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商品房买卖协议新版本
【篇一: 新版商品房买卖协议示范文本解读【卢照伟】】

新版《商品房买卖协议示范文本》解读
今时今日房地产市场已经发生了翻天覆地改变, 房屋产品技术特征、 开发商开发能力、 购房者权利意识已是今非昔比。新颁布商品房买卖协议示范文本分为预售、 现售两个版本, 条款基础一致, 实践中我们更多用是预售版本协议, 该预售协议文本共24页、 主协议条款29条, 同时有11个附件, 篇幅内容较本增加很多, 这种改变也反应了此次协议文本约定细化、 规范化显著特点。
一、 示范文本不统一性
假如把本简称“新版”, 本简称“旧版”; 旧版出台时中国房地产业才刚刚起步, 以后经历了十年黄金时代, 旧版早已不再能适应现实需要。然而住建部和工商总局直至才公布新版征求意见稿, 在此之前, 各地房管部门已前后颁布了地方版本, 用于填补旧版模糊、 空白和漏洞。
新版说明第1项后半句尤需注意。许可各地在正当合规前提下, 结合地方情况调整协议内容。也就是说, 新版不再强调统一, 而是作为各地指导。各地能够依据新版内容完善各自实施版本, 而不是绝对适用新版。能够预见, 各地现用版本仍将基础实施, 但会依据新版精神做出微调。
现在, 各地房产交易官方网站并未将新版设置为可下载协议。各地仍然利用现用版本。但作为从业人员, 我们应该提前拥有风险防范意识。
二、 增加“专业术语解释”
“专业术语解释”是新版一个亮点。
商品房销售领域中专业术语, 对开发商可能是常识, 对购房人而言却不易充足了解。新版将“专业术语解释”列于说明以后、 正文之前醒目位置, 帮助购房人愈加好把握协议中专业术语涵义, 做到了解条款、 识别风险、 正确决议。
不过, 当购房人对专业术语关键要素认识非常清楚, 房地产开发企业绕开法律规制一些行为将带来更高风险。
1、 商品房预售。明确预售商品房前提是房地产开发企业已取得《商品房预售许可证》,
不然可能包含欺诈行为和处罚性赔偿。
2、 法定代理人。
3、 套内建筑面积、 房屋建筑面积。明确了套内建筑面积和房屋建筑面积计算方法。计算建筑面积房屋必需层高达成2.20m及以上。概念引自《房产测量规范》第一单元附录b和第一单元8.1.2。
4、 不可抗力。必需是（1）客观情况, 而且无法（2）预见、 （3）避免和（4）克服, 这四大要素必需同时含有, 不然就不能认定为不可抗力。如此一来, 房地产开发企业不能简单将违约归因于不可抗力而免责。
5、 民用建筑节能。
6、 房屋登记、 全部权转移登记、 房屋登记机构。
7、 分割拆零销售、 返本销售、 售后包租。《商品房销售管理措施》第十一、 十二条严禁房地产开发企业返本销售或者变相返本销售, 严禁对未完工商品房售后包租或者变相售后包租, 严禁分割拆零销售。然而在商业地产领域, 这三种销售模式可谓屡见不鲜。三者概念引自《商品房销售管理措施》第四十五条, 目是向购房人提醒风险, 造成对违法协议无效担忧, 这类操作不再方便。
三、 补充协议效力受到冲击
房地产开发企业出于自我保护、 降险止损考虑, 常常借助补充协议变更《商品房买卖协议》主协议条款。实际上, 补充协议关键特点和功效之一, 就是排除买受人权利、 免去出卖人责任或加重买受人责任, 以至于补充协议常常替换主协议实际地位。
新版明确排除适用不合理补充协议, 但也不能所以认定补充协议无效。因为主协议与其补充协议从意思自由角度来看是平等, 主协议能够约定变更主协议条款补充协议为无效, 补充协议也能够约定主协议第二十八条为无效。相关“显失公平”法律行为怎样规制, 中国法律早有要求, 但最终被变更或撤销还是少数。①
新版第二十八条肯定会极大增加对房地产开发企业威慑作用和法律风险, 但其本身法律效力也存在极大争议。我们认为, 第二十八条真正效果, 取决于司法部门法律实践, 尤其是最高人民法院司法解释。在此之前, 我们应该更谨慎地设计补充协议:
1、 避免显失公平表述;
2、 房地产开发企业与购房人权利、 义务和责任相互对应, 避免数字化、 直观化差异;
3、 变更新版第二十八条。
四、 商品房基础情况
房地产开发企业改变计划用途现象确实存在, 最可能包含行政处罚、 民事赔偿等法律责任。因为新版第三条“商品房基础情况”更多表现计划设计、 估计面积等客观要素之表述, 而非双方简单约定, 表述不实可能定性为欺诈, 所建不符则属于违约。
新版明确, 协议载明建筑面积为测绘部门估计面积, 而不是旧版“协议约定”面积。实际上, 旧版载明建筑面积也不是买卖双方凭空而定, 一样也是测绘部门估计面积。但新版须注明测绘机构名称, 增加对测绘机构和卖方威慑, 而且一旦出现面积差纠纷, 处理前提将是测绘部门估计和实测是否正当、 合理, 而不再是简单违约问题。
阳台封闭, 这原本是开发商“偷”面积和增加销售卖点好方法, 假如与计划设计不符, 以后也可能造成我方违约。
五、 抵押情况和权利情况
最高法《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第九条要求, 出卖人签订商品房买卖协议时, 有意隐瞒没有取得商品房预售许可证实事实或者提供虚假商品房预售许可证实, 或者有意隐瞒所售房屋已经抵押事实, 或者有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安置房屋事实, 造成协议无效或者被撤销、 解除, 买受人能够请求返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任。这就是商品房买卖“1+1”赔偿情形之一。尽管表面极为严厉, 但房地产开发企业往往因为融资需要和销售便利而心存侥幸, 尤其是对于抵押和预售许可两个要素, 只要项目运作适当, “协议无效或者被撤销、 解除”情形就不会出现。
新版第四条将提醒购房人注意与所购商品房相关抵押情况。而且假如存在抵押, 必需提供抵押权人同意商品房预售证实, 实现这点难度很大。
新版第五条提升了开发商违约时法律风险。商品房实际权利情况与出卖人所披露不一致并所以造成不能办理预售立案或产权过户, 购房人有权解除协议, 出卖人退还已收房款外还需支付利息。若购房人遭受损失, 出卖人应支付赔偿金, 赔偿金数额等于购房人已付房款一倍, 或者等于购房人全部损失, 出卖人只能二选一。
旧版第十二条约定, “因出卖人原因, 造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠
纷, 由出卖人负担全部责任”。新版与旧版区分在于: 1、 原因不一样, 旧版很宽泛, 只要是出卖人原因, 不管原因是在签约前或签约后, 而新版将原因限定为“该商品房权利情况与上述情况不符”; 2、 后果不一样, 旧版为不能办理产权登记或发生债权债务纠纷, 也很宽泛, 而新版为不能办理预售立案或产权过户; 3、 责任不一样, 旧版为“出卖人负担全部责任”, 却无法界定“全部”范围, 最终实际由开发商负担法律责任较轻, 而新版明确要求了三类四种法律责任。
我们认为, 假如选择新版协议, 应将第五条第4、 5项删去, 计付利息标准等于同期贷款基准利率, 并选择【买受人全部损失】。
六、 商品房交付条件与交付手续愈加严格
【篇二: 新版商品房买卖协议逐条具体解读】

新版商品房买卖协议新规关键点解读
作者:网络 时间:-01-19起源: 网络 浏览量 1912 评论 0 0 0
住建部、 国家工商总局于最近颁布了最新版《商品房买卖协议（示范文本）》, 而上一个版本颁布时间是。漫长近过去了, 今时今日房地产市场已经发生了翻天覆地改变, 房产品技术特征、 开发商开发能力、 购房者权利意识已是今非昔比。
从长远来说, 这次交易文本更新对于房地产市场是含有深远和主动意义, 有利于整个行业和市场朝向更规范化方向前进; 但从短期效果来说, 新版协议不管是从条款表述还是规则设定, 改动幅度都相当大, 买卖双方尤其是开发商要适应这个新版协议, 还需要一段时间, 而且在过程中一定会有开发商因为不了解、 不适应协议规则改变而付出“学费”, 对于交易对象众多商品房买卖而言, 开发商这种“学费”通常都是以“百万”甚至“千万”为计数单位。
面对风雨飘零市场环境, 尤其是对在一轮一轮调控政策中苦苦支撑开发商而言, 新版买卖协议远看是一副良药, 近看却可能是一根稻草, 由此引发房产维权及诉讼潮可能会淹没部分房企。而对于房地产市场中每一个参与主体——政府部门、 开发商、 购房者、 房产媒体等, 更现实是要立刻去了解、 了解这种协议规则改变, 去梳理其中风险点和要害点, 方便愈加好地去适应、 去生存。
这次颁布买卖协议示范文本分为预售、 现售两个版本, 条款基础一致, 实践中我们更多用到是预售版本协议, 该预售协议文本共24页、 主协议条款29条, 同时还有11个附件, 篇幅内容较本增加很多,
这种改变也反应了此次协议文本约定细化、 规范化显著特点, 下面将为大家就文本中新规则、 新特点简明做些解读。
新规则1: 开发商违反协议承诺, 最高可拿到双倍总房价款
协议第五条要求开发商对房屋产权正当性、 不存在一房两卖、 不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺, 假如开发商违反这些承诺, 造成购房者协议无法立案或无法办证, 就能够主张退房、 退利息, 然后最高再可赔偿一倍房价款。
举个例子, 一套商品房价格300万元, 开发商一房两卖造成购房者办不了房产证, 购房者能够依据此条款主张退房、 要求开发商支付600万元, 再加上300万元本金部分利息损失。
其实, 这条要求在最高人民法院以前司法解释中已经出现过, 但因其责任较重, 在司法审判实践中存在是否适用争议, 按此判决案例比较少, 而这次把它明确写入协议, 其目就是降低规则适用争议, 所以上面所述三种承诺情形就变成开发商“高压线”, 必需要避免。
新规则2: 交房必备测绘汇报, 水电暖气要实际可用
在示范文本第九条、 第十条, 约定了商品房交付条件, 除了原有文本中要求完工验收立案表之外, 这次新增交房文件中还包
括房屋测绘汇报, 这在不少城市交房实践中, 往往是被排除和忽略, 所以应该引发重视。
另外, 在交付时必需含有配套设施设备约定中, 提出了比原来更明确、 更高要求, 不仅开发商要把自己项目内水、 电、
暖、 气设施设备建设好, 还要实际与市政管网连接、 确保供给, 这个规则改变, 依据笔者了解, 很多城市边郊楼盘根本就做不到, 所以这个文本一旦施行, 开发商绝不能再去拿市政配套不全边郊项目, 不然就是等着赔钱了。
新规则3: 交房通知最少提前10日, 查验交付不得有前提
协议示范文本第十一条, 对于交付通知发送时间提前量限定为不得少于10日, 同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续前提条件。
这个规则不用多说, 交过房市民都知道这与现在实践中开发商交房步骤是不一致, 但这没有商议余地, 只能去适应。假如开发商违反这条程序约定, 将负担逾期交房责任。
新规则4: 空气质量、 建筑隔声、 节能方法明确列入协议
责任外, 还要求将空气质量、 建筑隔声、 节能方法三项内容明确披露在协议中, 而且前两项假如不达标, 给开发商一次整改机会, 再不达标, 购房者直接有权退房。
而这三项方法, 恰恰是现在开发商比较不重视内容, 尤其轻易组成违约。写到这, 笔者仿佛看到“开发商学费清单”已经在列出来了。
新规则5: 质量担保方法首次列入买卖协议
预售协议第十八条及附件八尤其约定了假如开发商不负担质量保修义务, 必需由另一家单位来负担连带责任, 这另一家单位能够是开发商股东或者关联企业, 这首先是强化开发商质量责任, 其次更具现实意义是, 现在中国房地产开发中普遍采取项目企业开发制, 而项目企业一旦开发结束就被注销, 造成商品房有些人卖、 无人修现实状况, 所以此条款着重处理是商品房“养老问题”, 即开发项目项目企业注销后商品房质量责任负担问题。
新规则6: 购房者信息保密义务明确提出
到购房者信息负有保密义务, 除非公检法及纪检部门实施公务需要或者有购房者书面同意, 开发商不得对外披露和越权使用, 不然就组成侵权和违约竞合, 购房者能够选择其一主张。
该条款毫无疑问是对当下购房者隐私信息被不停滥用和泄露现实状况强烈回应, 其实购房者信息被泄露源头很多, 有时未必是从开发商处泄露出去, 这就需要开发商高度自律, 而且采取以后可举证方法来切实保障购房用户信息安全。
新规则7: 补充协议约定要更谨慎
开发商经过增加补充协议条款来减轻本身在一些方面责任, 这几乎是房地产市场中潜规则, 市场中所谓“房地产霸王协议”呼声也不绝于耳。
针对这种呼声, 商品房买卖协议中尤其强调了“补充协议中含有不合理减轻或免去本协议中约定应该由出卖人负担责任, 或不合理加重买受人责任、 排除买受人关键权利内容, 仍以本（主）协议为准”, 这个条款内容对开发商杀伤力会相当大, 大到超出你想象, 根据这个标准, 很多开发商手头现有补充协议文本最少二分之一以上条款要重写, 何为“不合理”减轻、 免去、 加重责任, 这个度即使对于专业人士来说, 也会非常难把握。
新规则8: 要求开发商在附件中关键披露遮挡或妨碍房屋正常使用情况
【篇三: 最新版房屋买卖协议】

房屋买卖协议
甲方（卖出方）: 乙方（买受方）:
依据国家房地产法律法规和相关政策要求, 甲乙双方在平等、 自愿基础上, 甲方将拥有产权房屋卖给乙方, 达成以下协议:
第一条 买卖房屋基础情况
1、 房屋地址: 市 区 小区号楼单元
2、 房屋建筑面积: 约 平方米（以实测为准）, 户型为室厅
3、 附带车位: 个, 类型:
4、 房屋用途:
5、 建成年份: 年
第二条 转让价款和支付方法
1、 该房屋（含车位）买卖成交总价款为 ￥ 元（人民币元整）。
2、 支付方法: 在本协议签署当日, 乙方向甲方一次性付清该房屋价款。
3、 乙方向甲方付清该房屋价款后, 甲方向乙方交付: 该房屋钥匙, 购房交款凭证, 水卡, 电卡, 燃气卡, 该房屋其它相关资料。
第三条 责任和义务
1、 甲方承诺该房屋无产权纠纷、 无债务纠纷。
2、 本协议签署后, 甲方因集资建设该房屋发生退还或补交费用, 由乙方享受或负担。
3、 办理该房屋产权登记、 过户等行为产生全部费用由乙方负担, 甲方应主动配合办理。
4、 该房屋在本协议签署前所产生物业费、 卫生费、 维修费和相关配套设施使用费由甲方负担缴清, 本协议签署后由乙方负担。
5、 本协议签署后, 该房屋产生税费由乙方负担。
第四条 补充约定事项
1、 本协议签署后, 在甲方办理该房屋产权登记之日起 年内, 乙方应办理该房屋过户。因乙方未办理该房屋过户给甲方造成损失时, 乙方须给予赔偿。
2、 本协议签署后, 即使该房屋市场价值发生改变, 甲乙双方都不得对本协议推行提出额外要求。
第五条 争议处理
1、 本协议在推行过程中, 假如甲方拒绝配合乙方办理该房屋过户手续, 视为违约。
2、 本协议在推行过程中任意一方违约时, 需向对方赔付违约金, 违约金根据本协议房屋总价款20%计算。
3、 本协议在推行过程中如发生争议, 由甲乙双方协商处理。协商不成, 可依法向人民法院起诉。
第六条 通知
双方根据本协议注明通讯方法进行联络, 如通讯方法发生变动, 应立刻通知对方。
第七条 协议生效
本协议一式四份, 甲乙双方各持两份, 经双方签字后生效。
甲方（签字）: 乙方（签字）: 身份证号: 身份证号: 联络电话: 联络电话: （产权共有些人签字）: 身份证号: 联络电话:
日期: 年 月 日