7月26日沈阳五里河金地广场项目策划书资料.pptx

Cliquez pour modifier le style du titre,Cliquez pour modifier les styles du texte du masque,Deuxime niveau,Troisime niveau,Quatrime niveau,Cinquime niveau,2019/12/17,金地大卖场,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,17/12/2019,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,17/12/2019,#,金地广场项目策划书,2013年7月26日,商铺篇,购物/,餐饮/,休闲/购物,演绎：五里河旅游商业领地,金地广场,项目概况,本项目位于 五里河商业街中心地带,整体建筑面积11000多建筑平米，由,商业卖场、住宅、车库三种建筑体系,组合而成，是带动本地域一个新型的,商业综合体。,前言,根据几天来的 实地考察，我方本着按照实用性强、不浮夸、去化快为宗旨。特对本项目如下做出相应的分析、定位、宣传形势的确立等.,重点解决项目两大核心问题,商家和消费者为什么“来”？,打造商圈吸引力！,客户为什么“买”？,建立项目价值点！提升购买群体的利润最大化！,金地大卖场辐射区域,金地大卖场,本地客户群体,村屯客户群体,口前商业投资客,北大壶游客群体,金地项目营造关键词,1、五里河,中心城区、传统商圈；,2、,传统魅力、时尚街区、鼎盛人气；,3、,本地人常来,的休闲娱乐天地，,外地人必到,的,观光,商业区。,繁华一条街打造目标,五里河,商业名片、时尚地标、魅力街区，这就是未来的,金地广场,以传统特色文化的融入、特色餐饮及休闲、购物为主业态，通过多元化经营来吸引本地消费客群和旅游目标人群。,金地项目定位方向,1,2,3,4,将东北当地,传统特色的文化元素,融入到商业氛围中，一方面提升商业的文化内涵，另一方面吸引更多游人的驻留，提升人气,本地的客群和旅游人群是目标消费群体,，注重文化与商业项目的结合，增强参与性，以适应目标客户的心理需求，增强趣味性,以特色餐饮、休闲、购物等为主业态,，专为本地休闲享乐人群和外地旅游人群打造，提升人气，增强商业活力,多元化经营,，打造的是“游客必到，本地人常来”的场所,SWOT分析,SWOT,分析,华颐佳园2100起价 开盘均价2400左右，大半年时间销售60%左右，有一定的客户群体,距离口前很近，口前大批量空置房产数量不容忽视,能够马上做贷款手续，达到快速回笼资金效应,本地赶集能够融入到本项目里，可以说是最大的商业卖点,周边的16个村屯，是本项目的最大需要挖掘的消费群体,S,：优势,工期长：据调查所知本项目工期历时将近三年时间，给当地消费群体带来了负面影响,区域范围小可利用资源匮乏,本区域口前选择房产置业人群较多,项目地没有良好的可视度，不便于项目包装,进工地通道杂乱，不易看房,区位优势：位于五里河购物商业街中心地带,项目优势：汇集商业与住宅、车库的综合性产品而且全部封顶。,在当地，此商业综合体也是有口皆碑的标志性建筑,项目配套：未来项目自身商业配套齐全。融合了当地商业氛围为一身。,在不远的将来，我镇家喻户晓的赶集市场也将在我项目的广场处,外围优势：紧邻北大湖滑雪场，,为本项目商业带来了巨大的消费群体，可谓是小北大壶，,是本项目商业带来了无形的外来客流消费力，促进了商业卖场的一大优势,就业：卖场一旦启动运营，能够解决一部分就业人群,W,：劣势,O,：机会,T,：威胁,针对劣势的攻坚,工期长负面影响,相应的促销政策,结合宣传与造势,消除客户对,开发实力的顾虑,区域范围小,资源匮乏,商业针对口前,及周边宣传,挖掘显性与隐性群体,住宅针对周边村屯、,本地人群宣传挖掘,相应客户群,达到上访量及人气提升,本区域口前选择,房产置业人群较多,利用本项目的,升值空间作为切入点,达到客户群的购买信心,项目地没有良好的,可视度，不便于项目,包装,利用楼体悬挂宣传挂旗、,彩飘球、入口处的包装,叫过往人群能够,直观的接触,进工地通道杂乱，,看房难免造成客户抗性,卖场前广场整理，,看房通道清理,给看房者留下,施工现场正规的印象,综合卖场在这个地段属于黄金卖场，但是同时也是“政府批文赶集指定聚集地。利用地段优势、赶集指定地域优势作为卖点,超市招商,1、个别独立门市可独立销售，有购买者自营,2、可划分出部分位置可划分出花婚庆一条龙、手机大卖场,3、整体农贸市场定位摊位出售,4、定位服装、鞋帽、小商品摊位出售,时尚宾馆,（此定位需考察北大壶滑雪场宾馆入住情况）,一层,二层,三层,卖场定位建议,主力商户的进驻，是提升项目投资信心的有效手段。在项目的开发前期，主要是通过对主力商户和中型超市的招商，蓄积客户，树立项目良好的品牌形象，吸引更多的投资客户，带动项目的销售。,招商先行，是开发商实力和信心的表现，通过良好的招商造势，体现开发商持续经营、做旺商街的责任心，带动销售的火热进行；由招商先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的商街效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心。,超市招商,宾馆招商,个体经营户招商,未开,先旺,营销建议,/,先招商，后销售,目标群体,目标人群,购买摊位自营业主,投资返租群体,现经营项目的业主,商业卖场,招商先行 强力蓄势 整体引爆,小面积 低总价 减成本 控风险,营销建议,/,总体销售策略,投资回报率与存款相比,例：按照第一年收益租金为例,商铺面积150 单价6000/总价90万,首付比例50%45万 贷款金额45万,房租收益：预估5万/年 回报率3.89%,银行整存整取一年利率：3.3%,高于银行0.59%,计算购入再出租的投资回报率,3.89%,5万/年租,-首付款,45万,银行存款利率,3.3%,-贷款,45万,银行贷款利率,7.56%,/售价,90万,营销建议,/,总体销售策略,1.,销售价格方式总控：卖总价,为化解项目部分门面的缺点，均衡门面性价比，回避单价敏感性和争议性，所有门面根据位置、进深、面积，通过精细计算，模糊单价，按总价推出，面市出售。,营销建议,/,总体销售策略,2.,销售模式细分,为促进项目销售进度，采取带租约销售、直接销售等多种营销方式组合，满足多种投资者需求，灵活操作，扩大客源，进而实现项目逐一消化。,我们根据工程收尾进展情况、招商情况及销售条件三个条件进行营销的分期，四条轴线紧密配合。,工程节点,招商情况（准备即启动）,销售条件,2013年8月,招商、销售,团队进驻,拟订开盘,准备期,开盘强销期,商家意向签约,竣工,开街,形象期,2013年12月,2013年12月中旬,2013年9月,2013年9月29日,销售延续 期,2013年10月,开盘时机选择和营销阶段划分,开盘时机的选择9月29日正式开盘,项目开盘成功，一炮而红，需要相当成熟的条件，基于此考虑，建议于2013年9月29日（周日）进行公开发售：,各项销售准备工作全面就绪，包括人员、场地等；,前期预热与蓄客充分，拥有相当数量的准客户，确保成交额；,项目的自营店及各大商家的招商进度和商街的可售商铺相关手续进度的影响；,承接政府对本项目支持的趋势，促进开盘成交，吸引客户的注意。,开盘时机选择,形象导入期（2013年8月8月31日）,该阶段营销重点是形象宣传推广和招商推广，让市场对项目地段、定位、经营优势等全面认知。,建议前期，以户外、现场包装建立项目的形象，以此引发政府、社会、市场对项目认同和高度评价。同时，接受市场买家的咨询和预约登记。,派发传单（需要做住宅与商业综合宣传单）,下村走销，不单单是为了提高项目的知名度，也同样是为了了解周边村屯对于本项目的关注点，从而能够获取相应的对策信息，来及时调整项目运行中问题,投资引导期（9月1日9月28日）,开盘期营销推广的关键阶段。通过更为深入的推广及针对本项目的系统性炒作，从投资的角度引导潜在客户，结合项目的优势诉求项目投资增值潜力、投资回报、促销手段等，现场开始接受优先登记认购，客户交纳诚意金，享有开盘购铺优惠；VIP客户可以优先选铺和办理购铺手续。,开盘强销期（9月29日10月31日）,开盘当天，延续前期火热热头，采用集中式销售的选铺大会的形式，展开全面销售，确保项目的“开门红”；并通过成功的销售为后续阶段造势，增强客户的信心，形成旺销的势头。,销售延续期（2013年11月-2013年12月）,承接开盘强销期的势能，以旺销带动对犹疑型客户诉求，并开拓更广的客户层次，用全新的卖点、全新的营销手段保证项目持续旺销，在推出商铺的选择上，应总结开盘阶段的经验和不足，进行必要的调整。,营销阶段划分,1、形象导入期/蓄客期 8月8月31日,1）推广目标：,本阶段主要以招商为主(特别是自营店的招商），以强势品牌打造金地广场地产的典范，正式建立金地广场的形象，树立项目定位鲜明的市场形象和知名度，唤起市场对本项目的关注度；同时开始接受购铺者进行意向登记，为开盘储蓄客源。,2）销售目标：,累计意向客户达200个以上,3）推广主题：,今日寸金买寸土，明日寸土值寸金,五里河的中心商业街,4）营销推广策略,通过全面招商的启动，“先招商、后销售”的经营模式建立投资者的信心；通过广告和行销在全社会建立项目的利好形象。从8月中开始接受意向登记，积蓄首批客户；对登记的客户进行分类，着重对VIP客户进行一对一的重点营销。,通过炒作五里河中心商业街金地广场形象品牌，拉开金地广场销售的序幕。在项目的形象宣传方面侧重于经营保障举措，目的：让政府、社会、市场对项目认同和高度评价。另外，要让市民了解金地广场与其他本地商业项目的差异性，充分领略金地广场各种优势。,各阶段营销推广计划,2、投资引导期/,VIP认购期,9月1日9月29日,1）推广目标：,本阶段前期主要侧重于从投资的角度引导潜在的理性客户作出投资抉择，后期主要侧,重于快速消化,VIP客户，并通过一系列活动迅速提升项目知名度，以带动新客户为开盘蓄势。,2）销售目标：,累计交纳诚意金的意向客户达25个以上；,至9月25日开盘前消化VIP客户,3）推广主题：,投资金地广场，中小投资者的提款机,4）营销手段：,接受意向客户优先认购登记，交纳诚意金5万元者在开盘购铺时可获得额外98折优惠；,利用相应的活动，深化和拓展客户，为项目积蓄客源；,深化项目宣传，令市场认知与接受，由此带来的投资潜力；,制造价格悬念，形成市场热点话题，引起更大范围内的关注；,3、开盘强销期 9月29日10月31日,1）推广目标：,引爆市场，正式开盘销售；,增加更多体验，以累雪球之势吸引更旺人气；,2）销售目标：,9月29日开盘后至2013年底完成销售目标,50%,；,3）推广主题：,百年等一铺，机会仅一次,4）营销及推广手段：,通过集中式认购选铺热销，来实现销售目标。,5,）,促销活动,根据实际情况做住宅与卖场具体活动安排。,6,）,宣传品制定,可以选择笔、涤纶手袋等凡是来的顾客均可获得，同时也给本项目做了相应的宣传，留下联络方式，询问对本项目的关注点，获取相关的资料。,户外包装,现场包装,活动（户外互动节目为主）,平面广告,销售物料,4、销售持续期 201,3,年11月201,3,年,1,2月,1）推广目标：,强化品牌知名度，建立品牌美誉度；利用前期热卖，再次掀起销售高潮。,2）销售目标：,消化,所剩,单位（具体目标根据开盘成绩确定）,3）推广主题：,（新单位加推）投资好时机不容再错过！,富贵千禧路，商业黄金铺,4）推广策略：,延续开盘期的热销口碑。,5,）,奖励机制促销：,“客户领袖”奖励计划,针对目前地区商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，,凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励给予,领袖客户，如：按其所购买的商铺总价的1%作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月,税收全免或其他形式。,招商服务保障,开,发商将提供软硬件设施支持,先,入场者可在匹配区域中优先挑选优势位置商铺,提,供宣传推广支持,销售员招聘、培训、入职,销售物料的到位（如项目介绍册,/,项目招商,手册,/,扫街活动中所需的调查问卷等）,营销接待中心的改造和相关包装品设计制作,项目现场包装的落实和制作（如项目现场围墙）,营销目标制定,销售、招商工作明确到各销售员,各阶段营策策略,各阶段销售招商目标完成,户外,/,现场包装的落实和制作,礼品公司的落实，进行礼品的制作,活动公司的落实，进行活动准备和配合,平面广告设计,销售物料的设计制作,营销,推广,工程,收尾,进度把控与监督,销售、招商政策,各项营销、推广工作审批,营销节点及活动决策,开发,商业概述,以上为商业卖场定位、运作、造势、宣传、销售的一系列组合,住宅篇,住宅优势与宣传,1、住宅量体小，户型设计布局合理,2、面积适用于本地需求居间,3总房款低，贷款资金易审核、,4、准现房销售,住 宅,针对本地与外围村屯，走访式宣传销售，结合相应的促销方式，作为吸引点，通过吸引点找到切入点，结婚用房是刚性需求的的目标人群，外出打工人员相对占一定比例。,.,优 势,宣传,楼体单一，只有六个单元，与前商业卖场距离偏近，卖场的繁华热闹，势必会影响到,.,临近住宅居民的安静生活，私密性不能够保障。,宣传,劣势,目标群体,目标人群,向往居住楼房、改善生活环境的村屯客户群,周边上班的工人、教师等群体,结婚用房的刚性群体,住宅,商业宣传带动住宅去化,根据上述商业卖场的宣传与造势，势必会带来相应的消费群体，从而带动了住宅的提升价值，故此住宅的宣传态势是借力于商业带动。,住宅宣传与商业同步进行。,形式限于DM单页、海报宣传、围挡宣传、彩飘球、条幅。,住宅宣传语,1,2,准现房 黄金地 回家就是逛街,买空气？不如买现房！,住宅销售篇,1、折扣形式与优惠,根据本地域的局限性，可以首付降低甚至可以0首付，是为了回款贷款那部分额度，同时也为了保证快速回笼资金。首付部分要求签署买卖双方合同，按期分批返还给开发单位。利息按国家同期利率。,2、开盘之前作为VIP客户有一定的奖励优惠，例如：一万抵二万，一次性付款客户获得更大优惠（根据实际储备客源再加制定）,3、首付款比例优惠；例如：60%-80%首付客户相应给免去3年供热费用,4、本地有土地置换土地交易方式，但不适于本案故不采取。,推盘计划利益点,迅速去化边楼户型。,能够以边楼的定价为正楼的价格上扬做铺垫，能够以非低价入市。,户型小、总房款低为优势，结合相应促销政策，能够吸引刚性需求群,体，来保证贵公司前期迅速回笼资金。,销售人员通过与来访客户的接触，运用口碑宣传，传达开盘信息 ，减少宣传,途径及费用。,分批开盘可以细化到分单元开盘，实时调控好房源，为升值空间做准备。,适时,上扬价格，保证了贵公司的利润，也迎合了大众买涨不买跌,的消费心理。,做好销控，去化不利户型，为全案清盘做准备。,以此推盘最终要达到保证贵公司的最高利润点，也要达到所卖单元，,居住率，为物业管理奠定了好的基础。,项目销售策略主张,销售节点,按照8月份开始预热计算,推广及销售期,预计时间节点,销售比例,项目酝酿期,8月-8月中旬,总住宅建筑面积55%,销售预热期,8月下旬-9月28日,开盘引爆期,9月29日,稳定销售期,10月-11月中旬,持续销售期,11月下旬-年底,总住宅建筑面积25%,稳定过渡期,1月-3月,清盘期,4月-5月,清盘至98%,以上住宅销售节点，需要根据实际,商业,宣传与促销活动相结合。需要开发单位予以配合,我们的优势,客户资源优势：通过我们相应的储备拥有口前客户资源、北大壶客户资源,银行合作资源：我们多年的销售建立了与多家银行良好合作关系，能够尽快的为开发企业回款,专业的团队：我们自己有专业的销售团队，能够快速的熟悉项目，拥有默契的团队精神,案场配置,1,、接待台,1,张，接待椅,4,张、洽谈桌椅,2,套；,2,、电话机2部、复印件,1,部、饮水机,1,部；打印机复印机1台；,3、宣传物料（折页、户型单张、手提袋、纸杯等）；,4、工程图纸1套（住宅与卖场）；,5、办公物料（文件夹、文件袋、笔等）；,6、卫生物料（扫把、拖把、垃圾桶、垃圾袋等）整套；,感谢贵公司对于我方的信任，对于贵公司给予的机会我们非常珍惜，衷心希望利用我们在房地产代理行业中积累的专业知识及丰富经验，为贵公司的项目提供切实有效的解决方案，通过双方的合作，使本项目的销售与项目的品牌得到全面提升，实现双赢的目的。,谢 谢,