合同范本之二房东商铺租赁合同.docx

二房东商铺租赁协议
【篇一：商铺租赁协议法】

商铺租赁协议法
商铺经营权在社会经济生活中已经得到广泛的认可和使用,但是目前尚未有任何法律法规对此予以规制。商铺经营权作为现代商事租赁制度适应现代社会经济发展的产物,协议法上的租赁协议制度不敷堪用,商铺经营权应被作为一种新型的、独立的物权种类。以下是小编今天为大家精心准备的：商铺租赁相关协议法。欢迎阅读和参考!
商铺租赁协议法如下：
一、 对房屋租赁协议效力认定问题
出租人和承租人订立房屋租赁协议，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，协议视为成立。房屋租赁协议有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，为对房屋租赁协议的效力重要应从以下几个方面来审查：
1.审查协议的主体是否适格。即出租人与承租人是否具有有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
2.审查租赁的标的物是否为法律法规严禁出租。但只要法律法规没有严禁出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》
第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人批准的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权人批准的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定严禁出租的其他情形。
《城市房屋租赁管理办法》认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的主线问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?还如大量存在的二房东现象，是否二房东与别人签订的租赁协议都无效呢?显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光占有有何经济价值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人事实上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。
如国有公司的承包经营权，难道说国有公司由于没有对财产的所有权就不能把
财产拿来出租吗?显然这是否认的，大量的公司出租商铺，出租厂房，比比皆是，假如都认定为是非法的，那么立法者在自我否认。此外从协议的角度来分析，租赁协议反映的是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的协议关系(协议法第二百二十二条)。出租人作为协议的一方，并非以所有权人为限，由于租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。没有一国的立法和我国当前立法同样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人批准，只是租赁协议的特殊规定，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。
《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权属受到诸如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是由于权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采用了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋自身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，由于关系到房屋自身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清楚当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。假如一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。假如法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。假如同时存在二房东的情况，则依照所有权人与二房东的约定分派租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采劝活查封手段，使房屋不置于闲置，导致不必要的经济损失，这样做最终还是有助于房屋所有权人的，也利于充足发挥现有社会财富资源的最大作用。但是需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。
3.审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁协议是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和保证国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特性，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。尚有人认为，现行《协议法》在规范租赁协议内容及出租人义务
时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸取旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。《协议法》关于租赁的规定仅是范指而已，涉及房屋，也涉及其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违反法理。特殊法效力大于一般法效力，因而协议法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先合用房屋租赁专门法规。事实上，协议法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否认有规定办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁协议是无效的。
4.审查房屋租赁
协议的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁协议约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所严禁出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁协议无效。
二、 承租人对房屋进行的装修，在租赁协议被确认无效或被解除后如何解决
1.对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁协议的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁协议中，一般均规定，装饰物在房屋租赁协议期满归出租人无偿收回。但在协议履行期间，往往由于协议无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，一方面应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;假如协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。
2.对承租人装修物的解决及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用别人的财产上增添附属物的，财产所有权人批准增添，并就财产返还时附属物如何解决有约定的，按照约定办理;没有约定又协商不成的，可以拆除的可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;导致财产所有人损失的，应当
负补偿责任。这是对装修物如何解决法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的解决没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的解决及补偿重要可以从以下几方面考虑：
(1)房屋租赁协议合法有效，因出租人违约导致租赁协议被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，假如是征得出租人批准或者按协议约定的承租目的而合理添置的，对装修物的解决有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶;若出租人不批准装修或和承租人并非按协议约定的承租目的装修的，对装修物的解决有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。假如是承租人的过错导致房屋损坏的，由承租人负责修复或补偿。
协议违约责任条款：
一、协议的一般条款、协议的基本条款
1、协议的签订
协议需经双方盖章正式生效。
2、协议条款修改
假如一方要对协议中某些条款做修改，必须征得另一方批准后，编制协议修改书由双方共同确认。
【篇二：二房东租赁协议(精华本)】

房屋租赁协议《精华本》
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
依据《中华人民共和国协议法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
甲方依法将___________________________________________________转租给乙方.
第二条 房屋权属状况
甲方保证已依法取得对该房屋的转租权，如甲方未取得该房屋的转租权致使本协议无效或解除的，甲方应承担违约责任。
第三条 租赁期限
（一）房屋租赁期自 年月日至 年月日。
（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方故意继续承租的，应提前十日向甲方提出续租请求，征得批准后甲乙双方重新签订房屋租赁协议。
第五条 租金
(一)租金标准：元人民币/月，租赁期内该房屋乙方承租部分租金不变。如房屋所有权人上涨租金由甲方负责。
第六条 协议保证金
（一）甲乙双方签订本协议时，乙方向甲方支付保证金_______元人民币
（二）租赁期满或协议解除后，房屋租赁保证金应如数返还乙方。
第七条 其他费用
租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：
（一）乙方承担_________________费用。甲方应保存并向乙方出示相关缴费凭据。
（二）房屋租赁税费以及本协议中未列明的其他费用均由甲方承担。
第八条 房屋的交付及返还
（一）交付：协议期满乙方未续租的，应向甲方交付所承租房屋。
（二）返还：租赁期满或协议解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。
第九条 转租
（一）甲方认可，乙方可不经甲方批准在租赁期内将该房屋部分或所有转租给别人，转租过程中取
得的转让费等一切费用归乙方所有。
（二）乙方转租该房屋，甲方有义务与接受转租方重新订立书面转租协议，但不得收取费用.
第十条 协议的解除
（一）有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任：
1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或导致其他损失的。
（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除协议：
1、交付的房屋不符合协议约定严重影响乙方使用的。
2、不承担维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
3、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议，收回该房屋：
1、擅自改变该房屋用途的。
2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
3、运用该房屋从事违法活动的。
第十三条 违约责任
（一）租赁期内，甲方不得擅自提前收回该房屋，否则应将已收取的租金余额退还乙方并向乙方支付违约金壹千元。
（二）租赁期内，乙方擅自解除协议的，甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金。
（三）关于资金的退还，如有一方迟延归还资金，每日将收取应归还资金的百分之一的滞纳金 第十四条 协议争议的解决办法
本协议项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，可依法向有管辖权人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第十六条 其他
本协议生效后，双方对协议内容的变更或补充应采用书面形式，作为本协议的附件。附件与本协议具有同等的法律效力。
出租方（甲方）签章： 承租方（乙方）签章：
证照号码： 证照号码：
电话：电话：
签约时间： 年 月 日
【篇三：二房东租赁协议书2篇】

篇一:《二房东租赁协议》
房屋租赁协议
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
依据《中华人民共和国协议法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
甲方依法将___________________________________________________转租给乙方.
第二条 房屋权属状况
甲方保证已依法取得对该房屋的转租权，如甲方未取得该房屋的转租权致使本协议无效或解除的，甲方应承担违约责任。
第三条 租赁期限
（一）房屋租赁期自 年 月 日至 年 月 日。
（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方故意继续承租的，应提前十日向甲方提出续租请求，征得批准后甲乙双方重新签订房屋租赁协议。
第五条 租金
(一)租金标准： 元人民币/月，租赁期内该房屋乙方承租部分租金不变。如房屋所有权人上涨租金由甲方负责。
第六条 协议保证金
（一）甲乙双方签订本协议时，乙方向甲方支付保证金_______元人民币
（二）租赁期满或协议解除后，房屋租赁保证金应如数返还乙方。
第七条 其他费用
租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：二房东协议。
（一）乙方承担_________________费用。甲方应保存并向乙方出示相关缴费凭据。
（二）房屋租赁税费以及本协议中未列明的其他费用均由甲方承担。
第八条 房屋的交付及返还
（一）交付：协议期满乙方未续租的，应向甲方交付所承租房屋。
（二）返还：租赁期满或协议解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。
第九条 转租
（一）甲方认可，乙方可不经甲方批准在租赁期内将该房屋部分或所有转租给别人，转租过程中取
得的转让费等一切费用归乙方所有。
（二）乙方转租该房屋，甲方有义务与接受转租方重新订立书面转租协议，但不得收取费用.
第十条 协议的解除
（一）有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任：
1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或导致其他损失的。
（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除协议：
1、交付的房屋不符合协议约定严重影响乙方使用的。
2、不承担维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
3、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议，收回该房屋：
1、擅自改变该房屋用途的。
2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
3、运用该房屋从事违法活动的。
第十三条 违约责任
（一）租赁期内，甲方不得擅自提前收回该房屋，否则应将已收取的租金余额退还乙方并向乙方支付违约金壹千元。
（二）租赁期内，乙方擅自解除协议的，甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金。
（三）关于资金的退还，如有一方迟延归还资金，每日将收取应归还资金的百分之一的滞纳金 第十四条 协议争议的解决办法
本协议项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，可依法向有管辖权人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。 第十六条 其他
本协议生效后，双方对协议内容的变更或补充应采用书面形式，作为本协议的附件。附件与本协议具有同等的法律效力。
出租方（甲方）签章： 承租方（乙方）签章：
证照号码： 证照号码：
电话： 电话：
签约时间： 年 月 日
篇二:《二房东房屋租赁协议》
房屋租赁协议
订立协议双方：
出租方：＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，以下简称甲方 承租方：＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本协议。
第一条 甲方将自有的坐落在＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷＿＿＿号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间，建筑面积＿＿＿平方米、使用面积＿＿＿平方米，类型＿＿＿，结构等级＿＿＿，完损等级＿＿＿，重要装修设备＿＿＿，出租给乙方作＿＿＿使用。
第二条 租赁期限
租赁期共＿＿＿个月，甲方从＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起将出租房屋交付乙方使用，至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日收回。
协议期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。乙方故意续租，需提前__日向甲方提出。
第三条 租金和租金交纳期限
甲乙双方议定月租金＿＿＿元，租金总计：___________元（大写：_________________）。 租金支付方式：每_____月支付一次，提前支付，先付后用。
房屋出租保证金：__________
第四条 租赁期间的房屋修缮和装饰
第五条 租赁双方的变更
1．如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本协议对新的房产所有者继续有效；
2．甲方出售房屋，须在三个月前书面告知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；
3．乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方批准，甲方应当支持乙方的合理规定。
第六条 违约责任
1．甲方未按本协议第一、二条的约定向乙方交付符合规定的房屋，负责补偿元。
2．甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
3．乙方擅自将承租房屋转给别人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁协议。同时按约定租金的＿＿＿%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本协议签证机关的监督下进行。二房东协议。
第七条 免责条件
1．房屋如因不可抗拒的因素导致损毁或导致乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。
2．因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方导致损失，互不承担责任。 因上述因素而终止协议的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
第八条 争议解决的方式
本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济协议仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第九条 其他约定事宜
第十条 本协议未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本协议具有同等效力。