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常见二手房协议陷阱
[导读] 房地产法是指对房地产关系进行调整全部法律、 法规、 条例等总称。在处理房地产纠纷时必需根据房地产法律进行。

碰到房地产纠纷怎么办？怎样依据房地产法律维护自己正当房地产权益？本文为您做了以下介绍: 在购房交易过程中, 因为买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度不平等, 消费者显著处于劣势, 假如不幸遇上不法开发商, 或房屋建筑出现未曾预料到问题, 纠纷就在所难免。而部分开发商利用自己优势条件, 为取得最大利益考虑, 有能力也有动机在购房协议中埋下几处伏笔, 为以后履约时占据主动, 回避责任。这么在签署协议之时, 即为未来调解纠纷, 赢得诉讼打下基础, 即所谓"藏雷"。
　　通常来说, 协议中轻易发生纠纷和违约率较高条款有以下多个方面:

　（一）交房时间

　　应尤其注意"不可抗力"在协议中是怎样界定。

　　房产销售协议通常都有"销售方遇不可抗力造成逾期交房, 不负担责任"这么表述。这项约定条款是否合理, 其附带注解是否明确, 这一点购房人通常很轻易忽略或不知其到底是何种含义。

　　中国《民法通则》第一百五十三条要求: "本法所称不可抗力是指不能预见、 不可避免并不能克服客观情况, 如: 地震、 水灾、 战争等。"依据此法, 房产买卖协议中设定相关"不可抗力"约定应该说是正确。但实际在房产交易中, 现在有部分发展商却将此条款进行了延伸、 扩张。比如有协议对"不可抗力"做了以下注解: 人力不可抗拒自然灾难和其它事故, 及售房方所不能控制其它原因造成交房延期, 销售方不负担责任。这么约定显然是卖方对自己免责范围过于宽松, 是违反法律标准。售房方不能把发展商因自己过失, 如: 对市场判定不正确投资失误、 项目设计失误修改方案延误工期、 资金不到位等原因归之为不可抗力, 同时也不能把应该估计到而没有估计到季节影响、 上级行为等原因归之为不可抗力, 从而免去自己理应负担违约责任。

　　（二）房屋面积

　　对于商品房这种特殊商品,通常是许可协议约定面积存有误差, 不过误差不应超出合理范围, 这个范围应该在协议中有明确要求。双方一旦约定了房屋面积误差范围后, 发展商就应严格遵守。假如误差超出约定范围, 实际上就是发展商违约, 没有推行协议。 《中国经济协议法》第二十六条要求: "因为另一方在协议约定时限内没有推行协议, 当事人一方有权通知另一方解除协议。因变更或解除经济协议使一方遭受损失, 除依法能够免去责任以外, 应由责任方负责赔偿。"所以, 假如销售方所交房屋超出双方约定面积误差范围, 购房者有权要求解除协议, 并要求得到对应赔偿。

　　但假如协议中没有约定明确许可误差范围, 一旦发生问题, 不管误差超出或降低多少, 法院可能判决购房者败诉, 采取多退少补方法进行结算。比如: 最终实测面积比原来初步测量面积一下子多出了20平米, 假如你协议里没有约定只能误差小于10平米, 你也只能"吃进"。那样话, 这比支出可不是个小数目。

　　如对该条款再深入分析话, 就会发觉, 在协议推行中会出现两种情况: 一是实测面积少于协议约定面积, 这时买家可向销售方索要退款; 二是实测面积多于协议约定面积, 这时不管多出多少平方米, 买家都要按实测面积补足多出面积全部房款, 而不能要求解除协议或提出退房。从现在房地产交易因面积产生纠纷情况看, 属于上述两种情况中后者占绝大多数, 因为这种操作方法现有利于销售方售房时以相对较少房价款吸引购房者, 而且过后要求买房人补足多出面积房款时, 买房人又没有依据不交这笔款项, 只能自认倒霉。 所以在签署购房协议时, 作为买房人当初应该也有权力要求发展商修改该条款内容或另签署补充条款。比如将该条款进行以下两种方法修改:

　　（1）附带条款应写上: 房屋完工后, 如本协议暂测面积与实测面积误差在3％以内（假设, 下同）, 不再结算; 误差超出3％, 乙方有权解除协议, 甲方应赔偿所以而给乙方造成损失。

　　（2）或写上: 房屋完工后, 如本协议暂测面积与实测面积误差在3％以内, 甲、 乙双方按销售价格进行结算; 误差超出3％, 乙方有权要求解除协议, 甲方应负责赔偿所以而给乙方造成经济损失。

　　（三）质量问题

　　现在房屋质量问题在期房交易协议中较为多见, 因为房屋作为商品, 特点是购置期较长, 交易过程中多种手续繁琐, 与其相关原因错综复杂, 尤其是购置预售期房, 这种复杂原因往往使购房者在签约购置房屋时难以辨清所购商品虚实, 而只有等到商品房交付使用以后, 潜藏在交易中矛盾才纷纷显露了出来, 结果给购置者带来很多麻烦, 甚至造成较大利益损失。

　　在现在出现纠纷之中, 因为房屋质量问题, 购房者与开发单位产生矛盾占有相当大百分比。而这其中又有相当一部分是因为开发商宣传承诺与实际交付使用房屋质量相去甚远而造成。 根据规范操作方法, 建筑质量宣传内容应在双方签署购房协议中表现。建筑质量问题是一个较为特殊问题, 现有法规对建筑质量管理关键是针对施工单位管理, 而施工单位建筑质量好坏, 又不是以发展商是否接收为准, 而以质检站质检结果为准。可是按通常通例, 质检结果通常只是针对工程主体所下结论, 部分购房者认为细节性问题, 并不包含在质检内容当中。所以质量好坏并不能简简单单一句话说清。 通常而言购房者对建筑质量反应关键集中在装修、 格局改变; 水、 电、 气、 管线通畅; 门、 窗、 家俱瑕疵等问题上, 而这些问题是否能被认为是质量问题, 绝非是一个质检证实就能说得清楚。所以要处理这类问题, 购房协议是最有效武器。消费者在签署协议时一定要将质量要求白纸黑字写清楚, 决不可仅凭开发商广告宣传或口头承诺来作依据。

　　（四）违约条款

　　在签署商品房预售协议时, 有些商品房开发商或代理商会列出很多相关买方违约责任苛刻条款, 而千方百计避开卖方违约责任约定; 或虽约定了买卖双方违约责任, 但相关买卖双方违约责任之约定是不公平不对等, 对买方极为不利。所以, 在与卖方签署商品房预售协议时, 买方应要求在协议中明确卖方违约责任, 并争取双方违约责任公平和对等。 比如, 有开发商或代理商协议对买卖双方违约责任是这么约定: "买方逾期付款, 应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金, 买方付款逾期20日, 卖方有权终止协议, 并有权没收买方支付定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方, 应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金; 卖方交付房屋逾期180日, 买方有权终止协议, 并有权要求卖方双倍返还定金? quot;显然, 在上述条款中, 相关卖方违约表述不完整, 相关买卖双方违约责任不对等。

　　在商品房买卖中, 作为卖方, 不仅应按协议约定日期交付房屋, 而且应按协议约定条件（面积、 位置、 装修标准、 《工程质量核验书》等）交付房屋。所以, 上述相关卖方违约完整表述应是: "卖方未按协议约定条件准期将房屋交付给买方, ……"。另外, 既然在买方逾期20日时, 卖方有权终止协议, 没收买方支付定金和房价款, 那么也应要求"在卖方逾期20日（不应是180日）时, 买方有权终止协议, 要求卖方双倍返还定金和房价款", 才算公平、 对等。

　　另外, "卖方有权没收买方支付房价款"条款本身就是不正当。

　　（五）物业管理

　　在签定物业协议之前, 应仔细阅读协议条款, 看其中是否有不符合要求或对购房者有欺骗行为。现在, 在签定物业协议中, 应关键注意以下几点:

　　1．入住新房住地, 第一次签定物业管理协议期限最长应为二年, 二年后, 购房者应组成业主委员会, 由业主委员会挑选新物业管理企业, 委托其对物业进行管理。

　　2．签定物业协议之前, 应明确所购物业类型, 是公寓, 还是住宅（住宅又分为甲级住宅、 乙级住宅、 一般住宅等）, 不一样类型物业, 有不一样管理标准、 收费标准。

　　3． 有些收费项目是超前征收, 违反相关要求。如有小区有线电视还未接通, 却收取费用; 有物业承诺安装可视对讲门铃, 还未安装就提前收费等。

　　4．有费用未获同意, 就被先实施。物业企业一些费用需要经过相关部门审批, 才可收取。有物业企业在审批还未经过时, 提前收取, 也是不对。

　　5．巧立名目多种费用。有物业企业为了多收费, 巧立多种名目, 如装修配合费等。这些都是物价部门和相关部门所严禁。

　　消费者在签定物业协议时, 应对照物业收费标准仔细查对。标准中没有收费项目, 可要求对方出示相关部门文件, 不然有权拒交。
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物权法物权法简单来说就是明确物归属, 《物权法》第二百四十五条占有不动产或者动产被侵占, 占有些人有权请求返还原物; 对妨害占有行为, 占有些人有权请求排除妨害或者消除危险; 因侵占或者妨害造成损害, 占有些人有权请求损害赔偿。占有些人返还原物请求权, 自侵占发生之日起一年内未行使, 该请求权消亡。更多物权法相关内容, 可在赢了网进行法律在线援助。
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