买新房签合同注意事项模板.doc

买新房, 签协议时注意事项依据你说情况, 你买应该是预售商品房, 不管买什么房子, 最关键要看房产证能否办理, 不过土地证不用由你办理, 开发商进行商品房预售, 应该五证齐全: 1、 土地使用证2、 建筑计划许可证3、 施工许可证4、 建设用地计划许可证5、 预售许可证 以上五证缺一不可, 不然违章。 1、 土地使用证, 说明以取得土地使用权, 住宅是70年, 商业办公50年, 旅游40年, 是开发建设关键2、 建筑计划许可证, 是开发项目单体工程计划已经根据城市计划法进行计划, 不存在违章, 工程面积, 高度、 层数等都根据此证施工。3、 建设用地计划许可证, 是要求用地性质证书, 中国用地性质分为商业、 办公、 工业、 仓储、 住宅、 旅游., 其用地计划许可证上要求是什么, 地上就必需建设什么项目, 比如用地许可证上要求是住宅, 就必需建设住宅, 不然无法办理房地产产权证书。4、 施工许可证, 是国家对工程开工建设许可。也就是说, 工程能够开始施工了。5、 预售许可证, 商品房能够进入市场交易不过实际情况中, 好多开发商上述五证并不齐全, 这只是最起码, 除以上五证之外, 还有好多情况: 1、 签协议时一定要约定房产证由开发商来办理, 现在法律法规是要求办理房产证义务在于业主, 开发商只是一个帮助义务。你买房时, 要与开发商签署商品房买卖协议, 而这协议是格式协议, 全部开发商用都是国家提供, 通常不能随意改变协议条款, 但你们能够协商签署补充协议（双方自愿达成）, 在补充协议中要明确约定要由开发商办理房产证, 这么就能够确定在房产证办理不下来时违约责任, 假如真办理不下来, 开发商须支付违约金。2、 签协议时, 一定要明确约定房屋内部结构, 因为有些房屋买卖协议中只是约定房屋位置, 并没有约定房屋结构是什么样子, 实际中我碰到过这么一个案例, A买了一套房屋, 但实际交房时候才发觉开发商把暖气阀门安在了A购置房屋内洗手间里, 造成上厕所很不方便, 另外, 假如整栋楼暖气出现问题, 修理人员肯定找你们去关阀门等, 这么, 会扰乱你生活、 会很不爽, 但实际上该阀门应该安在楼道里或者公用设施地方, 不应安在房屋内3、 还有一个房产证办理期限问题, 通常在协议中会约定自交房之日起365日内办理房产证, 通常情况下, 房屋还有个消防验收问题, 所以通常在365日内办理好房产证是极难, 所以我提议你还是办理按揭吧, 那样还不至于你把钱全投在房屋上, 假如到时候办理房产证方面发生纠纷, 有些房屋若果卖好话, 房产商会要求你退房, 那你损失可就大了, 假如你办理了按揭, 一旦房产商要求你退房, 你也同意话, 房产商应该全额退款, 你也能够同时要求房产商负担你向银行缴纳房贷利息, 这么你损失会降到最低。买新房, 签协议时注意事项在签署商品房买卖协议时, 因为买卖双方在专业知识上信息不对称, 有时买方并非出于本意或者不知道怎样把握协议, 以致最终在协议推行中处于被动地位。购房者在签署商品房买卖协议前, 应对协议条款及专业词语仔细阅读、 了解, 必需时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。 就协议关键条款说明以下: （1）相关房屋面积方面条款。商品房以建筑面积计算房款, 建筑面积由套内建筑面积与分摊共有面积两部分成。应在协议中约定套内建筑面积和分摊共有面积多少, 并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差处理方法。 现在交付房屋时, 往往建筑面积增大, 且不超出3, 但套内建筑面积降低, 公摊面积增大。为避免此种对买房人不利情况出现, 协议中有必需约定套内建筑面积不得降低多少, 公摊面积不得增大多少等等, 比如: 2, 并约定超出此范围怎么办, 退房或不退房; 退房包含哪些费用, 不退房怎样负担违约责任等。 另一个按套内建筑面积计算房款, 套内建筑面积与协议约定不符时, 通常根据最高院司法解释确立通常标准即是否超出3%处理。（2）相关价格、 收费、 付款额同条款。价格条款应比较明确, 应有细项约束发展商不得随意加价, 不应包含其她多种不合理费用。在付款方法条款中, 应明确、 具体要求付款方法, 如缴纳定金时间、 数额、 分期付款步骤、 时间、 数额等。 可注明买方在协议生效几天之内向金融机构申请贷款, 假如不能经过话, 买方能够取消协议, 全数取回定金。提议买方不管有没有贷款必需, 最好争取加入此条款, 达成留给自己一个冷静期效果。 （3）相关房屋质量条款。购房者在签协议时一定要具体地把质量要求写进协议。如: 卧室、 厨房、 卫生间装修标准、 等级; 建材配置清单、 等级; 屋内设备清单; 水、 电、 气、 管线通畅; 门、 窗、 家俱瑕疵; 房屋抗震等级等质量要求都应包含到。协议中还能够要求房屋保质期、 隶属设备保持期等。双方协议中表述为“大理石地面、 花岗石外墙与进口洁具、 厨具”, 而实际入住时业主发觉, 大理石地面材料实为人造大理石, 而进口洁具、 厨具实际上是中国产品, 只是贴上外国商标。在案件审理时, 开发商使用人造大理石没有违约, 因为当初在签协议时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产, 确是外国品牌, 也符合约定。当然, 使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象差距较大。对这种装修条款约定不明确, 双方解释条款意见不一情形, 对格式条款按协议法相关要求以不利于协议提供方即开发商解释为准。有些购房人认为, 商品房完工后已经过政府主管部门组织完工验收, 验收合格后才许可交付使用, 所以商品房不应该出现质量问题。而且还有住宅质量确保书和住宅使用说明书, 这两书已对商品房质量细节作了要求, 所以也就没有必需在协议中约定商品房质量问题。但事实并非如此。商品房完工验收是以抽查方法进行验收, 所以不能确保每一套商品房质量都合格, 而且完工验收质量标准和购房人所期望质量要求也可能有差距。至于住宅质量确保书和住宅使用说明书相关房屋质量要求, 都是由开发商拟订, 侧重保护开发商利益, 所以有必需在购房协议中约定房屋质量问题。 墙体、 地面、 顶棚平直度, 顶棚、 厨房、 卫生间防水情况, 表面裂缝等进行必需约定。（4）相关售后物业管理条款。这是购房人在签协议时轻易忽略内容, 要注意预防物业管理企业变更物业费。自6月1日起施行商品房销售管理措施第十三条要求: “商品房销售时, 房地产开发企业选聘了物业管理企业, 买受人应该在签订商品房买卖协议时与房地产开发企业选聘物业管理企业签订相关物业管理协议。”不过, 在实际签约时, 很多房地产企业不一样意在签订商品房买卖协议时与买受人签署相关物业管理协议。对此, 买受人应该据理努力争取, 预防交房时物业企业变更物业费。（5）相关推行协议期限和方法条款。应写明房屋交付日期, 房屋价金交付日期、 金额和方法。比如交付房价款, 是一次付清, 还是分期付清。（6）相关产权登记条款。由双方依要求日期会同办理, 或委托代理人办理。在办理产权过户手续时, 卖方应出具申请房屋产权移转给买受人书面汇报, 以及缴纳税单。根据商品房销售管理措施要求, 约定办理产权证期限应为60日。不过, 实际签约时, 出卖人往往将此期限延长, 通常有90日、 180日等等。买房人应努力争取在协议中, 将出卖人为买受人办理产权证期限约定为60日, 不宜太长。假如此期限时间过长, 如: 365天以上, 表明此项目土地或房屋很可能被设定了抵押担保, 短期内不能解除抵押, 对买受人采取公积金贷款和立刻取得房产证有很大影响。（7）相关税费负担条款。房屋买卖中应缴纳一切捐税、 费用, 应按法律要求, 各自负担, 并明确载入协议。（8）相关违约责任条款。包含出卖人逾期交付房屋应负责任, 或不能或不推行交付房屋应负责任; 买受人逾期付款 应负责任, 以及毁约不买应负责任等。房产销售协议相关违约责任条款通常都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房, 不负担责任”这么表述。依据中国民法通则第一百五十三条要求, “不可抗力”, 是指不能预见、 不可避免并不能克服客观情况, 如地震、 火灾、 战争等。依据此要求, 房产买卖协议中设定相关了延伸、 扩张。但售房方不能把发展商自己过失, 如: 对市场判定不正确投资失误、 项目设计不周密修改方案等原因归之为不可抗力, 同时也不能把应该估计到而没有估计到季节影响、 上级行为、 政府行为等原因归之为不可抗力, 从而免去自己理应负担违约责任。所以签署协议时, 应尤其注意“不可抗力”在协议中是怎样界定。现在开发商在购房协议中, 相关逾期交房违约责任通常约定为每拖延一日负担全部房款万分之二或三违约金。这个违约金百分比偏低, 与支付房款银行贷款利息相当, 违约金处罚性表现不够, 买房者应争取提升该百分比, 能够考虑在千分之0.5至1之间。（9）相关不可抗拒力。签署协议时, 注意“不可抗力”在协议中是怎样界定。 “不可抗力”指不能预见、 不能避免并不能克服客观情况（仅指自然灾难, 不包含政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释, 不然, 该解释不含有约束力。并应约定一个通知期限。出卖人有时提出以下免责条款, 买受人最好不要同意: 非出卖人原因, 相关部门延迟发出相关同意文件; 施工中碰到异常恶劣天气、 重大技术问题不能立刻处理。首先提醒您在决定交纳首付签署协议之前, 要确定项目证件齐全, 您能够在其销售部要求查看这些证件, 只有证件齐全才会降低购房风险, 也能够办理按揭贷款。现在西安市已经取得预售证期房都实施网签, 网签和纸质协议内容相同, 只是签署方法不一样而已。签协议时, 需要注意以下事项: 第一, 一定要审查开发商是否含有商品房预售许可证, 有了预售证许可证, 则通常开发商也含有了土地使用证、 计划许可证、 建设工程许可证等。这是买房能否办房产证关键。第二, 一定要采取房地产管理部门统一印制标准房屋买卖协议文本, 并根据文本中所列条款逐条逐项填写, 千万不能马虎。现在西安实施网签立案, 但协议内同纸质协议相同。第三, 一定要注意协议条款中双方所填写内容中权利与义务是否对等。有部分开发商协议文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好, 这种填写好协议文本大多存在着约定权利义务不平等情况。一旦发生此种情况, 买房人一定要提出自己意见, 决不能草率行事。第四, 面积确定及面积差异处理。假如选择按套内建筑面积为依据进行面积确定及面积差异处理时, 应该在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时处理方法。只有在协议中对面积差异有了详尽约定后, 才能避免受骗。第五, 一定要讲究房屋买卖付款方法是否规范。在协议中对付款数额、 期限、 方法及违约责任等作出约定。有开发商不是先签署协议, 而是先让购房者交纳一定数额定金, 只给购房者一个收条, 一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面举证困难。第六, 一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有事, 开发商在预售协议上往往大做文章, 如只注明完工日期, 而不注明交付使用日期; 利用“水电气安装后、 质量验收合格后、 小区配套完成后”等部分模糊语言。对此, 购房者在签署协议时, 一定要将交房日期明白无误地要求为“某年某月某日”, 并注明开发商不能按时交房所需负担责任。第七, 在签署房屋买卖协议时, 最好请律师或行家从法律角度代你审查协议文本, 以降低部分无须要损失。另外, 在签约时需要注意, 对于开发商提出自己认为不合理条款, 需要提出自己修改意见, 进行协商, 协议是当事人协商一致产物, 假如双方无法形成合意话, 协议就无法成立。而且就您关心问题, 也要在协议中表现。在合意过程当中, 任何一方都无权强制对方, 任何一方都有不签署协议权利。假如您认为您利益在协议当中无法保障, 而开发商又不一样意修改或补充话, 购房者有权重新选择开发商及楼盘。现实中也存在开发商因为资金链条断裂, 可能会无力继续投资建设或陷入债务纠纷, 而停工时间较长可能会形成烂尾楼, 这对于购房者维护本身利益非常不利。提议您在签正式协议之前, 再实地了解一下项目情况。假如选择购置, 一定要具体约定交房时间, 以及相关违约责任。购房者交纳房款以后, 开发商通常出具是收据, 正式购房发票通常会在交房时候给购房者。关键是因为商品房买卖协议中约定不是最终实际面积, 在实际建造过程中会有或多或少误差, 所以, 只有等到实际测量面积出来以后, 该房屋实际销售价格才会正确无误, 通常就在这时候出具发票。现在市场上开发商基础上都是这么做。感谢关注!