南京市银河湾花园物业管理服务合同模板.doc

南京市银河湾花园物业管理服务协议

甲方: ;
业委会代表: ;
住所地: ;
联络电话: ;

乙方: ;
法定代表人: ;
住所地: ;
资质等级: ;
证书编号: ;
联络电话: ;

依据国务院《物业管理条例》、 《江苏省物业管理条例》、 《南京市物业管理措施》和相关法律、 法规、 要求, 甲乙双方在自愿、 平等、 协商一致基础上, 就甲方选聘乙方对南京市银河湾花园提供物业管理服务事宜, 签订本协议。

第一章 物业基础情况

第一条 物业基础情况
1、 物业名称: ;
2、 物业类型: ;
3、 坐落位置: ;
4、 占地面积: ;
5、 建筑面积: ;
6、 物业管理区域四至:
东至: ;
南至: ;
西至: ;
北至: 。

第二章 服务内容

第二条 物业共用部位使用管理和维修:
包含: 房屋承重结构、 房屋主体结构、 公共门厅、 公共走廊、 公共楼梯间、 户外墙面、 屋面、 传达室、 设备机房等。
第三条 物业共用设施、 设备日常使用、 维护和管理:
包含: 道路、 化粪池、 污水井、 垃圾中转站、 信报箱、 上下水主管道、 落水管、 公共烟囱、 共用照明、 天线、 水箱、 水泵及高压水泵房、 楼内和地下车库消防设施设备及器材、 电梯、 配电系统、 供水系统、 防雷避雷设施、 各类门禁系统、 安防系统设施设备及器材、 物业管理用房等。
第四条 物业共用部位和公共场地清扫, 垃圾清运及雨、 污水管道疏通。
第五条 公用绿地、 花木、 建筑小品等管理和养护。
第六条 共用道路机动车辆行驶和共用停车位管理。
第七条 公共秩序维护、 安全防范、 消防等事项帮助管理。
第八条 装饰装修管理服务。
第九条 物业档案资料管理:
包含: 与物业相关工程图纸、 设施设备档案、 住用户档案、 管理档案与完工验收资料及各类使用说明书等。
第十条 因物业及共用部位和共用设施设备需要维修, 乙方通知甲方, 根据本市物业管理措施进行处理, 所以发生费用由维修资金负担或者由业主根据物业面积分摊。
第十一条 乙方承诺配合甲方, 对甲方认定物业管理区域急需新建和维修, 在明确符合维修基金申请条件并经过审核维修项目, 由甲方通知后, 乙方垫资维修改造。甲方承诺乙方, 将根据法定程序和工程造价, 申请维修资金, 用于偿还乙方垫付资金。
第十二条 乙方提供服务质量按《南京市一般住宅物业服务等级和收费标准（试行）》实施。服务等级为 三 级 二 类标准（见9月南京市物价局、 房产管理局《南京市一般住宅物业服务等级和收费标准（试行）》）。
第十三条 单个业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修养护等服务, 服务内容和费用由单个业主与乙方另行约定后由乙方收取（乙方可参考《特约服务收费表》收取）。
第十四条 甲方应于1月1日前, 按要求无偿提供含有产权、 能够直接投入使用管理用房（不含设备用房）。物业管理用房属全体业主共有, 乙方在本协议期限内无偿使用, 但不得改变其用途和原始结构。
物业管理用房建筑面积 平方米, 位于 。

第三章 服务费用

第十五条 本物业管理区域物业服务收费施行包干制。
物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳, 具体标准以下:
1、 多层住宅 0.5 元／平方米／月; 小高层住宅: 0.9 元／平方米／月; 高层住宅: 0.9 元／平方米／月; 别墅: 2.0 元／平方米／月; 商业用房: 1.0 元／平方米／月。
2、 分摊水电费: 根据总表计量度数和实际支出金额, 扣除乙方办公发生和自用以外, 由全体业主按户分摊。
3、 乙方承诺签署协议一年内（含试用期）不提升物业服务收费标准; 一年后, 假如乙方管理服务良好, 并经满意度调查达60%以上, 甲方能够依法开启相关程序, 召开业主代表大会讨论物业服务费用收费标准。同时, 乙方根据新物业收费标准提供对应服务质量和服务等级。
第十六条 物业服务费关键用于以下开支:
1、 乙方人职员资、 社会保险、 住房公积金和按要求提取福利费、 教育费等;
2、 物业共用部位、 共用设备设施日常维护保养费用;
3、 物业管理区域清洁卫生费用;
4、 物业管理区域绿化养护费用;
5、 物业管理区域秩序维护费用;
6、 乙方办公费用;
7、 乙方固定资产折旧费用;
8、 法定税费;
9、 乙方利润;
10、 其它属于乙方成本费用。
第十七条 对不属于日常设施设备维护维修项目, 乙方有权要求甲方申请维修资金或从甲方公共收益中支出。
第十八条 物业服务费用由乙方根据六个月或者一年向业主收取, 乙方承诺每次向业主收取物业服务费用不超出一年。
业主与物业使用人（承租人）约定由物业使用人（承租人）交纳物业服务费用, 从其约定, 业主负连带确保交纳责任。业主与物业使用人（承租人）之间交费约定, 业主应立刻书面通知乙方, 乙方能够根据其约定收取物业服务费用, 但不受业主与物业使用人（承租人）之间交费约定约束。
第十九条 物业服务费用和分摊水电费收支情况公告:
1、 乙方应分别于6月30日、 12月31日前, 向全体业主公布六个月物业服务费用收支和使用情况;
2、 乙方应分别于6月30日、 12月31日前, 向全体业主公布分摊水电费收支情况, 同时公布电力部门、 水务部门收费票据复印件及税收发票等。
物业服务费用标准调整后, 如与《南京市一般住宅物业服务等级和收费标准（试行）》中相关要求相冲突, 根据《南京市一般住宅物业服务等级和收费标准（试行）》中相关要求实施。
对物业服务费用收支情况有争议, 甲乙双方同意采取以下方法处理: 向物业所在地人民法院提起诉讼。
第二十条 公共能耗分摊费及其它费用按下列方法分摊:
1、 物业公共区域能花费由全体业主根据 户 分摊;
2、 电梯运行电费由有电梯楼房内 2 层及以上业主按 户 分摊;
3、 二次加压供水水泵电费由非直供水业主 5 层及以上业主按用量分摊;
4、 装修管理服务费在装修前交纳。
第二十一条 乙方将物业服务（包含专业部门委托服务、 对物业属于业主专有部分维修、 养护及其它特约服务）收费价格和标准, 在物业管理区域内公告。
第二十二条 业主房屋连续六个月以上空置, 须向乙方进行书面立案, 乙方应向业主（开发商未售出房产, 按100%）按70%收取空置期间物业服务费用和代收代交分摊公共能花费。

第四章 物业经营

第二十三条 乙方在确定区域, 根据《南京市物业服务收费管理实施措施》要求, 收取机动车停放服务费。
第二十四条 乙方应与停车场车位使用人签署书面停车管理服务协议, 明确双方权利义务、 收费价格、 管理责任、 管理期限以及违约责任等内容。
第二十五条 停车场服务收费分别采取以下方法:
1、 地下停车场属于全体业主共有, 车位使用人根据200元／个﹒月标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费按60元／个﹒月标准提取停车管理服务费, 剩下部分归甲方全部。
2、 停车场车位全部权或使用权由业主购置, 车位使用人根据60元／个﹒月标准向乙方交纳停车管理服务费。
3、 地面停车位, 车位使用人根据150元／个﹒月标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费按15%标准提取停车管理服务费, 剩下部分归甲方全部。
4、 扣除乙方停车管理服务费, 总车位数15%产生收益, 根据30%标准补助乙方物业管理服务费。
第二十六条 停车管理服务费关键用于以下开支:
1、 车辆管理员人工成本;
2、 停车场共用车位和共用部位维修养护费用;
3、 停车场配套设施、 设备（包含照明、 通排风、 给排水、 消防、 标识、 道闸等系统）维修养护费用及运行能花费用;
4、 停车场公共环境清洁卫生费用;
5、 法定税费。
第二十七条 小区内广告公布租位、 共有房屋出租、 其它公共场所经营活动等收益归甲方全部。甲方收益能够用于补助乙方物业管理服务费, 上限不超出甲方收益30%, 具体方案另行约定。
第二十八条 乙方每六个月将甲方相关收益划入甲方账户。

第五章 物业承接验收

第二十九条 承接验收时发觉问题, 另行签署书面意见及处理方案, 作为本协议补充内容, 甲、 乙双方分别存档, 并报上级主管部门留存。
第三十条 乙方承接物业时, 甲方督查原物业服务企业向乙方移交下列资料:
1、 完工总平面图, 单体建筑、 结构、 设备完工图, 配套设施、 地下管网工程完工图等完工验收资料;
2、 共用设施设备安装、 使用和维护保养等技术资料;
3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、 业主清册（包含业主姓名、 联络地址和电话, 房屋建筑面积、 交付时间等）;
5、 其它应该移交物业相关资料。
移交资料以物业交接查验清单为准, 清单作为本协议附件。

第六章 服务标准

第三十一条 乙方须按下列约定, 实现目标管理:
（一）房屋及共用设备管理
1、 小区园区、 房屋幢号、 户号有显著标志, 设有引导方向平面图、 指路牌和引导牌。
2、 物业管理人员按要求经过专业培训, 持证上岗。
3、 深入完善房屋档案资料, 包含按幢、 户立档, 设备图纸、 档案资料齐全, 设备台帐统计清楚, 便于查阅。
（二）共用设施管理
1、 小区内公共配套服务设施完好, 并按原设计用途使用。
2、 公共照明设施设备齐全, 运行正常。
3、 保持道路通畅。
4、 污水排放通畅, 沟道无积水。
5、 危险部位标志显著。
（三）绿化及养护管理
绿化有专员养护和管理, 对绿地、 花木等定时浇水、 施肥、 除虫、 修剪、 清除枯叶, 草皮存活率达80%以上。
（四）环境卫生管理
1、 小区内环卫设施完善, 设有果皮箱、 垃圾箱等保洁设施。
2、 道路、 公共绿地、 公用场地, 保持清洁。
3、 雪后立刻扫净小区内道路积雪; 雨后立刻清理污水。
4、 公共场所发觉乱堆、 乱放、 乱贴、 乱画现象立刻阻止或处理。
5、 发觉小区内有乱搭乱建现象立刻劝阻。
（五）秩序维护
1、 小区内实施二十四小时值班巡查制度, 严禁脱岗。
2、 值班人员着装统一整齐, 接待热情礼貌, 做到不和业主发生口角, 不粗暴管理; 熟悉辖区情况, 工作规范, 责任到人, 相片公告, 有值班巡查统计, 各项管理方法落实。
3、 深入完善小区内监控工作, 监控设备完好, 监控画面保持清楚, 无特殊情况监控资料15天有效; 设施设备完善、 改造或更新, 需要动用维修资金根据以上相关条款实施。
4、 小区业主人身和财产安全受到损害, 且因乙方未尽责所致, 追究乙方及相关责任人责任; 经司法机关认定情节严重, 甲方有权解除协议。
5、 汽车停放有序, 时速5公里／小时; 自行车、 电动车停放车棚。
（六）消防
1、 消防系统标志显著, 设备器材完好, 可随时启用。
2、 配置专门消防管理人员。
（七）维修
急修: 接到电话10分钟内到; 小修: 30分钟内到, 若不立刻到位, 造成后果由乙方负责。
（八）公共文体娱乐场所标准上仅对小区业主及物业使用人开放。
具体标准实施《南京市一般住宅物业服务等级和收费标准（试行）》要求。

第七章 相关责任

第三十二条 乙方提供服务受益人为本物业全体业主及物业使用人, 本物业全体业主及物业使用人均应对推行本协议负担对应责任。
第三十三条 甲方相关责任
1、 依据业主大会授权, 代表业主签署本协议;
2、 督促全体业主遵守《业主条约》和物业共用部位、 共用设施设备使用、 公共秩序和环境卫生维护等方面管理制度;
3、 监督、 检验乙方推行物业服务协议情况, 监督、 检验乙方物业管理方案、 年度管理计划、 年度维修养护计划实施及各项制度实施情况, 定时听取物业管理工作情况汇报;
4、 支持和配合乙方做好物业管理区域内物业管理工作, 主动协调业主与乙方之间关系, 并参与小区建设活动;
5、 帮助乙方做好物业管理服务费和分摊水电费交纳工作;
6、 协调处理乙方进入前存在遗留问题;
7、 法律、 法规、 规章要求由甲方负担其它责任。
第三十四条 乙方相关责任
1、 根据法律、 法规要求和本协议约定, 委派含有岗位资质人员在本物业区域内提供物业管理服务, 项目经理和工程技术岗位人员必需含有国家认证资格质证书; 乙方承诺本物业区域内管理服务人员不得少于 36 人（含有国家认证资格证书工程技术人员不得少于 3 人）, 假如人员少于约定人数, 须在半个月内补齐。
2、 向业主、 物业使用人收取物业服务费用、 分摊水电费、 垃圾清运费、 停车服务费及本协议约定和政府要求其它费用, 经过正当有效方法处理拖欠物业服务费、 分摊水电费等问题;
3、 立刻向全体业主通告本物业管理区域内相关物业管理重大事项, 立刻处理业主、 物业使用人投诉, 接收甲方、 业主、 物业使用人监督;
4、 采取劝戒、 阻止、 汇报、 公告等必需方法, 阻止业主、 物业使用人违反法律、 法规、 《业主条约》、 物业管理规章制度和本协议行为;
5、 选聘专营企业负担本物业专题管理业务, 但不得将物业整体管理委托给第三方;
6、 结合本物业实际情况, 编制物业管理方案、 年度管理计划、 年度维修养护计划;
7、 依据业关键求, 帮助甲方根据本市要求, 申请和使用专题维修资金;
8、 根据时间要求, 公布物业服务费用和分摊水电费收支账目;
9、 乙方因维修、 养护物业或者公共利益需要, 占用、 挖掘本物业管理区域内道路及场地, 应取得甲方同意, 并在完成物业维护或者公共利益实现后恢复原状, 无法恢复原状除外;
10、 应与装饰装修房屋业主或物业使用人签署书面装饰装修管理服务协议, 就许可时间、 废弃物清运与处理、 装修管理服务费用等事项进行约定, 并事先通知业主、 物业使用人装饰装修中严禁行为和注意事项;
11、 本协议终止时, 乙方必需向甲方移交全部物业管理区域、 物业管理全部档案及应该依法移交财务资料, 不得以协议纠纷等理由拒绝移交, 甲方有权指定专业审计机构对本物业项目进行审计;
12、 法律、 法规、 规章要求由乙方负担其它责任。

第八章 违约责任

第三十五条 乙方承诺交纳协议履约金五万元, 服务质量确保金三万元。
第三十六条 乙方管理服务达不到《南京市一般住宅物业服务等级和收费标准（试行）》及本协议约定服务内容和质量标准, 甲方有权要求乙方根据服务内容和质量标准在一定时限内整改, 乙方逾期未整改, 甲方有权扣除服务质量确保金并解除协议。
乙方管理服务标准考评, 由甲方于每协议年度组织单元长、 楼道长、 业主代表等实施, 具体考评标准另行约定。
第三十七条 乙方违反本协议约定, 私自提升物业服务费用标准, 业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳; 乙方已经收取, 业主和物业使用人有权要求乙方返还。
第三十八条 乙方未能按约定提供对应服务, 造成重大经济损失, 经第三方判定后, 认定为因乙方管理不善造成责任, 业主有权经过司法路径要求取得损失赔偿。
第三十九条 业主或物业使用人违反本协议约定, 未能按时足额交纳物业服务费用, 应按每日万分之二标准向乙方支付违约金。
第四十条 任何一方无正当理由提前解除协议, 经司法裁判认定解除协议无效, 应向对方支付违约金拾万元整; 因为解除协议造成经济损失超出违约金, 按实际金额赔偿。
第四十一条 以下情况乙方不负担责任
1、 因不可抗力原因造成物业管理服务中止;
2、 乙方已推行本协议约定义务, 但因物业本身固有瑕疵造成损失;
3、 因维修养护物业共用部位、 共用设施设备需要, 且事先已通知业主、 物业使用人, 临时停水、 停电、 停气、 停止共用设施设备使用等造成损失;
4、 因非乙方责任出现供水、 供电、 供气、 供热、 通讯、 有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失;
5、 因甲方或业主、 物业使用人违约, 致使乙方不能推行服务义务或推行本协议已无必需。
第四十二条 本协议在推行过程中如发生争议, 双方应协商处理或向辖区物业管理行政主管部门申请调解, 协商或调解无效, 可向物业所在地人民法院起诉。

第九章 其它事项

第四十三条 本协议期限: 本协议期限为二年六个月, 自1月1日起至6月30日止。其中, 前三个月为试用期, 甲乙双方签署临时物业管理临时协议。试用期满后, 经50%以上业主投票同意后, 临时协议转为正式协议; 若50%以上业主投票不一样意, 甲方有权解除协议, 并扣除服务质量确保金。
第四十四条 自本协议生效之日起 10 天内, 依据甲方委托管理事项, 办理完交接验收手续。
第四十五条 协议期满后, 乙方完成全部协议且管理成绩优异, 协议期内满意度调查（常住户）达80%以上, 可优先续订协议。
第四十六条 双方可对本协议条款及未尽事宜进行补充, 以书面形式签署补充协议, 补充协议与本协议含有相同法律效力。
第四十七条 本协议之附件均为协议有效组成部分。本协议及其附件内, 空格部分填写文字与印刷文字含有相同效力。
本协议及其附件和补充协议中未要求事宜, 均遵照中国相关法律、 法规和规章实施。
第四十八条 协议期满本协议自然终止, 双方如续签或解除协议, 应在协议期满 30 天前向对方提出书面意见。
第四十九条 本协议一式 3 份, 甲、 乙双方各执 1 份, 物业管理行政主管部门立案一份, 含有相同法律效力。

甲方（签章）: 乙方（签章）:

业委会代表: 法定代表人:

年 月 日 年 月 日