国际商贸物流城招商报告.pptx

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商 报 告,7月24日,国际商贸物流城招商报告,第1页,依据与贵司相关协议约定，本企业现按时提交中国（十堰）林安国际商贸物流城项目之,招商汇报,。贵司可将该汇报用于与上述项目相关开发与营销活动，并对本汇报提出修改提议和意见。,武汉世方商业地产顾问有限企业,十堰项目组,注：,本汇报中所采取之原始资料除尤其注明外，均来自武汉世方商业地产顾问有限企业，内容属武汉世方商业地产顾问有限企业与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、剽窃或传阅本汇报之内容。,谨呈：十堰林安商贸物流发展有限企业,国际商贸物流城招商报告,第2页,前期招商摸底总结,1,整体招商策略和方法,3,阶段性招商策略及推广方案,4,市场内部规划与装修标准提议,5,项目进场装修及开业时间,6,招商价,格策略,2,经营管理策略,7,1,国际商贸物流城招商报告,第3页,一、目标客户群体定位,招商摸底总结,PART,1,二、目标招商区域及特点,三、项目现实状况分析,2,国际商贸物流城招商报告,第4页,一、目标客户群体定位,1,招商,对象,2,3,4,5,6,7,8,十堰汽配市场,经营户,十堰东风商用,车配套厂家,十堰各工业园区,商用车厂家,西安、襄樊,汽配商户,各商用车原产地、省会城市商用车配件市场,十堰沿街,汽配市场,五县一市,汽配经营户,个人创业者,3,国际商贸物流城招商报告,第5页,1）市场特点,这类目标客户群主要经营范围在白浪，以面向全国市场批发为主；,该市场属于联体街区+住宅底商街区式商铺；,形成时间较长，单体业态规模大、产品全，在全国有较高著名度，曾号称亚洲最大汽配城；,年起全国汽配市场萎靡，中国十堰汽配城销量下滑，但当前市场内人车流量依旧较大，整体商业气氛良好。,1,、十堰汽配市场经营户,一、目标客户群体定位,4,2,）进驻原因,对现在市场脏乱差现象非常不满，租金涨幅大，市场扶持力度小，市场臭味较大，认为当前所在市场配套设施不完善，市场现有经营环境严格来说都不符合商用车经营条件，经营环境较差；,对于本项目联体形式汽配市场环境比较认可、林安先进物流平台、统一招商、统一经营理念认可，政府政策支持力度，老市场更新换代大势所趋。,3,）进驻方式,自购自营为主，租赁为辅。,国际商贸物流城招商报告,第6页,1,）市场特点,十堰东风有限企业,33,个，东风集团企业,5,个，东风实业企业,35,个；,该厂家商户主要集中于十堰各个工业园区、五县一市工业园区；,这类目标客户群经营主要是以批发为主，实力雄厚，主要业务来自厂对厂，私人厂对配套厂，部分有开直营店需求，是未来林安招商主要商户起源。,2,）进驻原因,汽配行业不景气，东风配套厂对外订单量急剧下滑，迫切需要从实体上找生意；,老汽配城升级搬迁到林安需要大量实体直营店做依靠；,林安统一招商、运行、强大实力，很好地段；,政府支持。,3,）进驻方式,租赁铺位为主、部分自购自营。,2,、十堰东风商用车配套厂家,一、目标客户群体定位,5,国际商贸物流城招商报告,第7页,1,）市场特点,这类群体集中区域在龙门工业园、港澳台工业园、温州工业园、神鹰工业园、六里坪工业园、万亩（红卫）工业园、长岭工业园、三环工业园、万向通达工业园、普林工业园、及下辖五县一市地域；,这类厂家实力雄厚，部分下游是老汽配城商户，这类厂家主要来自河北、山东、河南、福建、浙江；,今年来生意下滑，迫切需求市场直营店支撑，比如车博世、方鼎、三环、东风油品企业等。,2,）进驻原因,经营很好厂家商户考虑开设直营店，想经过十堰市场拓宽全国市场，拉动订单；,看好白浪区近几年发展，考虑转至十堰汽配市场；,老汽配城整体搬迁到林安是大势所趋，未来这类商户是我们市场成功运行主要原因。,3,）进驻方式,租赁铺位为主、部分自购自营。,3,、十堰各工业园商用车配件厂家,一、目标客户群体定位,6,国际商贸物流城招商报告,第8页,1,）市场特点,这类目标客户群经营主要是以批发+零售模式；,该部分商户主要经营范围面对当地域域，分布比较集中，经营时间较长，实力雄厚；,其中西安、襄阳不少十堰、福建、浙江、山东、河北原产地商户。,2,）进驻原因,西安、襄阳汽配比较饱和，货源进价较高，部分汽配城处于拆迁再规划状态，租金高；,看好十堰近年来发展，看好白浪区未来商用车配件市场升级后生意机会；,市场入驻门槛较低；,被林安实力、规划、营销、政策所吸引，有开分店需要。,3,）进驻方式,租赁铺位为主、部分自购自营。,4,、西安、襄阳汽配经营户,一、目标客户群体定位,7,国际商贸物流城招商报告,第9页,1,）市场特点,这类目标客户群主要有两类，一类全国商用车原产地商户，另一类是各省会城市商用车配件龙头商户、经营户；,商用车原产地商户主要集中于山东济南、河北、浙江、福建泉州、河南、武汉、长沙、襄阳、随州、经营历史久，行业经验丰富，资金实力雄厚，有拓展下游市场需要；,另一类集中在各省会城市汽配市场，大部分为分销商，实力雄厚。,2,）进驻原因,看好本项目未来发展前景；,而且市场经营门槛较低，能够承受租金及对应经营成本，有开直营店和分店需要；,十堰是商用车零部件集散地，十堰是他们上游市场及下游，来自全球订单量高于其它地方，生意机会多；,林安汽配新市场政府支持力度大，开发商实力雄厚，统一招商，统一经营、统一管理。,3,）进驻方式,租赁铺位为主、部分自购自营。,5,、全国商用车原产地、各省会城市商用车配件市场商家,一、目标客户群体定位,8,国际商贸物流城招商报告,第10页,1,）市场特点,这类目标客户群经营主要是以零售为主，少许批发；,该商户主要集中在汽车后服务市场；,这类商户主要经营范围面对十堰市里修理厂、县市汽配商户。,2,）进驻原因,十堰市临街门面租金高及部分地段较偏；,看好整合后新汽配城，看好白浪区商用车配件市场生意机会；,市场入驻门槛较低；,被林安国际商贸物流城实力、规划和营销政策所吸引。,3,）进驻方式,租赁铺位为主、少许自购自营。,6,、十堰各沿街汽配市场,一、目标客户群体定位,9,国际商贸物流城招商报告,第11页,1,）市场特点,五县一市汽配经营户主要是以零售为主，面向本县以及下辖乡镇，而该区域实力厂家发,货至十堰汽配城面向全国。,2,）进驻原因,较有实力厂家及商户考虑开设分店；,想拓展十堰市场；,看好白浪经济开发区近几年发展。,3,）进驻方式,租赁铺位为主、个别自购自营。,7,、十堰五县一市汽配经营户,一、目标客户群体定位,10,国际商贸物流城招商报告,第12页,1,）市场特点,这类目标客户群主要有两类，一类是当前从事汽配行业及积累一定行业资源创业者，另一类是以前其它行业经营户，转行或扩展经营，数量较广；,这类客户群普通有一定资金积累，创业心较强，但缺乏做汽配批发生意经验，若将此部分人群进行统一创业培训，进驻本市场可能将大大提升；,以白浪当地居民为主，对白浪较为熟悉，看好本项目标发展前景；,因为普遍缺乏经验以及资金实力不强，前期需要市场给予一定租金优惠以及对应经营指导培训。,2,）进驻原因,看好本项目未来发展前景；,而且市场经营门槛较低，能够承受租金及对应经营成本，作为再就业方式或者创业方向，使得自己有更加好发展前景。,3,）进驻方式,租赁铺位为主、个别自购自营。,8,、十堰汽配个人创业者,一、目标客户群体定位,11,国际商贸物流城招商报告,第13页,1,、十堰当地目标市场招商区域,序号,招商目标区域,商户数量,1,中国,（十堰）汽配城,1001,2,十堰东风商用车配套厂家,100,3,十堰各工业园区厂家,90,4,各沿街商户,1213,5,个人创业者,300,6,累计,2704,备注：,包括目标招商业态有：中重型配件、汽车全系列、汽车后服务市场、物流、生活配套、仓库及仓储、整车销售、车架、车身、车头等。,二、目标招商区域及特点,12,国际商贸物流城招商报告,第14页,序号,招商目标区域,商户数量（户）,1,丹江口,65,2,郧西,40,3,郧县、房县、竹山竹溪,200,4,累计,305,备注：,其中郧县及郧西是一个影响力较大工矿车配件市场，市场需求量大，而且无统一市场，该市场招商相对会简单。其它县镇街区式商户都是当地经营多年商户。,2,、五县一市招商区域,二、目标招商区域及特点,13,国际商贸物流城招商报告,第15页,序号,招商目标区域,目标招商市场,商户数量（户）,1,襄阳,华中光彩汽配城,157,锦绣东风汽配城,120,檀溪汽配城,50,2,西安,海纳汽配城,1500,三桥汽配城,500,六村堡国际汽配城,50,玉林汽配市场,400,大明汽配城,800,3,共计,3577,3,、异地目标招商区域,二、目标招商区域及特点,14,国际商贸物流城招商报告,第16页,（一）十堰市汽配市场,本案,中国（十堰）汽配城,汽配物流广场,车城路沿街市场,汉江北路沿街市场,凯旋大道沿街市场,红卫,花果,朝阳路,南岳路,东风大道,重庆路,上海路,天津路,浙江路,北京路,武当路,十堰市汽配市场分布图,二、目标招商区域及特点,15,国际商贸物流城招商报告,第17页,十堰市汽配市场基本情况,现有市场已严重制约商户发展,十堰市现有汽配市场普遍铺位陈旧、经营环境杂乱无序、无合理业态分布、缺乏有效推广及管理，严重制约了商户经营发展。,商户担忧进驻成本,本公司依据项目标基本信息与商户进行首次沟通过程中，项目优越地段及,D,区,/E,区经营环境得到了商户认可，但商户普遍担忧进驻项目成本会较高，搬迁费用过大。,中重型配件、全系列业态招商难度较低，重点攻克汽车后服市场,本公司针对目标市场商户访谈来看，中重型配件、全系列这一业态商户进驻意向较高，而汽车后服务市场意向度进驻最低。,项目当地招商重点以中国（十堰）汽配城为主，其它区域为辅,依据十堰市商用车配件市场目标商户分布情况来看，十堰市重点招商区域主次为：中国十堰汽配城、汽配物流广场、白浪路、许白路、车城路、武当路、红卫、花果、天津路、辽宁路等主要沿街市场。,二、目标招商区域及特点,16,商户担忧进驻成本及搬迁费用过大,新市场开业需要培育期，汽配生意需要很长一段时间才能好转，商户担忧进驻成本及搬迁费用过高，加大店面经营难度，主要进驻成本包含：人工费用、库存货物搬迁、车载费用,地税、国税、店面租金、仓库物流租金、人工工资、店面宣传等费用。、,国际商贸物流城招商报告,第18页,市场位于白浪西路处，地理位置较为优越，交通便利；,市场汽配经营面积40052平米。共计商户1001家，市场于,1999,年开业，开业率达,95%,。经营情况很好；,市场定位为商用车配件批发为主市场，商铺装修档次较低，以砖混建筑为主，内部经营业态混乱，乱摆乱放现象比较严重；,市场内汽配品类不全，难以满足消费者采购需求，乱涨租金，偷盗严重，交通拥挤不堪。,（,1,）市场特点,1,、,中国（十堰）汽配城,二、目标招商区域及特点,17,国际商贸物流城招商报告,第19页,商户数量,已购置商户,未购置商户,1001,户,318,户,683,户,备注：总共自营户522户，其中汽配城318户，剩下户数是部分汽配城商户过户给儿女，部分是有厂无店商户购置，部分投资个以自营价格购置，部分关系户购置。无形之中增加了自营商户户数,1,）已购置商户意向分析,对当前市场经营环境不满意以及对项目整体规模、配套、区域划分非常认可；,自买铺位能够防止租金上浮压力，且后期能够升值；,认为十堰需要一个大规模体量市场来对老市场整合升级，扩大十堰汽配在全国影响力。,2,）未购置商户意向分析,对认为新市场风险度较高，习惯原有经营模式；,老市场商户不整体搬迁将极难做起来；,项目整体规模、配套、区域划分非常认可；,当前在汽配市场铺位是自属铺位，搬迁过去将会对本身铺位不利；,老汽配城当前租金整体下调，并出台对应优惠政策将商户经营成本。,（,2,）,访谈原因分析,二、目标招商区域及特点,18,国际商贸物流城招商报告,第20页,十堰市各沿街市场主要分布在朝阳路、重庆路、花果、红卫、辽宁路、东风大道、白浪路、汉江路、凯旋大道、南岳路、车城路等，地理位置优越，处于十堰市中心，是十堰市较早路形成成熟沿街市场，以零售为主；,沿街市场商户约,713,户，经营面积,17,850（不含整车、物流、仓库、工业园区厂家）；,沿街市场布局陈旧，定位为汽车后服务市场为主市场，商铺装修档次较低，建筑形式以大棚区和砖混建筑为主。市场内配件品类较少，较分散。,2,、十堰市各沿街市场,（,1,）市场特点：,二、目标招商区域及特点,19,沿街汽配市场地理位置普通很好，以零售为主，著名度较高，不愿意到新市场发展；,商户认为在市里市场辐射范围较广，担心到偏远白浪区域生意量下降；,商户表示白浪区消费劲能力有限，又有老汽配城在，市场经常竞争激烈；,商户表示当前在招商市场比较多，其中部分商户对昌升国际意向比较高，离市区较近，很多商户准备计划在昌升国际意向定铺；,很多商户表示普通新市场都极难做起来，不过假如老汽配市场拆迁整体搬到一个新市场发展，市场会很快做起来，所以有部分商户都是观望其它同市场商户动向。,（,2,）访谈原因分析,国际商贸物流城招商报告,第21页,3,、十堰东风商用车配套厂家,十堰是商用车之都，商用车配套厂家是立身之本，老汽配城商户大部分上游渠道为该类厂家。,东风商用车专业厂家有东风实业、东风有限、东风集团与民营品牌商用车配套厂之分。,东风企业和沃尔沃集团合作势必会促成十堰乃至全国商用车配件生意激增，其中这类配套厂加势必为了抢占市场。,从市场出发，依靠汽配城开拓直营店，强化自己配套厂配件品牌在汽配城影响力，抢占市场份额。,这类厂家厂区地处偏远，企业高层不易接触。,4,、十堰各工业园区商用车配件厂家,厂家主要集中区域在龙门工业园、港澳台工业园、温州工业园、神鹰工业园、六里坪工业园、万亩（红卫）工业园、长岭工业园、三环工业园、万向通达工业园、普林工业园、及下辖五县一市地域。,未来林安汽配市场需要这类商户进驻来带动新市场繁荣，但他们厂区偏远，高层不易接触。,二、目标招商区域及特点,20,国际商贸物流城招商报告,第22页,十堰东风商用车配套厂家、十堰各工业园区商用车配件厂家两类厂家是未来林安商贸物流城招商重中之重，关系到未来市场繁荣，关系到老汽配城商户搬迁到林安汽配市场信心。,二、目标招商区域及特点,21,国际商贸物流城招商报告,第23页,经过对十堰汽配市场实际摸底总结得出几个主要原因,商户感兴趣原因,十堰商用车配件及物流经营混乱，迫切需要整合；,对项目规划合理、优越硬件环境、配套完善专业；,项目著名度高，规模体量大，未来能负担老汽配市场提档升级；,项目对商户扶持力度巨大，进行全国性推广增加生意机会。,商户担忧原因,关键配套没有处理,仓库、物流,市场暂未形成，前景不明朗；,当前项目招商政策暂时还未公布，大部分商户持观望原因较多，对项目是否有大量商户进驻存在较大顾虑；,担忧开发商后期运行管理跟不上；,现在整体汽配行业不景气，市场萧条，商户信心不足。,二、目标招商区域及特点,22,国际商贸物流城招商报告,第24页,1,、,当地市场商户基数远不能满足项目标招商需求，异地招商刻不容缓。,项目整体经营面积达,13,万经营面积，当地老汽配市场商户基数不能满足项目招商需求，为快速促进项目招商率，异地招商必须快速开启。,2,、当地老市场为与本项目竞争，稳住商户，下调租金，造成商户观望情绪浓厚,十堰老汽配市场商户不能满足项目标招商需求，但因老市场商户部分已在本项目自营购置对其 产生巨大威胁，整体计划下降租金并出台对应优惠政策来稳住那些观望商户，使得未进驻商户对本项目观望情绪严重，需异地商户来刺激当地商户。,3,、十堰汽配属产业性市场，当地市场异地商户众多。,十堰汽配市场属产业性汽配市场，聚集全国各著名零配件产区商家。而十堰汽配老市场聚集了大部分浙江、河北、福建、浙江异地商户。由此推断项目异地招商是含有很大可行性。,异地域域招商开启原因,二、目标招商区域及特点,23,1,、,当地市场商户需求面积远不能满足项目标业态招商需求，异地招商刻不容缓。,项目整体经营面积达,13,万经营面积，当地老汽配市场商户基数不能满足项目招商需求，为快速促进项目招商率，异地招商必须快速开启。,2,、经过异地商户能够刺激当地商户进驻，提升当地商户进驻本市场信心。,经过原产地、省会城市、异地城市商户引进，能极大刺激当地商户进驻本市场信心，带动新一轮一期尾铺去化，刺激租赁商户进驻。,3,、十堰汽配属产业性市场，当地市场异地商户众多。,十堰汽配市场属产业性汽配市场，聚集全国各著名零配件产区商家。而十堰汽配老市场聚集了大部分浙江、河北、福建、浙江异地商户。由此推断项目异地招商是含有很大可行性。,国际商贸物流城招商报告,第25页,异地当前招商区域确定,当地市场异地商户起源：十堰汽配异地商户主要起源河南、福建、浙江、山东等汽配零件原产区，那项目异地招商必须选择异地商户较为集中区域。,异地招商需考虑项目招商成本，（如异地交通、长途包车等费用）为节约项目招商费用应选择距离项目较近城市作为目标招商区域。,异地招商难度较大，目标招商区域必须拥有大量商户基数来筛选。,为降低异地招商难度，异地招商区域选择，应就选择目标区域与十堰汽配行业关联性较强且对十堰较为熟悉区域。,综合上述原因分析：,本项目异地招商区域初步设定,西安,（商户基数大、异地商户集中）,襄阳,（对十堰汽配熟悉、距离十堰近）,24,国际商贸物流城招商报告,第26页,（,1,）市场特点：,经过实地调研走访，当前整个襄阳市商用车汽配市场经过多年整合迁移，主要集中在华中光彩汽配城、锦绣东风汽配城以及檀溪汽配城；,华中光彩汽配市场经过整合全部迁入二期光彩汽配城，商户数157户，出租85%，经营面积33600方，铺位总量255间，以商用车配件及乘用车配件为主，市场气氛很好；,锦绣东风汽配城主要以轻卡汽配为主，部分维修，商户数120户铺位837间，总面积20万方，招商率不到25%，因为招商力度不够，盲目自信，市场处于半瘫痪状态，商户流失严重；,1,、襄阳汽配市场,二、目标招商市场及特点,25,国际商贸物流城招商报告,第27页,访谈商户数量,有进驻意向,持观望态度,50户,7户,14户,（,2,）市场招商访谈问题分析：,有意向进驻原因：,锦绣汽配城商户认为本市场经营困难，生意萧条，看好十堰，打算在十堰发展；,经常和十堰有生意来往，寻求上游，拓宽拿货渠道，非常认可汽配城整合后在十堰地位。,观望态度商户原因：,新市场培育需要时间，看未来招商政策再做决定。受以前投资失败原因，主要担心老汽配城搬不下去，开发商后期运行管理不善。,二、目标招商市场及特点,26,国际商贸物流城招商报告,第28页,（,1,）市场特点：,经过实地调研，西安汽配市场经过政府指导和市场整合，集中在西安玉祥门海纳汽配城和玉林汽配城，未央区大明汽配城，西安三桥汽配城，西安六村堡汽配城。,2,、西安汽配市场,市场名称,经营面积,商户数量,铺位数量,租金水平,（元,/,.,月）,出租率,经营情况,大明汽配城,10,万,800,1800,3040,72%,西安商用车零配件最集中汽配市场当前面临拆迁,三桥汽配城,4.8,万,500,900,2060,55%,面临政府规划拆迁,六村堡汽配城,4,万,50,800,25,处于招商阶段,海纳汽配城,玉林汽配城,6,万,1950,3000,70240,65%,西安最早、最大,汽配市场,累计,24.8,3300,二、目标招商市场及特点,27,国际商贸物流城招商报告,第29页,市场名称,访谈商户数量,有意向商户数量,持观望态度商户数量,玉祥门、海纳汽配城,66,3,4,大明宫汽配城,20,1,3,三桥汽配城,32,3,3,六村堡汽配城,10,0,2,累计,128,7,12,（,2,）市场招商访谈问题分析：,A,、有意向进驻原因：,看重十堰作为商用车零部件源头产地影响力，产品辐射全国；,市场生意机会大，有发展潜力，价格优势显著,;,和十堰商家业务关系亲密，了解十堰汽配市场。,B,、观望商户原因：,十堰现有汽配城，新市场暂未形成，后期发展不明朗；,对项目认识停留在听说阶段，需要时间来了解；,汽配市场低迷，对市场信心不足，投资慎重；,招商政策，租金价格，管理运行费用未确定，先做了解再决定；,厂家设点，每个汽配城都有销售网点。,二、目标招商市场及特点,28,国际商贸物流城招商报告,第30页,西安因属于省会集散城市，经过走访得出国内汽配零部件原产地