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2023物业管理师考试用书电子版
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基本制度与政策第一章考点:基本法律关系
　　(一)业主互相之间的关系
　　业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己房屋的专有部分行使所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备等共有部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的区分所有关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》在业主大会制度的设计时，充足考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则拟定的程序作出的决定，涉及管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会可以切实承担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承当相应的义务。《条例》明确规定，业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，准时交纳物业服务费用等等。
　　(二)物业服务公司和业主之间的关系
　　物业服务公司，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务公司地位平等，双方通过签订物业服务协议，形成了物业服务公司提供服务、业主支付服务费用的等价互换关系，是一种民事行为。民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在两方面：一方面，业主是否选聘物业服务公司管理自己的物业，选聘哪一家物业服务公司实行物业管理，都由业主、业主大会自行决定，同样，物业服务公司是否接受业主的选聘，也由物业服务公司自己决定，这说明了双方签订协议的自愿;另一方面，对于协议内容的拟定，比如物业服务公司要提供哪些服务，服务到什么标准，业重要交纳多少物业服务费用，同样出于双方当事人的自愿，相关主体不批准就不要签协议，签了协议就意味着接受协议的内容，同时也接受了协议的约束。
　　(三)建设单位与业主以及物业服务公司之间的关系
　　建设单位在没有销售完商品房之前，拥有待销售房屋的产权，自身也是业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不也许等到建设单位销售完所有房屋，购房人所有人住，成立业主大会以后，才来选聘物业服务公司实行物业管理服务。业主大会成立之前的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘的物业服务公司来实行。《条例》规定，前期物业服务协议由建设单位和物业服务公司来签订，但是在前期物业管理阶段，物业服务公司提供服务的对象不仅是建设单位，重要还是物业买受人，这就存在协议的签订者和协议权利义务的承受者在一定限度上是分离的现象。为了解决这个问题，《条例》规定，物业买受人在与开发建设单位签订的房屋买卖协议中，必须包含建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务协议的内容，以明确规范购房人承担前期物业服务协议中约定的关于物业管理的权利义务。业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，事实上是建立在三个契约基础之上：一是建设单位与物业买受人签订的包含前期物业服务内容的房屋买卖协议;二是建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约;三是建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务协议。根据《条例》，开发建设单位在物业管理活动中，应当履行以下十项义务：(1)签订前期物业服务协议;(2)制定临时管理规约并向物业买受人明示;(3)通过招投标的方式选聘住宅物业的前期物业服务公司;(4)提供必要的物业管理用房;(5)不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备的所有权和使用权;(6)与物业服务公司办理承接查验手续;(7)移交物业管理资料;(8)承担物业的保修责任;(9)承担未售出或未交付房屋的物业服务费;(10)参与筹建业主大会。
　　(四)市政公用单位与业主以及物业服务公司之间的关系
　　供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位是公司，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种协议关系，各自承担相应的权利义务。但是，这些市政公用单位与物业服务公司之间并没有这种协议关系，这些单位没有向物业服务公司收取应当由业主承担的有关费用的权利，物业服务公司也没有相应的交费义务。假如市政公用单位委托物业服务公司向业主收取有关费用，双方应当签订委托协议，确立委托关系，物业服务公司可以按委托协议的约定代这些单位向业主收取有关费用，委托协议同样应当遵循平等自愿原则。为此，《条例》明确规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”，《条例》还规定：“物业服务公司接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
　　(五)居民委员会与业主大会和业主委员会的关系
　　居民委员会(以下简称“居委会”)是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。业主大会是全体业主基于共同财产关系而形成的共同利益群体。居委会是和社区相应的组织，业主大会是和物业管理区域相应的群体。一个物业管理区域也许有多个居委会，而一个居委会也也许涉及多个物业管理区域;业主也许是该社区的居民，也也许不是该社区的居民;居委会成员也许是该区域内的业主，也也许不是业主。因此，居委会和业主大会之间并不一一相应，双方不存在从属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开本地居委会的指导和帮助。关于居委会与业主大会和业主委员会的关系，《条例》明确规定：(1)业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知并听取居委会的建议;(2)规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会互相协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;(3)业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。
　　(六)物业管理各方主体与政府之间的关系
物业管理各方主体之间的民事权利义务关系的确立，重要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随意运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能积极介入到这种活动中去。政府与物业管理各方主体之问的关系，是一种行政法律关系。政府的重要职责，就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强平常指导、监督和管理，发明公开、公平、公正的市场环境。要充足尊重业主权利，鼓励业主自我管理和自我约束，要充足发挥市场机制的作用，强化物业服务协议的地位和作用，支持当事人通过协议来规范民事行为和解决民事纠纷。
基本制度与政策第一章考点:基本法律关系
　　(一)业主互相之间的关系
　　业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己房屋的专有部分行使所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备等共有部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的区分所有关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》在业主大会制度的设计时，充足考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则拟定的程序作出的决定，涉及管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会可以切实承担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承当相应的义务。《条例》明确规定，业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，准时交纳物业服务费用等等。
　　(二)物业服务公司和业主之间的关系
　　物业服务公司，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务公司地位平等，双方通过签订物业服务协议，形成了物业服务公司提供服务、业主支付服务费用的等价互换关系，是一种民事行为。民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在两方面：一方面，业主是否选聘物业服务公司管理自己的物业，选聘哪一家物业服务公司实行物业管理，都由业主、业主大会自行决定，同样，物业服务公司是否接受业主的选聘，也由物业服务公司自己决定，这说明了双方签订协议的自愿;另一方面，对于协议内容的拟定，比如物业服务公司要提供哪些服务，服务到什么标准，业重要交纳多少物业服务费用，同样出于双方当事人的自愿，相关主体不批准就不要签协议，签了协议就意味着接受协议的内容，同时也接受了协议的约束。
　　(三)建设单位与业主以及物业服务公司之间的关系
　　建设单位在没有销售完商品房之前，拥有待销售房屋的产权，自身也是业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不也许等到建设单位销售完所有房屋，购房人所有人住，成立业主大会以后，才来选聘物业服务公司实行物业管理服务。业主大会成立之前的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘的物业服务公司来实行。《条例》规定，前期物业服务协议由建设单位和物业服务公司来签订，但是在前期物业管理阶段，物业服务公司提供服务的对象不仅是建设单位，重要还是物业买受人，这就存在协议的签订者和协议权利义务的承受者在一定限度上是分离的现象。为了解决这个问题，《条例》规定，物业买受人在与开发建设单位签订的房屋买卖协议中，必须包含建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务协议的内容，以明确规范购房人承担前期物业服务协议中约定的关于物业管理的权利义务。业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，事实上是建立在三个契约基础之上：一是建设单位与物业买受人签订的包含前期物业服务内容的房屋买卖协议;二是建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约;三是建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务协议。根据《条例》，开发建设单位在物业管理活动中，应当履行以下十项义务：(1)签订前期物业服务协议;(2)制定临时管理规约并向物业买受人明示;(3)通过招投标的方式选聘住宅物业的前期物业服务公司;(4)提供必要的物业管理用房;(5)不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备的所有权和使用权;(6)与物业服务公司办理承接查验手续;(7)移交物业管理资料;(8)承担物业的保修责任;(9)承担未售出或未交付房屋的物业服务费;(10)参与筹建业主大会。
　　(四)市政公用单位与业主以及物业服务公司之间的关系
　　供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位是公司，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种协议关系，各自承担相应的权利义务。但是，这些市政公用单位与物业服务公司之间并没有这种协议关系，这些单位没有向物业服务公司收取应当由业主承担的有关费用的权利，物业服务公司也没有相应的交费义务。假如市政公用单位委托物业服务公司向业主收取有关费用，双方应当签订委托协议，确立委托关系，物业服务公司可以按委托协议的约定代这些单位向业主收取有关费用，委托协议同样应当遵循平等自愿原则。为此，《条例》明确规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”，《条例》还规定：“物业服务公司接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
　　(五)居民委员会与业主大会和业主委员会的关系
　　居民委员会(以下简称“居委会”)是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。业主大会是全体业主基于共同财产关系而形成的共同利益群体。居委会是和社区相应的组织，业主大会是和物业管理区域相应的群体。一个物业管理区域也许有多个居委会，而一个居委会也也许涉及多个物业管理区域;业主也许是该社区的居民，也也许不是该社区的居民;居委会成员也许是该区域内的业主，也也许不是业主。因此，居委会和业主大会之间并不一一相应，双方不存在从属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开本地居委会的指导和帮助。关于居委会与业主大会和业主委员会的关系，《条例》明确规定：(1)业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知并听取居委会的建议;(2)规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会互相协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;(3)业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。
　　(六)物业管理各方主体与政府之间的关系
物业管理各方主体之间的民事权利义务关系的确立，重要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随意运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能积极介入到这种活动中去。政府与物业管理各方主体之问的关系，是一种行政法律关系。政府的重要职责，就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强平常指导、监督和管理，发明公开、公平、公正的市场环境。要充足尊重业主权利，鼓励业主自我管理和自我约束，要充足发挥市场机制的作用，强化物业服务协议的地位和作用，支持当事人通过协议来规范民事行为和解决民事纠纷。
基本制度与政策第一章考点:业主的建筑物区分所有权
　　(一)业主
　　业主是建筑物及其附属设施的所有权人。根据《物权法》和《区分所有权司法解释》的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主：
　　一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的;二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的;三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的;四是因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。
　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。
　　(二)业主的建筑物区分所有权
　　建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：
　　(1)业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。
　　(2)业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。
(3)业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
基本制度与政策第一章考点:专有部分的所有权
　　(一)专有部分的认定
　　建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：(1)具有构造上的独立性，可以明确区分;(2)具有运用上的独立性，可以排他使用;(3)可以登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖协议中的露台等，应当认定为建筑物专有部分的组成部分。
　　(二)业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的;也可以依法出租，获取收益;还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情;或者在自己的专有部分上依法设定承担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等;还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给别人，对专有部分予以处分。
　　(三)专有部分使用人的权利和义务
　　承租人、借用人等专有部分的物业使用人，是业主以外的实际使用物业的人，他们在物业管理法律关系中，享有权利和承担义务的来源具有多样性，重要是：(1)法律法规;(2)管理规约;(3)业主大会和业主委员会的决定;(4)使用人与业主的约定。
　　实践中，非业主的专有部分使用人享有的权利重要涉及：(1)合理运用专有部分的权利;(2)合理运用共有部分的权利;(3)接受物业服务的权利;(4)居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等。承担的义务重要涉及：(1)遵守管理规约的义务;(2)遵守物业共用部位、公用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务;(3)执行业主大会和业主委员会依法做出的决定的义务;(4)根据《条例》第四十二条的规定，承担物业服务费的义务等。
　　(四)业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利
　　业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不也许出入自己的居室、经营性用房等专有部分;没有水箱，水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。
　　(五)业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让
　　业主的建筑物区分所有权是一个集合权，涉及对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。假如业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。
　　(六)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
　　业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主批准
　　将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会导致来往社区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，导致社区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，导致楼板的承重力过大，增长了社区不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为经营性用房，用于商业目的，也会导致国家税费的大量流失。《物权法》第七十七条一方面明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。
　　假如业主的确因生活需要，如因下岗无收人来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护规定等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主批准。这两个条件必须同时具有，才可以将住宅改变为经营性用房，两者缺一不可。作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者也许受到不利影响。
　　业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主批准，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者补偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主批准其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。