时代地产千亿规划报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/3/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/3/12,#,走进千亿新“时代”,2025/3/29 周六,1,时代千亿之路,2012-2015,年，时代地产合同销售额复合增速超过,40%,。,2015,年，时代地产全年实现,195,亿的销售金额，目前董事会提出了新的挑战：让时代地产成为一家收入达到千亿的房企。,下面做了一个简单的估算，分别按照,40%,和,20%,的年增长率估计未来时代地产逐年的合同销售额。这里用,合同销售额来替代销售收入,，因为后面将进行进一步的估算，数据方面的限制使得只能合同销售额来估算。,年份,2015,2016,2017,2018,2019,40%,年增长率,195,273,382,535,749,20%,年增长率,195,234,281,337,404,年份,2020,2021,2022,2023,2024,40%,年增长率,1049,20%,年增长率,485,582,699,838,1006,从表中可以看出，若要达到千亿合同销售额，按照,40%,年增长率来算，,2020,年可以完成目标，,20%,年增长率来算，,2024,年可以完成目标。,2025/3/29 周六,2,时代千亿之路,投资是打造千亿时代地产最重要的问题，如何投资才能得到最大收益？,未来市场需要什么样的住宅产品？时代地产该抓住什么样的细分市场？,如何将精心设计的地产项目更快更好的被客户接受？,如何搭配策略组合、规划发展路径，才能最终实现千亿合同销售额甚至千亿收入？,投资,产品设计,市场营销,时代地产若要在,2024,年达到千亿合同销售额，核心问题是：,如何保持至少,20%,的年增长率。,而若要保持,20%,以上的年增长率，需要起码解决以下问题：,发展路径,2025/3/29 周六,3,时代千亿之路,投资为王,投资,国内：二三线城市,海外：移民国家、经济热点区域,立足珠三角,地域,商业业态,行业,研发,住宅,写字楼,酒店,整合产业链上下游,增强时代地产产品设计、投资分析、战略规划、综合服务开发方面的实力,一个中心，四个基本点,2025/3/29 周六,4,投资,立足珠三角，深耕珠三角,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,5,投资,立足珠三角，深耕珠三角,时代地产深耕珠三角的战略近年来收到了非常好的效果。广州、佛山、珠海、中山和清远五个地方合同销售额总计达到了,186,个亿。此外，长沙的楼盘也有近,9,个亿的合同销售额。,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,6,投资,立足珠三角，深耕珠三角,目前时代地产在珠三角仍然有大量土地储备，可以满足公司未来,3-5,年的发展需求。,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,7,投资,立足珠三角，深耕珠三角,通过一些假设和简单计算，估计出来现有储备土地对应的最大合同销售额为,1928,亿元。,容积率,3,现有土地储备,1052,万平方米,建筑面积,3156,万平方米,可出售建筑面积占比,0.8,土地储备合计,容积率,建筑面积,合计,可出售建筑面积,2015,合同销售均价,预计总合,同,销售额,万平方米,万平方米,合同销售金额,/,合同销售,面积,元,/,平方米,万元,广州,171,3,513,410,13266,5444218,佛山,183,3,549,439,8877,3898897,珠海,165,3,495,396,8685,3439077,中山,19,3,57,46,7082,322950,清远,339,3,1017,814,4757,3870069,长沙,175,3,525,420,5489,2305322,总计,1052,3156,2525,19280533,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,8,投资,立足珠三角，深耕珠三角,通过一些假设和简单计算，估计出来现有储备土地对应的最大合同销售额为,1928,亿元。,结合第一张,PPT,中对于未来几年合同销售额的估算，可以得知，若是满打满算消耗掉目前的储备土地：,40%,年增长率下,2019,年消耗完现有储备土地，,2019,年合同销售额可达到,738,亿，离千亿合同销售额仍差,262,亿。,20%,年增长率下,2020,年消耗完现有储备土地，,2020,年合同销售额可达到,477,亿，离千亿合同销售额仍差,523,亿。,年份,2015,2016,2017,2018,2019,40%,年增长率,195,273,382,535,749,20%,年增长率,195,234,281,337,404,年份,2020,2021,2022,2023,2024,40%,年增长率,1049,20%,年增长率,485,582,699,838,1006,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,9,投资,立足珠三角，深耕珠三角,时代千亿之路,投资为王,通过对现有土地储备的开发，时代地产难以达到千亿合同销售额甚至千亿收入的目标，因此，需要开展,其他投资活动,。,2025/3/29 周六,10,投资,地域：二三线城市投资价值,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,11,投资,地域：二,三线城市投资价值,数据来源：盘古宏观调查,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,12,投资,地域：二,三线城市投资价值,四大指标：,常住,/,户籍人口比例,就业人口比例,房价收入比,人均广义库存量,常住,/,户籍人口比例越高，就业人口比例越高，房价收入比越高，人均广义库存量越低,，房企在当地的投资价值就越高。,策略：布局高潜力二三线城市，如厦门、海口、杭州、宁波、福州和天津,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,13,投资,地域,：,海外投资价值,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,14,投资,地域：海外投资价值,海外投资类别,代表企业,目标客户,投资区域,住宅,万科、碧桂园,有移民倾向的中产阶级,主要集中在美国、新加坡、马来西亚等华人密集地区,酒店及度假村,万达、中建、绿地,有出国游需求的中国游客,主要集中在澳大利亚、迪拜、韩国等旅游资源丰富的地区,商务办公楼,SOHO,中国,欲走出国门的国内企业,主要集中在美国纽约、英国伦敦等经济贸易中心,许多大型地产公司已经有多年的海外投资经验，随着越来越多的中国人赴海外买房，海外市场对于国内的大型房地产公司来说，已经成为一块兵家必争之地。,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,15,投资,地域：海外投资价值,海外意向买家的地区分布,优势：,1.,香港联交所上市为布局海外提供了资金和信息支持,2.,了解国内欲移民客户需求,劣势：,1.,缺乏对国外法律、文化的研究,2.,缺乏具有国际经验的人才,机会：,1.,国外更宽松的房地产行业环境,2.,提升时代地产的国际竞争力,3.,国家一带一路战略,威胁：,1.,东道主国家的地方保护主义,2.,更加激烈的竞争,3.,国内外房地产行业经营方式的差异,策略：利用时代地产在广州的知名度，为将移民的广州人量身定做海外住宅。,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,16,投资,业态：住宅为主，商业为辅,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,17,投资,业态：住宅为主，商业为辅,目前公司土地储备的计划用途如上，可见住宅为公司的主要业态，商业占比很低，仅为,4.3%,。,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,18,投资,业态：时代现有写字楼业态,时代,TIT,广场,时代国际单位,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,19,投资,业态：时代地产写字楼独有的艺术气息,时代地产的写字楼，从气质上有别于其他地产公司的写字楼，具有浓厚的艺术气质。艺术将赋予写字楼新的生命，因此时代地产的写字楼项目具有可以全国扩张的可能性。,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,20,投资,业态：时代地产写字楼独有的艺术气息,策略：在艺术氛围浓的省份省会城市如厦门、杭州、长沙、成都等建设地标式的写字楼,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,21,投资,业态：收购艺术酒店，,进军酒店业,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,22,投资,业态：收购艺术酒店，进军酒店业,策略：收购国内艺术酒店，扩充“生活艺术家”的版图。,举例：收购维也纳酒店,创立于,1993,年，以,“,舒适,典雅、顶尖美食、品质豪华、安全环保、音乐艺术、引领,健康,”,为产品核心价值。,已开和拟开的分店网络遍布全国,80,个大中城市，在全国拥有,300,多家,分店。,维也纳酒店,2013-2015,年分别实现营收,8.81/11.61/14.62,亿,对应的净利润分别为,2,597.37/5,348.60/4,399.23,万元,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,23,投资,行业：整合产业链下游,物业服务,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,24,投资,行业：整合产业链下游,物业服务,策略：大力发展小区一站式服务，打造时代地产的好房子,+,好服务的千亿品牌,趋势：,在,不动产服务领域,，,传统,较为单一的物业管理和交易经纪，正向综合生活服务升级,。,需求端：,客户,需求，也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及,家政,、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活,增值服务。,发展潜力：,“,房地产,+,服务,”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,25,投资,行业：整合产业链下游,物业服务,策略：在物业方面向万科学习，将好服务贯彻，在物业这片蓝海抓住先发优势，布局一站式服务。,万科物业近,5,年收入和毛利率情况,从左图可以看出，万科物业近,5,年来发展迅速，,2015,年营收已经近,30,个亿，毛利润近,7,个亿。,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,26,投资,研发：增强时代地产产品设计、投资分析、战略规划、综合服务开发方面的实力,时代千亿之路,投资为王,2025/3/29 周六,27,投资,研发：增强时代地产产品设计、投资分析、战略规划、综合服务开发方面的实力,时代千亿之路,投资为王,中国未来房地产市场的几大变化：,房地产行业进入白银时代。,90,后、,00,后进入历史舞台，其带来,的增量居住、生活和工作需求都不同于,以往。,技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会,例外。,悄然来临的老龄化时代，一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着新的需求。,经济,进入成熟,阶段后,，房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。,策略：紧紧抓住时代潮流，加大研发投入，把握房地产市场变化的脉搏，提升时代地产核心能力。,2025/3/29 周六,28,产品设计,小区景观设计,时代千亿之路,设计为魂,2025/3/29 周六,29,举例,景观的痛点,龙湖式景观,仅关注示范区景观，造价为非示范区,2-3,倍，入住后体验感有极大落差。,过分追求即时效果，绿化种植过密，植物缺少生长空间，后期导致部分植物死亡，影响观赏效果。,不关注老人、儿童户外活动需求，场地器械严重不足。,星河湾式景观,欧式园林风格，高差多，未考虑无障碍设计，影响户外活动及通行,装饰性构件（铁艺、木材），维护成本高，物业费用分摊高,大量的观赏性水景，使用与维护成本高，后期一般不开放，也占用大量户外活动空间。,小区缺少疏朗、阳光的活动空间。,恒大式景观,纯观赏性景观，不关注老人、儿童户外活动需求，场地器械严重不足,全国一百多个人工湖漏水，导致后期大量维修费用。,产品设计,小区景观设计,时代千亿之路,设计为魂,2025/3/29 周六,30,产品设计,小区景观设计,时代千亿之路,设计为魂,2025/3/29 周六,31,产品设计,小区景观设计,现状分析：,目前国内大型地产商开发的楼盘，许多设计并没有基于用户的实际需求,对于小区的使用，儿童和老年人的使用率其实是最高的，小区景观设计最好基于这两者的需求开展。,成年人由于工作原因，对小区使用率低，但是仍有特例，对于许多在家办公的成年人，或者从事艺术创作等行业的工作者，会对小区景观有更高要求。,策略：紧紧抓住公司“生活艺术家”的理念，开发更吸引儿童、老年人和自由工作者的景观楼盘,时代千亿之路,设计为魂,2025/3/29 周六,32,产品设计,携手互联网和共享经济，圈住新兴消费群体,时代千亿之路,设计为魂,2025/3/29 周六,33,产品设计,携手互联网和共享经济，圈住新兴消费群体,时代网红公寓,策略：复制时代,YOU,公寓的开发理念，包装成更具有当代意义的产品，如时代网红公寓，吸引想成为网红的时尚青年入住。,时代千亿之路,设计为魂,2025/3/29 周六,34,市场营销,将“生活艺术家”推广到极致,时代千亿之路,营销为术,2025/3/29 周六,35,营销,将“生活艺术家”推广到极致,时代的艺术营销,分析,赞助“第六届广府庙会”,融入广府文化,与佛山电视台举行足球友谊赛,公关文化输出的窗口,电视台,赞助佛山,50,公里徒步活动,弘扬健康生活的文化,独家冠名赞助第二届清远国际马拉松赛,弘扬健康生活的文化,我和这个世界,阿璞作品展,艺术研究与展示,媒体答谢晚宴,公关媒体,刘若英“,Renext,我敢”巡演,流行音乐文化,“再定义,网络时代的复合视野和多重可能”主题展,艺术研究与展示,“泛策展”研讨会,艺术研究与展示,时代近年来举办或赞助过的艺术活动,时代千亿之路,营销为术,2025/3/29 周六,36,营销,将“生活艺术家”推广到极致,策略：艺术是具有无限外延性质的概念，这意味这时代地产的生活艺术家的理念，将有无限的想象空间，无限的发挥空间，无限可能。,时代地产在艺术营销方面，积累了丰富的经验。立足于广府文化，与广州艺术界，与媒体，保持了良好的沟通。,接下来时代地产需要做的，就是把这种艺术营销的模式，推广到全国。,文学,音乐,舞蹈,雕塑,绘画,建筑,戏剧,电影,艺术八大门类,时代千亿之路,营销为术,2025/3/29 周六,37,营销,将“生活艺术家”推广到极致,策略：赞助热门喜剧类节目,策略：植入热门电视剧、电影,时代千亿之路,营销为术,2025/3/29 周六,38,营销,将“生活艺术家”推广到极致,岳云鹏,欧阳娜娜,韩寒,策略：寻找文艺界的代言人,时代千亿之路,营销为术,2025/3/29 周六,39,路径规划,策略组合与路径规划,时代千亿之路,路径规划,2025/3/29 周六,40,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,万科,179.18,355.27,409.92,488.81,507.14,717.83,1,031.16,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,保利地产,155.20,229.87,358.94,470.36,689.06,923.56,1,090.56,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,碧桂园,177,157,176,258,347,419,627,845,1,132,2009,2010,2011,2012,2013,2014,恒大地产,57,458,619,653,937,1,114,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,中国海外发展,110,168,190,374,446,488,649,827,1,211,五大房企达到,1000,亿所用时间,（从最接近时代地产目前营收规模的年份算起）,路径规划,策略组合与路径规划,可见，最短历时的企业为恒大，,6,年内达到千亿，万科和保利用了,7,年，碧桂园和中国海外发展（中海地产母公司）用了,9,年。,时代千亿之路,路径规划,2025/3/29 周六,41,鉴于目前房地产市场进入白银时代，借鉴其他地产公司的数据，保守假设时代地产年增长率为,20%,，达到千亿目标需要,9,年，到,2024,年。,年份,2015,2016,2017,2018,2019,40%,年增长率,195,273,382,535,749,20%,年增长率,195,234,281,337,404,年份,2020,2021,2022,2023,2024,40%,年增长率,1049,20%,年增长率,485,582,699,838,1006,时代千亿之路,路径规划,路径规划,策略组合与路径规划,2025/3/29 周六,42,策略组合：,1.,深耕珠三角住宅市场，中心区域拿地。,2.,将成熟产品复制到厦门、杭州、海口、宁波、福州和天津等地。,3.,加大研发投入，找准战略定位、强化投资分析能力、布局物业服务领域。,策略组合：,1.,加大并购力度，并购低估值中小地产公司。,2.,并购艺术酒店，布局酒店业。,3.,以广州的客户群为基础，开发海外房产，特别是马来西亚、澳大利亚等地。,策略组合：,1.,全面开花，把握好国内市场和海外市场，住宅市场、写字楼市场、酒店市场的平衡发展。,2.,营销手段全面铺开，启用当红艺术家做代言。,3.,构建时代地产“艺术地产”千亿帝国。,时代千亿之路,路径规划,路径规划,策略组合与路径规划,2016-2018,2019-2021,2022-2024,2025/3/29 周六,43,时代千亿之路,路径规划,路径规划,策略组合与路径规划,住宅,珠三角,广州,300,写字楼,省会城市,华南,50,佛山,100,华中,50,清远,72,华东,50,中山,41,酒店,全国,华南,10,珠海,100,华中,10,国内其他城市,长沙,20,华东,10,厦门,20,华北,10,杭州,20,东北,10,天津,20,西北,10,宁波,20,物业服务,全国,华南,5,福州,20,华中,5,海口,20,华东,5,海外,马来西亚,10,华北,5,澳大利亚,10,东北,5,西北,5,千亿指标分解（单位：亿元，总计：,1013,亿）,2025/3/29 周六,44,谢谢评阅,请多指教！,2025/3/29 周六,45,