业主收房流程.doc

一、 业主收房步骤
收房过程并不复杂, 关键有以下多个步骤:
1 开发商和物业核验业主材料。双方确定收房步骤。
2 业主领取《完工验收立案表》、 《住宅质量确保书》、 《住宅使用说明书》（此三项必需为原件）以及《房屋土地测绘技术汇报书》, 并由开发商加以说明。
3 业主对新房做综合验收, 即最关键验房步骤。
4 业主就验收中存在问题提出质询、 改善意见或处理方案。双方协商并达成书面协议, 依据协议内容处理交房中存在问题。无法在15日内处理, 双方应该就处理方案及期限达成书面协议。
5 开发商出具《实测面积测绘汇报》, 双方确定面积误差后结算剩下房款、 各项费用以及延期交房违约金等。
6 业主领取新房钥匙, 签署《住宅钥匙收到书》。
7 与物业企业签署物业协议、 向物业企业交纳物业费并索要发票或盖章确定收据。
8 办理产权证相关事项。若业主委托开发商办理产权证, 则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。
9 业主签署《入住交接单》, 收房完成。
二、 详解怎样验房
1、 在检验完整栋楼座外墙瓷砖牢靠性、 单元门是否完好, 楼道楼梯安全性和公用设备完好性后, 开启户门。
2、 检验防盗门有没有划痕, 门边是否变形, 门与框密封是否严密, 门和锁开关应灵活。检验入户门门铃, 装上自带电池, 检验是否正常工作。观察猫眼是否有松动、 不清楚、 视野不全或因有异物无法看清楚等现象。
3、 检验户内门窗、 阳台等部位有没有开裂现象(阳台裂缝危险最大), 油漆是否刷全。注意用镜子放到门顶部和门底部, 检验这些地方是否也刷过油漆。检验门窗密封是否良好, 可用一长纸条放在密封点上, 关门压住纸条用力抽出, 多点试验看密封条压力是否均匀。推拉窗上纱窗和窗扇, 确定是否推进灵活, 相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽, 预防异物堵塞影响排水, 造成下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不洁净时应提出拆换玻璃清洁, 不然以后不易处理。
4、 检验层高是否符合协议。最好把水表、 电表数字、 楼高、 马桶坑距、 浴缸长度和宽度、 冲淋房尺寸、 吊顶高度都记下。检验房顶是否倾斜, 可在房顶取4－5个点用盒尺进行测量, 若数值一致说明没有倾斜。
5、 检验墙壁是否平整, 是否有渗水, 是否有划痕裂纹, 是否有爆点（生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀, 抹在墙上干后会形成爆点）。检验地面是否平整, 是否有渗水和空壳开裂情况。如有空鼓, 要责成陪同物业人员立刻修复, 不然在装修中会很轻易打穿楼板。
6、 如是精装房, 还要检验厨卫吊顶是否安装牢靠。墙砖、 地砖、 地板是否平整, 是否有空鼓（以小锤敲击）, 是否有色差, 缝隙是否符合规范。木地板要检验木龙骨安装是否牢靠。橱柜开启是否灵活顺畅, 配件是否齐全。
7、 检验上下水。尽可能开大上水龙头, 检验是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水, 如台盆下水、 浴缸下水、 马桶下水、 厨房和卫生及阳台地漏等, 每个下水口应灌入两盆水左右, 听到咕噜咕噜声音表明通畅, 确定表面没有积水。确定没问题后要立刻将这些突出下水(如台盆下水、 浴缸下水、 马桶下水)用塑料袋罩着水口, 加以捆实。地漏等下水则需要塞实并留下可拉扯位置。
8、 检验卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流, 而不至于流入其她房间。将水倒在卫生间地面上（高度约2厘米）, 通知楼下业主二十四小时后查看其房间内厕卫天花板是否有渗水。全部用完水后打开水表, 统计下水表数字。同时也要统计电表数字。
9、 检验电气开关箱内各开关是否有显著标示, 是否安装牢靠, 检验各个分闸是否完全控制各分支线路。检验插座, 如自备有插排（带有指示灯五孔插座）, 可依据指示灯明灭测定是否正常通电。如有可能配置摇表, 可测试插座对地绝缘情况是否良好。
10、 检验有线电视插座、 宽带插座, 插进去有没有松动或插不进现象。检验可视对讲、 紧急呼叫按钮是否工作正常。
11、 检验管道通风。厨房烟道可用冒烟纸卷放在烟道口下方十厘米左右, 看烟是否上升到烟道口能立刻吸走。卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否含有安装性, 同时用与测厨房烟道一样措施测抽力。用手电查看烟道、 通风口中是否存有建筑垃圾。
12、 用冒烟纸卷放到管道煤气报警装置周围, 看报警装置是否灵敏动作, 报警声光提醒应同时关闭进气阀。
13、 检验暖气管道安装是否通畅和密封。使劲晃动暖气管和上水管确定是否牢靠。打开水阀看排水是否流畅, 放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有没有渗漏。确定暖气片上方排气孔是否能够拧动。
14、 查对买卖协议上注明设施、 设备等是否有遗漏, 品牌、 数量是否相符。验房过程发觉问题立刻统计, 并与物业人员确定处理方案和处理日期。假如验房后认为质量问题较多且需较大整改, 则业主可要求开发商签收“相关房屋存在质量问题要求限期整改确定函”后中止办理手续。
三、 缴纳税费
1、 交易过程中需交费用
印花税: 房价款万分之五
2、 申办产权证过程中需交费用
登记费、 房屋全部权证工本费、 印花税、 契税、 住宅公用部分共有设备维修基金等 >>>市地税局统一契税口径 新规同江宁版最高3%
3、 入住过程中需交费用
物业管理费及供暖费
4、 办理按揭须缴纳费用
保险费: 财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。 　　
5、 办理公积金需缴纳费用
1）、 评定费: 评定价格100万以下部分收取评定结果0.5%, 以上部分0.25%。
2）、 保险费: 财险: 保险费=贷款额*年费率*年限系数
综合险: 保险费=贷款人年限对应系数*贷款额
四、 《住宅装饰装修工程施工规范》中隐蔽工程要求
本章适适用于厨房、 卫生间洗涤、 洁身等卫生器具安装以及分户进水阀后给水管段、 户内排水管段管道施工。
1、 卫生器具、 多种阀门等应主动采取节水型器具。 
 　 2、 多种卫生设备及管道安装均应符合设计要求及国家现行标准规范相关要求。
3、 卫生器具品种、 规格、 颜色和排水管材、 件应符合设计要求并应有产品合格证书。
4、 多种卫生设备与地面或墙体连接应用金属固定件安装牢靠。
5、 卫生器具安装验收合格后应采取合适成品保护方法。
6、 管道敷设应横平竖直, 管卡位置及管道坡度等均应符合规范要求。各类阀门安装应位置正确且平正, 便于使用和维修。
7、 嵌入墙体、 地面管道应进行防腐处理并用水泥砂浆保护, 其厚度应符合下列要求: 墙内冷水管大于10mm、 热水管大于15mm, 嵌入地面管道大于10mm。嵌入墙体、 地面或暗敷管道应作隐蔽工程验收。
8、 冷热水管安装应左热右冷, 平行间距应大于200mm。当冷热水供水系统采取分水器供水时, 应采取半柔性管材连接。
9、 多种新型管材安装应按生产企业提供产品说明书进行施工。
电气安装工程
本章适适用于室内电路布线及电器、 灯具安装。
1、 电气安装施工人员应持证上岗。
2、 配电箱户表后应依据室内用电设备不一样功率分别配线供电; 大功率家电设备应独立配线安装插座。
3、 电路配管、 配线施工及电器、 灯具安装除遵守本要求外, 尚应符合国家现行相关标准规范要求。
4、 工程完工时应向业主提供电气工程完工图。
5、 电器、 电料包装应完好, 材料外观不应有破损, 附件、 备件应齐全。
6、 塑料电线保护管及接线盒必需是阻燃型产品, 外观不应有破损及变形。
7、 金属电线保护管及接线盒外观不应有折扁和裂缝, 管内应无毛刺, 管口应平整。
8、 通信系统使用终端盒、 接线盒与配电系统开关、 插座, 宜选择同一系列产品。
9、 暗线敷设必需配管。当管线长度超出15m或有两个直角弯时, 应增设拉线盒。
10、 同一回路电线应穿入同一根管内, 但管内总根数不应超出8根, 电线总截面积(包含绝缘外皮)不应超出管内截面积40%。
11、 电源线与通讯线不得穿入同一根管内。
12、 穿入配管导线接头应设在接线盒内, 接头搭接应牢靠, 绝缘带包缠应均匀紧密。
13、 当吊灯自重在3kg及以上时, 应先在顶板上安装后置埋件, 然后将灯具固定在后置埋件上。严禁安装在木楔、 木砖上。
五、 业主怎样自己办理新商品房房产证
正常情况下, 从向房地局提交文件之日起, 大约两个月后可领取产权证。
假如是一次性付款, 则可自办产权证。大致步骤以下: 到房地局领表和交纳公共维修基金等费用, 到开发商指定房屋面积计量站出测绘图, 依据测绘图填好表格拿到开发商处盖章、 领取正本协议, 然后约开发商一起共同到房地局提交前述相关文件即可。
需注意: 要向开发商确定, 你所购房屋产权证在哪个房地局办理, 然后再办或者直接向该局查询。
假如是按揭贷款买房, 依据几大商业银行借款协议, 都有需委托开发商代办产权证条款, 即产权证只能委托开发商代办, 自己不能办理。
六、 办理商品房产权证需经过哪些程序
居民在办理商品房产权证时, 通常根据下列程序进行:
 　　(1)鉴证。购房者在与开发商签署购房协议后15天内, 将协议送房地产交易所办理交易鉴证立案手续;
(2)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内, 到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时, 须提交下列材料: 购房者身份证和私章, 鉴证过购房协议以及由开发商出具购置商品房办理产权证实书、 购房发票、 红线图、 位置图(蓝图)、 平面图(蓝图)。登记完成领取收件收据。
(3)交费。受理登记15个工作以后, 到房屋产权所交齐登记费、 鉴证费等相关费用;
(4)领证。房屋全部些人凭身份证、 私章、 收件收据和收款票据领取《房屋全部权证》。
七、 不办产权登记对权利人会产生什么影响
很多人不重视产权登记, 尤其是居住祖屋人。须知道, 这么会给以后生活带来麻烦, 自己权益得不到有效维护, 其影响关键有:
(1)未经登记房屋全部权转让时, 受让方无法了解拟受让产权情况, 交易就难以成功, 即使私下成交, 也难以办理产权交易过户手续;
(2)未经登记房地产因无法向贷款方提交房地产权证书, 不能抵押、 投典;
(3)当权利人因房屋全部权、 土地使用权与她人发生纠纷或遭到非法侵害时, 因无法向行政、 仲裁或司法机关提交有效法律凭证, 增加了司法实践困难, 而且有可能使自己权益得不到有效保护;
(4)当权利人将自己所拥有房屋进行抵押、 投典, 因为未对她项权利进行登记, 一旦抵押人需处分抵押物时, 因为未经登记房屋她项权利, 其优先受偿权不受法律保护;
(5)房屋建筑及使用情况发生改变不立刻登记, 一旦碰到拆迁时, 当事人因缺乏依据就会得不到相关赔偿, 造成无须要损失。