合同范本之租赁合同应注意什么.docx

租赁协议应注意什么
【篇一：签订房屋租赁协议的十大注意事项】

签订房屋租赁协议的十大注意事项
房屋租赁协议是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁协议应涉及以下条：
环节/方法
1、双方当事人的情况
协议中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为什么种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途重要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其别人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限
由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在协议中约定一个期限。在这个期限内，假如没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。假如承租人要继续租赁这套住房，则要提前告知出租人。经协商，出租人批准后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商拟定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大体有按年付、按半年付、按季付。假如一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，规定给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款导致的经济承担相对较小。
6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己此后可以正常使用。假如在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时告知出租人请物业管理公司予以维修。但假如是由于承租人使用不妥而导致损坏的，由承租人负责维修或补偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人承担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
7、住房状况变更承租人应当爱惜住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增长。在的确需要对住房进行变动时，要征得出租人的批准，并签订书面协议。
8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应当在协议中对转租加以规定。假如允许转租，双方可以协商拟定一个分享转租收入的比例；假如不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁协议。
9、违约责任在签订协议时，双方就要想到也许产生的违反协议的行为，并在协议中规定相应的处罚办法。例如，假如承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止协议，让其搬离；假如出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商减少房租等。
10、租赁协议的变更和终止假如在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变协议的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对协议进行变更。假如承租人由于工作等的变动需要与别人互换住房，应当事先征得出租人批准，换房后，原租赁协议终止，出租人和新的承租人签订新的租赁协议。假如协议未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除协议，则要提前告知对方，并按照协议约定或协商给予对方一定的补偿。假如协议到期，那么该协议自然终止。
注意事项
房屋租赁协议是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。当你与屋主签订租赁协议时很多细节需要注意。
【篇二：租赁协议注意事项】

1、租赁协议的特殊条款：涉及租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式和期限和租赁物维修等条款。对特殊条款的审查，要把握条款的全面和具体规定背后产生的实际效果进而综合考量协议条款对我方当事人的权益保护限度。在此之前，明确我方当事人的租赁意图，期限长短等意向也是必要的。
2、 租赁期间：协议法在租赁期限上有诸多特殊规定，涉及不得超过2023，超过的超过部分无效、6各月以上的租赁协议的订立需要采用书面形式，否则视为不定期租赁等。
4、租赁物的改善及增设他物：租赁物的改善及增设他物是租赁协议中常有之事，法律规定经此种行为须要经出租房批准。假如出租方批准则最佳就改善及增设后产生的费用及相关补偿进行明确约定，以免事情发生后产生不必要的纠纷。
5、租赁期间占有、使用租赁物之收益的分派：原则上，占有、使用租赁物产生的收益归承租人所有。但是，法律允许在租赁协议中作特别约定。与上条维修义务同样，此时，应当运用协议条款，充足保护我方合法权益。
6、买卖不破租赁：这是一条基本规则，但仍然有必要在协议中对出租人在租赁期间对租赁标的的处分权作出相应的限制。等到合用该规则的时候往往是承租人的权益已经遭到侵犯的事后救济了，可以在事前就在协议中明确约定，防患与未然才是协议审查工作的精髓主旨。
7、租金标准及支付方式:此条可以由当事人自由约定，协议中应当争取有利我方当事人的条款设计方案。
8、协议风险的承担以及也许存在的其他情况：不可归责于双方的事由致使租赁物毁损的减少或不支付租金，这个当事人可以争取做出有利自己的条款约定。作为承租人在签协议之前还应当考虑到也许影响租赁物效用发挥的一些潜在的不利情况：周边建筑的维修、拆迁等，争取有利的租金支付标准。
9、租赁期届满后的续租：当事人对此条款可以做出约定，特别是出租方约定承租人的提前告知义务以便于更好的发挥物的效用。
【篇三：租赁协议注意事项】

签定商铺租赁协议—注意事项
一、签定协议前的调查
承租商铺前，赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认如下信息：
1、房屋的用途和土地用途：拟定房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用；否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。
2、房屋权利人：拟定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁协议。
3、房屋是否已有租赁登记信息：若已有租赁登记信息的，新租赁协议无法办理登记手续，新承租人的租赁关系无法对抗原承租人（第三人）——影响办理营业执照。
二、免租装修期
商铺租赁中，免租装修期经常会出现在协议之中，重要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人批准不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁协议时一定要明确免租装修期起止时间，免去支付的具体费用，一般情形下，只免去租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按协议承担。
三、签定协议发生的费用
租赁保证金俗称“押金”，重要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。由于商铺相应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，押金也应适当高一些，以免不够抵充上述费用。还需注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，在押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在协议中约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，假如经出租人告知后一定期间内不能补足“押金”——出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。
四、税费
按照法律、法规、规章及其他规范性文献规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
1、出租：
营业税及附加租金5.55%
房产税租金12%
个人所得税所得部分20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）
印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。） 土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
2、转租：
营业税及附加转租收入5.55%
印花税转租租金（总额）0.1%
在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺协议前征询实际代征的网点工作人员。
虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁协议中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当考虑长期税费调整增长的费用后，再行约定具体承担人，不能以某些代征网点短期内较低的税率为长期的标准。
五、办理营业执照的注意事项
承租商铺目的是开展商业经营活动，商业经营活动首要条件是合法——必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁协议时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设立，重要涉及以下几个方面：
1、原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁协议无法办理租赁登记，因此无法办理营业执照；
2、商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；
3、房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照；
4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需通过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；
5、因出租人材料缺失而无法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条的情形，可在协议中设定为出租人义务，并给予合理宽限期，超过一定期限还无法解决的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除协议。
六、装修的处置
商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了保证装修可以顺利进行，以及保障装修利益，在协议中应当注意事项：
1、明确出租人是否批准承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人批准等，若有特别的改建、搭建的，应当明确清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。
2、解除协议的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，由于违约金经常会约定等同押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人的装修损失费用。
3、明确租赁期满时，装修等的处置方式。
七、水、电、电话线等的注意事项
因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均也许特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，拟定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在协议中明确相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除协议的权利。
八、签定协议后的租赁登记事项
租赁协议登记备案，属于协议备案登记性质，此登记的效力重要涉及以下内容：
1、登记与否不影响协议自身的生效，即使没有办理备案等记，协议仍然在生效条件满足时就生效；
2、经登记的备案，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个协议办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。此外，大多数工商部门在办理营业执照时，均规定租赁协议通过租赁备案登记。
九、转租问题
商铺市场中经常碰见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下事项：
1、转租必须取得出租人书面批准，同样承租权转让中，解除原租赁协议和重签租赁协议，也需要征得出租人批准。
2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，重要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确严禁，因此，只要双方当时协商批准的，亦会受
到法律保护。
十、商铺的租售
许多承租人经常紧张承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须紧张此种风险，由于法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
1、出租人在出售时，承租人享有同等条件下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁协议，否则，新业主应当承当租赁协议中的违约责任。
其他注意事项
在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，假如承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法拟定的情形下，承租人可以在租赁协议中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。