山东省新建商品房买卖合同预售模板.doc

SDF--0001 协议编号: 号
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山东省新建商品房买卖协议（预售）
示 范 文 本
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出卖人:
买受人:
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制订
山东省住房和城镇建设厅
山东省工商行政管理局

目 录

说 明
专业术语解释
第一章 协议当事人
第二章 商品房基础情况
第三章 商品房价款
第四章 商品房交付条件与交付手续
第五章 面积差异处理方法
第六章 计划设计变更
第七章 商品房质量及保修责任
第八章 协议立案与房屋（不动产）登记
第九章 前期物业管理
第十章 其她事项
说 明

1. 本协议文本为示范文本, 由山东省住房城镇建设厅和省工商行政管理局依据住房城镇建设部、 国家工商总局共同制订示范文本, 结合山东实际, 依据《中国协议法》、 《中国物权法》、 《中国城市房地产管理法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》、 《山东省城市房地产交易管理条例》、 《山东省商品房销售条例》、 《山东省物业管理条例》等法律、 法规调整后制订。各地能够依据相关法律法规、 政府规章等相关要求, 结合实际情况调整协议对应内容。
2. 签署本协议前, 出卖人应该向买受人出示《商品房预售许可证》及其她相关证书和证实文件。
 3. 出卖人应该就协议重大事项对买受人尽到提醒义务。买受人应审慎签署协议, 在签署本协议前, 要仔细阅读协议条款, 尤其是审阅其中含有选择性、 补充性、 修改性内容, 注意防范潜在市场风险和交易风险。
 4. 本协议文本【 】中选择内容、 空格部位填写内容及其她需要删除或添加内容, 双方当事人应该协商确定。【 】中选择内容, 以划√方法选定; 对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时, 应该在空格部位打×, 以示删除。
 5. 出卖人与买受人能够针对本协议文本中没有约定或者约定不明确内容, 依据所售项目具体情况在相关条款后空白行中进行补充约定, 也能够另行签署补充协议。
 6. 双方当事人能够依据实际情况决定本协议原件份数, 并在签署协议时认真查对, 以确保各份协议内容一致; 在任何情况下, 出卖人和买受人都应该最少持有一份协议原件。
专业术语解释
1. 商品房预售: 是指房地产开发企业将正在建设中取得《商品房预售许可证》商品房预先出售给买受人, 并由买受人支付定金或房价款行为。
2. 法定代理人: 是指依据法律要求直接取得代理权人。
 3. 套内建筑面积: 是指成套房屋套内建筑面积, 由套内使用面积、 套内墙体面积、 套内阳台建筑面积三部分组成。
 4. 房屋建筑面积: 是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积, 包含阳台、 挑廊、 地下室、 室外楼梯等, 且含有有上盖, 结构牢靠, 层高2.20M以上（含2.20M）永久性建筑。
 5. 不可抗力: 是指不能预见、 不能避免并不能克服客观情况。
 6. 民用建筑节能: 是指在确保民用建筑使用功效和室内热环境质量前提下, 降低其使用过程中能源消耗活动。民用建筑是指居住建筑、 国家机关办公建筑和商业、 服务业、 教育、 卫生等其她公共建筑。
 7. 房屋（不动产）登记: 是指房屋登记机构（不动产登记经办机构）依法将房屋（不动产）权利和其她应该记载事项在房屋（不动产）登记簿上给予记载行为。
 8. 全部权转移登记: 是指商品房全部权从出卖人转移至买受人所办理登记类型。
 9.房屋登记机构: 是指市、 县人民政府房产主管部门或者其设置负责房屋登记工作机构。
 不动产登记经办机构: 是指市、 县人民政府设置负责承接不动产登记工作机构。
 10.分割拆零销售: 是指房地产开发企业将成套商品住宅分割为数部分分别出售给买受人销售方法。
 11. 返本销售: 是指房地产开发企业以定时向买受人返还购房款方法销售商品房行为。
 12. 售后包租: 是指房地产开发企业以在一定时限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房方法销售商品房行为。
山东省新建商品房买卖协议
（预 售）
 出卖人向买受人出售其开发建设房屋, 双方当事人应该在自愿、 平等、 公平及老实信用基础上, 依据《中国协议法》、 《中国物权法》、 《中国城市房地产管理法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》、 《山东省城市房地产交易管理条例》、 《山东省商品房销售条例》、 《山东省物业管理条例》等法律、 法规要求, 就商品房买卖相关内容协商达成一致意见, 签署本商品房买卖协议。

第一章 协议当事人
 出卖人:
 通讯地址:
 注册地址:
 邮政编码:
 营业执照注册号:
 企业资质证书号:
 法定代表人: 联络电话:
 电子邮箱:
 委托代理人: 联络电话:
 委托销售经纪机构:
 注册地址:
 邮政编码:
 营业执照注册号:
 经纪机构立案证实号:
 法定代表人: 联络电话:
 电子邮箱: 

买受人:
 【法定代表人】【本人】: 
【国籍】【户籍所在地】: 
证件类型: 【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】, 证号: 
出生日期: 年 月 日, 性别:
 通讯地址: 
电子邮箱: 
邮政编码: 联络电话: 
【委托代理人】【法定代理人】: 
【国籍】【户籍所在地】: 
证件类型: 【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】, 证号:
出生日期: 年 月 日, 性别:
通讯地址: 
电子邮箱: 
邮政编码: 联络电话: 
（买受人为多人时, 可对应增加）

第二章 商品房基础情况
第一条 项目建设依据
1．出卖人以【出让】【划拨】【 】方法取得坐落于 地块建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】【 】为 , 土地使用权面积为 平方米。买受人购置商品房(以下简称该商品房)所占用土地用途为 , 土地使用权起始日期为 年
月 日, 终止日期为 年 月 日。
 2．出卖人经同意, 在上述地块上建设商品房项目核准名称为 , 房地产开发经营权证号 , 建设工程计划许可证号为 , 建筑工程施工许可证号为 。
 第二条 预售依据
 该商品房已由 同意预售, 预售许可证号为 。
 第三条 商品房基础情况
 1．该商品房计划用途为【住宅】【办公】【商业】【 】。
 2．该商品房所在建筑物主体结构为 , 建筑总层数为 层, 其中地上 层, 地下 层。
 3．该商品房为第一条要求项目中 【幢】【座】【 】 单元 层 号。房屋完工后, 如房号发生改变, 不影响该商品房特定位置。该商品房平面图见附件一。
 4．该商品房房产测绘机构为 , 其估计建筑面积共 平方米, 其中套内建筑面积 平方米, 分摊共有建筑面积 平方米。该商品房共用部位见附件二。
 该商品房层高为 米, 有 个阳台, 其中 个阳台为封闭式, 个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以计划设计文件为准。
 第四条 抵押情况
 与该商品房相关抵押情况为【抵押】【未抵押】【抵押注销】。
 抵押类型: , 抵押人: ,
 抵押权人: , 抵押登记机构: ,
 抵押登记日期: , 债务推行期限: 。
 抵押类型: , 抵押人: ,
 抵押权人: , 抵押登记机构: ,
 抵押登记日期: , 债务推行期限: 。
抵押权人同意该商品房转让证实及相关抵押相关约定见附件三。
 第五条 房屋权利情况承诺
 1．出卖人对该商品房享受正当权利;
 2．该商品房没有出售给除本协议买受人以外其她人;
 3．该商品房没有司法查封或其她限制转让情况;
 4． ;
 5． 。
 如该商品房权利情况与上述情况不符, 造成不能完成本协议登记立案或房屋全部权转移登记, 买受人有权解除协议。买受人解除协议, 应该书面通知出卖人。出卖人应该自解除协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）, 并自买受人付款之日起, 根据 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失, 由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】赔偿金。

第三章 商品房价款
第六条 计价方法与价款
 出卖人与买受人根据下列第 种方法计算该商品房价款:
 1．根据套内建筑面积计算, 该商品房单价为每平方米 （币种） 元, 总价款为 （币种） 元（大写 元整）。
 2．根据建筑面积计算, 该商品房单价为每平方米 （币种） 元, 总价款为 （币种） 元（大写 元整）。
 3．根据套计算, 该商品房总价款为 （币种） 元（大写 元整）。
 4．根据 计算, 该商品房总价款为 （币种） 元（大写 元整）。
 第七条 付款方法及期限
 （一）签署本协议前, 买受人已向出卖人支付定金 （币种） 元（大写 元整）, 该定金于【本协议签署】【交付首付款】【 】时【抵作】【 】商品房价款。
 （二）买受人采取下列第 种方法付款:
 1．一次性付款。买受人应该在 年 月 日前支付该商品房全部价款。
2．分期付款。买受人应该在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款, 首期房价款 （币种） 元（大写: 元整）, 应该于 年 月 日前支付。
 。
 3．贷款方法付款: 【公积金贷款】 元（大写 元整）, 【商业贷款】 元（大写 元整）【 】。买受人应该于 年
月 日前支付首期房价款 （币种） 元（大写 元整）, 占全部房价款 %。
 余款 （币种） 元（大写 元整）向 （贷款机构）申请贷款支付。
 4．其她方法: 
。
 （三）出售该商品房全部房价款应该存入预售资金监管账户, 用于本工程建设。
该商品房预售资金监管机构为 , 预售资金监管账户名称为 , 账号为 。
 该商品房价款计价方法、 总价款具体约定见附件四。
 第八条 逾期付款责任
 除不可抗力外, 买受人未根据约定时间付款, 双方同意根据下列第 种方法处理:
 1．根据逾期时间, 分别处理（（1）和（2）不作累加）。
 （1）逾期在 日之内, 买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 违约金。
 （2）逾期超出 日（该期限应该与本条第（1）项中期限相同）后, 出卖人有权解除协议。出卖人解除协议, 应该书面通知买受人。买受人应该自解除协议通知送达之日起 日内根据累计应付款 %向出卖人支付违约金, 同时, 出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。
 出卖人不解除协议, 买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率不低于第（1）项中比率）违约金。
 本条所称逾期应付款是指依据第七条及附件四约定到期应付款与该期实际已付款差额; 采取分期付款, 按摄影应分期应付款与该期实际已付款差额确定。
 2． 。

第四章 商品房交付条件与交付手续
 第九条 商品房交付条件
 该商品房交付时应该符合下列第1、 2、 项所列条件:
 1．该商品房已取得房地产开发项目完工综合验收立案证实文件;
 2．该商品房已取得房屋测绘汇报;
 3． 。
 该商品房为住宅, 出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量确保书》。
 第十条 商品房相关设施设备交付条件
 （一）基础设施设备
 1．供水、 排水: 交付时供水、 排水配套设施齐全, 并与城市公共供水、 排水管网连接。使用自建设施供水, 供水水质符合国家要求饮用水卫生标准, 
;
 2．供电: 交付时纳入城市供电网络并正式供电, 
;
 3．供暖: 交付时供热系统符合供热配建标准, 使用城市集中供热, 纳入城市集中供热管网, 
;
4．燃气: 交付时完成室内燃气管道敷设, 并与城市燃气管网连接, 确保燃气供给, 
;
 5．电话通信: 交付时线路敷设到户;
 6．有线电视: 交付时线路敷设到户;
 7．宽带网络: 交付时线路敷设到户。
 以上第1、 2、 3、 4项由出卖人负责办理开通手续并负担相关费用; 第5、 6、 7项需要买受人自行办理开通手续。
 假如在约定时限内基础设施设备未达成交付使用条件, 双方同意根据下列第 种方法处理:
 （1）以上设施中第1、 2、 3、 4项在约定交付日未达成交付条件, 出卖人根据本协议第十二条约定负担逾期交付责任。
 第5项未按时达成交付使用条件, 出卖人按日向买受人支付 元违约金; 第6项未按时达成交付使用条件, 出卖人按日向买受人支付 元违约金; 第7项未按时达成交付使用条件, 出卖人按日向买受人支付 元违约金。出卖人采取方法确保相关设施于约定交付以后 日之内达成交付使用条件。
 （2） 。
 （二）公共服务及其她配套设施（以建设工程计划许可为准）
 1．小区内绿地率: 年 月 日达成 ;
 2．小区内非市政道路: 年 月 日达成 ;
 3．计划车位、 车库: 年 月 日达成 ;
 4．物业服务用房: 年 月 日达成 ;
 5．医疗卫生机构: 年 月 日达成 ;
 6．幼稚园: 年 月 日达成 ;
 7．学校: 年 月 日达成 ;  8．小区组织用房: 年 月 日达成 ;
 9． 。
 以上设施未达成上述条件, 双方同意根据以下方法处理:
 1．小区内绿地率未达成上述约定条件, 。
 2．小区内非市政道路未达成上述约定条件, 。
 3．计划车位、 车库未达成上述约定条件, 。
 4．物业服务用房未达成上述约定条件, 。
 5．其她设施未达成上述约定条件, 。
 相关本项目内相关设施设备具体约定见附件五。
 第十一条 交付时间和手续
 （一）出卖人应该在 年 月 日前向买受人交付该商品房。
 （二）该商品房达成第九条、 第十条约定交付条件后, 出卖人应该在交付日期届满前 日（不少于10日）将查验房屋时间、 办理交付手续时间地点以及应该携带证件材料通知书面送达（邮政快递、 邮寄挂号信、 短信、 电子邮件等方法）买受人。买受人未收到交付通知书, 以本协议约定交付日期届满之日为办理交付手续时间, 以该商品房所在地为办理交付手续地点。
。
 交付该商品房时, 出卖人应该出示满足第九条约定证实文件。出卖人不出示证实文件或者出示证实文件不齐全, 不能满足第九条约定条件, 买受人有权拒绝接收, 由此产生逾期交付责任由出卖人负担, 并根据第十二条处理。
 （三）查验房屋
 1．办理交付手续前, 买受人有权对该商品房进行查验, 出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业服务协议作为买受人查验和办理交付手续前提条件。
 2．买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外其她质量问题, 由出卖人根据相关工程和产品质量规范、 标准自查验次日起 日内负责修复, 并负担修复费用, 修复后再行交付。
 （1）屋面、 墙面、 地面渗漏或开裂等;
 （2）管道堵塞;
 （3）门窗翘裂、 五金件损坏;
 （4）灯具、 电器等电气设备不能正常使用;
 （5） ;
 （6） 。
 3．查验该商品房后, 双方应该签署商品房交接单。因为买受人原因造成该商品房未能按期交付, 双方同意根据以下方法处理:
 （1） ;
 （2） 。
 （四）买受人应在 年 月 日前, 将首期住宅专题维修资金存入住宅专题维修资金专户。
第十二条 逾期交付责任
 除不可抗力外, 出卖人未根据第十一条约定时间将该商品房交付买受人, 双方同意根据下列第 种方法处理:
 1．根据逾期时间, 分别处理（（1）和（2）不作累加）。
 （1）逾期在 日之内（该期限应该不多于第八条第1（1）项中期限）, 自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止, 出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 违约金（该违约金比率应该不低于第八条第1（1）项中比率）。
 （2）逾期超出 日（该期限应该与本条第（1）项中期限相同）后, 买受人有权解除协议。买受人解除协议, 应该书面通知出卖人。出卖人应该自解除协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）, 并自买受人付款之日起, 根据 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息; 同时, 出卖人根据全部房价款 %向买受人支付违约金。
 买受人要求继续推行协议, 协议继续推行, 出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 （该比率应该不低于本条第1（1）项中比率）违约金。
 2． 。

第五章 面积差异处理方法
 第十三条 面积差异处理
 该商品房交付时, 出卖人应该向买受人出示房屋测绘汇报, 并向买受人提供该商品房面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明估计面积发生误差, 双方同意根据第 种方法处理。
 1．依据第六条根据套内建筑面积计价约定, 双方同意根据下列标准处理:
 （1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）, 据实结算房价款;
 （2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时, 买受人有权解除协议。
 买受人解除协议, 应该书面通知出卖人。出卖人应该自解除协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）, 并自买受人付款之日起, 根据 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息。
 买受人选择不解除协议, 实测套内建筑面积大于估计套内建筑面积时, 套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足; 超出3%部分房价款由出卖人负担, 产权归买受人全部。实测套内建筑面积小于估计套内建筑面积时, 套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人; 绝对值超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
 套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-估计套内建筑面积）除以估计套内建筑面积×100%
 2．依据第六条根据建筑面积计价约定, 双方同意根据下列标准处理:
 （1）建筑面积、 套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）, 依据实测建筑面积结算房价款;
 （2）建筑面积、 套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时, 买受人有权解除协议。
 买受人解除协议, 应该书面通知出卖人。出卖人应该自解除协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）, 并自买受人付款之日起, 根据 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除协议, 实测建筑面积大于估计建筑面积时, 建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足, 超出3%部分房价款由出卖人负担, 产权归买受人全部。实测建筑面积小于估计建筑面积时, 建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人; 绝对值超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
 建筑面积误差比= （实测建筑面积-估计建筑面积）除以估计建筑面积 ×100%
 （3）因设计变更造成面积差异, 双方不解除协议, 应该签署补充协议。
3．依据第六条根据套计价, 出卖人承诺在房屋平面图中标明具体尺寸, 并约定误差范围。该商品房交付时, 套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定误差范围, 双方约定以下:  。 4．双方自行约定: 
。
第六章 计划设计变更
 第十四条 计划变更
 （一）出卖人应该根据城镇计划主管部门核发建设工程计划许可证要求条件建设商品房, 不得私自变更。双方签署协议后, 包含该商品房计划用途、 面积、 容积率、 绿地率、 基础设施、 公共服务及其她配套设施等计划许可内容经城镇计划主管部门同意变更, 出卖人应该在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在要求期限内通知买受人, 买受人有权解除协议。
 （二）买受人应该在通知送达之日起15日内做出是否解除协议书面回复。买受人逾期未给予书面回复, 视同接收变更, 协议单价应保持不变据实结算。
 （三）买受人解除协议, 应该书面通知出卖人。出卖人应该自解除协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）, 并自买受人付款之日起, 根据 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息; 同时, 出卖人根据全部房价款 %向买受人支付违约金。买受人不解除协议, 有权要求出卖人赔偿由此造成损失, 双方约定以下: 
。
 第十五条 设计变更
 （一）双方签署协议后, 出卖人根据法定程序变更建筑工程施工图设计文件, 包含下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功效情形, 出卖人应该在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在要求期限内通知买受人, 买受人有权解除协议。
 1．该商品房结构形式、 户型、 空间尺寸、 朝向;
 2．供热、 采暖方法;
 3． ;
 4． ;
 5． 。
 （二）买受人应该在通知送达之日起15日内做出是否解除协议书面回复。买受人逾期未给予书面回复, 视同接收变更。
 （三）买受人解除协议, 应该书面通知出卖人。出卖人应该自解除协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）, 并自买受人付款之日起, 根据 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息; 同时, 出卖人根据全部房价款 %向买受人支付违约金。买受人不解除协议, 有权要求出卖人赔偿由此造成损失, 双方约定以下: 
。
第七章 商品房质量及保修责任
 第十六条 商品房质量
 （一）地基基础和主体结构
 出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格, 并符合国家及行业标准。经检测不合格, 买受人有权解除协议。买受人解除协议, 应该书面通知出卖人。出卖人应该自解除协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）, 并自买受人付款之日起, 根据 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失, 由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】赔偿金。所以而发生检测费用由出卖人负担。
 买受人不解除协议, 。
 （二）其她质量问题
 该商品房质量应该符合相关工程质量规范、 标准和施工图设计文件要求。发觉除地基基础和主体结构外质量问题, 双方根据以下方法处理:
 （1）立刻更换、 修理;如给买受人造成损失, 还应该负担对应赔偿责任。
。
 （2）经过更换、 修理, 仍然严重影响正常使用, 买受人有权解除协议。买受人解除协议, 应该书面通知出卖人。出卖人应该自解除协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）, 并自买受人付款之日起, 根据 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失, 由出卖人负担对应赔偿责任。所以而发生检测费用由出卖人负担。
买受人不解除协议, 。
（三）装饰装修及设备标准
 该商品房应该使用合格建筑材料、 构配件和设备, 装置、 装修、 装饰所用材料产品质量必需符合国家强制性标准及双方约定标准。不符合上述标准, 买受人有权要求出卖人根据下列第（1）、 、 方法处理（可多选）:
 （1）立刻更换、 修理;
 （2）出卖人赔偿双倍装饰、 设备差价;
 （3） ;
 （4） 。
 具体装饰装修及相关设备标准约定见附件六。
 （四）室内空气质量、 建筑隔声和民用建筑节能方法
 1．该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准, 标准名称: , 标准文号: 。
 该商品房为住宅, 建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准, 标准名称: , 标准文号: 。
 该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准, 由出卖人负责整改, 整改后仍不符合标准, 买受人有权解除协议。买受人解除协议, 应该书面通知出卖人。出卖人应该自解除协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）, 并自买受人付款之日起, 根据 %（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失, 由出卖人负担对应赔偿责任。经检测不符合标准, 检测费用由出卖人负担, 整改后再次检测发生费用仍由出卖人负担。因整改造成该商品房逾期交付, 出卖人应该负担逾期交付责任。
 2．该商品房应该符合国家相关民用建筑节能强制性标准要求。未达成标准, 出卖人应该按摄影应标准要求补做节能方法, 并负担全部费用