转让旧房对加计扣除及契税和成本有关问题规定.doc

企业出售旧房怎样计算土地增值税
某工业企业转让一幢90年代建造厂房 , 当初造价100万元, 无偿取得土地使用权。假如按现行市场价材料、 人工费计算, 建造一样房子需600万元, 该房子为7成新, 按500万元出售, 支付相关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳土地增值税额。
(1)评定价格=600×70%=420(万元)
(2)许可扣除税金27.5万元
(3)扣除项目金额累计=420+27.5=447.5(万元)
(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)
(5)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)
一、 收入确定
相关土地增值税清算时收入确定问题。《国家税务总局相关土地增值税清算相关问题通知》（国税函[]220号）要求, 土地增值税清算时, 已全额开具商品房销售发票, 根据发票所载金额确定收入; 未开具发票或未全额开具发票, 以交易双方签署销售协议所载售房金额及其她收益确定收入。销售协议所载商品房面积与相关部门实际测量面积不一致, 在清算前已发生补、 退房款, 应在计算土地增值税时给予调整。
二、 税前扣除
（一）许可扣除
1．评定价格确定
依据《土地增值税暂行条例》》（以下简称“《暂行条例》”）实施细则第七条第四款要求: 旧房及建筑物评定价格, 是指在转让已使用房屋及建筑物时, 由政府同意设置房地产评定机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后价格。评定价格须经当地税务机关确定。
2．契税确定
依据《相关土地增值税部分具体问题要求通知》（财税字[1995]48号）中第十条要求: 转让旧房, 应按房屋及建筑物评定价格、 取得土地使用权所支付地价款和按国家统一要求交纳相关费用以及在转让步骤缴纳税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据, 不许可扣除取得土地使用权所支付金额。
总而言之, 在计算旧房转让土地增值税时, 取得土地使用权所支付地价款是扣除项目中与评定价格并行子项, 不能混在一起。另外该要求中仅有地价款、 费用和税金这三项能够作为扣除项, 其中无“等”这个字眼, 所以能够推出房屋装修（比如空调设备等）等费用不能计算在扣除金额内。
3．对于已缴纳契税处理
依据《相关土地增值税部分具体问题要求通知》（财税字[1995]48号）中第十一条要求: 对于个人购入房地产再转让, 其在购入时已缴纳契税, 在旧房及建筑物评定价中已包含了此项原因, 在计征土地增值税时, 不另作为“与转让房地产相关税金”给予扣除。该要求在相关已缴纳契税可否在计税时扣除问题上已经有明确说明。
（二）加计扣除
1．原值每年加扣5%
依据《相关土地增值税若干问题通知》（财税[]21号）中第二条要求: 纳税人转让旧房及建筑物, 凡不能取得评定价格, 但能提供购房发票, 经当地税务部门确定, 《条例》第六条第（一）、 （三）项要求扣除项目金额, 可按发票所载金额并从购置年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳契税, 凡能提供契税完税凭证, 准予作为“与转让房地产相关税金”给予扣除, 但不作为加计5%基数。该要求中“与转让房地产相关税金”项目叙述仍不正确, 应对应财税字[1995]48号中所述“按国家统一要求交纳相关费用”项。
对于转让旧房及建筑物, 既没有评定价格, 又不能提供购房发票, 地方税务机关能够依据《税收征收管理法》第三十五条要求, 实施核定征收。该要求对财税字[1995]48号第十条所述“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据, 不许可扣除取得土地使用权所支付金额”作了深入完善。
依据上述要求, 单位转让旧房, 首先要取得评定价格, 评定价格中应该包含了购置旧房时缴纳契税, 所以不应再给予扣除, 假如不能取得评定价格, 则按财税[]21号文件第二条相关要求进行处理。
2．“年”怎样界定？
在计算土地增值税时应该注意对于周年定义, 有利算法为: 如过超出一周年争取按月计, 假如不足一周年争取按年计算。
（三）不能扣除
依据《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》要求, 转让床沙发、 橱柜等家俱不属土地增值税征收范围, 此部分家俱销售价款应不计入土地增值税计税收入, 同时房地产开发企业购置家俱费用也不应进入扣除项目。
（四）未明确项目——装修
装修有条件才能扣除: 如装修费包含在你企业原购置房产权属登记价格之内, 装修费作为房地产原价组成部分, 能够在计算土地增值税时扣除; 假如装修费不包含在原房产登记价格之内, 或者是你企业购置房屋后再进行装修而发生费用则不能在计算土地增值税时扣除。
三、 其她方面
（一）纳税期限
依据财税字[1995]48中第十六条: 相关纳税期限问题中所述“依据条例第十条、 第十二条和细则第十五条要求, 税务机关核定纳税期限, 应在纳税人签署房地产转让协议以后、 办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。”所以在转让旧房时必需考虑是否需要缴纳滞纳金问题。