楼盘项目分析报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,项,目分析报告,项目基本背景,大沥市场环境分析,项目分析,项目营销策略,合作模式,目录,项目基本背景,关于项目,本案,项目位于广佛路与钟边路交界，属于区位中心边缘位置，距离大沥镇中心约,15-20,分钟步行路程，周边配套较为完善（医院、学校、购物等）。,关于项目,项目用地为村自留地，由开发商向村委一次租赁,20,年，产权归属村内，由开发商自建,5,层商住楼宇，首层为商铺，三层以上为公寓，属于小产权房。,关于项目,项目户型规划主要是公寓式小户型，建筑面积平均在,40,平方左右。,大沥市场环境分析,项目所处的市场环境如何？,中心组团,100,万人口,中心组团包括禅城区、南海区桂城、平洲、罗村镇和顺德区的乐从和陈村镇,全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心,全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地,大良容桂组团,100,万人口,区域内地区性次中心，交通枢纽与物流中心,高新技术主导的制造业基地,顺德区政治、文化、教育与信息中心,西江组团,30-50,万人口,市域西部地区的行政、文化、商业中心，重要的制造业基地，区域性生态旅游基地。,西南组团,30-50,万人口,广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，三水区的行政与文化中心,。,狮山组团,30-50,万人,重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地；,重要的客运铁路枢纽，区域性休闲度假、会议基地。,大沥组团,30-50,万人口,重要的制造业基地，区域专业市场与物流中心,九江,-,龙江组团,30-50,万人,市域南部的交通枢纽，区域性专业市场和物流基地，重要的制造业基地之一,。,根据,佛山市城市总体规划,，佛山市中心组团由一个核心区和,“,2+5,”,共,7,个分组团组成，南海桂城位于核心区,佛山规划,大沥镇位于佛,山市南海区东部，东与广州市荔湾、白云区接壤，南与佛山市禅城区毗邻，是连接广佛两市中心城区的重要纽带，素有,“,广佛黄金走廊,”,之称,。,户,籍人口,24.6,万人,，常住人口约,55.8,万人,。,大沥概况,大沥基础数据（,2012,）,面积,125.77,平方公里,户籍人口,24.6,万,外来人口,31.2,万,GDP,402.18,亿,人均可支配收入,28319,元,城乡居民储蓄余额,385.9,亿,支柱产业,第二产业、铝材业、有色金属、内衣业,现有工商企业,超亿元企业,66,家，商贸、物流发达,09,年南海区各镇街,GDP,排名情况,GDP,名次,镇,/,街道名,所属区,GDP,总量,(,亿元,),GDP,占比,工业总产值,(,亿元,),工业总产值,占比,1,狮山镇,南海区,420,25.59%,1500,35.55%,2,大沥镇,南海区,330,20.11%,704,16.69%,3,桂城街道,南海区,260,15.84%,370,8.77%,4,里水镇,南海区,190,11.58%,580,13.75%,5,西樵镇,南海区,150,9.14%,370,8.77%,6,九江镇,南海区,122,7.43%,300,7.11%,7,丹灶镇,南海区,92,5.61%,215,5.10%,8,罗村街道,南海区,77,4.69%,180,4.27%,总计,-,南海区,1641,100.00%,4219,100.00%,大沥镇先后获,得“中国铝材第一镇”、“中国有色金属名镇”、“中国内衣名镇”、“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”、“中国龙狮运动名镇”等荣誉称号。作为全国产业特色名镇，拥有盐步秋茄等多个知名农业品牌，商贸物流和房地产业兴旺发达，内衣制造业更是闻名遐迩。,2012,年，实现地区生产总值,402.18,亿元，增长,8%,；工业总产值,815.24,亿元，增长,10.57%,；招商引资总额,64.24,亿元，增长,14.51%,；批发零售和住宿餐饮业营业额,648,亿元，增长,1.49%,，综合实力稳居广东“百强镇”第二，开创大沥提质增效、加速发展的崭新局面。,大沥概况,1.,小商品专业市场,市场代表：,南国小商品城、中大小商品城,行业扫描：,华南地区最大的小商品城落户大沥，使得大沥,的小商品批发贸易走向专业化、规模化,经营状况扫描：,现有专业市场规模大，产品分区明确,销售产品类型众多，,以小型批发商为主,场内,租金,15-50,元,/,，租金水平低，,吸引众多商家进场，,场内出租率约,9,成,具备一定的市场影响力，产品,远销东南亚及南亚等,国家,大沥小商品专业市场是近几年兴起的一种集多种小商品批发集散地，但受其经营实质的影响，该种专业市场一直给人,廉价及凌乱,的感觉,2.,内衣专业市场,市场代表：,盐步内衣城、中大内衣城,行业扫描：,大沥盐步是内衣之都，现已拥有多个自住品牌产品，盐步已经逐步形成了一个内衣产业集群，正走向规模化、集约化生产,经营状况扫描：,规模小，档次低,场内缺乏知名品牌商家，以中低档产品为主,市场影响力、知名度不高，导致出租率低，约,5,成,大沥盐步的内衣以生产型厂家为主，知名品牌于市内,零散地点,自设展厅和销售中心，难以吸引进场；,低档品牌集聚于现有的专业市场,内，同质化竞争严重,3.,纺织专业市场,市场代表：,世贸纺织城、平地布匹城,行业扫描：,依托当地生产及交通产生的纺织品集散地，商家聚集效应较大，在珠三角乃至广东有较大颢响力,经营状况扫描：,现有专业市场规模大，如世贸纺织城铺位共有,2000,多间，进驻约,7,成，仓库达,8,万,，有较,清晰产品分区,租金水平,40-80,元,/,月,依托周边纺织生产厂家，销售相关纺织品，其中牛仔布展贸最为发达,展贸型为主，展销型较少,，市场人流量不高,多为仓库提货，场内车流量较少,市场影响力、,知名度不如广州中大轻纺城,大沥纺织类专业市场，目前,处于轻微萎缩阶段,，虽然商家依然租用专业市场，但销售重点已有部分转向广州,4.,茶叶专业市场,市场代表：,黄岐凯民茶博,行业扫描：,大沥及周边并非茶叶产地，大沥茶行业仅为存茶和茶叶销售，且只有一间规模一般的茶博城，难形成聚集效应,经营状况扫描：熟客交易、人流量少,现有专业市场铺位,共有,1000,家,，进驻约,7,成，经营商户分类,分区不明确,预计常住从业人口约,5,千人,租金水平,35-50,元,/,月,以货源大部分来自外地，茶博城扮销售集散地角色,受茶叶交易特性,熟客定点交易、,货量较小、轻影响，场内人流量、车流量较少,交易方式主要是,现场、现货、现金,交易,市场影响力、,知名度不如广州茶叶市场,5.,家具专业市场,市场代表：,南海盐步家具城,行业扫描：,家具城只有南海盐步家具城一家，目前进驻品牌商家以中低档次为主，业务紧限覆盖于周边城区街镇，市场区域影响力很小,经营状况扫描：,南海盐步家具城,占地面积,10,多万,，拥有近,7,万,的大型展示厅，但目前仅有几家知名商家进驻，场内较,难发现高知名度的品牌商家,拥有商家,200,余户，常住人口近千人,场内出租率约,80%,，租金在,10-40,元,/,。,仓储功能在场内需求不大，,商家都会从厂家发货,场内较少商家会利用计算机进行进销存管理,6.,五金机械专业市场,市场代表：,广东机械五金城、凤池装饰城、九龙五金不锈钢交易中心,行业扫描：,五金机械行业在大沥已成为特色产业，政府对该行业有相关的引导与支持政策，大沥的五金机械行业在全国五金行业都占据一定的地位,经营状况扫描：,广东广佛国际五金城内有五金城、五金交易中心、磨具城等专业区。,机械五金城还成立了,中国五金交电化工商业协会,机械五金城目前占地,40,万,，拥有,2000,多家企业进驻。预计,常住从业人员近万人,大沥拥有一批较强竞争力的铝、铜、锌、铅及其他有色金属加工企业，铝铜锌铅等有色金属的贸易量大，在国内仅次于上海的物贸中心,面临,优二进三的转型期,，产业有迫切的升级动力,值,得注意的是,，虽然,2013,年佛山整体保持了良好的经济增幅，但受全球经济危机影响，外贸指标成了主要经济指标中的,唯一“负增长”，全市上半年进出口总值完成,287.5,亿美元，同比下滑,6.2%,，其中出口总值同比下滑,4%,，进口总值同比下滑更是达到了,10.5%,。,5,区的外贸表现两极分化，顺德作为佛山外贸的主力军复苏良好，上半年进出口总值,117.8,亿美元，排名,5,区之首，同比增长,5.9%,。高明则维持较,快的外贸增长速度，上半年进出口总值,10.7,亿美元，同比增长,15%,。,其余三个区的外贸仍呈现下降态势，其中三水降幅最大，上半年进出口总值,10.2,亿美元，为,5,区最低，同比下降了,46%,。禅城和,南海,的进出口总值分别是,57.7,亿和,91,亿美元，同比分别下降,17.4%,和,6.3%,。,金融危机的影响,受经济环境影响，本地居民投资态度将趋于谨慎，保持持币观望。,大沥镇房屋租金概览,总租金均价：,2055,元,/,月,备注：图表中租金均价指该楼盘各种面积户型的平均值，接近于,2,居室的租金状况。数据来源于搜房网、安居客。,大沥镇近期代表楼盘概览,楼盘分布,沙面新城蓝城阁,白天鹅花园御江,广佛智城,汇豪嘉园,联诚智博花园,保利中央公馆,万荟玖珑,华星华府,华创商业广场,中盈广场,景裕嘉园,劲嘉金棕榈湾,碧桂园山水桃园,天伦华府,伟业华誉豪庭,宝盈国际广场,雅瑶绿洲,万荟玖珑：,南海区大沥镇岭南路与新海西路交界处,|,均价,待定,万荟玖珑主要建设内容为,7,栋,26,层住宅楼，拟分二期建设。首期产品面积段,65,140,平方米，其中,89,平方米二、三房、,106,平方米三、四房，,140,平方米四房带双套房。商业建筑面积：,11040,首层商业,6608,二层商业,4432,其中商业,1,号,1493.04,。,项目自然环境优越，有总投入超过,6000,多万打造的,1.6,公里长的九龙涌文化艺术长廊，临近还有原生态香基河，尽享一线河岸资源。未来将有占地超过,150,亩的、作为中轴线核心生态景区的大沥市民广场投入使用，将会进一步升级项目的生态环境。,开盘时间：,2014-7,建筑类型：高层,物业类别：,普通住宅,建筑面积：,111357,平方米,占地面积：,25631,平方米,户型面积：二三居室,89,平米、三四居室,106,平米、四居室,140,平米,开发商：合众创展,周边配套：,内设无边际游泳池、商业风情步行街；周边有沥东幼儿园、中心幼儿园、大沥中心小学、联窖小学、大沥中学、保利水城、大沥新都会、巴黎春天商业步行街、嘉州广场等,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,3.5,绿化率：,30%,总户数：,857,华星华府：,南海区大沥镇新城三路,|,均价,待定,项目总面积占地面积,70679,，总建筑面积,314468.3,，容积率,3.2,，涵盖了小高层洋房、商铺、,shopping mall,物业。住宅部分三期开发,总户数达到,1818,户。一期户型从,70,多,二房至约,163,复式单位均可选择，主力产品以,76-120,宽敞型三房、四房为主，户形方正实用，南北通风对流。,开盘时间：,2014-5,建筑类型：小高层,物业类别：,住宅,商铺,shopping mall,建筑面积：,314468,平方米,占地面积：,70679,平方米,户型面积：,76-163,平米,开发商：佛山市南海区华星置业投资有限公司,周边配套：,大沥新都会、宝盈广场、巴黎春天步行街、大沥医院、大沥实验小学、幼儿园、高级中学,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,3.2,绿化率：,20%,总户数：,1818,伟业华誉豪庭：,南海大沥竹基南路与城南一路交汇处,|,均价,待定,伟业,华誉豪庭雄踞城市中心，傲踞立体交通路网中心，,5,分钟车程无缝接驳广佛路、桂和路、广云路等城市主干道，融入广佛半小时生活圈，广州距离、佛山距离，早已不复存在！广佛路、广佛新干线、广佛高速、广三高速等多条城际路线穿境而过，掌握新城大道、桂和路等城镇主要干道，,10,分钟内可到禅桂中心区，,20,分钟可到广州，,40,分钟可到花都新白云国际机场；更毗邻广佛地铁,1,号线、大沥客运站、大沥医院公交总站等交通枢纽。,项目周边环绕多个商业中心，坐享现成醇熟配套，新都会广场、巴黎春天、金雅轩美食广场等均在项目,15,分钟步行范围内。自身更打造,6,万平米大型商业中心，吃喝玩乐购一应俱全。,开盘时间：,2014,建筑类型：高层,物业类别：,普通住宅,商铺,建筑面积：,307456,平方米,占地面积：,48979,平方米,户型面积：,70-120,平米,开发商：佛山市伟华房地产发展有限公司,周边配套：,区内,6,万平米大型商业中心；周边有新都会广场、巴黎春天、金雅轩美食广场、大沥医院、,城南幼儿园、城南小学、大沥实验小学,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,3.5,绿化率：,25%,总户数：,1020,联诚智博花园：,南海区大沥镇桂和路水头路段,|,均价,8500,元,/,平方米,小区位于佛山桂和公路上，地理位置非常优越，桂和路为连接大沥商圈和桂城千灯湖商圈的,“,主命脉,”,，拥有最便捷的交通、最大型的商圈、最高档的商业和住宅，是南海区商务最成熟的区域。小区周边配套非常完善，五分钟生活圈满足日常生活需求。,项目总占地,31720,平方米，总建筑面积约,11,万平方米，其中住宅建筑总面积,9,万平方米，由,11,栋,18-35,层的中高层组成，总户数,1146,多户。区内另配套有临街商业中心，完全以社区生活、居住配套为主的商业规划，方便业主的衣食住行。区内另配有岭南风格主题园林、叠式游泳池、篮球场、架空层泛会所、儿童游乐设施等。,开盘时间：,2013-12-28,建筑类型：高层,物业类别：普通住宅,商铺,建筑面积：,113049,平方米,占地面积：,31720,平方米,户型面积：二居室,59,平米,三居室,80-93,平米,四居室,91-133,平米,开发商：联诚地产,周边配套：区内另配有岭南风格主题园林、园林泳池、篮球场、架空层泛会所、儿童游乐设施等；周边有水头市场、新世纪酒店、,水头卫生站、奇槎卫生站、水头幼儿园、水头小学,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,3.0,绿化率：,35.6%,总户数：,1146,保利中央公馆：,南海区大沥盐步桂和路与联滘路交界处东侧,|,均价,9800-11000,元,/,平方米,保利中央公馆总占地,17,万多平方米，总规划建筑面积达到,83,多万平方米，建筑采用,ARTDECO,风格，同时配备中轴水景景观园林，配合高端会所、国际连锁品牌幼儿园等设施，致力打造中高端品牌的人居大盘。,保利中央公馆坐拥广佛国际商贸城中心区百亿商业配套，毗邻大沥新都会商圈、保利千灯湖生活圈，商业步行街、超市、电影城、教育、酒店、市民广场等配套应有尽有。周边路网发达，交通便利，,10,分钟通达禅桂，半小时往来广州，而拟建的地铁五号线将会进一步缩短项目与禅桂、广州的距离，成就半小时广佛生活圈。,开盘时间：,2013-12-21,建筑类型：高层,超高层,物业类别：普通住宅,建筑面积：,834241,平方米,占地面积：,170641,平方米,户型面积：三居室,91-195,平米,四居室,128-264,平米,五居室,258,平米,开发商：佛山南海保利海荣投资有限公司,周边配套：区内有商业街；周边有名都大酒店、新阳光大酒店、都市海逸大酒店、保利水城、大沥新都会、巴黎春天商业步行街、嘉州广场、海宝城、沥东妇幼保健院、南海虹桥医院、中心幼儿园、大沥中心小学、大沥中学,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,3.9,绿化率：,37.5%,总户数：约,5000,白天鹅花园御江：,佛山南海区大沥镇黄岐海北大道（黄岐大桥东侧）,|,均价,13000,元,/,平方米,项目所在地段交通的便利是最大的升值资本，南通广佛路、佛山一环，北连广佛高速、广州环城高速，东接外环路，金沙大桥直通东风路。,15,分钟抵佛山禅桂，,30,分钟畅通佛山五区，离广州地铁,5,号线约,10,分钟，距广州新白云机场约,20,分钟车程。,目前主推白天鹅花园四期,【,白天鹅,御江,】R,座,(84,、,85,栋,),和,Q,座,(86,、,87,、,88,栋,),约,80000,平方米，层高,25,层和,27,层，共,487,户，现已封顶。首批推出的为,R,座,84,栋和,Q,座,88,栋，以及,87,栋少量单位，户型涵盖,84-130,平米的两三房，带,2500,元,/,平米精装修，,13,层以上渴望江景。而另外,85,栋、,86,栋，以及,87,栋剩余单位预计下半年推出市场。,开盘时间：,2013-12,建筑类型：高层,物业类别：普通住宅,建筑面积：,289506,平方米,占地面积：,93738,平方米,户型面积：二居室,91-93,平米,三居室,130-131,平米,四居室,170-181,平米,开发商：佛山市南海裕泰房地产发展有限公司,周边配套：区内有会所、泳池、餐饮、乒乓球、棋牌、中轴商业风情街；周边有嘉州广场、中环广场、易初莲花超市、黄岐影剧院、新荔湾幼稚园、沙面新城幼儿园、黄岐第二小学、白沙小学、沙溪小学、黄歧中学、海北中学,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,2.71,绿化率：,44.22%,总户数：,487,雅瑶绿洲：,佛山市南海区大沥镇雅瑶村（南海碧桂园旁）,|,均价,9000-11000,元,/,平方米,小区包括别墅及小高层住宅产品。整体规划上将充分利用雅瑶水道丰富水资源，将其引入社区形成独特的内河，在社区内构筑独具风情的水景体系。,一期将主推,218-295,联排别墅，,6,米挑高客厅，多方位错落露台，地下室赠送面积,78-96,不等，买三层享四层，满足不同的生活需求，二期首期产品将推出四幢,12,层，约,100,精致,3,房单位，附送精装修及电器。户型方正实用，预计十月可对外销售。,开盘时间：,2013-12,建筑类型：小高层,别墅,物业类别：住宅,建筑面积：,348000,平方米,占地面积：,248000,平方米,户型面积：二居室,93,平米,三居室,93-94,平米,别墅,219-295,平米,开发商：佛山市南海信达房地产有限公司,周边配套：区内设有园林、水池景致，超,5000,多功能私家会所，配备泳池、室内羽毛球、餐厅、阅读室、健身室、桑拿室、休闲区、超市、咖啡厅等，还将逐步建成幼儿园、卫生站,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,1.1,绿化率：,35%,总户数：,1602,景裕嘉园：,南海区大沥镇,盐步穗盐东路,1,号,|,均价,14000,元,/,平方米,景裕嘉园位于白鹅潭经济商圈的核心位置，享受其成熟商业配套的同时，更可畅享白鹅潭,CBD,未来价值，成为一个位于广州城西的经济商圈，一个广州人未来最宜居的生活区域。项目坐享牛肚湾河堤公园，毗邻葵蓬生态园，让生活回归自然，让艺术回归生活。,开盘时间：,2013-11-30,建筑类型：高层,物业类别：,普通住宅,公寓,建筑面积：,286800,平方米,占地面积：,71697,平方米,户型面积：一居室,43,平米,二居室,89-92,平米,三居室,89-116,平米,开发商：广东玉龙房产有限公司,周边配套：自带,1.4,万平方米商业广场；周边有宏城超市、天隆城、信和超市、嘉洲广场、时代广场、好又多超市、东百百货、国美电器、横江市场、虎榜市场、横江小学,(,省一级,),、盐步中心小学,(,省一级,),、黄歧中心小学,(,省一级,),产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,3.0,绿化率：,35%,总户数：,2099,沙面新城蓝城阁：,南海黄岐海北大道,1,号,|,均价,13000-16000,元,/,平方米,项目所在地段交通的便利是最大的升值资本，南通广佛路、佛山一环，北连广佛高速、广州环城高速，东接外环路，金沙大桥直通东风路。同时，立交网络辐射广州荔湾、海珠以及南海各镇：,15,分钟抵佛山禅桂，,30,分钟畅通佛山五区，离广州地铁,5,号线约,10,分钟，距广州新白云机场约,20,分钟车程。,沙面新城,蓝城阁建筑规划共有金豪轩、金华轩、金晖轩、金碧轩、金怡轩,5,栋,32,层的望江景高层单元，其中首层为商铺，,2-32,层为住宅，住宅面积以,160-228,平方米的四至五房单位为主。两梯两户、两梯三户精雕细琢的设计务求达到户户望江、南北对流的最佳效果。,开盘时间：,2013-6-23,建筑类型：高层,物业类别：普通住宅,建筑面积：,100000,平方米,占地面积：,16000,平方米,户型面积：三居室,160,平米,四居室,170-177,平米,五居室,228,平米,开发商：佛山市南海黄岐沙面新城房地产发展有限公司,周边配套：区内有商铺街；周边有东门商业街、福满园酒家、超市、会所及市一级中英文幼儿园等；周边海北综合商场及海北市场，沙溪小学、省一级海北中学和石门中学等,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,41.6,绿化率：,4.98%,总户数：,434,汇豪嘉园：,南海区大沥镇平地段,89,号（华创商业广场旁,）,|,均价,9000,元,/,平方米,汇豪嘉园位于佛山南海区大沥镇广佛路平地段，地标性建筑名都大酒店东翼，毗邻佛山一环、广佛高速、广佛新干线等路网，交通便利。项目总占地面积为,42373,平方米，总建筑面积为,185380,平方米，规划建设,9,栋地上,30-31,层毛坯住宅楼、商铺。另外，项目设有单层高地下停车场，合计,1186,个机动车停车位，其中地上停车位数为,86,个，地下停车位数为,1100,个。,配套公共设施包括商业,(,含餐饮,),、物业管理、社区服务、地下车库、垃圾收集点、公厕、变配电房、备用发电机房、水泵房、中央空调、冷却塔等。无装修，安装电梯，主体为框架结构，外墙采用瓷砖装饰，普通通风系统。,开盘时间：,2013-6-12,建筑类型：高层,物业类别：,普通住宅,商铺,公寓,建筑面积：,185380,平方米,占地面积：,42373,平方米,户型面积：,一居室,49-52,平米,二居室,65,平米,三居室,89-147,平米,开发商：佛山市南海区海景蓝湾房地产发展有限公司,周边配套：华创商业广场、和生百货、广泰超市、名都大酒店、新阳光酒店、盐步医院、平地小学、横江小学,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,3.47,绿化率：,35%,总户数：,1718,碧桂园山水桃园：,南海区大沥雅瑶南海碧桂园大桥侧,|,均价,7500,元,/,平方米,碧桂园山水桃园总占地面积,130,亩，规划总户数约,1200,户，其中有超豪、双拼美墅，多层高层洋房多种产品。超豪美墅面积约为,621.12820.57,，双拼美墅约为,304.40452.45,，高层洋房面积以,89.01,92.98,，多层洋房面积以,56,79.67,。,碧桂园山水桃园与南海碧桂园紧密相邻，可共享南海碧桂园本身固有的品牌优势、成熟的资源配套，而成熟的南海碧桂园内建有城市级别的高尚配套，为业主提供风情园林、超市、居委、商业街等生活休闲娱乐设施。而山水桃园内更设有活动中心、便利店等生活设施。,开盘时间：,2012-5,建筑类型：,独栋别墅,双拼,多层,高层,物业类别：普通住宅,别墅,建筑面积：,66854,平方米,占地面积：,34000,平方米,户型面积：高层洋房,89-93,平米,多层洋房,56-79,平米,别墅,304-820,平米,开发商：佛山市南海山水桃园房地产有限公司（碧桂园控股）,周边配套：区内配套,中英文双语幼儿园,；,8,公里可达南国桃园、巴黎春天商业步行街、新一佳、南海中医院、大沥医院、,大沥中心小学、省一级里水中学、省一级石门中学,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,1.9,绿化率：,30%,总户数：,1200,天伦华府：,南海区大沥镇金城大道金三东路,4,号,|,均价,7800,元,/,平方米,腾峰天伦华府坐落于桂和路与广佛新干线交汇处，抵达大沥新都会和保利水城仅五分钟车程，邻近未来广佛地铁五号线广佛商贸城站，周边生活配套成熟。小区设有三重关防，智能电梯入户，既安全又尊贵；主打,120,套,85-156,方正实用、南北对流热销户型。,开盘时间：,2011,建筑类型：板楼,物业类别：,普通住宅,建筑面积：,13987,平方米,占地面积：,5305,平方米,户型面积：公寓,41,平米,洋房,78-155,平米,开发商：佛山市腾峰投资有限公司,周边配套：大沥医院、大沥中心幼儿园、沥东小学、大沥高级中学、大沥高级中学,、蛇龙市场、大沥新都会、保利水城,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,2.2,绿化率：,30%,总户数：,120,劲嘉金棕榈湾：,南海区大沥镇大浩湖果岭旁,|,均价,5500,元,/,平方米,楼盘位于大浩湖果岭旁，邻近大浩湖高尔夫球场，定位为湖岸别墅级资源大盘。该楼盘主要产品有欧陆风格经典别墅及,11+1,的小高层洋房，并配有亲水泛会所、风情商业街。,该项目是劲嘉,(,深圳,),地产于佛山一号作品，依托于用地的结构特点，定点湖、粤剧学院、大浩湖度假区等景观资源，立足于国际人居发展的视野高度，以世界第八大奇迹,迪拜棕榈岛原型为蓝本，采取,“,别墅倚林亲水、洋房观水亲林,”,的规划设计思想，,11+1,小高层与联排、独立别墅的结合，天赋天成。,开盘时间：,2009-5,建筑类型：独栋别墅,联排,小高层,物业类别：普通住宅,别墅,建筑面积：,180895,平方米,占地面积：,75603,平方米,户型面积：复式单位,200-270,平米,洋房,172-336,平米,开发商：深圳市劲嘉房地产开发有限公司,周边配套：异域风情商业街、金棕榈水景园林、私家亲水栈道及平台、配置恒温泳池及高温瑜珈房等设施的临湖会所；大浩湖果岭、定点湖、大浩湖高尔夫球场、粤剧学院,产权年限：,70,年,产权类型：大产权房,容积率：,2.0,绿化率：,30%,总户数：,1207,广佛智城：,南海大沥镇广佛路岭南路口广佛商贸城中心区,|,均价,10000,元,/,平方米,广佛,智城是广佛国际商贸城中心区内超大规模全功能都市商业综合体，占地约,393,亩，总建筑面积达,80,万平方米，打造五大业态产品：风情商业街区、,Shopping Mall,、,ECO,办公区,(,生态商务公园,),、精品酒店群、商务会馆等多种形态，针对城市升级发展和新都市商业核心建设所需，目标在未来,3,年内，让智城生态主题购物公园的营商氛围环境，以及能有效汇聚城市人群的休闲环境面貌搭建呈现，给大佛山地区乃至珠三角内，多层次的消费人群,(,从小孩和老人，到商务群体,),提供崭新特色的购物消闲、观光娱乐、文教活动等体验互动场所。这里将成为新城市核心的公园式消闲生活都会，成为华南交通枢纽中最精彩的城市风景带。,开盘时间：,2013-4-29,建筑类型：超高层,物业类别：,写字楼,酒店,风情商业街,Shopping Mall,商务公馆,建筑面积：,800000,平方米,楼层概况：商铺：,3-4,层，层高,4.5-6,米；写字楼分别为,12,、,16,层，层高,3-5.7,米；酒店,18,层,开发商：中盈地产,周边配套：嘉洲广场、巴黎春天步行街、南海新都会购物中心、中联酒店、维也纳酒店、名都大酒店、中大小商品城、南国小商品城、九龙五金城等,产权年限：,40,年,产权类型：乡镇产权房,容积率：,2.9,绿化率：,30%,占地面积：,250000,平方米,开盘时间：,2013,建筑类型：板楼,物业类别：写字楼,商铺,建筑面积：,65000,平方米,占地面积：,19000,平方米,楼层概况：,-,开发商：广东华创化工有限公司,周边配套：名都大酒店、和生百货、广泰超市、名都大酒店、新阳光酒店、环球肉菜市场、环球水产交易市场、布匹市场、食品市场；配备,309,个车位,华创商业广场：,南海区盐步广佛路平地段,88,号,|,均价,11000,元,/,平方米,佛山首席精品展贸综合体，政府升级改造广佛路的首个示范项目，傲踞沥桂中央商务区中轴，,30,大专业市场环绕，正对五星级名都大酒店，商务配套一应俱全！项目总建筑面积,6.5,万平米，一至四层为精品批发产权商铺，五至十层为展贸产权写字楼，首创,“,上展下铺,”,经营模式，广佛路、广佛新干线、佛山一环、广佛高速等多条城市干线瞬间即达，规划中的广佛地铁三号线贯通其中。,产权年限：,40,年,产权类型：乡镇产权房,容积率：,2.8,绿化率：,21.7%,中盈广场：,南海区大沥金贸大道,6,号（南海新都会南面）,|,均价,20000,元,/,平方米,|,租金,35-70,元,/,平方米,中盈广场作为广佛商贸城的总部大厦，是大沥地标性建筑，大沥政府三旧改造的标杆项目，为大沥唯一超甲级智能写字楼。项目占地,6493,，建筑面积约,10,万,，由大沥本地最具实力的发展商中盈地产倾力打造。项目分为南北中三塔，拥有写字楼、商铺、星级酒店为一体，是集商务、休闲、购物功能与一身的,21,层大型商务综合体。而且项目不限购，不限贷，独立产权；中盈广场以其过人的实力，演绎着南海商务旗舰大厦的魅力。,开盘时间：,2012-4,建筑类型：板楼,物业类别：写字楼,酒店,商铺,建筑面积：,99597,平方米,占地面积：,6493,平方米,楼层概况：项目,1-3,楼为商铺，与新都会,3,楼以天桥联通，南北二塔,4-21,层为超甲级,5A,写字楼；以及一座,23,层的四星级酒店,开发商：中盈地产,周边配套：,南海新都会、大润发、巴黎春天步行街；金雅轩大酒店、都市海逸酒店、金岛假日酒店、中汇酒店，,500,个车位数,产权年限：,50,年,产权类型：乡镇产权房,容积率：,10.6,均价：,10623,元,/,平方米,项目价格比对,宝盈广场：,大沥,321,国道与禅炭路交汇,宝盈广场位于佛山市大沥镇广云路（,321,国道）旁（即佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村庙后地段），地处,“,广佛黄金走廊,”,处。,总占地面积约,50,亩，总建筑面积,11,万平方米，离大沥核心商圈仅,5,分钟的车程，交通便捷，是大沥新城未来的商业中心。,开盘时间：,2012-6,建筑类型：商住楼,物业类别：,酒店,公寓,商铺,建筑面积：,98265,平方米,占地面积：,34337,平方米,楼层概况：,3060,公寓、,1135,商铺,开发商：佛山市三水区宝盈投资有限公司,产权年限：,35,年,产权类型：,-,容积率：,3,绿化率：,25%,2012,年,11,月,启动,VIP,优惠登记，首批推出商铺主流建筑面积为,20,，均价为,15000,元,/,，商铺售价为,9.8,万元,/,间起,2012,年,12,月,二层街区尾货，面积为,11-35,，负一层、首层和三层暂未出售，均价为,20000,元,/,2013,年,8,月,主打户型,3060,，毛坯均价,4700,元,/,；商铺面积涵盖,1135,，总价,5,万以上，带,5,年回本,44,%,2014,年,1,月,公寓,55,平方米，,50,万,/,套起；首层名店城,1,月,1,日压轴发售，总价,9.9,万起，十年回本,100%,，,第十年可按原价回购,2014,年,3,月,首层二期商铺，总价,6.88,万起，十年回本,100%,，第十年可按原价回购！,“,三月十全十美女人季,”,活动期间，宝盈国际广场业主以,“,1+1,”,业主带朋友形式到场的，凡购铺即送周大福金戒指！旧业主更可参加周大福金饰（金戒指、金耳环）、家电大抽奖！凡到场的新老客户均可免费参加,“,十全十美,”,体验（美容、美甲、美肤、美食等十项享受一应俱全）,价格动向,广告宣传,广告宣传,大沥镇专业市场扫描（,2011,）,销售楼盘情况归纳,项目主要集中在大沥中心区域,，项目规模和位置优势明显；,目前销售或者待售的楼盘绝大部分为大产权房，环境和周边配套较为完善，大部分为大户型和别墅，未来溢价可期待；,小部分乡镇产权房均为大型综合体，自身有酒店、写字楼商场等配套设施，租金增值潜力较大。,项目分析,项目劣势,项目体量小，不能形成规模效应，租金增值预计低；,项目处于区域中心边缘，周边配套相较其他项目较差；,小产权房，且使用权仅有,19,年，相较同类小产权项目的使用年限都短，对于投资者信心有一定削弱；,目前佛山整体经济处于下行区间，投资者资金紧张，入市谨慎。,项目优势,项目定价低（不宜过高），单套总价不高，适合小投资者入市；,小产权房不占用购房名额，适合作为投资产品；,户型均为小户型，适合短租，可以引入酒店合作方，通过返租方式，提升回报率；,项目货量少，销售周期短，推广投入不高，资金回笼快。,营销策略,项目定位,根据该项目优势和劣势,该项目可以定位为,短期投资产品,适合闲散资金不多，但是对投资有需求,的本地中小投资者,目标客户群类型,根据项目定位，圈定目标客户群为：,客户群类型,大沥本地原居民，,有年度分红或者闲散资金的,村民,批发市场,/,制造业经营者,外来的中高级务工人员,目标客户群,核心客户群及其需求,大沥周边的批发市场以及制造业的经营者，他们需要招募大量务工人员，而其中还有核心的技术人员，因此他们需要为员工解决住宿问题，以及,短期的招待需求，而小产权房既解决其需求，同时也为其节省经营成本。,大沥本地居民,/,村民,批发市场,/,制造业经营者,大沥本地居民或村民，有一定的资本积累或者每年有村的分红，他们的闲散资金需要有稳妥且收益率高的投资工具，而限购政策出台后，购买物业资格有限制，因此总价低的小产权房是非常适合他们的投资工具。,户型参考,大沥商界精英行为特征,他们是大沥商业各自领域的领导者；,他们来自全国各地，但在大沥已生活多年，有佛山人习性；,他们经常来往于全国各地，甚至世界各地，见识广阔；,他们关注世界时事，因为有可能影响到他们的生意；,他们拥有巨大的财富，穿的是世界名牌，交通工具是飞机和名车；,他们的享受也是世界级。,户型参考,建筑面积,40,平方,户型参考,建筑面积,45,平方,户型参考,销售策略,快,回报快人一步,（,返租政策，回报率高,）,投资快人一步,（,投入费用低，没有购买限制,）,作为一个短期投资产品，“快”就是项目的关键字，无论是销售节奏，还是销售卖点的提炼，目标在短期内完成销售，实现资金回笼。,推广策略,为了配合销售节奏（整体销售周期3个月），推广以短时密集为主要策略,电视标版投放,短期内提升知名度，让目标人群知晓项目（,1,个月）,周边,DM,派发,针对目标人群派发,DM,，拉动其前往售楼部（,2,个月）,地产短信群发,精准发掘潜在客户群,（,1,个月）,售楼部展示,通过户型装修展示，以及返租政策，吸引目标客户群下定（,1,个月）,