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楼盘调查表
一、 基础资料
项目名称
天地之间广福郡（销售许可: 预许 昆字201号）
项目地址
广福路和拥金路交汇处大商汇一侧
区位
南三环
开发商
云南金达房地产开发有限企业
楼层
17-19层
联络电话

计划物业形态
住宅、 公寓、 写字楼、 商铺
物业结构
高层
计划设计企业

景观设计企业

策划销售代理企业
格瑞特地产行销机构
广告企业
观澜广告
开盘日期
3月17日
交房日期
年初
完工日期
年底
二、 计划指标
占地面积
33333㎡
总建筑面积
99507㎡
住宅建筑面积
128632㎡
商业用地

容积率
2.19
总户数（户）
616户
居住用地

绿化率
48.8%
停车泊位（个）
700个
商业用地

建筑密度

此次推出房源
4栋100套
产权
70年
备注

三、 面积及户型
户型名称
户型面积（㎡）
户型结构
备注
A
89.5㎡
2室2厅1卫2阳台
住宅
B
42.61㎡
1室1厅1卫1阳台
住宅
C1
89.36㎡
2室2厅1卫1阳台
住宅
C2
138.95㎡
3室2厅2卫2阳台
住宅
主力户型
户型C, 面积为89.36㎡ （3月17日推出4栋AC1C2, 3种户型）
四、 配套设施
周围配套设施
周围环境
项目距市中心仅3公里, 周围5条公交线路, 十分顺利。片区集中省级行政单位, 所以成为省级政治, 文化, 经济关键。在计划和设计时致力于表现21实世纪绿色生态居住环境小区, 完全根据低密度, 高绿地指标建设。项目圆2公里内紧邻大商汇商业中心, 沃尔玛, 国美电器, 多家医院等商业, 医疗配套以及多所学校, 生活便利。
教育
海贝双语幼稚园, 海贝中英文小学、 关二小、 北大附中
医疗
儿童医院南市区分院, 同仁医院
商业
沃尔玛, 国美电器、 百大家电
交通
南市区公交车站,181路, 78路, 24路等
银行
建行、 工商银行、 农行、 招商银行、 富滇银行

五、 物业管理
物业管理企业
——
物业管理费（元/㎡）
——
配套费
——
物业管理内容
——
备注

六、 装修标准
毛房
毛坯
初装修
——
全装修
——
备注

七、 价格
单价区间
7900元-9120元/㎡
起价
7900元/㎡
均价
8500元/㎡
主力总价
住宅70-76.9万
总价区间
住宅71万-119万
价格改变
6万-9万/套间
定价策略
毛坯低价
价格评定
参考同区域二手房价格在9500元/㎡
备注

八、 销售信息
开盘时间
3月17日
认购日期
此次为首次
3月17日
销售率
82.57%
客群定位
以后次营销平台以及户型和价格定位来看, 本项目开盘关键针对市场刚性需求用户: 首先是首次购房年轻人, 另外首先是项目城中村改造项目周围拆迁换房家庭用户。（年纪层为25岁-50岁）
营销活动
1. 开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”, 开盘现场5辆满载饮用水车辆从现场前往石林县长湖镇。
2. 开盘当日, 持卡会员一次性付款享受8%优惠, 按揭享受5%。
促销方法
1. 以网络, 短信, 报纸三个平台对项目进行宣传和推广;
2. 首先以起价开盘吸引市场注意, 以后逐批推出房源, 控制销售进度;
3. 开盘给予折扣;
4. 借助“抗旱”送水, 扩大著名度和宣传力度;
5. 现场抽号, 制造担心度。
广告宣传
关键经过网络, 短信, 报纸三个平台
九、 楼盘点评
优势
1.项目区域为城中村改造区域, 很多到场用户都为拆迁位置家庭用户, 意向性较强;
2.项目容积率很低, 绿化率非常高, 是项目宣传亮点;
3.和就近同区域中天融域项目在广告时打低价牌, 广告以底价做宣传吸引注意力;
4.楼盘区位商圈配套成熟, 属于南市区商业中心位置。
5.项目请云南省设计院进行设计, 部分房源已由设计院进行提前订购。
劣势
1.项目在宣传方面针对性较弱, 项目特点不显著, 所以在市场观望气氛很浓背景下, 对准用户吸引力不是很强, 仅仅靠底价广告来吸引用户, 力度不够, 所以蓄水不深, 在开盘当日据了解只办理了不到50张认筹卡, 至中午12点售出17套, 即使因为合作单位内部认购原因, 首次开盘销售率达成82.57%, 但后期销售压力却不小;
2.项目绿化率即使很高, 但因为现在市场环境原因, 单位平均开发成本较高, 在开盘单价上基础没有优势;
3.项目户型组成过于简单, 仅4种而其中一个为经济适用房, 可选商品房户型仅3种, 关键户型为80-90平米2房, 针对性即使很强, 但不免产品丰富度, 而且很多拆迁户都为家庭为单位居住, 需要3房甚至4房, 所以产品在定位方面过于狭窄;
4.项目本省综合性不强, 本身楼盘配套没有亮点。
楼盘平面图
经适房
省设计院办公楼
6
6
5

4
3333
1

楼盘区位图

开盘汇报纲要
一、 项目介绍
1、 楼盘介绍
项目由云南金达房地产开发有限企业开发建设, 项目属于城中村拆迁改造项目。位于广福路中段, 拥金路与广福路交叉口东北侧, 距市中心仅3公里, 毗邻广福商业中心、 香槟小镇、 大商汇商业中心、 南市区沃尔玛、 国美电器、 百大家电, 并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站, 所以配套完善, 生活方便。片区集中省级行政单位, 已然成为省级政治、 文化、 经济关键。该项目是一个居住品质较高、 设施优异、 表现二十一世纪绿色生态居住环境住宅小区, 由综合楼、 高层住宅及智能化配套服务设施等组成, 总建筑面积10万多平方米, 住宅总户数616户, 完全根据低密度、 高绿地指标建设。700个地下停车位。经过关注生态、 休闲和人居舒适度概念设计, 展现项目独特建筑风格。将生态、 休闲、 景观、 人文、 建筑等要素友好统一, 做到“人—家—自然—科技—品位—生活”高度融合。
2、 户型概括
此次推出首批房源共218套, 总户数616户, 占比35%。因为项目已经封顶断水, 此次推出房源分布5栋住宅项目其中4栋。为A1、 C1、 C2三种户型, 其中A户型位于第1栋朝为东西向LOFT, 复式结构设计, 为二室二厅一厨一卫双阳台, 面积为89.5平米; C1户型位于第3、 4、 5、 6栋朝向为东北和西北两种, 为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计, 面积为89.36平米; C2户型位于第3、 4、 5、 6栋, 朝向为东南或西南, 面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅, 面积为138.95平米。
3、 车位
停车位: 项目累计700个, 附一层。
4、 周围环境描述: 项目位于广福路与拥金路交汇处, 位于城市成熟地段, 距离一环不到1千米。周围有10、 23、 61、 67、 3、 71、 K1、 55、 114、 69、 119、 158、 25等十多条公交线路, 地铁1、 4、 5号线路经过本案。
5、 本期开盘是11栋共340套房源。
二、 开盘概括
1、 开盘现场气氛描述

开盘遇冷, 到场用户不是很多
楼盘自12月底开始进行宣传, 并于开始办理认筹卡5000元/张, 办卡费用较大部分楼盘1-5万/张为低, 但因为定位开盘价在8000-10000元/㎡, 而市场一直低迷, 所以办卡率不高, 而自去年底宣传开始, 项目宣传力度不大, 愈加上项目亮点不突出, 所以至开盘当日据了解, 办卡人数不满一百人, 所以原定抽号5人一组, 但实际抽号时变为1人1组, 而且大部分到场用户, 现场办卡率也非常低, 至中午12点, 买房用户陆续离开, 仅有熟人咨询, 成交量仅为17套。
2、 开盘步骤即操作情况描述

入口
认购处
沙

盘

抽号台
出口
咨
询
换
号
台

等
候
区
开盘认购步骤 开盘以后“抗旱送水”活动

项目已经封顶 选房厅内销售人员进行讲解

三、 推出房源情况
1、 各户型房源单价和总价区间表、 描述分析
A1户型, 面积89.5㎡

C1户型, 面积89.36㎡

C2户型, 面积138.95㎡
二室二厅一厨一卫二阳台
二室二厅一厨一卫一阳台
三室二厅一厨二卫二阳台
7900-8860元/㎡
8000-9120元/㎡
8000-9120元/㎡
剩下多套
剩下多套
剩下多套
累计销售量: 套, 剩下套。均价在8500元/㎡左右。
2、 现场认购用户描述
早上9点开始选房, 当日天气很好, 但到场用户仍然不多, 此次推出房源218套, 在现场了解到至开盘当日仅有不到50人办理了认筹卡。主推户型为C1户型89.36㎡左右二房。但因为办卡人数极少, 现场将5人一组抽号调整1人一组抽号。但销售不是很理想, 据了解, 大部分办卡用户为该区域拆迁家庭, 首先都有回迁房, 另外首先预期理想价位都在8000元/㎡以内, 所以销售进度较慢, 大部分用户进场看房后都离开了, 而且6楼至16楼大部分房源都未在此次推出, 楼层不是很理想。至中午12点, 仅17个用户成交。客群关键为昆明本区域居住需求较多。但在此次开盘之前, 有多位用户为云南省设计院职员, 至下午17点开盘活动结束时, 公布售出180套房源。
四、 关键营销节点
1、 营销优惠
开盘当日给予5%（按揭付款）-8%（一次性付款）折扣优惠。
2、 销售情况分析
当日公布上榜约218套, 销售起价7900元/㎡, 均价8500元/㎡, 至早晨12点仅售出17套套, 至下午17点共售出180套, 当日销售82.57%。
五、 开盘宣传包装情况
建筑大横幅广告, 外场彩休息区, 咨询区, 内场销控区。
六、 楼盘销售汇总

开盘时间
均价
推出套数
销售率
首开盘售出180套
3月17日
8500元/㎡
218套
82.57%
累计
第一次开盘
8500元/㎡
218套
82.57%
七、 楼盘总结评论
项目位于三环周围, 周围配套齐全。项目配套有沃尔玛商业广场、 大商汇商业中心、 南市区公交站, 多所幼稚园和小学、 多家医院等。今年首次开盘, 总推出房源218余套, 占总房源35.39%, 当日销售180套去化率为29.22%。
项目营销分析:
项目此次开盘推出1、 3、 5、 6栋部分房源, 共218套, 共3种户型, 两种为2房户型, 一个为3房户型, 其中3栋-5栋户型为平层设计, 每栋两梯四户, 北向两户为2房户型, 南向两户为3房户型, 而1栋为LOFT复式双层公寓设计, 东西向。依据其户型产品设计, 此次关键消费客群关键定位于首次结婚刚需用户, 所以二分之一以上产品为2房, 而三房也仅设计一个户型。
项目位置配套齐全, 区位优势也比较显著。商业, 学校, 医院等都在项目方圆5公里内范围, 生活方便。而且项目紧邻南市区公交车站, 所以从项目出发到市中心也非常方便。
项目此次开盘价格在立案价格基础上做了15%下调, 年底原定开盘价格估计在8000元/㎡至10000元/㎡, 而此次开盘实际最高售价为9117.81元/㎡。开盘营销方面, 采取了在开盘当日进行“石林抗旱救灾行动”活动, 扩大活动宣传力度和项目著名度。
项目在设计和计划时引入了云南省设计院, 而且在项目南面位置建设了省设计院办公楼, 这也为项目争取到了部分合作单位职员成为准用户。
优势:
1.项目区域为城中村改造区域, 很多到场用户都为拆迁位置家庭用户, 意向性较强;
2.项目容积率很低, 绿化率非常高, 是项目宣传亮点;
3.和就近同区域中天融域项目在广告时打低价牌, 广告以底价做宣传吸引注意力;
4.楼盘区位商圈配套成熟, 属于南市区商业中心位置。
5.项目由云南省设计院进行设计, 部分房源已由设计单位进行提前订购。
劣势:
1.项目在宣传方面针对性较弱, 项目特点不显著, 所以在市场观望气氛很浓背景下, 对准用户吸引力不是很强, 仅仅靠底价广告来吸引用户, 力度不够, 所以蓄水不深, 在开盘当日据了解只办理了不到50张认筹卡, 至中午12点售出17套。即使因为合作单位内部认购原因, 首次开盘销售率达成82.57%, 但后期销售压力却不小;
2.项目绿化率即使很高, 但因为现在市场环境原因, 单位平均开发成本较高, 在开盘单价上基础没有优势;
3.项目户型组成过于简单, 仅4种而其中一个为经济适用房, 可选商品房户型仅3种, 关键户型为80-90平米2房, 针对性即使很强, 但不免产品丰富度, 而且很多拆迁户都为家庭为单位居住, 需要3房甚至4房, 所以产品在定位方面过于狭窄;
4.项目本省综合性不强, 本身楼盘配套没有亮点。