资源描述
1、 问: 何谓“交房时间”？
答: 所谓“交房时间”, 是指出卖人在协议约定时限内使房屋达成协议约定交付使用条件, 并根据协议约定方法通知买受人办理房屋交接手续, 买受人在通知所确定时限内办理完成房屋交接手续过程。
2、 问: 交房过程中出卖人关键义务有哪些？
答: 交房过程中出卖人关键义务有:
（1）在协议约定时限内使房屋达成协议约定使用条件;
（2）房屋达成交付使用条件后, 应该立刻约定方法通知买受人办理房屋交接手续;
（3）在交接时出示相关房屋达成交付使用条件证实文件, 并不得以任何非协议约定条件阻碍交房。
3、 问: 交房过程中买受人关键义务有哪些？
答: 交房过程中买受人关键义务是根据出卖人通知要求时间、 地点与出卖人办理房屋交接手续。
4、 问: 商品房交付使用后, 房屋权属证实办理完成前, 房屋如发生毁损、 灭失风险由谁负担？
答: 对此, 《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（下称《解释》）中第11条明确要求: “对房屋转移占有, 视为房屋交付使用, 但当事人另有约定除外。房屋毁损、 灭失风险在交付使用前由出卖人负担, 交付使用后由买受人负担; 买受人接到出卖人书面通知, 无正当理由拒绝接收, 房屋毁损、 灭失风险自书面通知确定交付使用之日起由买受人负担, 但法律另有要求除外。”
5、 问: 《解释》第11条中所说“正当理由”关键是指那些理由？
答: 这里所说“正当理由”关键是指自然灾难等不可抗力理由。其她原因, 如疾病、 外出等, 因为买受人能够委托她人办理交房手续, 所以, 不组成“正当理由”。
6、 问: 出卖人在房屋没有达成协议约定交付使用条件时候就将房屋交付给了买受人, 而买受人接收了房屋。假如房屋达成交付条件时间超出了协议约定时间, 买受人能否要求出卖人负担逾期交房违约责任？
答: 根据双方当事人协议约定, 买受人在接收房屋时应该有权察看房屋达成协议约定交付条件相关证实文件, 所以, 不管是出卖人在交房时没有出示这些证实文件, 还是买受人明知房屋没有达成协议约定交付条件而同意接收房屋, 双方当事人都以自己实际行为变更了协议相关房屋交付条件及程序约定, 那么, 假如房屋达成交付条件时间超出了协议约定时间, 买受人不能再依据协议约定追究出卖人逾期交房违约责任。
7、 《商品房买卖协议》逾期推行违约金怎样确定？
答: 通常标准: 按协议约定违约责任为标准来计算违约金; 协议没有约定, 按逾期推行天数依逾期贷款利息标准来确定。
8、 开发商恶意违约或实施欺诈行为致协议无效违约金怎样确定？
答: 除返还买受人已付房款及利息、 赔偿损失外, 还应支持买受人不超出已付购房款一倍违约金要求, 即只要买受人要求违约金没有超出100%, 买受人要求多少就支持多少。
9、 当事人以约定违约金过高为由请求降低, 应该怎样处理？
答: 通常标准: 按协议约定来处理。如当事人能举出证听说明其违约行为给对方造成损失具体数额, 则违约金按是否超出损失30%为限来进行合适调整。
10、 问: 根据法律要求, 交付完工验收建筑工程, 必需符合要求建筑工程质量标准, 并含有国家要求完工条件有哪些？
答: 关键是以下几点:
（1）完成工程设计和协议中要求各项工作内容, 达成国家要求完工条件;
（2）工程质量符合国家安全要求标准, 如符合房屋土建工程验收标准、 安装工程验收标准等;
（3）符合工程建筑设计和工程建设协议约定内容; 有完整并经相关部门审核工程建设技术数据及档案图纸材料;
（4）有建筑材料、 设备、 购配件质量合格证件资料和试验检验汇报;
（5）有勘察、 设计、 施工、 工程监理等单位分别签署质量合格或优良等;
（6）有工程施工单位签署工程质量保修书;
（7）已办理工程完工交付使用相关手续。
11、 问: 《建筑法》第60条第1款明确要求: “建筑物在合理使用寿命内, 必需确保地基工程和主体结构质量。”请问, 国家要求建筑物合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷, 应怎样认定？
答: 相关“合理使用寿命”问题, 现在国家还未有统一要求, 依据《民用建筑设计通则（试行）》, 通常认为按民用建筑主体结构确定建筑耐久年限分为四级: 一级1以上, 适适用于关键建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、 总高度超出24米公共建筑及综合性建筑）; 二级耐久年限为50——1, 适适用于通常建筑, 三级耐久年限为25——50年, 适适用于次要建筑; 四级为以下, 适适用于临时性建筑。若对于地基和主体结构发生质量缺点, 是否在合理使用寿命内引发争议, 应首先确定该建筑物合理使用寿命。已经有确定年限, 以该年限为准; 无确定年限, 由原设计单位或有权确定部门确定, 并按此确定年限为准。
12、 问: 对于出卖人交付不合格房屋, 买受人可采取救助方法有哪些？
答: 买受人采取补救方法有:
（1）实际推行。买受人所购置房屋假如地基基础工程及主体结构工程质量出现问题, 假如经过加固等能够修复, 且确保建筑物安全, 买受人能够请求出卖人依据法律要求及协议约定内容推行义务。实际推行是中国协议推行一项基础标准, 是一方违约以后另一方能够采取一项关键补救方法。但要考虑违约方能否继续推行及其继续推行合理性, 假如违约方确无力继续推行或继续推行将会付出更大代价等, 均不宜采取此种补救方法。
（2）解除协议。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后, 难以经过修复措施处理, 买受人可请求解除协议。解除协议是一个较严厉方法, 通常严禁当事人在没有任何法定或约定依据情况下任意解除协议。
（3）违约金及损害赔偿。出卖人交付房屋不合格, 买受人不管是请求实际推行还是解除协议, 均不影响请求出卖人支付违约金及负担损害赔偿责任。
（4）违约侵权责任。
13、 问: 出卖人交付不合格房屋, 买受人采取违约侵权责任方法给予补救, 应注意哪些问题:
答: 《协议法》第122条明确要求: “因当事人一方违约行为, 侵害对方人身、 财产权益, 受损害方有权选择依据本法要求其负担违约责任或依据其她法律要求负担侵权责任。”这一条其实是违约责任与侵权责任竞合问题。在此应注意:
（1）不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害, 即使当事人之间存在着协议关系, 也应按侵权责任给予处理, 因为协议责任不能对受害人所遭受人身伤害和精神损害提供补救。
（2）当事人之间存在协议关系, 而不法行为仅造成受害人财产损失, 则按协议纠纷处理对受害人更为有利些。
（3）责任竞合情况下, 若当事人事先在协议中约定了双方仅负担协议责任, 标准上从其约定。但当事人约定不能免去其应负担有意或重大过失侵权责任, 在此情况下, 受害人享受两种权利。
14、 问: 对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用, 买受人在请求解除协议和赔偿损失时, 应注意哪些问题:
答: 关键来说, 应注意以下几点:
（1）对比较显著或者已知质量瑕疵处理上, 应注意买受人是否行使了其注意义务。因为买受人在接收房屋时, 通常对其质量会进行必需检验, 这也是买受人应该行使注意义务, 对于通常验收能够发觉显而易见瑕疵, 买受人应在接收时提出。在取得房屋后, 买受人发觉显著房屋质量瑕疵, 若无其她尤其要求, 出卖人可不负责任, 应由买受人负责维修。出卖人在签订协议时已明确通知买受人房屋存有质量瑕疵出卖人对此也不再负有任何责任, 但有尤其要求除外。
（2）对隐蔽质量瑕疵处理。对采取通常方法一时难以觉察, 须经过专门判定或在房屋使用过程中才能发觉, 买受人立刻向出卖人提出, 出卖人应该负担责任。对于质量瑕疵程度较轻, 出卖人应负责维修, 或者合适降低房屋价金。对于房屋质量问题较重, 甚至不能使用, 买受人可解除协议, 所以给买受人造成额财产及人身损失出卖人应予赔偿。
（3）对隐瞒质量瑕疵处理。出卖人已知而有意隐瞒较严重房屋质量瑕疵, 出卖人对此应负担对应民事责任。中国《协议法》第150条——第155条对瑕疵担保义务作了具体要求。在标物存在瑕疵时, 出卖人负有瑕疵担保义务, 买受人享受瑕疵担保请求权。
15、 问: 交付房屋出现质量问题, 买受人该怎样处理？出卖人负有哪些义务？
答: 处理意见以下:
（1）因房屋质量严重影响正常居住使用, 买受人可请求解除协议和赔偿损失。在确保安全情况下, 可采取加固补强方法来完成对工程质量缺点修复, 这会保持社会稳定, 更能公平合理保护双方当事人正当权益。
（2）房屋交付后, 出现质量问题, 在未严重影响正常居住使用情况下, 出卖人应负担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复, 买受人可自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间造成其她损失, 则应由出卖人负担, 这是《建筑法》第60条、 《协议法》第111条、 《城市房地产开发经营管理条例》第31条、 《商品房销售管理措施》第33条等所明确要求义务。
16、 问: 《审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第13条所称房屋质量问题包含哪些范围？
答: 包含以下范围:
（1）屋面防水工程;
（2）其她土建工程, 通常包含地面、 楼面工程, 门窗工程等;
（3）电气管线、 上下水管线安装工程;
（4）供热、 供冷系统工程, 包含暖气设备、 中央空调设备等安装工程。
17、 房地产企业不能满足交房条件, 并一直推脱, 要么就以退房来威胁, 可使购房者要退房话极难, 购房者该怎么办？
答: 开发商拖延交房有协议按协议约定办理。协议中没有约定逾期交付房屋, 依据最高院司法解释第19条第3款“根据逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或者有资格房地产评定机构评定同地段同类房屋租金标正确定。
18、 逾期交房日期怎样计算？
答: 逾期交房, 协议要求在综合验收后交房, 若未取得两证, 交房是否正当？交房日期以交接单日期为标志, 还是以两证取得日期为标志？
答: 商品房预售时, 开发商应取得五证。交付房屋正当是否是以开发商是否经过完工验收为标准。具体看协议约定。关键有两个文件, 一个是市建委颁发《立案证》, 一个是由开发办颁发商品房交付许可证。
19、 刚交付房子, 购房者没办理入伙手续, 自己先查验了一遍, 发觉有水从卫生间深入相连房间显著痕迹, 购房者能不能收这么房？
答: 购房者可书面向开发商发出拒绝收楼通知和要求开发商在要求时限内进行整改要求。不然将追究其逾期交付违约责任。在问题得到有效处理前, 购房者不应办理任何验收楼宇和领取钥匙手续。
20、 购房者在协议上要求12月30日交房, 不过在1月26日购房者才拿到入住通知, 购房人能否依据开发商推迟交房为理由退房？物业企业以购房者没有办理入住手续, 拒不交房, 应不应该？购房者能否向开发商索赔？
答: 开发商逾期交付房屋将负担逾期交房违约责任, 违约责任包含支付违约金, 直至业主行使退房权利。但业主退房权利行使将取决于房屋买卖协议中具体约定, 也就是在开发商逾期交付商品房超出一定时限后业主才可行使退房权利。另, 交付商品房属于开发商义务, 在业主没有任何违约情形造成开发商行使不安抗辩权前提下, 开发商必需向业主按约定交付商品房, 物业管理企业无权拒绝交付商品房。
21、 收房不出示“立案表”, 算不算违约？
答: 假如在商品房买卖协议中, 已显著约定以立案表作为房屋交付条件之一, 则开发商在房屋交付时必需出具给业主, 不然开发商应负担逾期交付违约责任。
22、 预售房交付标志是什么？
答: 预售房屋交付标志是能够证实房地产开发企业已推行预售商品房交付义务法律文件。预售房交付标志关键法律文书:
（1） 以挂号信件送达或直接送达通知预购人验收交接书面文书;
（2） 交付住宅商品房, 一并送达《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》;
（3） 预购人签署预售商品房验收确定书;
（4） 预购人签署收取预售商品房钥匙登记。
23、 签署协议时对房产证办理应该怎样约定？
答: 房产证是买房人真正取得房屋产权象征, 依据建设部颁布修改后《城市房屋权属登记管理措施》（建设部第99号令）, 买房人要立刻得到自己产权, 在签署购房协议时尽可能江区产权证时间明确, 最少要约定在商品房交付使用后几日内（具体日期）将资料报送产权登记机关立案, 同时在交房条件中明确约定房产商必需向买房人处是房地产管理部门认可“完工验收立案表”和“面积实测数据”, 降低影响办理产权证不定原因。
24、 商品房买卖协议纠纷及其她相关纠纷处理是选择诉讼好还是选择仲裁好？
答: 通常地说, 仲裁处理纠纷优点在于仲裁庭能够包含房产行业著名教授, 她们更了解该行业多种习惯, 甚至可能相当深入地了解纠纷技术经济细节, 其缺点是仲裁员选择假如过于偏重行业则可能造成法律知识不足, 所作裁决偏离通常法律习惯。仲裁处理纠纷另外一个优点是当事人有机会选择仲裁员, 这有利于增强当事人对仲裁信心。仲裁关键缺点是仲裁庭没有法院那样强制力, 财产保全或实施等都要借助于法院才能实现。另外, 仲裁通常实施一裁终局制。假如因为多种原因在仲裁中失败通常就没有机会补救了, 而法院大多实施上诉制度。当然了, 一裁终局从另一个角度讲, 比起法院二审终审制度要从时间和经济上节省很多。
当事人能够经过选择仲裁处理协议纠纷来合适避免可能因司法不公正所带来风险。
说到仲裁可能比诉讼相对公正, 首先能够从其各自组成来看。在中国, 各仲裁委员会, 尤其是中国国际经济贸易仲裁委员会和北京、 上海、 武汉等地仲裁委员会, 其仲裁员大都是在法律界或行业界非常有声望教授学者。翻开它们仲裁员名目, 你会看到很多令人肃然起敬名字, 甚至还有很多外国教授。这些人地位通常都是在事业上经过相当长时间努力才达成, 你极难想象会经过贿赂或其她不正当手段去收买她们。她们通常异常珍视自己地位和名声, 而且她们根本没有必需经过受贿等非法手段获取钱财。而中国法院整体素质相对而言要差部分。同时中国法官待遇仍然比较差, 很多优异人才不愿意去法院, 在法院工作一段时间又出来做律师也大有些人在。这种情况是中国审判水平极难提升关键原因。当然在以后, 中国实施统一司法考试, 这种情况会有所改变, 但尚须时日。
假如要选择仲裁处理协议纠纷, 当事人必需在协议中明确约定, 并明确要求所选定仲裁机构。没有约定或约定不明确, 都不能要求仲裁。发生纠纷后当事人也能够约定仲裁, 但在这种情况下, 当事人达成一致有很大困难, 所以还是在签署协议时候明确约定为好, 这时当事人关系比较融洽。没有约定处理纠纷方法, 法律上就认为是当事人默认采取诉讼方法处理纠纷。
可能当事人没有想到, 最理想处理协议纠纷人是她们自己。不管经过仲裁还是经过诉讼处理纠纷, 都费时、 费力、 费钱。当事人即便胜诉, 假如考虑到聘用律师开销、 诉讼中多种开销, 以及在行业上不利影响等等, 她们仍然可能得不偿失。所以, 掌握必需法律知识, 发生纠纷后立刻沟通处理, 把问题消化在它萌芽阶段, 才是最好措施。
25、 所购商品房与《住宅使用说明书》不符开发商不负担责任
王先生购置了一套商品房, 入住后发觉自己家房屋与邻居住房隔墙及卫生间与楼道隔墙是一般隔断墙, 与开发商提供《住宅使用说明书》载明承重墙不符。近日, 北京市第一中级人民法院做出终审判决, 以使用说明书不是协议一部分驳回了王先生诉讼请求。
5月, 王先生以分期付款方法购置了一套商品房, 一月以后办理了入住手续。王先生诉称, 自己在购置房屋前从好友处曾取得了开发商印制该房屋《使用说明书》。上面写明房与房之间及外围护墙均应为承重墙。但入住后发觉, 自己住房与邻居住房隔墙及卫生间与楼道隔墙均为一般隔断墙, 并非承重墙。王先生认为《使用说明书》记载明确、 具体, 且关系到房屋质量, 对于选择、 签订商品房买卖协议及房屋价格确定都有重大影响, 所以起诉至法院要求开发商降低房屋价款人民币5万元。
开发商辩称, 双方在协议中并未约定隔断墙须为承重墙。其提供房屋已经验收合格, 并不存在质量瑕疵。
本案焦点集中在《住宅使用说明书》是否协议一部分。一中院经审理, 认为: 王先生与开发商签署《商品房买卖协议》是双方真实意思表示, 是有效协议。而《住宅使用说明书》应在住宅交付用户同时提供给用户。开发商也是在交付房屋时才将该说明书交付给王先生。
双方所签协议中附有协议标物平面图, 该平面图应视为协议一部分。对协议内容, 双方当事人均应推行注意义务, 因未推行注意义务而引发纠纷, 应由其自己负担相关责任。平面图中标明了房屋各部分墙体具体情况, 开发商交付房屋与协议所附平面图一致, 且该房屋已经相关部门质量检验合格。即使开发商在交付房屋时提供了《住宅使用说明书》, 使用说明书中相关房屋墙体说明与《商品房买卖协议》所附平面图标明墙体不符, 因住宅使用说明书不是协议一部分, 不能对抗协议效力。开发商已全方面推行了协议约定义务。所以, 王先生要求开发商降低房屋价款人民币5万元诉讼请求不予支持。
[律师评析]
本案中开发商即使胜诉, 但也暴露出了工作中很多不足。按摄影关要求, 《住宅使用说明书》系开发商在交房时应该提供资料之一, 如此关键资料, 竟然出现了与《商品房买卖协议》所附平面图中不一致地方, 一度造成工作上被动局面, 可见资料审核这一步骤不仅关键, 而且一定要严格实施, 决计不可敷衍了事。
26、 订购商品房被卖, 为何要不到双倍定金
[人民法院报上登载案例] :
6月7日, 原告王某与被告某企业销售代理商A企业签署了订购被告8号独立别墅协议, 约定原告在协议签署之日支付协议款30万元, 房屋暂测面积为347平方米, 单位价格以公开发售价目表为准（后A企业销售经理在该协议书上添加了单价6200元/平方米）。同时约定, 原告在接到被告通知后三日内给予回复, 如认购, 则协议款转为房款, 并在三日内签署预售协议; 如原告放弃, 则被告将协议款无息退还原告。6月14日, 原告向被告方支付了现金30万元。8月24日, 被告某企业及A企业联合向原告发出“相关变更住宅VIP协议主体通知”, 申明A企业与被告间代理销售协议终止及原A企业签署协议主体变更为被告并继续有效。当原告与被告协商签署预售协议时, 被告发觉因自己与A企业工作交接中疏忽, 原告所订房屋已于8月13日卖与她人。因双方无法就诉争房屋签署预售协议, 对赔偿问题又未能协商一致, 故原告起诉至法院, 请求判令被告推行协议, 与原告签署正式房屋预售协议; 不然, 应双倍返还原告已经支付30万元房屋定金。
[析法 ]
本案争议焦点关键是双方所签协议性质及30万元协议款性质。法院经审理后认为, 从协议内容来看, 该协议虽约定了面积、 楼号和价格（确切地说在价格上尚不能视为双方达成了合意）, 且签署协议时销售方也取得了预售许可证, 但尚不含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议条件, 故该“协议”性质应为商品房认购书, 而非商品房买卖协议。
对30万元“协议款”可否认定为定金, 从形式上分析, 定金是一个担保形式, 必需明确约定, 而本案“协议”中只是约定为“协议款”, 在收条上为“现金”, 并无定金约定。从内容上分析, “协议”中对该30万元约定内容也不符合定金性质。故该30万元不能根据定金性质处理。总而言之, 即使未能签署预售协议过失在被告方, 但原告要求被告双倍返还30万元并赔偿差价损失请求缺乏对应证据, 只能请求被告返还30万元本金及对应利息损失。因为诉争房屋已为善意第三人取得, 故原告要求被告与其就该房屋签署预售协议已无事实依据。依据《中国协议法》第一百零七条及《中国民事诉讼法》第一百二十八条之要求, 判决被告返还原告协议款人民币30万元, 并赔偿原告对应利息损失, 对原告其它诉讼请求不予支持。
[答疑 ]
商品房认购书是指商品房买卖双方在签署商品房预售协议或商品房现房买卖协议之前所签署文书, 是对双方交易房屋相关事宜初步确定。商品房认购书不一样于商品房买卖协议, 商品房认购书通常并不含有购房协议全部关键内容。二者之间系预约与本约关系。依据民法理论, 预约是约定未来签订一定内容协议协议。未来应签订协议称为本约。预约协议最突出特征在于, 它约定是当事人为未来签订本约协议而谈判义务。协议约定是当事人为特定行为义务, 而不是对行为结果直接确定。具体到认购书中, 商品房认购书目在于确定双方去洽谈购房协议义务, 购房协议则是对购房行为直接确定。也就是说, 商品房认购书约定是双方在约定未来时间洽谈义务, 只要双方到期前来洽谈, 并对认购书约定条款都同意作为购房协议条款, 而且没有恶意不签署购房协议行为, 就已经正确地推行了商品房认购书约定义务。所以, 不管是开发商还是准买受人, 均不能依据商品房认购书强制要求对方与自己签署购房协议。本案中, 该协议中内容不符合《商品房销售管理措施》第十六条要求条件, 所以, 该协议应视为商品房认购书, 原告无权要求被告推行交付房屋义务。
至于30万元协议款性质认定问题, 依据《最高人民法院相关适用〈中国担保法〉若干问题解释》第一百一十八条要求: “当事人交付留置金、 担保金、 确保金、 订约金、 押金或者定金等, 但没有约定定金性质, 当事人主张定金权利, 人民法院不予支持。”能够看出, 假如双方对款项性质未作明确约定, 则不能当然推定款项就是定金。假如没有约定定金字样, 假如想认定款项性质为定金, 必需经过约定内容来表现。本案中, 从双方签署协议内容来看, 原告交付30万元协议款并非定金, 而是订金。这二者虽只是一字之别, 但产生法律后果大相径庭。定金是一个法律概念, 是协议当事人为确保协议推行而自愿约定一个担保形式。商品房交易中, 买家推行协议后, 定金应该抵作价款或者收回; 若买家不推行协议, 无权要求返还定金, 销售商不推行协议, 应双倍返还定金。而订金并非一个规范法律概念, 实际上它含有预付款性质, 是当事人一个支付手段, 并不含有担保性质。所以, 若双方未能签署房屋买卖协议, 买方并不能主张双倍返还, 只好请求返还订金。
27、 已交付房屋出现质量问题, 买受人能选择退房吗？
房屋出现质量问题, 作为买受人能否退房是要视具体情况而定。
依据国务院公布《城市房地产开发经营管理条例》要求: 商品房交付使用后, 买受人认为主体结构质量不合格, 能够向工程质量监督单位申请重新核验。经核验, 确属主体结构质量不合格, 买受人有权退房, 给购置人造成损失, 房地产开发企业应该依法负担赔偿责任。这也就是说, 因房屋主体结构质量不合格, 严重影响正常居住使用, 买受人可请求解除协议和赔偿损失。而房屋在房屋交付后, 出现了质量问题但并不属主体结构方面问题, 在未严重影响正常居住使用情况下, 则由出卖人来负担修复责任。
在这里律师需要提醒是, 并不是房屋出现了质量问题一定会造成解除协议（退房）这一后果发生, 买受人一定要在查明相关事实情况下, 合理地维护自己权益。
28、 购房户应交配套费吗?
[案例]王先生与一开发商签署了《武汉市商品房买卖协议》, 协议约定6月20日交房, 王先生准期去办理交房手续, 被通知, 除交清购房尾款外, 要交配套费3800元。王先生称, 签协议后, 因要办理银行按揭和协议立案手续, 全部协议均在开发商手中, 当拿到协议后,发觉协议第五条处贴了一张要交纳配套费纸条。购房户应交配套费吗？
[解答]经查看, 王先生与开发商签署《武汉市商品房买卖协议》, 发觉协议第五条处贴有一个字条, 上面写有“交房时, 除交清购房尾款外, 要交配套费3800元,分别是管道煤气2500元,可视对讲机500元,水表电表安装400元,有线电视安装费280元,一年有线电视使用费120元。”但双方均未署名盖章;第五条计价方法与价款第三项中 “出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外费用”内容仍保留.依据《中国协议法》第四十一条“对格式条款和非格式条款不一致, 应该采取格式条款要求, 王先生应支付配套费3800元。问题在于写有“配套费”纸条是否正当, 是否正当有效, 是否为双方意思表示, 难以认定。这是因为, 一是, “配套费”是商品房价格组成部分。
配套费是以价内形式收取, 还是以价外形式收取, 应该在协议中时行约定。在新版《武汉市商品房买卖协议》第五条中增加了“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外费用。”内容, 是为了避免交房时因“配套费”收取问题而产生纠纷, 提醒购房人注意价外费用收取问题, 同时, 引导开发商在签协议时将配套费采取包含在房价内收取。二是协议签署后, 因协议立案或购房户要办理银行按揭,《武汉市商品房买卖协议》均由开发企业拿走。为了避免协议内容增减, 购房人应将已签协议复印, 要求开发商在复印件上签署“该复印件与本复印件原件完全一致”字样, 并双方签字盖章, 署明日期。待开发商办妥相关手续后将协议原件退回时,购房人应将退回协议原件和复印件进行查对无误后,收取协议原件。王先生所反应问题就出在此步骤。三是配套费中使用性质费用（如有线电视收视费等）, 除开发商书面承诺或在协议中约定了不收使用费情况之外, 使用费均应由购房人支付。
29、 已抵押商品房能否买卖, 怎样规避风险
[案例]严先生近日看中了一套商品房, 但经过查询得悉, 该商品房所在楼栋已被开发商整体抵押给银行。严先生问该商品房能否买卖, 假如能够, 购置时应该注意哪些问题？
[解答]开发商在开发商品房过程中为筹措资金, 以土地或在建工程做担保向银行申请抵押贷款投入续建, 达成法定条件经同意后边建边将商品房预售出去, 以预售所得款项偿还银行贷款, 并解除原设定抵押, 这是中国外房地产开发通常做法。
《中国担保法》第四十九条要求“抵押期间, 抵押人转让已办理登记抵押物, 应该通知抵押权人, 并通知受让人”。
《城市房地产抵押管理措施》第37七条要求“经抵押权人同意, 抵押房地产能够转让或者出租”, “抵押房地产转让或者出租所得价款应该向抵押权人提前清偿所担保债权。超出债权数额部分, 归抵押人全部”。第36条要求“抵押权人有权根据抵押协议要求监督、 检验抵押房地产管理情况”。由此可见, 法律和规章并没有严禁抵押人正当转让抵押物, 只要是取得《武汉市商品房预售许可证》商品房, 被抵押商品房是能够买卖。
怎样规避因抵押而产生风险呢？
依据《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第八条“含有下列情形之一, 造成商品房买卖协议目不能实现, 无法取得房屋买受人能够请求解除协议、 返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任: (一)商品房买卖协议签订后, 出卖人未通知买受人又将该房屋抵押给第三人”;
第九条“出卖人签订商品房买卖协议时, 含有下列情形之一, 造成协议无效或者被撤销、 解除, 买受人能够请求返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任: (二)有意隐瞒所售房屋已经抵押事实”要求, 在房屋交付时或办理《房屋全部权证》、 《土地使用证》时, 购房人才知道开发商是否将其已购商品房事先已作抵押或购置后再作抵押, 才能取得开发商有意隐瞒抵押事实或再抵押给第三人事实。假如因开发商未能在交接房屋时或办理两证时解除抵押, 购房人能够请求开发商返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求开发商负担不超出已付购房款一倍赔偿责任。所以, 购房人除了认真了解《武汉市商品房买卖协议》第十三条“出卖人确保销售商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷, 由出卖人负担全部责任”外, 最好能在协议附件六中约定因开发商原因造成所购商品房存在产权纠纷而造成不能办理产权登记或发生债权债务纠纷, 开发商应负担全部责任具体赔偿金额和赔付时间, 以确保能得到应有民事赔偿。
30、 武汉“楼间距”有了新要求
最低大于楼高0.9倍
最新公布《武汉市计划管理技术要求》已于6月28日开始实施。新《要求》与原《要求》相比, 其居住建筑间距在满足建筑争取更多日照和良好自然通风方面, 在满足防火和卫生防疫方面, 均在居住环境人性化方面前进了一大步。
从“新”、 “旧”要求对比中能够看出: 对不一样居住建筑类别其间距要求均作了调整。如“老要求”中要求: 密度一区内高度低于24米居住建筑, 其纵墙面与纵墙面之间间距为房屋高度0.7 0.85倍, 而在“新要求”中则调整为0.9倍; 再如“老要求”中要求: 建筑高度超出30米建筑, 其纵墙面之间间距最小不得少于26米, 在密度一区内不得少于24米。而在“新要求”中则愈加明确: 纵墙面与纵墙面间距, 其中24米以下部分间距按建筑高度小于24米时要求计算, 24米以上部分在密度一、 二区按不少于所增加建筑高度0.3倍进行递加计算, 在密度三区按不少于所增加建筑高度0.4倍进行递加计算, 不足26时, 按26米计算; 其最大间距在密度一区内能够不超出40米, 在密度二、 三区内能够不超出45米。显而易见, “新要求”更细、 更明确、 更人性化。
“新要求”实施对改善城市面貌, 提升新建小区品质, 为武汉市民发明更优良居住环境, 提供了更有利保障。
居住建筑间距新老要求比较
≤24米
新要求
密度一区: ≮0.9倍建筑高度密度二区: ≮1.0倍建筑高度密度二区: ≮1.1倍建筑高度新增: 在国家级开发区和东西湖、 汉南、 江夏、 蔡甸、 黄陂、 新洲等区建制镇计划区内≮1.2倍, 并应符合防火规范间距要求。
密度一区: ≮10米密度二区: ≮12米密度三区: ≮14米
建筑高度＜12米时≮6米建筑高度＞12米时≮8米
建筑高度＜24米时
老要求
密度一区: 为0.7 0.85倍密度二区: 为0.85 1.0倍密度三区: 为1 1.15倍
密度一区: ≮10米密度二区: ≮10米密度三区: ≮12米
密度一、 二区: 为6 8米密度三区: 为8 10米
＜24米建筑与＞24米建筑之间间距
新要求
南侧≮18米
北侧≮20米
东西侧≮14米
北侧≮18米
南、 东、 西侧≮14米
≮14米
老要求
可按位于高层北侧间距基础上降低25%%
＞24米
新要求
＜24米部分按上目计算＞24米部分: 密度一、 二区: ≮所增加建筑高度0.3倍进行递加计算密度三区: ≮所增加建筑高度0.4倍进行递加计算间距不足26米时按26米计算最大间距: 密度一区能够≯40米密度二、 三区能够≯45米
纵墙面在南面时≮20米其它情况下≮18米
密度一区: ≮14米密度二、 三区≮15米
老要求
≥24米＜30米时: 密度一区为房屋高度0.85倍密度二区为房屋高度1倍密度三区为房屋高度1.15倍≥30米时: 纵面间距为房屋高度0.5倍且最小≮26米, 密一区主管部门同意下≮24米
≥24米＜30米时≮13米＞30米时为房屋高度0.3倍密一区、 二区≮15米密三区≮17米
≥24米＜30米时≮13米＞30米时为房屋高度0.25倍计算, 且最小≮13米
新要求
南北向无重合面时: ≮15米南北向重合面＜12米时: ≮18米南北向重合面＞12米时: 按纵墙对纵墙计算
按建筑高度＞24米纵墙对纵墙间距计算
按建筑高度≤24米纵墙对纵墙间距计算
老要求
点式两长边间距≮22米其她各边间距≮13米
密度一、 二区: ≮20米密度三区: ≮24米按以上要求降低15%%
密度分区说明
密度一区
汉口: 解放大道 三阳路 沿江大道 沿河大道 硚口路; 汉阳: 京广铁路线 拦江路 翠微横路 汉阳大道 汉阳火车站前路; 武昌: 临江大道 前进路 沙湖街 中山路 紫阳路 首义路 津水路 解放街 紫阳路。
密度二区
汉口: 由密度一区向外至沿河大道 青年路 发展大道 建设大道 青年路 发展大道 黄浦路 建设大道 二七路 解放大道 黄浦路 沿江大道; 汉阳: 由密度一区向外至汉阳拦江堤 二环线 铁路线 汉阳大道 二桥路 龙舟路 月湖大道 汉南路 洗马长街; 武昌: 由密度一区向外至临江大道 秦园路 武青三干道 中山北路 中北路 中南路 武珞路 中山侧路 临江大道; 青山区片: 临江大道 建十路 和平大道 工业四路 武青三干道 水东路。
密度三区
密度一区、 二区以外城市其她城区。
31、 签《房屋认购书》步骤
购房者在选好房源, 谈妥价格后, 第一步便是去签署认购书, 并交付一定额度定金, 定金通常在5000元到1万元之间。定金多少算合适, 并无一定标准, 视个人需要而定, 由双方协商。
发展商此时应把相关资料和相关文件交给购房者, 并讲清项目进展情况。
在这个步骤可能产生问题是, 在交付定金后, 或是售价又提升了, 或是购房者在对项目深入了解中, 发觉房屋并不理想, 想退掉房子拿回定金, 但因为有认购书约定, 定金可能不一定顺利返还。所以, 在签署认购书时, 双方在协议中应明确什么情况下用户有权要求终止协议, 索回定金。
认购书关键内容包含:
1、 认购物业;
2、 房价, 包含户型、 面积、 单位价格（币种）、 总价等;
3、 付款方法, 包含一次付款、 分期付款、 按揭付款;
4、 认购条件, 包含认购书应注意事项、 定金、 签署正式条约时间、 付款地点、 账户、 签约地点等。
在签署完认购书后, 销售方还应给购房人发放《签约须知》, 方便使购房者明白细节, 购房人只有明白其中内容, 才能顺利签署购房契约, 其内容包含: 签约地点、 购房者应带证件、 购房者委托她人签约时相关委托书证实、 相关贷款凭证说明、 缴纳相关税费说明。
32、 商品房买卖协议中未约定车库门高度怎样处理
[案例]: 张先生购置了某小区一个车库, 协议中约定层高2.4米。车库交付时, 张先生 发觉该车库进门口高度较低, 越野车无法开进车库。双方在签定《武汉市商品房买卖协议》中未对车库进门口高度进行约定, 张先生问该怎样处理？
[解答]: 《商品房销售管理措施》第二十四条要求“房地产开发企业应该根据同意计划、 设计建设商品房。商品房销售后, 房地产开发企业不得私自变更计划、 设计”。张先生与开发商签署商品房买卖协议中未对车库进门口高度进行约定, 该车库未约定各项技术指标应以同意计划设计方案为准。开发商交付车库时, 张先生应查验车库进门高度是否与同意计划设计方案相符。假如车库进门口高度与同意计划设计方案相符, 开发商不应为越野车无法进出车
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