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篇一：购房协议住房面积要写清楚 以实际测量面积为准
购房协议住房面积要写清楚 以实际测量面积为准 有网友向记者反映，最近预订了一个楼盘，房子有赠送面积，但销售人员表达，买卖协议上面不会出现赠送面积的字眼，并且房产证上也不会出现赠送的面积，只会把户型图作为买卖协议的附件粘上去。该网友紧张，以后假如要进行拆迁时，赠送的部分是否能获得补偿？关于这些赠送面积，在签协议时如何能保证自身的权益？
对此，律师陆映文表达，一般来说，拆迁时的补偿依据为房产证上标明的房屋面积或者实际测量面积。她建议该网友，在签订房屋买卖协议时，要和房地产开发商协商好，将房屋的具体面积写清楚，不需要区分是否赠送面积，以实际测量面积为准。陆律师还提醒，赠送面积也许涉及电梯、过道等和其他户主公摊的面积，市民在购房时，需要注意是否存在这种情况。
此外，该网友还提到，他选的楼层为15楼，而该栋楼旁边有一条规划路，以后会有建设，因此他紧张建设噪音会影响到生活。对此，地产界人士黄国敏表达，会否受到噪音影响要看建设的距离有多远，假如的确受噪音影响的话，可以在窗户安装隔音玻璃，噪音会变小一点。假如噪音过大，陆律师则建议和施工单位协商，必要时可向环保局等相关部门反映情况。篇二：退房的法定理由与条件
退房的法定理由与条件
一、是否符合退房条件
如在购房协议中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《协议法》的相关规定申请退房。
从目前法律来讲，退房条件重要涉及约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房协议中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，社区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《协议法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以告知开发商解除协议。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。 以下是常见的购房者可以规定退房的七种情形：
1、延期交付房屋。这种情况是目前买房人最也许碰到的一种情况。到了开发商与购房人在协议中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住告知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权规定开发商退房,并规定返还订金或支付房款利息。
2、开发商开发手续不全,导致协议无效。目前开发商必须证件齐全才干盖楼、卖房。假如开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的协议属于无效协议。由于是无效协议,开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商没经购房人批准擅自变更设计。在购房人与开发商签订的协议中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须通过购房人批准。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人批准而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据协议约定规定开发商退房。
4、不能办理产权证。由于开发商的因素,买房人在协议约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以规定退房。此外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房人数年后无法拿到房屋产权证,购房人也可以规定退房。
5、房屋面积误差超过3%。假如交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超过3%,购房人可以提出退房并规定退赔利息。6、房屋质量导致严重影响使用。根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并规定开发商补偿损失。
7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。假如开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给别人,购房人查明后,就可以规定退房。
二、协商不成再诉讼
建议业主，假如满足协议约定的退房条件，最佳还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。假如开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房规定，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在协议中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房规定。对于未经协议约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。
三、索要违约金及相关税费
除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，假如是开发商违约导致退房，双方也在协议里约定了违约金，那么开发商须按约定补偿。补偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还涉及业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接规定开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款提成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接受还款并终止与购房人的借款协议。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者规定退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不补偿业主装修费。
■退房流程一览表建议
按照以下程序办理退房：一方面购房人通过挂号信、传真或电话（最佳是以书面的方式）向开发商发出退房告知。买受人退房的，房地产开发公司应当在买受人提出退房之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。然后督促开发商在提出退房规定后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止协议的所有手续，再督促开发商将所有购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，消费者与银行解除借款协议，而在开发商退回所有房款后，购房人与开发商的买卖协议也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会规定买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款协议后再办理保险退保手续等。 ■法规支持
●购房者可索回保险费相应法规：《保险法》相关规定退保程序：投保人与保险人达成解除协议的协定后，投保人应向保险人支付手续费，保险人应向投保人退还保险费。保险责任开始后，投保人规定解除协议的，保险人可收取自保险责任开始之日起到协议解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。购房人可依据上述规定办理退保、退费手续。
●违约金就高不就低相应法规：《协议法》相关规定具体内容：违约金局限性以填补实际损失所有的，差额部分由开发商继续补偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来补偿。
●定金可双倍退还相应法规：《协议法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择合用违约金或定金条款。条款解读：“违约金”与“定金”只能择一合用，不可同时合用。若是购房人的因素导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍补偿。这时购房者可选择合用相关补偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。篇三：关于房屋实测面积的问题
收房流程及收房注意事项
一、注意及时接受入住告知书
1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在告知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2. 接到入住告知书后，一方面应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出解决意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按告知上约定的时间前往收房。
特别提醒：
1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了协议上约定的收楼日期，可考虑向开发商按协议索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定期间，并以书面形式确认。
4. 若购房者在约定期间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从告知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、拟定房屋是否达成交付条件
1. 《竣工验收备案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应当注意的文献。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2. 《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房协议的附件，与购房协议具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4. 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6. 实测面积登记表
特别提醒：
1. 只有具有上述文献，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文献，确认房屋已经具有交付条件之后，才干进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文献给予重视，特别提醒您要看原件而不是复印件。
2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文献，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，假如没有此表就说明它主线不具有交房的标准，您有权拒绝收房。
3. 对于这些文献，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文献取得的合法性。
4. 假如开发商拒绝出示这些证明文献、或文献不全，您可按购房协议第十一条，规定开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6. 假如开发商不能提供上述相关文献，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检查
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（涉及验收交房必须的文献），确认无误后再签署收房文献。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，并且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照协议约定支付相应比例的价款，就履行了协议的义务，开发商就应当交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1. 检测房屋面积：规定开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超过3%，可以中止收房。
2. 检查房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，重要可从以下几方面入手：（一)房屋自身的质量（二）景观绿化、社区配套、设施标准等配套设施是否符合协议约定。（三）装修质量
特别提醒：1.一定要掌握“先验后收”的原则。
3. 假如开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可规定开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
4. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
5. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应规定开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
6. 只要付清房款，按照协议约定购房者已经完全履行了协议的义务，开发商就应当无条件交房，否则应视为开发商违约，假如开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
7. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在协议中明确下来。
四、新房验收的最终结果
1. 房屋检查没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文献。在这个登记表上，应把检查情况逐个记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并规定发展商限期解决。
2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文献，约定下次验收时间（一般不超过30天）。
4. 对发现的问题要具体在验楼表上予以注明，假如的确属于不能收楼的，要具体写明不予收楼的因素并规定开发商签字、盖章。
特别提醒：1.验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文献或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；假如楼盘主线就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
5. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文献。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定解决方案。
4、假如开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不准时收房，而是开发商拟交付房屋不符合协议的约定或法定条件。
注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常碰到，特别经常碰到此类的征询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。
一、买房相关税费
（一）商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费
3、买卖协议印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费
（二）税费问题特别提醒：依据法律的规定和大部分购房协议的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1. 契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提醒：除税务机关，任何单位无权代收。实行：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2. 公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价的2%。特别提醒：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应当交给社区办。假如您将大修基金交给开发商，您很也许无法要回。
3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房协议已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提醒：普通社区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场合或收费地点公布。
5.产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
二、面积问题面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时特别是买期房时，一定要考虑到协议面积与实际面积也许出现误差这样的问题，并在签订协议时以附加条款加以防范。
（一）存在的问题：
1. 商品房协议面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。消费者经常因面积问题出现纠纷而处在被动局面，建议购房人在购房协议中对相关也许出现的问题具体进行约定，以维护自己的权益。
2. 开发商有时能运用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。对的测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者主线无法完毕。另一方面，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。
（二）如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更导致的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖协议约定面积不符的，按照协议约定解决。协议没有约定或者约定不明确的，按照以下原则解决：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照协议约定的价格据实结算房款；
特别提醒：
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