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房地产项目SWOT分析法详解

SWOT分析是由旧金山大学管理学教授于20世纪80年代初提出来。SWOT分析即强弱机危综合分析法, 是一个企业竞争态势分析方法, 经过评价企业优势(Strengths)、 劣势(Weaknesses)、 竞争市场上机会(Opportunities)和威胁(Threats), 用以在制订企业发展战略前对企业进行深入全方面分析以及竞争优势定位。狭义上说, 它是市场营销一个基础分析方法, 广义上, 它适适用于很多工作领域, 甚至是平日生活当中, 有利于认清问题, 发挥优势。
SWOT四个英文字母分别代表: 优势（Strength）、 劣势（Weakness）、 机会（Opportunity）、 威胁（Threat）。其中, S、 W是内部原因, O、 T是外部原因。根据企业竞争战略完整概念, 战略应是一个企业“能够做”（即组织强项和弱项）和“可能做”（即环境机会和威胁）之间有机组合。

在房地产项目应用, 基础应用是项目SWOT分析, 精细化还包含地块SWOT分析、 产品SWOT分析、 营销推广SWOT分析等。
房地产项目SWOT应用, 就是将与项目亲密相关多种关键优势、 劣势、 机会和威胁等, 经过调查列举出来, 并依据矩阵形式排列, 然后用系统分析思想, 把多种原因相互匹配起来加以分析, 从中得出一系列对应结论, 这些结论通常会影响并指导最终决议。

SWOT分析步骤:
　　1、 罗列项目优势和劣势, 可能机会与威胁。将列出多种原因依据轻重缓急或影响程度等排序方法。
　　2、 优势、 劣势与机会、 威胁相组合, 形成SO、 ST、 WO、 WT策略。
3、 对SO、 ST、 WO、 WT策略进行甄别和选择, 确定项目现在应该采取具体战略与策略。

图表示例:
SWOT
优势（S）
劣势(W)
1、
2、
1、
2、
机会(O)
SO发挥优势 抢占机会
WO利用机会 克服劣势
1、
2、
1、
2、
1、
2、
威胁(T)
ST发挥优势 转化威胁
WT降低劣势 避免威胁
1、
2、
1、
2、
1、
2、

SWOT
优势 Strength
劣势 Weak
u 项目属于长江路板块, 地域发展潜力大
u 生活便利性良好
n 现阶段区域成熟度不高, 地块环境差, 面临拆迁等问题
n 不临街, 商业计划过大
n 户型设置跨度大, 造成用户群定位不清楚
n 小区规模小, 难以形成影响力
n 项目不靠近主干道, 展示性不强
机会 Opportunity
发挥优势, 抢占机会
利用机会, 克服劣势
u 周围房源基础售完, 直接竞争小
u 针对刚性需求, 小户型含有一定市场空间
p 利用区域未来发展潜力, 吸引刚性需求用户群
p 经过较高性价比, 提升项目竞争力与销售速度
p 设置完善视觉导视系统引导到项目
p 将售楼处设置到主干道上, 提升项目昭示性
p 对产品计划进行改良, 与刚性需求对接
威胁 Threaten
发挥优势, 转化威胁
减小劣势, 避免威胁
u 政府未来政策尚不明确
u 区域内同期将有多个项目推出, 存在潜在竞争
u 区域外整个开发区市场投放量大, 竞争猛烈
p 经过正确项目定价, 挖掘购房真实需求
p 寻求市场空白, 塑造项目独特形象和风格
p 经过借势推广, 提升项目关键竞争力
p 实施有针对性节点营销

住宅项目
内部原因关注点（优势、 劣势）
竞争优势（S）:指一个项目超越其竞争对手方面, 或者指所特有能提升项目竞争力条件。
竞争劣势（W）:指某种项目缺乏或做不好东西, 或指某种会使项目处于劣势条件。
1、 地理交通优劣势分析
（1） 公交系统情况, 包含关键线路、 行车区间等;
（2） 宗地出行关键依靠交通方法, 是否需要发展商自己处理;
2、 配套设施优劣势分析
（1） 教育: 大中小学及教育质量情况。
（2）医院等级和医疗水平
（3）大型购物中心、 关键商业和菜市场
（4）文化、 体育、 娱乐设施
（5）公园
（6）银行
（7）邮局
（8）其她
3、 开发商优劣势分析
（1） 开发商实力
（2） 政府对开发商支持
4、 产品优劣势分析
（1）景观计划
（2）外立面
（3）户型设计
（4）本身配套
外部原因关注点（机会、 威胁）:
机会（O）: 企业面临潜在机遇, 未来可转变为提升项目竞争力条件。
威胁(T): 危及企业外部原因未来可转变为使项目处于劣势条件。
机会通常指近期或计划中是否有地铁、 轻轨等对交通情况有重大影响工程、 政府税收优惠政策、 土地审批政策所带来机会、 政府市政计划带来机会等方面分析。
威胁通常关键从市场竞争猛烈程度、 用户群购置力水平高低和土地获取难度高低等方面分析。

商业项目
内部原因关注点（优势、 劣势）
1、 地理交通优劣势分析
（1） 公交系统情况, 包含关键线路、 行车区间等;
（2） 宗地出行关键依靠交通方法, 是否需要发班车;
2、 区域优劣势分析
（1）是否已经有成熟商圈
（2）周围政府机关办公、 星级酒店、 餐饮、 娱乐等配套
3、 开发商优劣势分析
（1）开发商实力
（2）政府对开发商支持
（3）计划管理、 运行能力
4、 产品优劣势分析
（1）临街性、 展示性
（2）层高、 进深、 开间等
外部原因关注点（优势、 劣势）
机会通常指近期或计划中是否有地铁、 轻轨等对交通情况有重大影响工程、 区域发展潜力、 政府税收优惠政策、 土地审批政策所带来机会、 政府市政计划带来机会等方面分析。
威胁通常关键从市场竞争猛烈程度、 用户群购置力水平高低和土地获取难度高低等方面分析。

（完）