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农村房屋买卖协议有效
【篇一: 农村房屋买卖协议效力怎样表现】

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农村房屋买卖协议效力怎样表现?
土地使用权不得用于非农建设其立法本意意在维持农业用地数量, 确保农民生存之本和粮食供给, 而宅基地原来就是建设用地, 其主体变更不会造成农业用地降低, 故该条不适适用于宅基地, 作为认定农村住宅出售给城市居民房屋买卖协议无效依据也违反立法本意。
因为宅基地一旦划拨给村民使用, 集体经济组织对其全部土地实际上并不能行使更多权利。当村民出售房屋时, 仅仅是宅基地使用权人换了另外主体, 村民并不能经过出售房屋而从中取得宅基地收益, 她只能取得出售建筑物利益。
国家对耕地保护是采取严格政策, 而宅基地与耕地性质不一样, 经过正当报批, 宅基地上已建造了建筑物或附着物, 通常不会再恢复到耕地性质, 许可农村村民出售房屋与国家对耕地保护政策并无抵触。宅基地使用证书是当地域、 县(自治县)、 或市人民政府土地管理部门颁发, 只有当地域、 县(自治县)、 或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书涂改才是有效。她人涂改宅基地使用证书是违法, 而且, 有可能组成犯罪。
当然, 最好能让当地域、 县(自治县)、 或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你名字或者给你颁发新宅基地使用证书;假如不能, 无须强求。因为从登记制度设定目来看, 登记作用在于公告, 即世人周知该权利存在。登记是房屋全部权变动宣示, 而非房屋买卖协议, 不是房屋买卖协议所形成法律关系必需要件, 没有办理过户登记并不影响房屋买卖协议效力。
本文起源: 法帮网（）
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【篇二: 农村房屋买卖协议效力及协议无效后处理标准】

关键词: 农村房屋买卖 协议无效 无效赔偿
王富利律师
伴随社会快速发展, 城市郊区正逐步纳入城市化进程。在这种城市快速扩张大背景下, 土地、 房屋增值成为客观现实。在巨大拆迁利益刺激下, 多年前私下流行农村房屋买卖突起波澜, 买卖双方纠葛不停。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来巨大利益, 于是反悔, 向人民法院起诉, 要求判决确定协议无效, 归还房屋。那么, 对于该类纠纷该怎样处理。王富利律师依据多年以来处理农村房屋买卖案件 , 现总结以下。
一、 农村房屋买卖协议效力
1、 农村房屋买卖协议有效情形
（1）出卖人和买受人均是同一村村民。假如出卖人和买受人均是同一个村村民, 那么该协议是符正当律要求, 买卖协议当然有效。
（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村村民, 不过, 以后将户口迁入到该村。那么, 因为买受人含有了同一个村村民资格, 属于同一集体经济组织组员, 买卖协议有效。
（3）房屋买卖协议经过数次流转, 最终流转到同一个村村民手里, 那么该房屋买卖协议也有效。
（4）农村房屋买卖协议买受人在购置房屋时是村民, 后又转为居民, 不影响协议效力。
2、 农村房屋买卖协议无效情形
（1）农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖协议买受人无
论是将房屋出卖给本市居民还是外省市居民, 协议都是无效。
（2）农村村民将房屋出卖给其她村村民。农村房屋买卖协议购置人不管是本市村民还是外省市村民, 都是无效。
二、 农村房屋买卖协议无效后处理
房屋买卖协议被确定无效后, 为平衡双方利益在协议无效后果处理上, 要全方面考虑协议无效对双方当事人利益影响, 尤其是出卖人因土地增值、 拆迁、 赔偿所赢利益, 以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异造成损失两方面原因, 平衡买卖双方利益。对于购房人已经翻建, 装修、 扩建房屋, 使房屋增值部分, 应对购房人投入进行赔偿。另外, 让购房人返还、 腾退房屋同时, 应该注意为购房人留出合理腾退时间, 购房人无房居住, 应该给予妥善安置。出卖人应该赔偿买受人损失包含:
1、 返还原购房价款及房屋原购置价款和现房屋价款之间差价
2、 买受人因扩建、 改建、 装修使房屋增值部分
3、 该房屋因拆迁而使出卖人取得拆迁利益及土地增值部分
以上损失, 需要委托有资质评定机构进行评定, 然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分赔偿, 协议无效后, 依据出卖人负相关键责任, 买受人负有次要责任过失分配标准给予处理。
【篇三: 浅谈农村房屋买卖协议效力问题】

浅谈农村房屋买卖协议效力问题
摘要: 伴随中国农村经济发展和农村建设城市化步伐加紧, 各地农村房地产市场也变得异常活跃。在这种形势带动下, 农村房屋买卖协议纠纷也日益增多。, 在农村集体全部土地向国有土地转变过程中, 房屋买卖协议效力、 房屋全部权和宅基地使用权归属成为焦点, 不过, 中国法律现在对于农村房屋规范尚比较杂乱, 尤其是包含农村房屋买卖协议效力规范政出多门, 造成在司法实践中对于这一法律问题了解各异, 判决千差万别, 提议相关机关立刻研究出台对应立法, 填补农村房屋买卖这一块立法空白。
关键词 农村房屋 宅基地使用权转让 协议效力 法律效力
一、 农村房屋买卖协议纠纷产生背景
因为城市市民到农村购房已经是较为普遍社会现象, 所以这类纠纷处理含有重
要社会意义。首先, 因为农村土地是众多农村人口生存保障, 土地制度组成农村社会制度基础, 若纠纷处理不好, 造成当事人之间矛盾升级, 将会害及农村社会稳定。其次, 这类纠纷事关中国集体全部权土地制度与公平市场交易秩序, 弱势农民利益和市场交易秩序都是法律关键保护对象, 二者在一定程度上是相互冲突, 对二者价值怎样均等地给予考虑、 衡量, 于法律理论、 实践都是一个考验。农村房屋买卖协议之所以被房屋出卖人起诉认定无效, 很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁赔偿等原因, 房屋现价或拆迁赔偿价格高于房屋买卖价格, 出卖人受利益驱动而反悔, 有要求直接收回已交付农村房屋, 有要求与买受人共沾拆迁利益。从现实状况来看, 有房屋已经过装修、 翻建、 改建等添附行为, 假如确定买卖协议无效还包含对因房屋翻建、 扩建、 添附等价值评定判定、 费用赔偿标准难题, 甚至遭遇实施难题。
二、 农村房屋买卖协议纠纷现实状况
伴随社会主义市场经济不停发展, 城镇之间交流深入加深, 相对优厚劳动酬劳和相对完善社会保障吸引了越来越多农民进城务工, 进入城市农民迫切需要处理其原有农村房屋; 而外来人员迁入当地谋生, 需要购置相对廉价农村房屋居住; 另外, 城镇居民也出于多种原因计划在农村买房, 农村房屋买卖兴旺起来。
因为中国农村土地集体全部属性, 农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可, 而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批, 且宅基地上房屋交易关系至今没有位阶较高规范性法律文件给予调整, 农村房屋买卖协议纠纷没有直接
法律引导。多年来, 法院受理农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。怎样处理这类纠纷已经成为法院司法实践中亟待处理问题。
三、 对农村房屋买卖协议效力分析
农村房屋买卖包含到宅基地使用权能否转让问题, 10月1日开始施行《物权法》第一百五十五条要求: “已经登记宅基地使用权转让或者消亡, 应该立刻办理变更登记或者注销登记。”该要求已经明确了宅基地使用权是能够转让。不过转让宅基地使用权是有条件, 《土地管理法》等法律虽有包含, 但比较标准, 在具体实施方面通常由国家政策和行政规章给予规范和调整。总来说, 转让宅基地使用权须同时含有以下条件: 1、 转让人与受让人应为同一集体经济组织内部组员; 2、 受让人没有住房和宅基地, 且符合宅基地使用权分配条件; 3、 转让行为须取得本集体经济组织同意; 4、 宅基地使用权不得单独转让, 必需与正当建造住房一并转让。 所以, 在实践中对于农村房屋买卖协议效力, 有两种见解: 一个见解认为, 因房屋是建筑在宅基地上, 为土地附着物, 含有不可分离性, 而宅基地使用权是集体经济组织组员享受权利, 与特定身份关系相联络, 农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖
在房地一体格局下, 处分房屋同时也处分了宅基地, 这类行为损害了集体经济组织权益, 是法律法规明确严禁。国务院办公厅1999年5月6日公布《相关加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款要求: “农村住宅不得向城市居民出售, 也不得同意城市居民在农民集体土地建住宅, 相关部门不得违法为建造和购置住宅发放土地使用证和房产证”; 12月24日, 国务院《相关深化改革严格土地管理决定》再次强调: “加强农村宅基地管理, 严禁城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见, 国家不许可宅基地使用权向集体经济组织之外城镇居民转让, 城镇居民购置农村住房房屋买卖协议当属无效。本集体经济组织以外农村村民购置农村住房和宅基地买卖协议, 因违反了集体经济组织组员权属性, 也应该认定无效。另一个见解认为, 宅基地使用权和房屋全部权是否经过户登记并不是房屋买卖协议有效要件, 未办理过户登记不影响买卖协议效力。只要买卖协议符合协议有效要件, 协议即为有效。《协议法》第四十四条第二款要求协议生效必需办理同意登记手续与房屋产权过户登记是两个不一样性责问题。房屋过户登记行为是物权行为, 房屋买卖协议则属于债权行为, 进行过户登记并不是房屋买卖协议有效要件。没有办理过
户登记手续, 是房屋买卖协议未推行完成, 并不影响协议效力。依据《最高人民法院相关适用〈中国协议法〉若干问题解释（一）》（法释［1999］19号）第4条要求: “协议法实施以后, 人民法院确定协议无效, 应该以人大及其常委会制订法律和国务院制订行政法规为依据, 不得以地方性法规、 行政规章为依据。”国务院1999年和两个文件并非行政法规, 不能作为认定协议无效依据, 故农村宅基地房屋买卖协议并不存在法定无效事由。
对农村房屋买卖协议效力认定关键适用《协议法》, 而协议法基础精神是意思自治、 老实信用, 农村房屋买卖表现了当事人意思自治标准。而现在相关土地管理法规相关农村宅基地流转要求皆为严禁性要求, 而不是强制性效力规范, 不能以此确定房屋买卖协议效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋取得利益后, 因土地升值、 拆迁赔偿等原因主张协议无效, 违反了老实信用标准。所以如确定这类协议无效, 将严重损害社会公序良俗和老实信用社会根基, 违反老实信用卖房者获益, 而遵守老实信用买房者却蒙受损失, 卖方赢得了诉讼却要负担高额缔约过失赔偿责任, 而买方取得了赔偿却要面临腾房搬迁。
在中国房屋被给予了很多社会意义, 房屋不仅是居住场所, 也表现为居住人财产、 社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前, 经过多年经营, 房屋买受人对涉案房屋已含有了强烈认同感, 建立了较为稳定社会关系, 确定协议无效意味着买受人稳定生活将面临巨大改变, 在感情上难以接收。而且大多买卖行为依约推行了协议义务, 出卖人交付了房屋, 买受人入住并支付了房款, 很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续; 甚至房屋已经过装修、 翻建、 改建等添附行为。所以, 需要认真审查房屋买卖现实情况, 包含协议推行、 房屋权属、 是否经过登记、 有没有翻建、 是否含有腾房条件等。
在实践中要全方面考虑到协议无效对双方当事人利益影响, 尤其出卖人因土地升值或拆迁、 赔偿所赢利益, 以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到损失, 来确定房屋买卖协议效力。对于出卖人因土地升值或拆迁赔偿利益, 而恶意主张协议无效情形, 应确定房屋买卖协议有效。判决要以“有利于妥善处理纠纷、 有利于规范交易行为”为指导, 起到制约农民审慎处分自己房屋主动效果, 以实现裁判法律效果和社会效果有机统一。
同一集体经济组织组员之间农村房屋买卖协议法律效力。同一集体经济组织组员之间受交易主体身份和土地权利影响较少, 同一集体经济组织组员之间农村房屋买卖协议是有效。理由是: 第一, 宪法和其她法律要求大家对自己全部房屋享受全部权, 有权自行处分、 转让。《物权法》第30条、 第64条要求: 农村村民对自己正当建造房屋享受全部权, 依法享受占有、 使用、 收益和处分权利。买卖就是一个处分形式。第二, 法律没有严禁农村房屋买卖, 而且在多部法律、 法规中都要求了农村村民能够买卖自己全部房屋。《土地管理法》第62条就要求了农村村民能够出卖自己房屋, 不过再申请宅基地不被同意。
不一样集体经济组织组员之间农村房屋买卖协议法律效力。不一样集体经济组织之间农村房屋买卖协议效力认定, 还没形成定论, 有认为有效, 有认为无效。认为无效原因是宅基地是属于农民集体全部, 宅基地使用权是农村集体经济组织组员享受特权, 不能转让。处分了农村房屋同时就会也处分了农村宅基地, 这会损害农村集体经济组织利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织组员, 无权享受该村宅基地使用权, 所以房屋买卖协议无效。这种见解并不完全正确。理由是: 第一, 宪法、 法律和国家政策没有严禁农民异地购置农村房屋。国家政策只是严禁将农村房屋出卖给城市居民, 不过并没有要求不能出卖给不一样集体经济组织村民。第二, 中国法律并没有严禁农民在购置房屋同时取得宅基地使用权。土地和其上房屋是两个独立客体, 即使受让人在购置农村房屋时无法取得宅基地使用权, 也不会影响农村房屋买卖协议效力。第三, 不一样集体经济组织组员之间买卖农村房屋, 有利于农村社会经济发展。综上, 不一样集体经济组织组员之间农村房屋买卖协议是有效。
城镇居民购置农村房屋通常法律效力。中国法律、 法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在中国, 党和国家政策处于关键地位。国家政策明确严禁城镇居民购置农村房屋, 所以, 在法无明文要求情况下, 城镇居民购置农村房屋行为不符合国家政策。同时, 因为农村房屋买卖包含到农村集体土地全部权和使用权, 而农村集体土地权利含有身份性, 限于农村集体经济组织组员。法律严禁集体全部土地使用转让, 城镇居民购置农村房屋从而造成宅基地使用权被转让, 这种现象应受到严格限制。综上, 城镇居民购置农村房屋协议在标准上是无效。
城镇居民购置农村房屋协议有效特殊情形。城镇居民购置农村房屋协议标准无效, 但不排除在特殊情形下认定这类买卖协议有效。
第一, 买受人是城镇居民身份, 但其父母、 配偶或儿女是所购房屋所在地农村集体经济组织组员, 而且是家庭组员共同出资购置、 共同居住, 该农村集体经济组织也同意该房屋买卖协议, 农村房屋买卖协议有效。
第二, 出卖人将宅基地上房屋出卖给城镇居民之前, 该房屋宅基地已经因为征收而变为国有土地, 原是农民身份出卖人随之变为城镇居民, 宅基地性质已经发生了改变, 农村房屋买卖协议有效。
第三, 城镇居民在购置了农村房屋以后, 已经将户口迁入房屋所在地, 而且申请加入当地农村集体经济组织、 成为农民, 农村房屋买卖协议有效。
第四, 城镇居民在购置了农村房屋以后, 假如所购置房屋已经经过相关机关同意, 取适当地农村集体经济组织同意, 办理了房屋全部权和宅基地使用权产权变动手续, 而且取得了正当权属证书, 农村房屋买卖协议有效。
四、 现在在对于农村房屋买卖法律欠缺情况下, 农村房屋买卖应采有条件有效标准 农村房屋也应享受完全物权, 所谓物权, 是指公民、 法人依法享受直接支配特定物并对抗第三人财产权利。物权本质上是一个支配权, 是权利人对物直接支配;它含有对抗第三人效力。对房屋全部权是属于物权一个。从法理上分析, 村民对其房屋含有绝对支配权。不过, 从实践上, 村民对其房屋并没有享受该种权利, 这对村民是很不公平。同时, 根据意思自治标准, 对于买卖协议, 以双方意思达成一致为准。不过, 在农民房屋转让问题上, 并没有采意思自治标准。在这里, 土地和房屋是两个物, 只是因为土地和房屋自然上不可分, 法律才创制了房屋全部权人享受土地使用权, 并使两权主体一致, 以简化因房屋与土地权利不一致带来麻烦和不便。这么, 即使房屋和土地是相互独立物, 但土地和房屋使用权一体性, 使中国房地产权也一体化。由此便创建了土地使用权随房屋处分而处分, 即地随房走和房屋随土地使用权处分而处分, 即房随地走这两个标准。 宅基地全部权属农村集体经济组织全部, 其使用权由集体组织按法律要求条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人, 有权在取得土地上享受占有、 使用权利, 能够在该土地上建造住房以及其她附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地, 但假如使用权人在宅基地上以建造了房屋, 房屋全部权完整权能属于宅基地使用权人。此时, 房屋全部权与土地使用权分属不一样权利主体, 双方在权利行使方面