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租赁协议存在法律风险与防控
现在社会, 租赁商业活动日趋活跃和频繁, 但其中法律风险问题确实很多都不能考虑全方面, 所以我今天关键就租赁协议法律风险问题, 与大家作一交流。

一、 租赁协议及其法律风险概述
协议是大家日常生活以及从事商业活动最关键法律行为和依据之一。租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、 收益, 承租人支付租金协议。租赁协议是最常见协议种类之一。即使国家对规范协议行为, 已经有了《民法通则》、 《协议法》以及其她许很多多法律、 法规、 司法解释、 地方性法规等要求, 很多政府机关为规范和指导协议行为, 还签订了很多协议范本, 供大家选择、 参考, 但因为大家日常生活和商业活动复杂性、 法律法规抽象性和社会生活超前发展, 所以我们仍然需要协议来对我们日常生活和商业活动进行规制, 并充足利用协议能够约定范围广泛性, 填补法律法规和范本协议不足, 规范更多协议内容, 充足行使自己协议权利。
当事人在签订协议过程中, 需要经过双方充足协商, 将自己需求和真实意思充足在协议中表述出来; 签订了协议以后, 双方也应该依据法律要求与协议约定, 全方面地行使自己协议权利、 推行自己协议义务, 以达成双方签订、 推行协议目, 获取各自利益。
当然, 在签署、 推行协议过程中, 尤其是部分大型、 关键、 权利义务复杂协议签署、 推行过程中, 常常会出现部分争议, 比如: 双方对协议条款效力、 解释或推行过程见解不一, 造成协议无法正常推行; 或者一方或者双方出现了违反法律要求或者协议约定情况造成另一方损失, 需要双方协商处理, 甚至需要到法院、 仲裁机构经过诉讼、 仲裁等方法处理。这些情形, 我们统称为协议法律风险。协议法律风险种类很多, 我们今天讲课关键将其归类为以下五个方面内容: 租赁协议效力方面法律风险、 租赁协议内容和条款方面法律风险、 租赁协议解除法律风险、 租赁协议违约损害赔偿方面法律风险、 租赁协议诉讼法律风险。

二、 租赁协议效力方面法律风险
通常来说, 协议在双方当事人签字或盖章后, 即含有法律效力, 双方当事人含有协议约定权利义务; 双方当事人也期望协议签署以后, 能够顺利地发生效力, 并顺利完成推行。但这并非肯定情况。有些时候, 协议在双方当事人签字或盖章后, 因为这么那样原因, 临时还不能发生法律效力, 要等到一定条件满足以后才能发生法律效力。有些协议则根本没措施发生法律效力, 而且是不管经过多少时间, 均不能发生, 就如同协议没有签署一样效果, 当事人于是不含有对应协议权利和义务。有些时候, 协议即使已经发生法律效力了, 不过因为种种原因协议解除或者撤销了, 以后协议对双方不再含有法律效力了。所以我们把协议效力方面法律风险放在第一位来叙述。
1、 与协议效力相关多个概念。
（1）协议成立: 协议经双方（或者多方, 下同）签字或盖章后即能够成立。协议成立通常均代表协议生效, 或者说协议发生法律效力, 但部分情况下协议不一定生效。成立是一个时间点。
    （2）协议生效: 协议符正当律要求生效条件, 产生法律效力, 可获法律保护。生效也是一个时间点。
（3）协议有效: 协议生效后, 在推行过程中含有法律效力, 可获法律保护。与生效不一样, 有效是一段期间。
（4）协议无效: 协议从签署开始, 或者从某一时间点开始, 没有法律效力, 不受法律保护。
（5）协议效力待定: 协议成立后并不立刻生效, 在合理期间内满足生效条件后产生法律效力, 不然属于无效协议。
（6）协议解除或撤销: 协议含有法律效力, 从解除或撤销之日起不再含有法律效力。
对于协议当事人来说, 协议成立、 生效和有效是当事人追求、 期望实现目标。协议无效是协议当事人尽可能需要避免情况。协议解除或者撤销, 则要视具体情况而定, 有些时候, 协议解除或者撤销对当事人不利; 但有些时候, 协议解除或者撤销是对当事人有利, 这时就要协议当事人充足利使用方法律要求和协议约定权利, 行使解除权或者撤销权; 作为另一方当事人来讲, 则应该充足考虑到协议解除或者撤销给自己带来风险, 并事先加以防范。
2、 协议效力方面法律风险防范。
（1）协议成立方面。
协议成立方面法律风险我们提四点。第一, 主体合格。假如协议签署主体是企业, 应该提供企业经过最新年检确定工商营业执照, 或者在工商注册登记机读基础资料。假如签署主体是事业单位、 社会团体、 民办非企业单位, 应该提供事业单位事业单位法人登记证书、 社会团体法人登记证、 民办非企业单位证书。假如签署主体是个人, 应该提供身份证, 证实年满18周岁。第二, 双方当事人真实签字盖章。在签署租赁协议时, 双方在协议上盖章标准上应该是企业公章, 或者是企业协议专用章, 这都是能够。但有些企业在协议上加盖企业财务专用章, 这就有问题了, 严格来说在协议上加盖财务专用章, 是不能代表企业意志, 所以这种情况要避免。假如协议签署主体是个人, 则个人签字、 加盖自己私章也都是许可。但这么因为个人签字、 自己私章没有在相关管理部门登记立案过, 难以事后分辨真伪, 所以最好是请当事人来当面签字或者盖章, 并在签署协议时对照对方身份证、 确定身份情况后再由其签字盖章为妥。当然身份证也有可能是假。第三, 要经过正当授权。假如单位不是法定代表人签署协议, 必需提供由单位加盖公章授权委托书, 并在其中载明含有签署协议明确授权。在实践情况中, 可能签署协议人除了法定代表人之外, 还可能是经理、 副经理甚至是部门经理、 业务人员等, 这些人身份必需给予明确, 并在签约时提供授权委托书。第四, 假如要签署协议金额巨大, 或者签署是重大协议, 那除了上面这些要注意情况外, 还必需搜集对方当事人企业章程、 企业经过工商登记立案公章样本、 对方签署协议人员签字盖章样本、 对方股东会决议或者董事会决议等等法律文件, 或者要求提供担保, 以降低签署协议可能带来法律风险。
（2）协议生效方面。
生效方面我们提四点。第一, 口头协议是否有效力问题。从协议法要求看, 协议法是认可口头协议效力。双方即使没有书面协议, 但只要双方在实际推行协议, 一方将房屋出租, 另一方实际入住、 使用该房屋, 并按时交纳租金, 协议也是有效。《协议法》第214条要求, 租赁期限六个月以上, 应该采取书面形式。从因为口头协议在很多具体问题方面不轻易讲清楚, 一方假如不予认可, 另一方极难主张权利, 所以租赁协议应该尽可能签署书面, 避免口头协议。第二, 实际推行协议效力问题。这种情况关键表现在双方达成租赁房屋一致意见, 或者在租赁协议到期以后, 双方没有续签协议, 但仍然继续推行协议, 出租人没有收回房屋, 承租人也按期缴纳租金, 双方维持现实状况行为效力问题。依据《协议法》第232条, 这些情况属于不定时租赁, 双方能够继续推行, 协议继续有效, 但双方均能够随时解除协议。承租人只要通知出租人解除即可; 出租人要解除, 应该提前合理时间通知承租人, 方便承租人立刻寻求新租赁场所。第三, 电子协议效力问题。协议形式除了书面和口头之外, 还能够经过电子邮件等方法签署。这种情况现在也很多见, 双方没有签署协议, 但都能够提供电子邮件、 手机短信等方法证实双方之间存在协议。协议法认可这种形式效力, 不过因为举证较为困难, 电子邮件也有一定形式要求才能够作为证据, 所以提议双方在经过电子邮件形式达成协议一致意思后再补充签署书面协议为好。第四, 生效能够附条件。上面我们讲了, 绝大部分协议都是双方签字盖章、 协议成立以后就生效, 但少部分协议中对协议生效时间是附有条件。比如, 有些协议约定, 承租人预付三个月租金到账以后, 协议才生效; 还有些协议约定, 协议在双方办理了租赁协议登记立案手续以后才生效; 甚至还有协议约定要等上级部门审批经过以后才生效等等。我们认为这些条件约定并不是不能够, 不过这些约定都拖延了协议顺利生效时间, 并产生了很多不确定原因, 而假如协议不能准期生效, 浪费签约人力物力时间不说, 还给协议当事人带来了履约风险, 尤其是开始准备推行协议或者已经推行了协议义务一方当事人来说愈加不利。所以尤其约定生效条件要谨慎, 法律法规有直接要求除外。
（3）协议无效方面。我们提四点。第一, 《协议法》第52条要求了协议无效具体情况: 一方以欺诈、 胁迫手段签订协议, 损害国家利益; 恶意串通, 损害国家、 集体或者第三人利益; 以正当形式掩盖非法目; 损害社会公共利益; 违反法律、 行政法规强制性要求。这些内容比较复杂, 大家在这里只要了解一下内容就能够。第二, 最高人民法院《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》（《租赁司法解释》）要求。如该解释第二条和第三条要求, 因房屋属于出租人就未取得建设工程计划许可证或者未根据建设工程计划许可证要求建设房屋, 或者未经同意或者未根据同意内容建设临时建筑, 出租人与承租人签订租赁协议无效。第三, 最高人民法院《相关未经消防验收合格而签订房屋租赁协议怎样认定其效力函复》要求。这个要求讲, 对于房屋租赁协议未经消防验收或者经消防验收不合格, 是否应认定房屋租赁协议无效问题, 应依据不一样情况分别对待: 如依据《中国消防法》要求, 必需经过公安消防机构验收房屋, 未经验收或者验收不合格, 应该认定租赁协议无效。这关键是指用于餐饮、 娱乐、 商业、 办公等公共场所租赁房屋, 假如未办理过消防验收或者验收不合格, 有发生重大消防安全责任事故隐患, 不利于维护社会公共利益, 故这类租赁协议无效。如不属于必需经过公安消防机构验收, 则不应该以该房屋未经消防验收合格为由而认定协议无效。这个问题在签署租赁协议时候, 应该引发足够重视。第四, 假如房屋租赁协议最终被法院确定无效, 则当事人请求参考协议约定租金标准支付房屋占有使用费, 法院通常应予支持。根据法律要求, 原本协议无效以后, 双方当事人取得财产应该返还给对方。但租赁协议比较特殊, 承租人缴纳了租金后, 实际使用了房屋, 这部分利益无法返还给对方。所以采取“无效当有效处理”标准, 是法院从公平角度出发, 考虑到承租人实际使用了房屋, 不支持合理使用费不太公平角度来设定。
（4）协议效力待定方面。这关键是集中在协议法第四十七、 四十八、 五十一条。关键要求是: 未满18周岁人签署协议, 行为人没有代理权、 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签署协议, 无处分权人处分她人财产签署协议, 假如事后合理时间内取得监护人同意、 被代理人授予代理权、 财产全部权人处分财产授权, 协议有效。不然, 协议无效。具体情况这里不多讲了。
协议解除和撤销方面法律风险我们在后面会提到。
案例: 原告王××诉被告苏有朋、 被告时代之家房屋中介企业房屋租赁协议纠纷案
7月20日, 原告王××和被告苏有朋、 被告时代之家房屋中介企业签署房屋租赁协议, 约定: 被告苏有朋将其全部一套朝外SOHO商展出租给其用于经营美发店。协议签署后, 原告支付了被告苏有朋三个月房屋押金和三个月房租。后原告到工商部门进行个体工商户注册登记, 却被通知“不得使用台胞购置房屋作为经营场所从事经营活动”。原告认为, 被告苏有朋和时代之家企业在签署协议时均未向其作出提醒, 造成其无法在系争租赁房屋中进行个体工商户注册登记并进行营业, 故诉至法院, 要求法院判令解除租赁协议, 苏有朋返还房屋租金、 押金并赔偿装修费、 水电费等经济损失累计44万余元, 时代之家负担连带赔偿责任。被告苏有朋答辩称她没有任何过失, 不应该负担责任。同时, 苏有朋还提出反诉, 要求原告王××赔偿不给付租金违约金58万元。
北京法院经审理后认为, 依据建设部、 商务部等部门于颁布《相关规范房地产市场外资准入和管理意见》第十条要求, 在境内工作、 学习时间超出一年境外个人能够购置符合实际需要自用、 自住商品房, 不得购置非自用、 非自住商品房。因苏有朋并非法律专业人士, 该《意见》实施时间仅在其购置房屋前很快, 苏有朋无法立刻得悉最新颁布各项法律法规情有可原, 苏有朋对于无法取得营业执照、 不能实现协议目所遭受损失不存在显著过失。而原告既没有对中介企业资质进行审查, 也没有对租赁房屋经营限制加以留心, 故对于无法实现商业经营目亦存在一定过失。从公平角度考虑, 最终法院判决: 对原告要求苏有朋返还租金、 押金并赔偿装修等相关损失请求不予支持; 同时对苏有朋要求原告负担违约金主张亦给予驳回。
从本案中我们能够看到, 原、 被告双方均不了解境外人士购置非自住商品房是不能用于经营性出租活动这一要求, 是本案发生最关键原因。本案租赁协议违反了相关法律法规要求, 原来应属于无效, 只是因为该《意见》不属于《协议法》要求“强制性法规”, 故不能依据《协议法》第52条确定无效, 所以法院判决解除双方之间租赁协议这一结果应该说是完全正确。

三、 租赁协议内容和条款方面法律风险。
《商品房屋租赁管理措施》第七条要求, 房屋租赁协议内容通常应该包含以下内容: 房屋租赁当事人姓名（名称）和住所; 房屋坐落、 面积、 结构、 隶属设施, 家俱和家电等室内设施情况; 租金和押金数额、 支付方法; 租赁用途和房屋使用要求; 房屋和室内设施安全性能; 租赁期限; 房屋维修责任; 物业服务、 水、 电、 燃气等相关费用缴纳; 争议处理措施和违约责任; 其她约定。我们拣关键内容讲一下。
1、 姓名、 名称和住所。这些内容看上去比较简单, 但在实践中却是非常轻易发生问题和纠纷, 所以要引发尤其关注。
个人姓名, 必需和身份证上面名字相一致, 不然不能确定协议上签字人和身份证上人是不是同一个人。假如有别名、 曾用名并使用, 一定要问清, 由签约人作出书面承诺, 给予确定。企业、 事业单位或者其她单位名称, 一定要注意使用全称, 而且要和营业执照、 登记证书上面记载名称完全一致。差一个字也不行, 因为差一个字从法律上来讲就能够认为签约人和营业执照上是两个不一样法人。
住所问题也要重视, 因为住所和当事人联络方法、 发送书面通知效力都是联络在一起。假如找不到违约方当事人住所, 那么守约方当事人就无法与其联络, 也无法发送书面通知和法律文书, 从法律角度来讲, 当事人法律行为效力也就无法认定或者确定。在实践中, 当事人住所情况是复杂多样, 有时当事人注册经营地和实际经营地是吻合, 而更多时候二者是分离, 企业注册经营地是一个地址, 而实际经营是另外一个地址, 甚至还有多个经营地址。这些实际经营地址有些是在工商立案过, 有些是在工商没有立案过, 当事人都可能把这些地址拿来作为住所地。所以, 提议在签署协议时双方一定要确定一个协议约定住所地, 或者文书送达地址。双方应该在协议中约定, 在推行协议过程中双方进行联络, 除了采取一般开会、 便捷电话、 手机、 电子邮件等联络方法之外, 以书信形式并发送到双方约定送达地址是最正式方法。双方还能够约定, 采取正当送达方法、 并向约定送达地址送达文书, 对方拒不接收, 能够视为文书已经送达。
另外为了双方联络方便, 能够将双方授权联络人姓名、 联络方法和地址在协议上列明, 方便联络。最好再附上一个常见银行账号, 在支付租赁款项时便于打款。
2、 房屋坐落、 面积、 结构、 隶属设施, 家俱和家电等室内设施情况。
依据《商品房屋租赁管理措施》第六条要求, 下列房屋是不能出租: 属于违法建筑; 不符合安全、 防灾等工程建设强制性标准; 违反要求改变房屋使用性质; 法律、 法规要求严禁出租其她情形。
（1）属于违法建筑, 关键是相关法律法规要求属于违法、 违章建筑情况。如上面提到《租赁司法解释》第二条和第三条, 未取得建设工程计划许可证、 没有根据建设工程计划许可证要求建设房屋, 或者未经同意、 未根据同意内容建设临时建筑, 都是违法建筑。这是因为房屋计划和建筑质量是关系到社会公共利益和公民法人人身财产安全重大问题; 假如在这上面没有经过相关政府部门办理报批手续, 轻易危害社会公共利益或者造成重大安全事故, 所以在签署房屋租赁协议时, 承租人应注意查看承租房屋产权证、 建设工程计划许可证, 出租人对此也应该给予配合, 以避免因为证件上问题造成协议无效。
在这里需要说明是, 有没有房产证, 不是房屋能够出租必需条件。实践中没有房产证但出租房屋情况很多。这要看具体情况。假如房子已经办理了预售手续、 其她手续齐全并已经交房, 仅仅是欠缺一个办理房产证过程, 这类房子应该说是能够出租。不过没有办理正当征地、 建房手续, 不可能办理房产证房屋, 不能用于出租。当然为防范法律风险, 没有房产证房子最好不要用于出租。
（2）不符合安全、 防灾等工程建设强制性标准, 关键是指建筑物必需含有相关法律法规要求安全、 防灾等工程建设强制性标准; 不符合这些标准房屋也不能用于出租。比如我们在上面提到, 假如租赁房屋用于餐饮、 娱乐、 商业、 办公等用于公共活动, 必需经过公安消防机构进行消防验收; 未经验收或者验收不合格房屋, 不得用于出租。
（3）违反要求改变房屋使用性质, 关键是指房屋产权证上载明房屋原本不属于商业用途, 未经许可不能私自改变为商业用房。比如, 房屋产权证上载明房屋属于居住用房, 这类房屋不能出租用于商业活动。又比如, 农村集体全部制单位房屋、 农民个人私有宅基地房屋、 包含所谓小产权房, 因中国《土地管理法》第六十三条要求, 农民集体全部土地使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设, 所以也不能出租用于商业活动。
（4）法律法规严禁出租其她情形, 就是中国其她法律法规里面明文提到严禁出租情形。这里需要提醒一下是, 有些管理部门出具红头文件里面讲到严禁房屋出租情形不应包含在内, 因为并非全部红头文件都属于法规。除了法律法规明文要求严禁出租房屋之外, 其她没有明确要求情况下房屋都能够用于出租。
除不能出租房屋之外, 这类条款基础属于商务条款, 基础上不牵涉法律问题, 只需要依据实际情况在协议中详尽说明即可。
3、 租金、 押金、 确保金数额和支付方法。
租金通常是预付一部分, 然后按月或者按季度、 按年分期支付。有些出租人会要求承租人支付一定押金或者确保金, 以求在租金之外取得额外履约担保, 假如不违反法律要求, 应属有效。在协议签署之前, 出租人往往还会要求承租人支付一定定金。定金关键是用于担保协议签署或者推行; 假如缴纳定金后一方拒绝签署协议, 或者推行协议不符合协议约定, 已经支付定金一方无权要求返还定金, 已经获取定金一方应该双倍返还定金。支付通常应该采取转账方法; 假如情况特殊, 也能够支付现金, 但为保留证据, 支付现金时候一定要求对方写好收条, 不然万一产生法律纠纷话极难保障自己正当权益。（案例）
4、 租赁用途、 房屋使用要求。
这些也是商务条款, 只要在协议中列明即可。
5、 安全性能。
同上。
6、 租赁期限。
《协议法》第214条要求, 租赁协议期限一次最长不能超出二十年, 超出部分是无效。但期满之前能够续签协议, 每次续签期限最长也不能超出二十年。但《商品房租赁管理措施》第9条特意又提了一句, 就是在房屋租赁协议期内, 出租人不得单方面随意提升租金水平。所以租赁期限不宜订得过长, 不然时间过长市场价格原因变动较大, 不利于控制风险。这方面因为比较少见, 应该说问题不是太大。
7、 维修责任。
《协议法》第218条要求, 承租人根据约定方法或者租赁物性质使用租赁物, 致使租赁物受到损耗, 不负担赔偿责任。第219条要求, 承租人未根据约定方法或者租赁物性质使用租赁物, 致使租赁物受到损失, 出租人能够解除协议并要求赔偿损失。所以, 在签署租赁协议和租赁协议期满退房时, 双方都需要相互配合办理移交手续, 这时必需附有对应验收手续, 以预防在租赁期间房屋设施受到损坏而承租人又拒绝负担赔偿责任。假如没有房屋移交手续, 又发生了房屋设施损坏情况, 这是就难以确定责任负担, 难免会使一方当事人权益受到不合理损害。还能够在租赁协议中约定, 在房屋移交时一方拒绝配合办理移交手续, 发生房屋设施损坏责任由该方负担。
8、 物业公用事业费。
不详述。
9、 争议处理、 违约责任、 解除条件。
放在第四、 第五部分。
10、 其她情况。
（1）立案登记问题。《城市房地产管理法》等法律法规要求, 商品房出租以后应该办理租赁立案手续, 并交纳出租相关税费。所以当事人应该在协议中约定立案登记手续。但假如协议签署以后, 当事人没有去办理租赁立案手续, 是不是这个租赁协议就无效？对此, 《租赁司法解释》第四条要求, 当事人以房屋租赁协议未根据法律、 行政法规要求办理登记立案手续为由, 请求确定协议无效, 人民法院不予支持。所以假如租赁协议签署以后没有办理立案登记手续, 协议应该还是有效, 不所以认定租赁协议无效。
（2）转租问题。承租人租赁房屋后, 取得出租人同意还能够将房屋转租给其她人。依据《协议法》第224条要求, “承租人经出租人同意, 能够将租赁物转租给第三人。承租人转租, 承租人与出租人之间租赁协议继续有效; 第三人对租赁物造成损失, 承租人应该赔偿损失。承租人未经出租人同意转租, 出租人能够解除协议。”从这个要求来看, 承租人取得出租人同意转租房屋以后, 出租人与承租人之间租赁协议仍然有效, 并不所以失效, 而取得转租房屋租赁权第三人与承租人之间也产生了租赁关系, 但与出租人之间, 没有直接法律关系。所以承租人在转租房屋后, 不能放任不管, 仍然需要注意房屋使用情况, 并继续推行与出租人之间租赁协议。
（3）装修归属问题。《租赁司法解释》第12条要求, “承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满时, 承租人请求出租人赔偿附合装饰装修费用, 不予支持。”第13条要求, “承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用, 由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失, 人民法院应予支持。”从上述要求内容来看, 因为承租人在签署协议时应该考虑到假如进行装修, 装修在承租期间应该进行折旧, 承租期满, 装修应该折旧完成这么一个情况, 所以要求在取得出租人同意进行装修, 期满不再续约时, 装修应归出租人全部。未经出租人同意进行装修或者扩建, 属于对房屋不妥使用, 出租人对此不负担责任和装修费用。

四、 租赁协议解除和撤销法律风险
协议解除, 有正常推行完成解除、 协商一致解除、 法定解除和约定解除四类。协议正常推行完成解除。双方协商一致解除, 是指协议原来没有推行完成, 但双方当事人均认为解除协议愈加符合自己利益, 或者一方提出要解除协议, 经协商、 做工作后另一方也同意, 协议也能够解除。这两个比较简单。下面着重讲一下法定解除。
法定解除关键有以下多个情况:
1、 《协议法》第68条、 第69条要求解除情形。
内容: 应该先推行债务当事人, 有确切证据证实对方有下列情形之一, 能够中止推行; 中止推行后, 对方在合理期限内未恢复推行能力而且未提供合适担保, 中止推行一方能够解除协议。
（一）经营情况严重恶化;
（二）转移财产、 抽逃资金, 以逃避债务;
（三）丧失商业信誉;
（四）有丧失或者可能丧失推行债务能力其她情形。
这条内容关键是说, 假如一方有证据表明另一方已经不含有继续推行协议基础条件, 继续坚持推行将会造成重大经济损失, 能够临时先中止推行。中止后一段时间内对方仍无好转迹象, 不能继续推行协议, 能够宣告解除。这条要求假如用好, 能够极大降低因经营商业风险带来法律风险, 是一个有力武器。但行使程序比较复杂, 对证据要求也比较高, 假如把握不好, 也轻易带来违约风险。
2、 《协议法》第94条要求法定解除情形。
（1）因不可抗力致使不能实现协议目。不可抗力关键是指人力不能预见, 或者即使能够预见也不能避免情形。通常情况下, 发生地震、 海啸、 台风等自然灾难, 或者发生战争、 罢工或者重大社会事件造成不能正常推行协议, 应认定为不可抗力, 双方对没有推行协议部分均能够免责。但有一点要提醒, 在不可抗力发生之前对方已经存在违约行为, 则不能因为发生不可抗力而免责。
（2）在推行期限届满之前, 当事人一方明确表示或者以自己行为表明不推行关键债务。双方当事人应该依据协议约定或者法律要求期限推行协议。但假如该期限还未届满, 一方当事人已经明确表示自己不会推行协议, 这时另一方当事人便能够行使协议解除权。这种情况比较少见。
（3）当事人一方拖延推行关键债务, 经催告后在合理期限内仍未推行。这种情况也不多见, 因为“合理期限”到底是多长时间, 没有一个明确解释, 要参考具体情况确定。而不一样情况又是千差万别, 法院在审理过程中也常常会出现不一样了解, 故除非在协议中能够明确约定“合理期限”到底是多长（比如一个月或者三个月都是能够）, 不然该条款适用面也不是太广。
（4）当事人一方拖延推行债务或者有其她违约行为致使不能实现协议目。拖延推行债务是实践中出现数量最多一个法定解除协议情形。因为租赁协议双方当事人协议目通常来说比较轻易了解, 出租人是为了获取收益, 而承租方是为了处理经营场地问题, 所以假如延迟推行债务行为已经造成双方难以实现协议目, 即能够要求单方解除协议。当然, 这里所说拖延推行债务还必需含有一定程度严重性, 违约金额必需达成协议总金额一定数量。假如仅仅是轻微违约, 则法院通常也会要求继续推行协议, 而不会支持解除协议。
（5）法律要求其她情形。
不多说。
从上述要求看, 法律基础上确定只有在一方存在比较严重违约行为前提下, 另一方才有对应解除协议权利。假如一方没有违约行为, 或者仅有轻微违约行为, 另一方则没有解除协议权利。另外, 还能够看出, 严重违约一方自己是没有权利要求解除协议, 不然就轻易给违约方自行撕毁协议、 逃避协议责任发明了借口。
另外, 能否在协议中约定, 本协议推行期间双方均不得单方解除协议？我们认为, 这种要求与《协议法》要求当事人享受单方协议解除权要求是相矛盾, 也不利于保护因违约而受到损失守约一方当事人正当权益, 故这类条款应属无效。
3、 《协议法》分则“租赁协议”一章中要求能够解除协议情形。
《协议法》分则“租赁协议”一章中关键有六处地方提到了法定能够解除协议情形。
第219条: 承租人未根据约定方法或者租赁物性质使用租赁物, 致使租赁物受到损失, 出租人能够解除协议并要求赔偿损失。这里所说情况与前面提到“违反要求改变房屋使用性质”情况有所不一样, 前面所说是房屋本身使用性质不能改变, 不能将居住用房改为商业用房。这里包含上述情况, 但还能够有其她情况, 如同一类型房屋不能在同一使用性质下改成其她用途, 如房屋为商业用房, 但只适合作仓储而不适合作餐饮; 假如承租人未经许可私自将房屋改变为餐饮用房, 出租人也能够解除协议。
第224条: 承租人经出租人同意, 能够将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租, 出租人能够解除协议。这条在上面已经提到, 不能私自转租; 承租人私自转租, 出租人能够解除协议。
第227条: 承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金, 出租人能够要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付, 出租人能够解除协议。这条实际上就是因为承租人不支付租金造成出租人不能实现营利目, 故能够解除协议。
第231条: 因不可归责于承租人事由, 致使租赁物部分或者全部毁损、 灭失, 承租人能够要求降低租金或者不支付租金; 因租赁物部分或者全部毁损、 灭失, 致使不能实现协议目, 承租人能够解除协议。这条除了涵盖了不可抗力情况外, 还包含因为承租人意志以外其她原因造成房屋毁损情况。比如楼下租户私自改变房屋结构造成楼上房屋严重变形毁损, 不能继续用于出租, 承租人也能够解除。
第232条: 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确, 视为不定时租赁。当事人能够随时解除协议, 但出租人解除协议应该在合理期限之前通知承租人。租赁协议期限问题上面也谈过了。
第233条: 租赁物危及承租人安全或者健康, 即使承租人签订协议时明知该租赁物质量不合格, 承租人仍然能够随时解除协议。这是为了保护承租人人身权利不受伤害而能够单方解除情形。
4、 《租赁司法解释》里面要求能够解除租赁协议情形。
第6条: 因为“一房数租”, 也就是出租人在与承租人签署租赁协议后, 又与其她承租人就同一房屋签署了其她多份租赁协议, 造成不能顺利推行协议, 最终被确定不能推行协议承租人, 有权参考协议法第219条要求解除租赁协议。
第7条: 承租人私自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建, 在出租人要求合理期限内仍不予恢复原状, 出租人有权参考协议法第219条要求解除租赁协议并要求赔偿损失。
第8条: 因下列情形之一, 造成租赁房屋无法使用, 承租人能够请求解除协议:
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封;
（二）租赁房屋权属有争议;
（三）租赁房屋含有违反法律、 行政法规相关房屋使用条件强制性要求情况。
上述情况, 假如要求承租人必需继续推行协议, 则有可能造成承租人负担难以预料法律风险, 对于承租人来说显著不公平, 故承租人能够解除协议。
5、 协议约定解除
约定解除情形, 关键是双方当事人在法律要求范围之内, 考虑到协议具体情况, 假如出现了一些情形, 将造成一方当事人正当权益严重受损, 双方能够考虑在协议中约定, 由一方行使协议解除权。因为协议内容广泛性, 提议当事人在签署租赁协议时能够充足利用约定解除权关键作用, 对一些严重损害协议当事人正当权益、 但又没有被法律法规明确作为法定协议解除权理由行为, 以约定解除条款方法进行明确。
在这边我试举一例说明约定解除权情形。在1994年建设部颁布了一个规章叫做《城市房屋租赁管理措施》, 这个《措施》第二十四条要求, 承租人如有下列情形, 出租人含有协议解除权。内容有: 将承租房屋私自转让、 转借她人或私自调换使用; 拖欠租金累计六个月以上; 利用承租房屋进行违法活动; 有意损坏承租房屋。12月, 住房和城镇建设部颁布了《商品房屋租赁管理措施》, 并申明《城市房屋租赁管理措施》这个规章给予废止。但这个规章上述内容具体、 明确, 且并不违反相关法律强制性要求, 仍然含有一定合理性。假如当事人能够将上述内容在双方租赁协议中以协议约定方法加以明确, 则愈加有利于保护协议当事人正当权益。
案例: 沈××诉路××房屋租赁协议纠纷案（本律师以前办理案例）
, 被告路××与原告沈××签署私房租赁协议一份, 约定由沈××将自有一套位于本市北新泾私有房屋（面积75平方米, 二楼）出租给路××一家居住, 租期十年, 租金为每个月1500元。原告居住在该房同一小区另一套自有房屋中, 位于六楼。原告有一个女儿在本市仙霞路有房居住。协议生效后, 双方均按约推行协议。10月, 原告提出要增加房租, 与被告协商未成。
4月, 原告沈××向法院提起诉讼称: 7月原告在楼下摔伤脚骨, 送医院诊疗后, 因原告年纪较大（70岁）, 故一直有后遗症, 上下楼梯不便, 生活上发生严重困难; 原告期望能够收回位于二楼租赁房屋自住, 以处理生活上不便。故原告认为, 本案租赁协议因为客观上原因, 已经不含有继续推行条件; 另外因为原告要继续推行协议话, 必需付出身体健康权为代价, 协议继续推行对原告不公平, 协议目不能实现, 所以提出要求解除与被告之间租赁协议。被告路××辩称, 原告要求解除房屋租赁协议没有法律依据。原告即使脚骨摔伤, 但已经经过医院诊疗完成, 从病历上看不出需要搬回二楼居住必需性; 而且原告病与其本身年纪较大也有相当关系, 被告在本案中没有任何主观上过失。另外, 本案房屋租赁协议中有一条要求, 原告要解除租赁协议必需经过被告同意; 且现在原告解除协议请求不符正当定解除协议条件。原告生活上问题, 能够经过请护工、 请女儿照料、 原告搬到女儿家居住等方法处理, 被告对此也愿意补助原告一部分生活费用。被告已经取得原告同意进行了房屋装修, 故不宜解除协议。所以期望法院驳回原告诉讼请求。
经审理, 法院认为, 因为原告出租房屋关键是为获取经济利益, 继续推行并不影响原告权益和协议目; 原告身体情况问题能够经过其她路径给予处理; 租赁协议并非因为客观原因无法继续推行, 本案中也不存在严重违约情况。法院判决不予支持原告诉讼请求。
经过本案, 我们能够看出, 协议签署后双方必需全方面推行协议要求义务。本案中原告要求解除租赁协议, 既没有法律上要求解除条件, 也不符合租赁协议中相关约定, 故其诉请法院不予支持。不能仅仅以协议实际上不宜推行, 就随便要求解除协议。
6、 租赁协议撤销法律风险
《协议法》第54条要求, 因重大误解签订协议、 在签订时显失公平协议、 一方以欺诈、 胁迫手段或者乘人之危使对方在违反真实意思情况下签订协议, 受损害方都有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。这些内容也比较复杂, 与协议法第52条相关协议无效内容一样, 我也不多解释了, 只要了解一下即可。

五、 租赁协议违约和损害赔偿方面法律风险
违约行为是协议法律风险最关键表现方法。一方当事人有违约行为, 会给另一方当事人带来推行协议不便, 也会造成另一方当事人经济损失。违约行为除了经过协议条款加以事先规制之外, 更关键是经过损害赔偿方法进行填补, 让守约方取得对应利益以填补受到损失, 不能让违约方因为违约行为而取得利益, 所以需要对违约和损害赔偿进行简单介绍。
1、 违约条件。
违约条件比较简单, 就是协议一方或者双方当事人不推行法律要求或者协议约定义务, 或者推行协议义务不符正当律要求或者协议约定情形。与侵权行为不一样是, 违约行为不需要考虑当事人是不是在主观上含有过失, 到底是有意还是过失; 只要在客观上有违反协议行为, 即能够认为产生了违约。具体到租赁协议, 出租人方面关键违约形式有: 不在要求时间内提供租赁房屋、 提供租赁房屋条件与协议约定不一致、 未办理租赁协议登记立案手续、 未对房屋正常使用损害提供维修服务、 私自将已经租赁房屋再租给其她人等等; 承租人方面关键违约行为有: 不根据约定时间和数量支付租金、 押金或者确保金等财物、 不根据协议约定用途使用租赁房屋、 未经出租人许可私自将房屋转租给第三人、 协议到期后拒不根据约定将房屋交换出租人等。
2、 违约损害赔偿方法。
违约后通常能够采取损害赔偿方法关键有下列多个。
（1）实际推行、 继续推行。也就是违约方在客观上仍然存在继续推行协议条件、 守约方也愿意要求违约方继续推行协议, 直至将协议根据约定全部推行完成为止。相比较其她违约损害赔偿方法而言, 实际推行成本较少, 法律依据也比较明确, 较少发生争议几率, 所以在实践中发生违约损害赔偿案件, 法院也会要求当事人首先采取实际推行方法负担违约责任。
（2）采取补救方法、 恢复原状。具体到租赁协议来说, 能够要求出租人立刻将房屋存在缺点修复、 将原先已经中止水电煤供给恢复、 经过自购建材将房屋已经受到毁损部分立刻恢复原状; 能够要求承租人另行寻求租赁房屋、 继续经营以降低实际损失、 合适降低房屋租金, 等等。采取补救方法关键是为了采取方法预防损失不合适扩大。
（3）赔偿损失。这是最常见违约损害赔偿方法。关键有:
①违约金。依据双方在协议中约定如发生违约情形, 违约方需要向守约方负担一定金钱赔偿。违约金只有双方在协议中约定才能要求赔偿。违约金兼有赔偿实际损失和处罚违约行为双重属性; 假如当事人约定了违约金, 但数额不足以赔偿实际损失, 在支付违约金以