C．未取得商品房预售许可证收取定金
D．成套住宅分割拆零销售
E．预购人将购买的期房再行转让
12、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，严禁发布房地产销售广告的情形有__等。
A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋
D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
13、土地费用涉及。
A：土地征用拆迁费
B：土地出让地价款
C：土地转让费
D：“三通一平”等土地开发工程费
E：公共配套设施建设费
14、一般用于评价开发完毕后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完毕后出售情形的赚钱能力指标是__。
A．财务净现值
B．投资利润率
C．动态投资回收期
D．财务内部收益率
15、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。
A：房地产直接投资
B：房地产间接投资
C：房地产混合投资
D：房地产有效投资
E：借款协议
16、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用涉及。
A：管理费用
B：营业费用
C：财务费用
D：统筹费用
E：额外费用
17、某市去年住宅的实际销售量为500万㎡，预测销售量为450万㎡，平滑指数为0.8，则运用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万㎡。
A：450
B：475
C：490
D：500
E：借款协议
18、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。
A．抵押贷款还本付息
B．管理人员工资
C．公共设施维修费
D．保险费
19、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
20、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定对的的是__。
A．要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地协议
B．要支付临时使用土地补偿费
C．使用后要完全恢复原状
D．不得修建永久建筑物
E．使用期限一般不超过两年
21、报建审批管理重要涉及审批核发__。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
22、其他条件相同，期房价格一般__现房价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．不可比
23、临界点分析和保本点分析的重要差异在于__。
A．变动成本的设立
B．平衡点的设立
C．同定成本的设立
D．产销售量的不同
24、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是连续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大体接近，则宜选用__方法进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
25、教育费附加的税率在城市一般为营业税的__%。
A．3
B．5
C．7
D．33