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招标控制价编制说明
一、 工程概况
..............综合整治项目位于............。
..............为一类高层住宅、建筑高度72.25m、剪力墙结构、平屋顶、地上26层（层高均为2.7m），带地下室..........。
根据国家机关事务管理局于 年 月 日下发的《 》，项目综合改造总建筑面积 m2，改造内容重要涉及以下三部分：
1. 建筑节能综合改造；
2. 给排水、电气、暖通、安防系统更新改造；
3. 更新电梯（6部）。

二、 编制范围
本项目工程量清单涉及招标图纸所示的所有内容，以及设计文献说明和设计回复意见等涵盖的所有事项，涉及但不限于拆除工程、建筑工程、装饰工程、强弱电工程、给排水工程、消防工程、采暖工程、室外道路工程等。
三、 编制依据
4. 设计院出具的施工图；
5. 设计院通过电子邮件形式就施工图中的某些事项所作的设计回复意见；
6. 设计院在设计文献及设计回复意见中提及的标准图集或标准；
7. 《关于建筑业营业税改征增值税调整北京市建设工程计价依据的实行意见》（京建发【2023】116号）及附件《建筑业营改增建设工程计价依据调整表》；
8. 《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的告知》（建办标【2023】4号）；
9. 《房屋修缮工程工程量清单计价规范》（DB11T638-2023）；
10. 《2023年北京市房屋修缮工程预算定额》；
11. 《北京市建设工程造价信息》（2023年第4期）及市场询价，其中人工费价格按第4期造价信息人工费价格低限计入；
12. 其他相关文献及规定。
四、 特殊事项说明
1. 建筑工程
1) 鉴于施工图设计不完善，未明确“窗附框”的设立范围及规格，依据设计回复意见，所有外窗均须设立窗附框，规格暂按40×20 ×1.5予以考虑。
2) 鉴于施工图设计不完善，依据设计回复意见，下述事项的规格或尺寸按以下规定解决：
Ø 公共区域的踢脚线的高度按100考虑；
Ø 住户的进户门规格为900X2100；
Ø 电梯门的规格为1100X2100；
Ø 管井门的规格为700X2023；
Ø 卫生间门的规格为800X2100。
3) 鉴于施工图设计不完善，未明确厨房卫生间立管包封的具体做法，依据设计回复意见，该包封暂按轻钢龙骨水泥压力板考虑，做法参照图集88JZ11--Y1-1，包封面积暂按每间1.32平米考虑，结算时据实调整。
4) 鉴于施工图设计不完善，依据设计回复意见，单元房室内的厅或卧室，因门窗更换等因素导致洞口周边损坏后的恢复（含窗台板、窗套、窗帘盒、涂料饰面、暖气罩等），按其洞口周长以延长米为单位进行编制，施工单位应进行现场踏勘，自行考虑相应风险因素填报综合单价，结算时综合单价不予调整。
5) 鉴于施工图设计不完善，依据设计回复意见，厨房卫生间因立管更换所导致的墙顶地毁损后的修复，按照对厨房卫生间进行中档整体装修予以考虑，吊顶高度为2.4米。
6) 鉴于施工图设计不完善，未提供地下室施工图纸，依据设计回复意见，地下室顶面保温面积暂按首层室内净面积考虑。
7) 鉴于施工图设计不完善，依据设计回复意见，外墙涂料的做法为外涂5-1（平涂）。
8) 鉴于施工图设计不完善，空调防护栏杆材质不明确，依据设计回复意见，空调防护栏杆按不锈钢成品护栏考虑。
9) 鉴于施工图设计不完善，依据设计回复意见，断桥铝外窗玻璃所有为6+12A+6中空玻璃。
10) 鉴于施工图设计不完善，未明确道路的具体做法，依据设计回复意见，室外道路做法按以下规定执行：
Ø 行车道执行图集“12BJ1-1路12-180厚”；
Ø 人行道（方砖）执行图集“12BJ1-1路15”；
Ø 路牙规格为120X300X495，采用预制C25混凝土。
2. 电气工程
1) 鉴于施工图设计不完善，未明确原配电箱的具体位置，也未明确照明管线的路由，依据设计回复意见，在工程量清单及招标控制价编制时，照明管线的路由长度为暂估量，结算时据实调整。
2) 鉴于施工图设计不完善，室外路灯高度不明确，依据设计回复意见，室外强电图纸中路灯灯杆高度按照3.5米、中高档次考虑。
3) 依据设计回复意见，将施工图中明确的、公共区域照明配管采用暗敷设方式，调整为明敷设方式。
3. 弱电工程
4) 鉴于施工图设计不完善，弱电配管敷设方式不明确，依据设计回复意见，弱电配管敷设方式均按明敷设考虑。
5) 弱电工程中弱电线归槽项目工程量清单中以“项”为单位，投标人应结合现场情况予以综合报价，结算时此项内容不再以任何形式进行调整。
4. 暖通工程
6) 鉴于施工图设计不完善，依据设计回复意见，在采暖系统散热器供回水管处不需加装截止阀。
7) 鉴于施工图设计不完善，依据设计回复意见，在采暖系统立管最低点不设立泄水阀。
8) 鉴于施工图设计不完善，采暖立管管径前后不一（采暖系统图立管为DN25,而散热器安装示意图管道为DN20），依据设计回复意见，以系统图管径为准。
9) 鉴于施工图设计不完善，依据设计回复意见，对于户内分体空调的保养、维护、调试、加氟、加长冷媒管及冷凝水管工程量，暂按每个卧室及客厅各一台考虑，待项目竣工验收进行结算审核时据实调整。
10) 鉴于施工图设计就室外管道的改造规定前后不一，依据设计回复意见，室外管道纳入本次改造范围，管道材质采用聚氨酯预制保温无缝钢管。
5. 给排水工程
11) 鉴于施工图设计不完善，未明确减压阀组所涵盖的事项，依据设计回复意见，减压阀组涉及“比例式减压阀、压力表、铜阀门、Y型过滤器、橡胶软接头、弹簧压力表和压力表弯管”。
12) 鉴于施工图设计不完善，未明确通气管和污水立管的材质，依据设计回复意见，均按照铸铁管予以考虑。
13) 鉴于内排雨水管道资料不清，经与设计沟通，雨水管采用DN100铸铁管，长度同屋顶高度，工程量为24根。
14) 结合本项目的实际情况，应建设单位规定，卫生间内的大便器考虑部分更换，更换标准暂按中档考虑，数量暂按图示卫生间总量的80%计算，结算时据实调整。
6. 对于地下室及公共区域的现有垃圾，以及住户私自存放的闲置物品，施工时需要由施工单位自行清理搬运，所涉及的清理、消纳、外运等费用由投标人在投标报价时综合考虑，不单独列项，结算不予调整。
7. “带户施工”是老旧社区改造有别于其他基本建设项目的最大特点，为保障“楼内外”住户和施工人员的安全，切实做好社区内环境保护等，投标人应结合现场情况，对措施费予以综合报价，结算不予调整。
8. 投标人的投标报价应综合考虑老旧社区综合整治项目容易因“带户施工”引发第三方人员人身伤害和财产损失的因素，在中标后、预付款支付前，须购买与本次招标范围相相应的建设工程一切险（建筑工程一切险、安装工程一切险）。建设工程一切险的保单将作为预付款支付的依据，保费由中标人承担。
9. 投标人在投标报价时，宜考虑项目施工过程中住户也许提出的临时停车位的解决事宜，相关费用由中标人承担。
10. 投标人在投标报价时，须考虑空调室外机也许存在的多次移机事宜。假如单一空调室外机存在多次移机现象，在结算时，只按一次予以计价。对于因住户因素无法移机的，不予计价。
11. 以“项”为计量单位的清单项，其综合单价和总价在结算时均不予调整，除非出现整项删减现象。