房地产联合开发合作合同书模板.doc

房地产联合开发合作协议书甲方: 舒城县中小企业创业基地投资建设有限企业 （以下称甲方）乙方: 企业 （以下称乙方）为了充足发挥双方各自优势, 主动参与 鼓楼时代广场 项目建设。甲、 乙双方本着平等自愿、 互惠互利、 协商一致标准。就联合开发 -35号 地块达成以下条款, 以资双方共同信守。共同开发项目地段、 面积、 中标地价-35号 地块（舒国土资告【】10号宗地）系6月15日舒城县国土资源局公开挂牌竞拍地块, 该地总面积 23630 , 中标地价 14889 万元整, 未包含土地延期付款违约金, 违约金依据县国土资源局计算实际发生额。地理位置为: 纬一路与鼓楼北街交叉口处。现已经由甲方出资受让了上述土地, 并与舒城县国土资源局于 年 7月7日签署国有建设用地使用权协议(协议编号: ), 已支付土地出让金人民币 万元。一、 合作宗旨: 依法经营、 独立核实、 自负盈亏、 风险同担、 利益同享。二、 合作方法1、 合作性质: 合作性质确定为联合经营型合作。2、 成立项目董事会。职责: 对本项目建设、 销售、 管理和重大事务进行决议。3、 设置项目部。双方同意以甲方企业名义下设项目部, 具体命名为鼓楼时代广场 项目部（以下简称项目部）, 在本协议签署后五日内经过办理正当手续设置。本协议生效同时, 项目董事会授权项目部是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）最高权力实施机构, 由其全权负责合作项目开发、 销售和管理。三、 双方出资金额、 出资方法和出资时间1、 双方共同出资14889万元。甲方出资9677.85万元, 占总出资额65%, 乙方出资5211.15万元, 占总出资额35% 。土地延期付款违约金依据县国土资源局计算实际发生金额, 计入项目开发成本。2、 出资方法: 现金。3、 在项目运作过程中, 需深入追加投资, 双方同意优先采取以本项目财产（包含土地、 在建房产）抵押贷款方法追加投资。若抵押贷款方法追加投资不成时, 需追加投资款由投资方按前款出资百分比在壹月内落实转入专设账户。4、 出资时间: 12月31日前乙方投入资金打入甲方指定账户, 若乙方延期支付, 乙方按月息千分十八向甲方支付利息。四、 资金管理1、 项目部帐户开立及管理合作项目实施资金统一调配、 支出统一管理、 成本统一核实、 盈亏按出资百分比分配标准进行管理。2、 为便于资金管理, 其资金以项目部名义设置独立帐户, 双方共同将项目开发所需资金依据本协议约定投入项目部。具体开设时间为项目部成立后三日内。3、 资金管理: 项目部单列帐目, 与甲方企业其她业务无关。4、 本项目独立账户开户七日内, 投资人按出资额百分比共同汇入本账户人民币伍拾万元整, 用于本项现在期建设费用。五、 机构设置和职责分工1、 项目董事会有 5 人组成, 分别为: 李良松、 朱家来、 潘正武、 王萍、 张兴华。下设项目部, 项目部总经理 朱方哲, 副总经理 张兴华、 陈创。2、 项目部职责: 实施项目董事会决议。3、 总经理职责: 实施和落实项目董事会决议; 主持、 组织和负责项目建设日常工作; 主持项目部例会。4、 副总经理职责: 帮助总经理工作。5、 项目部议事规则: 项目部实施工作例会制度, 决定合作项目所涉一切事宜。项目部例会由项目部总经理主持, 总经理因故不能参与, 由副总经理主持。项目部召开会议时, 由专职人员负责统计, 参与会议人员对会议统计无异议时应在会议统计上署名, 会议统计由专职统计人员负责保管。专职统计人员由本协议投资人协商后确定。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定, 达不成一致, 交项目董事会商讨决议。6、 项目部下设综合部、 工程部、 销售部、 财务部等部门。7、 综合部由3人组成; 综合部设经理1人。综合部职责: 1、 负责组织工程及设备、 材料招标过程中各项工作; 2、 负责招标协议洽谈、 起草、 修改、 签署工作; 3、 负责施工过程中工程进度报表审核和现场签证审核; 4、 参与工程技术方案调研、 图纸会审、 技术交底; 5、 依据工程进度计划、 设备计划负责编制资金使用计划; 6、 负责施工图预算审核, 依据工程实际情况适时进行修改, 并实施过程成本控制; 7、 负责工程完工结算编制、 委托及配合工程完工结算审计工作; 8、 起草各个时期共组计划、 总结和多种文件。9、 召集总经理办公会议和专题会议, 做好会议统计; 组织编制企业行政工作计划和工作总结。10、 负责本部门包含工程经济档案保管与保密工作。11、 负责本部门相关文件、 资料整理、 归档工作。综合部经理职责: 1、 统筹全方面地安排本部门一切事务, 全方面管理部门内部工作及外部协调工作; 2、 负责组织工程及设备材料招标过程中各项工作（报名登记、 资质审核、 组织联络考察、 招标文件起草、 开标准备工作等）; 3、 负责协议洽谈、 起草、 修改、 签署工作; 4、 参与工程技术方案调研、 图纸会审、 技术交底; 5、 负责施工图预算审核工作; 6、 负责委托并协调工程完工结算工作; 7、 负责工程变更、 现场签证审核工作; 8、 负责编制资金使用计划、 资金统计报表, 并实施施工过程中成本控制; 9、 检验企业行政工作开展情况, 督促和检验企业各部门实施企业会议决议情况, 起草相关工作计划、 总结和文件。10、 企业印章、 介绍信及文件档案管理。9、 工程部由3人组成; 工程部设经理1人。工程部职责: 1、 负责企业技术管理工作。2、 负责组织落实技术方面政策、 法规及标准, 建立和完善技术管理体系、 制订技术管理工作、 规章制度, 并监督实施。3、 负责审查开发项目重大技术方案。4、 制订或组织审定新技术、 新工艺、 新材料应用方案。5、 负责施工图纸会审, 参与开发项目图纸交底、 完工图审定、 图纸变更审定工作。6、 负责开发项目工程质量管理工作7、 认真落实实施上级管理部门相关工程质量管理规章制度, 建立健全质量管理体系, 健全工程质量管理规章制度体系。8、 负责审核施工单位施工组织设计或质量计划; 负责审核项目部上报项目质量计划。 9、 负责组织对大型设备、 大宗材料供货商资质、 资格、 技术条件评审。10、 负责组织监理单位评审, 审查监理计划, 抽查实施情况。11、 负责组织对施工单位评审和选择工作。12、 负责对在施工程项目质量巡查和抽查工作。13、 参与工程协调会议, 帮助项目处理需协调处理问题。14、 参与基础、 结构、 完工验收工作。15、 帮助项目部组织消防、 人防验收工作。16、 负责组织召开工程质量会议, 分析研究质量管理中存在问题, 提出改善方法。17、 负责重大质量事故调查、 判定处理工作。18、 负责核实经济洽商工程量并签署意见; 负责工程结算中工作量核实工作。19、 负责建筑材料、 设备市场调查和质量评定。20、 负责与工程施工和产品质量相关法律法规、 标准、 规范及信息搜集、 整理和沟通工作。21、 负责对施工现场进行安全生产和消防监督检验工作。22、 负责与施工和工程质量管理部门联络工作。工程部经理职责: 1、 在主管工程副总领导下负责本部门全方面工作。以及开发部、 总工办全部工作。2、 落实实施国家颁布技术规范、 规程、 标准及相关政策要求。3、 负责编制工程总体控制计划、 年度控制计划、 月、 周工程进度计划, 经审定后组织实施。4、 参与项目可行性研究, 项目计划设计方案、 单体设计方案研讨工作。5、 组织施工图纸会审, 负责联络、 处理设计变更工作。6、 负责组织审查施工单位编制施工组织设计。7、 参与对监理单位、 施工单位考察, 参与对供货厂商考察, 并形成考察汇报。8、 参与监理委托、 工程发包、 材料采购等招标工作, 并会签协议。9、 编制甲供材料、 设备供货计划, 参与选样, 现场组织验货。10、 现场工程签证管理。11、 组织基础验收、 主体结构验收、 各专业工程完工验收及整个工程验收12、 审核工程付款, 对材料付款给予会签。13、 负责工程施工质量、 进度、 成本、 安全、 文明施工方面管理工作。14、 组织现场工程例会, 协调各施工单位之间关系, 处理施工中出现各类问题及纠纷。15、 对监理企业及施工单位进行有效管理。16、 配合营销部解答用户提出多种技术问题, 为用户提供优质服务。10、 销售部由1人组成; 销售部设经理1人。销售部职责: 1、 正确掌握市场定时组织市场调研: 搜集市场信息,分析市场动向,特点和发展趋势, 搜集相关房地产信息, 掌握房地产市场动态, 分析销售和市场竞争发展情况, 提出改善方案和方法; 负责搜集、 整理、 归纳用户资料, ,对用户群进行透彻分析。2、 确定销售策略, 建立销售目标, 制订销售计划。以完成企业下达销售任务为目, 确定销售目标, 制订销售计划, 监督计划实施情况, 将销售进展情况立刻反馈给总经理, 依据项目卖点(卖点是能够发明)和目标客源需求制订广告总方向和总精神。完善房地产营销策划方案, 制订实施系统并监控实施结果。3、 管理销售活动制订销售管理制度, 工作程序, 并监督落实实施。4、 营销队伍组织,培训与考评, 客观、 立刻反应用户意见和提议, 不停完善工作。销售部经理职责: 1、 负责本部门工作计划确定, 并组织落实; 2、 负责与行政主管单位联络, 立刻了解相关政策、 信息, 建立良好协作关系; 3、 负责销售工作相关证件办理; 4、 负责企业各部门工作联络, 负责与其它部门进行工作衔接; 5、 组织对房地产市场进行定时不定时调研, 进行供求分析、 用户分析、 竞争对手分析、 政策分析等工作; 6、 负责组织实施用户信息处理工作以及重大用户危机处理工作, 包含但不限于: 用户投诉处理、 用户咨询处理、 用户提议处理; 7、 负责组织、 配合及监督按揭管理工作, 并制作相关台帐, 包含但不限于: 按揭咨询、 手续办理、 建立按揭档案、 配合完成抵押登记; 8、 协调、 配合销售前准备工作, 包含但不限于: 售楼部设计、 施工及交付; 样板房设计、 施工及交付; 看房通道设计、 施工及交付; 销售物料准备; 10、 负责广告宣传策略和推进计划拟订, 依据具体进展适时调整; 11、 定时对本项目销售情况进行汇总分析, 找出与销售计划之间差距并抽出处理措施。11、 财务部由2人组成; 其中甲方委派1人, 乙方委派1人。财务部设经理1人, 由甲方委派。财务部职责: 1、 参与制订本企业财务制度及对应实施细则。 2、 参与本企业工程项目可信性研究和项目评定中财务分析工作。3、 负责董事会及总经理所需财务数据资料整理编报。4、 负责对财务工作相关外部及政府部门,如税务局、 财政局、 银行、 会计事务所等联络、 沟通工作。5、 负责资金管理、 调度。编制月、 季、 年度财务情况说明分析,向企业领导汇报企业经营情况。6、 负责销售统计、 复核工作,每个月负责编制销售应收款报表, 并督促销售部立刻催交楼款。负责销售楼款收款工作, 并立刻送交银行。7、 负责每个月转账凭证编制, 汇总全部记账凭证。8、 负责企业总长及全部明细分类账记账、 结账、 查对,每个月5日前完成会计报表编制,并立刻清理应收、 应付款项。9、 帮助出纳做好楼款收款工作,并配合销售部门做好销售分析工作。10、 负责企业整年会计报表、 帐薄装订及会计资料保管工作。11、 负责银行财务管理, 负责支票等相关结算凭证购置、 领用及保管,办理银行收付业务。12、 负责优异管理, 审核收付原始凭证。13、 负责编制银行收付凭证、 现金收付凭证, 登记银行存款及现金日志账,月末与银行对账单和对银行存款余额, 并编制余额调整表。14、 负责企业职员工资发放工作,现金收付工作。 财务部经理职责: 1、 具体负责本企业财务会计工作: 对各项财务会计工作定时研究、 部署、 检验、 总结。严格遵守财经纪律和企业各项规章制度。不停改善和提升财务会计工作水平; 督促本企业加强定额管理、 原始统计和计量检验等基础工作; 认真审核会计凭证和会计报表,做到数字真实、 计算正确、 内容完整、 说明清楚、 报送立刻。2、 组织制订本企业各项财务管理制度: 制订各项财务管理制度应便于各部门管理和核实并有利于提升经济效益; 随时检验各项财务制度实施情况,发觉违反财经纪律、 财务会计制度,立刻阻止和纠正,重大问题应向企业领导汇报; 立刻总结经验,不停完善各项财务管理制度。3、 组织编制本企业财务收支计划,按时报送企业领导,并检验各部门实施情况: 在编制财务收支计划前,应要求各职能部门提供切实可行收支计划明细表,经审核验证后据此编制本企业财务收支计划和编制说明; 经总经理审批财务收支计划,应组织相关职能部门严格实施,不得随意突破; 资金表要如实反应矛盾和问题,有效利用现有资产,确保经营活动正常进行。4、 组织编制本企业成本计划和费用预算,并将各项计划指标分解下达落实并检验实施情况: 编制成本计划应现金合理,费用预算应厉行节省,费用开支不突破要求范围; 在本企业总经理组织下,应将成本计划和费用预算案项目分解,逐步落实到各职能部门; 设计必需台帐立刻反应、 分析计划或预算实施情况。并向各职能部门反馈。5、 充足利用会计资料,分析经济效果,提供可靠信息,预算经济前景,为企业领导决议提供依据。6、 组织本企业财务人员学习政策法规和业务技术,负责财会人员考评。7、 负责协调财务和各部门工作,多于其她部门联络、 协调,把财务工作纳入正轨。8、 负责保管企业财务专用印鉴,并按企业财务制度使用印鉴。9、 负责销售统计、 复核工作,每个月负责编制销售应收款报表,并督促销售部立刻催交楼款。10、 完成企业领导交办其她工作。六、 费用分担1、 合作项目费用: 按投资百分比负担, 其她按本协议第三条内容实施。2、 项目部下设各部实施费用包干, 超资不补, 节余作为奖励由各部自行支配。下设各部具体费用数额, 到时由项目部确定。（见附表, 表中未列费用按实支付）3、 本协议投资人派员到项目部及下设各部工作职员福利、 保险、 工伤费用等, 均由本项目部负责支付。七、 会计财务制度1、 合作项目所需资金实施统一管理、 统一支出标准。为便于资金管理, 其资金设置独立帐户, 该帐户须预留双方投资人印鉴, 由双方投资人共同管理。项目部在开户银行立案印鉴为: 甲方 财务专用章 (由甲方委派人保管), 乙方 朱家来印章 (由乙方委派人保管)。资金支付由项目部出具书面决定交财务部实施。3、 主管会计和出纳应由本协议投资人分别委派担任, 本协议投资人有权随时派员审阅了解费用支出情况。4、 财务部应定时以书面形式公布费用支出情况。八、 利润分配1、 本项目营运产生收入, 首先按本协议第三条要求出资百分比分配, 确保甲乙双方投资款回收。九、 工程营造1、 合作项目工程施工单位选择, 应经过招标或本协议投资人协商一致方法确定。未经投资人协商一致, 任何一方不得参与合作项目工程招标和施工。2、 合作项目工程监理单位选择, 经过招标或投资人协商一致方法确定。3、 建设工程施工协议应含有下列条款: (1)工程总价款采取“包死价”和工程设计变更据实结算方法, (2)工程材料由施工单位总包, 未经投资人协商一致, 任何一方不得以任何方法向施工单位提供工程所需任何材料。4、 工程款拨付由工程部按工程进度和施工承包协议约定提出工程款拨付计划, 报项目部同意后送财务部统一支付。5、 图纸设计变更, 经济签证、 隐蔽统计等工程资料由工程部保留。6、 工程施工和管理由工程部负责,工程施工过程中资料由专员负责搜集、 整理。十、 房屋销售1、 本项目房屋销售以甲方名义办理商品房预售许可证。2、 本项目建造房屋以甲方名义对外销售。以甲方名义分别与购房业主签署商品房买卖协议, 出具收款收据。收取购房款进入本项目设置独立帐户。3、 房屋销售采取统一商品房买卖协议文本。4、 本协议投资人选派销售人员, 应经过培训后方能上岗, 销售人员应服从销售部经理管理。5、 地下室机动车车位销售: 在房屋保修期满一年, 还未销售完车位(不含人防部分), 乙方以每个机动车车位伍万元价格转让给甲方。十一、 协议管理1、 本项目所涉协议, 实施洽谈权、 审查权和同意权相对独立、 相互制约标准。2、 协议洽谈依据协议所涉内容, 由项目部牵头, 所涉各部派员参与。依据洽谈内容由参与人员起草协议关键点或草拟协议。协议同意权由项目部行使。3、 本项目所涉协议一律采取书面形式签署, 严禁口头协议和非正式书面协议。杜绝协议推行在先, 签署在后现象发生。4、 协议签署前, 牵头部门应审查对方投资人有效营业执照、 资质证书、 资信情况; 验明对方投资人是否含有签署协议主体资格; 审查代理人是否含有代理权、 是否超越代理权限和代理期限及其真实性; 审查对方使用印鉴是否正当与真实有效。5、 洽谈部门负责搜集、 统计、 整理、 保管与协议相关协议、 往来函件等。6、 协议推行过程中发生纠纷, 各部应立刻上报项目部, 所涉部门责任人应立刻组织本部门人员立刻分析查明原因, 提出处理措施。必需时应立刻与对方协商处理。协商不成, 依据协议要求, 在要求时效内向仲裁部门申请仲裁或向舒城县人民法院提起诉讼。7、 各类协议统一由综合部专员负责管理, 综合部应对搜集、 整理各类协议进行归档管理。8、 土地出让协议、 设计协议、 工程监理协议、 建设工程施工协议以及与前述协议相关补充协议、 会议机要、 信函、 电报、 电传、 电话统计、 签证、 索赔汇报、 协议台帐等资料均是合作关键原始资料, 应定时按项目、 协议分类建立具体台帐, 立刻归挡保留。十二、 工程保修1、 房屋完工交付后, 由甲方负责落实对负有保修责任施工承包方依法负担保修责任和支付保修费用, 乙方不负担保修责任及费用。2、 保修期限内, 因任何原因造成业主损失, 由投资方及保修单位负担赔偿责任。3、 保修期满后, 甲乙双方一次性提留 万元交由甲方负责善后, 乙方不负责保修期满后维修责任。十三、 物业管理1、 房屋交付后, 实施统一物业管理。2、 物业管理单位确定, 由本项目董事会协商一致方法确定, 并与之签署物业管理协议。3、 乙方不参与房屋物业管理, 不对房屋物业管理产生任何法律后果负担责任。十四、 本协议变更和终止1、 经本协议投资人协商一致,能够变更或终止本协议。2、 未经本协议投资人一致同意, 任何一方不得将本协议项下项目向她人转让。3、 因不可抗力造成本协议不能推行, 本协议自动终止。十五、 违约责任1、 本项目投资人任何一方违反本协议约定, 违约方应按违约所包含标额20向守约方支付违约金并负担违约责任。2、 若违约方支付违约金不足填补守约方实际损失, 违约方除支付违约金外, 还应赔偿守约方实际损失。十六、 其她约定事项1、 本项目投资人完成本协议约定各项工作后, 项目部及下设各部办公家俱、 办公车辆和其她用具由项目部协商一致处理。协商不成, 经过变卖方法处理, 变卖所得资金纳入项目收入。2、 本协议未尽事宜由本项目投资人协商一致处理, 协商不成向舒城县人民法院提起诉讼。3、 本协议生效后, 未经本项目投资人协商一致, 任何一方不得私自变更或解除本协议。4、 推行本协议过程中相关补充协议、 会议统计等材料均作为本协议组成部分, 与本协议含有相同法律效力。5、 本协议经双方投资人签字盖章即时生效。6、 本协议一式两份, 投资人双方各执壹份, 每份均含有相同法律效力。甲方（盖章）: 乙方（盖章）: 授权代表（签字）: 授权代表（签字）: 年 月 日 年 月 日