房地产估价网球场馆评估.pptx

2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价（第二版）房地产估价（第二版）曲卫东曲卫东 叶剑平叶剑平 编著编著房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第十四章第十四章第十四章第十四章网球场馆评估网球场馆评估网球场馆评估网球场馆评估v学习指导学习指导了解网球场馆类房地产的构成、特点和价格影响因了解网球场馆类房地产的构成、特点和价格影响因素，掌握网球场馆类房地产的评估方法和技巧，理素，掌握网球场馆类房地产的评估方法和技巧，理解网球场馆评估参数测算和选取方法。解网球场馆评估参数测算和选取方法。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.114.114.114.1 网球运动简介网球运动简介网球运动简介网球运动简介v起源起源欧洲传教士，法国宫廷，英国成为近代网球的起欧洲传教士，法国宫廷，英国成为近代网球的起源地源地v紧随英国之后开展网球运动的国家是美国。世界上第一个紧随英国之后开展网球运动的国家是美国。世界上第一个全国性网球协会是全国性网球协会是18811881年成立的美国全国草地网球协会年成立的美国全国草地网球协会v18781878年以来，草地网球已由英国的移民、商人或驻军等传年以来，草地网球已由英国的移民、商人或驻军等传至全球至全球 v19131913年年3 3月月1 1日在法国巴黎成立了世界网球的最高组织日在法国巴黎成立了世界网球的最高组织国际网球联合会国际网球联合会v2020世纪世纪7070年代以后，职业选手与业余选手的界限被取消。年代以后，职业选手与业余选手的界限被取消。v进入进入2020世纪世纪9090年代后，网球的发展呈现出新特点年代后，网球的发展呈现出新特点房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.214.214.214.2 网球场馆网球场馆网球场馆网球场馆v14.2.1网球场馆分类网球场馆分类1.从经营性角度来划分从经营性角度来划分从经营角度可以将网球场馆分为纯经营性项目和非纯从经营角度可以将网球场馆分为纯经营性项目和非纯经营性项目，纯经营性项目以盈利为目的，根据场地经营性项目，纯经营性项目以盈利为目的，根据场地或时间收取场地使用费用。非纯经营性项目带有服务或时间收取场地使用费用。非纯经营性项目带有服务性质，虽然收费，但不以盈利为目的，主要是为其所性质，虽然收费，但不以盈利为目的，主要是为其所属的项目中的客户服务。属的项目中的客户服务。2.根据建筑形式来划分根据建筑形式来划分根据建筑形式可以将网球场馆划分为室外网球场和室根据建筑形式可以将网球场馆划分为室外网球场和室内网球场。这两类网球场馆在场地表面上存在区别，内网球场。这两类网球场馆在场地表面上存在区别，这主要是由经济因素所决定。室内网球场地面多为塑这主要是由经济因素所决定。室内网球场地面多为塑胶，因其不受天候影响，有利于选手发挥竞技能力。胶，因其不受天候影响，有利于选手发挥竞技能力。而网球运动爱好者相对比较熟悉的是室外网球场，其而网球运动爱好者相对比较熟悉的是室外网球场，其场地分为草地、塑胶和红土等。场地分为草地、塑胶和红土等。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.2.214.2.214.2.214.2.2网球场地类型网球场地类型网球场地类型网球场地类型1.1.天然草地球场天然草地球场2.2.人造草地人造草地 3.3.软性场地软性场地 4.4.硬地球场硬地球场5.5.合成塑胶场地合成塑胶场地 6.6.网球地毯网球地毯 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.2.314.2.314.2.314.2.3网球场地结构网球场地结构网球场地结构网球场地结构v图图房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.2.414.2.414.2.414.2.4标准网球场规格标准网球场规格标准网球场规格标准网球场规格v图图房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.2.514.2.514.2.514.2.5网球馆网球馆网球馆网球馆1.建筑形式建筑形式1.简单的网球馆：没有更衣室、淋浴间等公共设施；简单的网球馆：没有更衣室、淋浴间等公共设施；2.附建有公共设施的网球馆；附建有公共设施的网球馆；3.附有更衣室和餐厅等公共设施的网球中心。附有更衣室和餐厅等公共设施的网球中心。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.2.514.2.514.2.514.2.5网球馆网球馆网球馆网球馆2.装修程度装修程度网球馆通常采用远距离高压氖光灯照明。地面下层建网球馆通常采用远距离高压氖光灯照明。地面下层建筑采用混凝土或者沥青混凝土材料，上面铺设地板筑采用混凝土或者沥青混凝土材料，上面铺设地板（松木等）。比较新的网球馆的地面还铺设混有石英（松木等）。比较新的网球馆的地面还铺设混有石英沙或者橡胶颗粒的人造垫层。采用人造材料或者橡胶沙或者橡胶颗粒的人造垫层。采用人造材料或者橡胶的硬场地一般较少，因为这种场地对运动员或者运动的硬场地一般较少，因为这种场地对运动员或者运动器材会造成过度磨损。器材会造成过度磨损。网球馆属于单一用途的特殊房地产，一般不能改建为网球馆属于单一用途的特殊房地产，一般不能改建为其他用途。其他用途。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.2.514.2.514.2.514.2.5网球馆网球馆网球馆网球馆3.建筑成本建筑成本v网球馆内的每个比赛场地（包括附属设施）的建筑成网球馆内的每个比赛场地（包括附属设施）的建筑成本一般为本一般为180 000280 000 欧元（欧元（1989年的造价，约合年的造价，约合人民币人民币180万万280万元）。网球馆的使用寿命一般为万元）。网球馆的使用寿命一般为4060年。年。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.2.514.2.514.2.514.2.5网球馆网球馆网球馆网球馆4.网球馆附属设施网球馆附属设施1.功能性附属设施，主要指为网球馆提供附属功能的相功能性附属设施，主要指为网球馆提供附属功能的相关设施，如与活动区域相邻近的卫生、淋浴、更衣区关设施，如与活动区域相邻近的卫生、淋浴、更衣区域及会员柜等，为场馆必备设施，主要是为打球者提域及会员柜等，为场馆必备设施，主要是为打球者提供服务。该类设施通常免费使用，或交纳较低的使用供服务。该类设施通常免费使用，或交纳较低的使用费。费。2.经营性附属设施，包括咖啡厅、休闲厅、网球精品专经营性附属设施，包括咖啡厅、休闲厅、网球精品专卖店等，为打球者提供商务洽谈和休息的场所，同时卖店等，为打球者提供商务洽谈和休息的场所，同时获取一定的经营收入。获取一定的经营收入。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.314.314.314.3 网球场馆的经营网球场馆的经营网球场馆的经营网球场馆的经营v网球场馆的经营收入主要有以下几个方面：网球场馆的经营收入主要有以下几个方面：1.场地租用费收入。场地租用费收入。2.会费收入。会费收入。3.各类网球培训收入。各类网球培训收入。4.比赛组织收入。比赛组织收入。5.网球精品专售和休息厅、咖啡厅服务销售收入。网球精品专售和休息厅、咖啡厅服务销售收入。6.网球场馆的衍生项目收入。网球场馆的衍生项目收入。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.414.414.414.4 网球场馆评估方法和特点网球场馆评估方法和特点网球场馆评估方法和特点网球场馆评估方法和特点v14.4.1评估方法选取评估方法选取网球场馆多为纯经营性物业，按市场标准经营，因此可网球场馆多为纯经营性物业，按市场标准经营，因此可按收益性物业对待，采取收益法评估其价值。按收益性物业对待，采取收益法评估其价值。非纯经营性网球场馆，如学校、写字楼、小区的附属网非纯经营性网球场馆，如学校、写字楼、小区的附属网球场馆设施，并非独立的收益性物业或按市场原则进行球场馆设施，并非独立的收益性物业或按市场原则进行经营的物业，虽有收益，但这种收益并不能完全体现出经营的物业，虽有收益，但这种收益并不能完全体现出物业的价值，所以此时应采用成本法评估。物业的价值，所以此时应采用成本法评估。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.4.214.4.214.4.214.4.2收益法评估的难点收益法评估的难点收益法评估的难点收益法评估的难点客观净收益的计算可根据网球场馆的收入类型，结合待客观净收益的计算可根据网球场馆的收入类型，结合待评估对象的实际情况，分类收集整理资料，注意全面性；评估对象的实际情况，分类收集整理资料，注意全面性；同时，对不同的球场类型，要进行个性化分析。同时，对不同的球场类型，要进行个性化分析。资本化率的确定需要评估人员平时注意多收集相关的行资本化率的确定需要评估人员平时注意多收集相关的行业资料，再结合经验确定。业资料，再结合经验确定。对于非纯经营性的网球场，常常会出现收不抵支、净收对于非纯经营性的网球场，常常会出现收不抵支、净收益为负的现象，这并不能说明物业没有价值，只是该类益为负的现象，这并不能说明物业没有价值，只是该类场馆不合适采用收益法进行评估，应采用成本法。场馆不合适采用收益法进行评估，应采用成本法。对于可公开经营但受到各种条件限制的网球场馆的评估，对于可公开经营但受到各种条件限制的网球场馆的评估，断然采用最高最佳使用原则按客观收益和客观成本来评断然采用最高最佳使用原则按客观收益和客观成本来评估是不恰当的。估是不恰当的。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.4.314.4.314.4.314.4.3成本法评估成本法评估成本法评估成本法评估v采用成本法评估网球场馆时，建筑重置价格可以参照采用成本法评估网球场馆时，建筑重置价格可以参照市场近期新建同档次的网球场的建筑成本并进行修正市场近期新建同档次的网球场的建筑成本并进行修正取得，也可按工程预算的程序进行计算，即先计算出取得，也可按工程预算的程序进行计算，即先计算出工程量，再套用相应的定额累加取得。估价师可以从工程量，再套用相应的定额累加取得。估价师可以从建设部门或开发公司获得相关建筑成本资料。建设部门或开发公司获得相关建筑成本资料。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.514.514.514.5 网球场馆收益分析网球场馆收益分析网球场馆收益分析网球场馆收益分析v14.5.1网球馆收益分析网球馆收益分析1.合同形式合同形式网球馆的租赁合同一般包含全部网球运动设施，有时网球馆的租赁合同一般包含全部网球运动设施，有时也包含网球馆外的露天网球场。评价或者计算网球场也包含网球馆外的露天网球场。评价或者计算网球场馆的相应租金一般需要依赖于一定的经验数据。馆的相应租金一般需要依赖于一定的经验数据。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.5.114.5.114.5.114.5.1网球馆收益分析网球馆收益分析网球馆收益分析网球馆收益分析2.租金租金v图图房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.5.114.5.114.5.114.5.1网球馆收益分析网球馆收益分析网球馆收益分析网球馆收益分析3.盈利盈利网球馆的盈利主要来自场地使用费以及餐饮、出租房网球馆的盈利主要来自场地使用费以及餐饮、出租房屋、体育商店、游戏机、广告和其他服务性收入。从屋、体育商店、游戏机、广告和其他服务性收入。从全部的盈利中还需要扣除经营成本和经营者的盈利。全部的盈利中还需要扣除经营成本和经营者的盈利。具体而言，这些成本包括：具体而言，这些成本包括：(1)能源成本；能源成本；(2)维护成本维护成本（如果由经营者承担）；（如果由经营者承担）；(3)运营成本；运营成本；(4)人员成本；人员成本；(5)企业经营毛收益。企业经营毛收益。需要从盈利中扣除的经营成本一般占盈利的需要从盈利中扣除的经营成本一般占盈利的40%50%，因此，年净冷租金一般为年盈利的，因此，年净冷租金一般为年盈利的55%。对于。对于一个经营正常的网球馆而言，普遍性的月租金为每平一个经营正常的网球馆而言，普遍性的月租金为每平方米方米34欧元（德国欧元（德国1989年时的租金水平），相当于年时的租金水平），相当于2030元人民币。在此基础上还需要考虑所有者元人民币。在此基础上还需要考虑所有者20%25%的经营成本。的经营成本。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.5.214.5.214.5.214.5.2露天网球场收益分析露天网球场收益分析露天网球场收益分析露天网球场收益分析露天网球场一般与网球馆共同出租给网球运动经营企业露天网球场一般与网球馆共同出租给网球运动经营企业用于经营。露天网球场由粗砂（砖粉）、混凝土、沥青用于经营。露天网球场由粗砂（砖粉）、混凝土、沥青或者人造材料构成。露天网球场的建造成本（包含地表或者人造材料构成。露天网球场的建造成本（包含地表下、场地表面、球网支柱、球网、围栏和篱笆等附属设下、场地表面、球网支柱、球网、围栏和篱笆等附属设施）为每块场地施）为每块场地25 00040 00025 00040 000欧元（德国欧元（德国19891989年的成年的成本关系），而我国开发建设一块网球场的成本为本关系），而我国开发建设一块网球场的成本为2525万万3030万元。万元。如同网球馆场地一样，露天场地的盈利必须根据不同时如同网球馆场地一样，露天场地的盈利必须根据不同时段不同的场地租金进行估算。露天场地的租金一般为段不同的场地租金进行估算。露天场地的租金一般为5858欧元欧元/小时，这与北京商业性的网球场的租金相当。小时，这与北京商业性的网球场的租金相当。如果网球协会租赁露天场地，则每周每块场地租金为如果网球协会租赁露天场地，则每周每块场地租金为250500250500欧元，这相当于普通个人使用场地费用（欧元，这相当于普通个人使用场地费用（100%100%场地使用率）的场地使用率）的40%70%40%70%。露天场地的使用率（每年。露天场地的使用率（每年2525周）一般为周）一般为30%50%30%50%。露天场地的年净冷租金一般占盈。露天场地的年净冷租金一般占盈利的利的60%60%。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.614.614.614.6 网球场馆评估案例网球场馆评估案例网球场馆评估案例网球场馆评估案例v14.6.1网球场馆评估网球场馆评估1.网球场馆描述网球场馆描述2.估价过程估价过程房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材14.614.614.614.6 网球场馆评估案例网球场馆评估案例网球场馆评估案例网球场馆评估案例v14.6.2中国人民大学卡帝乐露天网球场评估中国人民大学卡帝乐露天网球场评估房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材关键术语关键术语关键术语关键术语v网球场馆网球场馆v网球场馆租金网球场馆租金v场地使用率场地使用率v夏季赛季夏季赛季v冬季赛季冬季赛季房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材复习思考题复习思考题复习思考题复习思考题1.1.什么是网球场馆？什么是网球场馆？2.2.网球场馆有哪些类型？网球场馆有哪些类型？3.3.网球场馆的建筑结构特点是什么？网球场馆的建筑结构特点是什么？4.4.哪些因素对网球场馆的收益有影响？哪些因素对网球场馆的收益有影响？5.5.评估网球场馆的方法有哪些？如何选择网球场馆房地产的评估网球场馆的方法有哪些？如何选择网球场馆房地产的评估方法？评估方法？6.6.评估网球场馆的注意事项有哪些？评估网球场馆的注意事项有哪些？7.7.如何测算网球场馆的租金、收益和运营费用？如何测算网球场馆的租金、收益和运营费用？房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材