2023年云南省房地产估价师理论与方法估价依据考试试题.docx

云南省2023年房地产估价师《理论与方法》：估价依据考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、土地使用权出让协议约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家__收回。
A．有偿
B．补偿
C．无偿
D．根据情况拟定
2、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A．3
B．5
C．7
D．10
3、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。
A：10％
B：15％
C：18％
D：27％
E：执行层的组织协调
4、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。
A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
5、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。假如投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为__。
A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
6、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，重要是由于房地产市场具有__。
A．保值性
B．增值性
C．异质性
D．弱流动性
7、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
8、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。
A．在木材内部具有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水
B．当木材干燥时，一方面失去的是吸附水，然后失去的是自由水
C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值
D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小
9、临时使用土地的期限，最多不得超过年。
A：1
B：2
C：3
D：4
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。
A．互相影响的
B．互相独立的
C．互相作用的
D．互相无关的
11、在每个生产周期完毕一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才干退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是__。
A．置业投资
B．无形资产
C．开发投资
D．流动资金
12、施工图中的总平面图是__的一部分。
A．建筑施工图
B．专业施工图
C．结构施工图
D．给排水施工图
13、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，钞票收支均发生在年初，目的收益率为10％，则该项目的动态投资回收期。
A：小于5年
B：在5～6年之间
C：在6～7年之间
D：在7～8年之间
E：借款协议
14、下列对无差异曲线重要特点的描述，错误的一项是__。
A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B．任意两条无差异曲线不能相交
C．无差异曲线凹向原点
D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
15、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A：不转移占有
B：转移占有
C：转移房屋所有权
D：转移土地使用权
E：执行层的组织协调
16、城乡土地使用税采用分类分级的税率。
A：比例
B：超额累进
C：全额累进
D：幅度定额
E：执行层的组织协调
17、缴存住房公积金的工资基数是。
A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成
B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成
C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成
D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成
E：执行层的组织协调
18、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。准时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。
A．53.34
B．85.34
C．106.68
D．213.36
19、某宗地面积为5 000 ㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元／㎡，则理论上应补交地价。
A：1 250万元
B：1750万元
C：2 050万元
D：2 150万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是万元。
A：33．00
B：33．10
C：36．00
D：36．10
E：借款协议
21、下列选项不属于房地产开发前期工作重要内容的是__。
A．获得土地使用权
B．拟定规划设计方案并获得规范许可
C．遴选工作人员
D．开工申请
22、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。
A：名义利率相应一年中计息周期的单利计息
B：实际利率相应一年中计息周期的复利计息
C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D：当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
E：借款协议
23、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。
A：53.34
B：85.34
C：106.68
D：213.36
E：工业用地的监测点评估价格
24、超过出让协议约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相称于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
25、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，假如第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保存价的范围应在万元之间。(2023年试题)
A：60～100
B：64～80
C：64～100
D：80～100
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、保险的基本原则有__。
A．最大利益原则
B．权责一致原则
C．保险利益原则
D．近因原则
E．损失补偿原则
2、《土地管理法》重要是解决等问题。
A：房地产市场秩序混乱
B：土地资源的保护、运用和配置
C：规范城市建设用地的征用
D：规范城市建设用地布局
E：协调各项基础
3、风险估计与评价常用方法重要有。
A：调查和专家打分法
B：解析方法
C：蒙特卡洛模拟法
D：幕景分析法
E：时间序列法
4、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款涉及__。
A．按揭贷款
B．商用房地产抵押贷款
C．商业性住房抵押贷款
D．政策性住房抵押贷款
E．个人置业抵押贷款
5、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。
A：102
B：103
C：104
D：105
E：执行层的组织协调
6、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为 300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。
A．2778
B．2833
C．2278
D．2387
7、在运用成本法时，其中最重要的是要注意。
A：应采用实际成本而不是客观成本
B：应采用客观成本而不是实际成本
C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整
D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整
E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整
8、某商场建成于2023年10月，收益期限从2023年10月到2040年10月，预计未来正常运营年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2023年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
9、下列有关各种弹性的表述中，对的的有__。
A．奢侈品的需求价格弹性相对较大
B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小
C．商品对此外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品
D．商品对此外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品
E．商品的供应弹性大于1时，称供应富有弹性
10、房地产的独一无二特性导致了（）。
A．难以出现相同房地产的大量供应
B．房地产市场不能实现完全竞争
C．房地产交易难以采用样品交易的方式
D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E．房地产价值量大
11、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
12、__负责全国房地产开发公司的资质管理工作。
A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院
13、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。
A：产品的成本状况
B：商品的替代品数目和可替代限度
C：消费者对某种商品的需求限度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例
D：商品自身用途的多样性
E：商品自身用途的单一性
14、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。
A：房地产抵押估价
B：房屋征收评估
C：房地产司法拍卖估价
D：房地产转让估价
E：房地产投资信托基金估价
15、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__%。
A．40
B．60
C．50
D．67
16、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，重要取决于。
A：交通的通达限度
B：物业的规模大小
C：人口的分布密度
D：居民的购买能力
E：借款协议
17、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，涉及。
A：分散风险职能
B：组织经济补偿职能
C：融通资金职能
D：防灾防损职能
E：分派职能
18、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。
A．经营收入抵偿所有投资
B．所有钞票流入抵偿所有钞票流出
C．净收益抵偿所有投资
D．净收益现值抵偿所有投资
19、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。
A：权属没有争议的房地产
B：学校用于教学的房地产
C：列入文物保护的建筑物
D：已依法公告列入拆迁范围的房地产
E：被依法查封的房地产
20、关于物权的效力说法有误的是__。
A．同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存
B．同一标的物一般来说物权优先于债权
C．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁协议对承租人和新房主失效
D．物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利
21、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入
B．所有者权益＝资产+负债
C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入
D．负债＝资产+所有者权益
22、制作深度价格修正率的要领是。
A：选取标准宗地
B：设定标准深度
C：将标准深度分为若干等份
D：制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率 ．
E：按深度价格修正率求取路线价
23、房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构发展情况进行调整，每__重新评估资格等级。
A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
24、短期偿债能力指标重要是。
A：流动比率
B：速动比率
C：资产负债率
D：存货周转率
E：存货周转天数
25、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙、丙三宗土地任选其一