房地产项目委托开发管理合同模板.doc

房地产项目委托开发管理协议书

二○一【 】年【 】月

目 录

第一部分 协议书 4
第二部分 协议条件 11
第一章 甲方组织架构和管理标准 11
第二章 项目委托开发管理工作内容和开展方法 16
第三章 品牌使用管理和维护 25
第四章 项目汇报 28
第五章 保险和法律服务 29
第六章 合作陈说和确保 30
第七章 协议变更、 解除和终止 31
第八章 违约责任 33
第九章 其她事项 34
第三部分 协议附件 37

委托方:
企业住所:
法定代表人:

受托方:
企业住所:
法定代表人:
鉴于:
1、 甲方已取得位于 编号为 地块国有土地使用权, 同时后续拟取得位于该地块 侧相邻约 亩地块（下简称“拟取得地块”）, 依法进行房地产开发建设。
2、 乙方为 集团下属专业负责房地产项目受托开发管理法人企业, 依靠 集团多年房地产开发经验, 逐步建立起完善品牌管理与维护体系、 质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等, 并贮备了大量优异管理人才, 在房地产开发建设各阶段、 各步骤均含有较强专业技术支持力量。乙方有意经过输出专业管理及技术, 为委托方发明更高效益, 为社会建设更多高品质房产品。
3、 甲方充足认可乙方在房地产开发建设领域管理能力和经验, 同意委托乙方全方面负责上述两地块项目开发建设管理工作, 乙方也同意接收该项委托。
为此, 甲乙双方依据《中国协议法》等相关法律法规要求, 本着老实信用、 平等、 自愿、 互利等标准, 经友好协商, 签署本协议, 以资共同遵守。
第一部分 协议书
第一条 项目（编号 地块）基础情况
1、 项目地点和土地四至: 宗地位于【 】, 四至为【东至河道、 南至空地、 西至广场路、 北至余云公路】, 界址点坐标见《国有土地使用权出让协议》附件《出让宗地界址图》。
2、 项目名称和用地性质: 项目名称为【 】（暂定）, 用地性质为【住宅、 商业】。
3、 土地使用权获取方法: 【拍卖】。
4、 土地使用年限: 其中, 住宅用地使用权年限为【70】年; 商业用地使用权年限为【40】年; 【/】性质用地使用权年限为【/】年。
5、 地块面积: 宗地面积【 】平方米, 其中建设用地面积【 】平方米, 最终以国有土地使用证上登载面积为准。
6、 土地现实状况与交付: 【净地】【场地已平整】【已交付】。
7、 关键计划建设指标:
容积率为【 】, 建筑密度为【 】, 绿地率为【 】(详见地块计划设计条件书)。
项目估计计划住宅【 】平方米, 商业【 】平方米, 办公物业【/】平方米, 公共配套【 】平方米; 计划总建筑面积为【 】平方米, 其中: 地上建筑面积为【 】平方米, 地下建筑面积为【 】平方米（最终以计划部门核准指标为准）。
8、 建设内容和建设标准:
项目建设内容包含【住宅、 商业、 公共配套、 其她】;
项目建设交付标准为: 住宅为【 精装修/毛坯 】, 商业为【 毛坯 】, 办公物业为【 精装修/毛坯 】, 【其她物业】为【 精装修/毛坯 】。
9、 与项目相关协议文件及审批文件:
（1）《国有土地使用权成交确定书》, 编号为 /号;
（2）《国有土地使用权出让协议》, 编号为 号;
（3）建设工程计划许可证: 建字第 号; 建筑工程施工许可证: 号
10、 项目进展情况: 【 】。
11、 其她: 【重大不利原因/计划设计尤其限制条件/政府对开发建设期限尤其要求等情况】。
12、 拟取得地块待企业摘地后另行补充项目基础资料。
第二条 委托管理范围
甲方委托乙方进行项目开发管理范围包含以下第【 】项:
1、 前期管理工作: 对项目整体定位和运行思绪和方案进行统筹计划, 并在甲方配合下负责办理项目开发建设所需具体审批和许可手续。
2、 计划设计管理: 依据项目类型和实际情况选择并委托各阶段各类计划设计单位, 把控设计进度及设计结果质量。
3、 成本管理: 制订合理项目成本管理目标, 并在项目开发建设全过程中实施有效成本管理。
4、 工程管理: 经过市场化方法选择各类施工单位、 材料设备供给单位和监理单位并进行统筹管理, 对项目工程建设阶段质量、 工期、 安全生产、 文明施工等进行全方面管理。
5、 营销管理: 对项目房产市场定位进行计划并制订销售目标和计划, 选择各类营销专业工作单位并进行统筹管理, 对项目策划、 推广、 销售过程进行全方面管理, 实现项目销售目标。
6、 完工验收和交付管理: 组织各类中间验收、 完工验收, 完成完工验收立案工作, 组织实施项目房产集中交付工作。
7、 用户服务及房产保修管理: 帮助甲方设置或延聘用户服务组织, 有效处理用户投诉, 提升用户满意度; 负责项目房产在协议约定时限内质量保修管理工作。
8、 前期物业服务督导: 选择前期物业管理单位, 协调制订物业服务方案, 对前期物业服务质量进行督导。
9、 档案管理: 对项目开发建设全过程关键档案资料进行归档保留, 并依据相关档案管理要求立刻移交。
10、 人力资源管理: 依据乙方管理经验, 建立委托管理项目人力资源相关管理制度, 并进行人力资源日常管理。
11、 行政管理: 依据乙方管理经验, 帮助甲方建立行政相关管理制度, 进行行政后勤、 公文管理、 信息管理等工作。
第三条 委托管理基础标准
1、 甲方作为项目开发建设单位, 负责筹措项目开发建设所需全部资金, 拥有项目开发中投资和协议约定决议权、 监督权、 提议权和知情权。甲方依法享受项目投资收益, 负担项目投资风险。
2、 乙方依据本协议约定推行受托管理职责和义务, 组建项目管理团体, 对甲方负责, 在本协议约定或甲方尤其授权许可范围内代表甲方行使项目日常经营管理权, 努力实现项目管理各项目标, 取得协议约定收益。
3、 项目建设活动实施协议制管理, 项目开发建设过程中各类协议以甲方名义签署, 由乙方进行协议推行全过程管理。
第四条 委托管理目标
1、 开发建设周期目标
本项目总体开发建设周期暂定为【 】月（以首批施工许可证领取之日起开始计算）, 估计于【 】年【 】月前完成协议约定建设内容建设并完成完工验收立案,含有物业交付条件。以上时间目标暂为估算, 乙方在本协议签署后【 】个工作日内将项目框架性开发计划提交甲方确定; 在项目总体计划方案审批经过后【 】个工作日内将项目总体开发计划提交甲方确定, 项目总体开发计划作为双方正式确定项目开发时间目标。
项目框架性开发计划模板详见附件八, 项目总体开发计划模板详见附件九。
2、 销售目标
本项目【 整体/分期】开发、 销售, 估计项目【整体/各期】在取得施工许可证后【 】月内（估计于【 】年【 】月前）含有领取预售许可证前置条件, 具体开盘时间以双方正式确定开盘方案为准。项目整体和各分期销售周期目标以双方正式确定销售计划为准。乙方在项目总体计划方案审批经过后【 】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确定, 并依据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【 】个工作日内将当期销售计划提交甲方确定。
项目整体销售计划及分期销售计划模板详见附件十。
项目已销售面积达成地上可销售面积【 】%（甲方保留物业计入已销售面积）, 视为乙方完成项目销售管理工作。
3、 工程成本管理目标
工程成本管理目标按项目【整体/分期】确定。在项目总体计划方案审批经过后 个工作日内, 由乙方编制方案阶段工程成本管理目标, 提交甲方审批确定。在项目【整体/各期】建安施工图设计完成后 个工作日内, 由乙方组织第三方编制【整体/各期】建安施工图预算, 并依据预算调整【整体/各期】工程成本管理目标金额后报甲方审批确定, 经甲方同意后作为项目【整体/该期】工程成本管理目标。
4、 质量目标
（1）符合设计要求, 符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范合格标准;
第五条 委托管理服务相关费用
1、 就本协议项下委托事项, 甲方应按时负担或向乙方按时支付以下费用:
（1）委派人员薪酬福利: 乙方委派人员薪酬福利（包含人职员资、 社会保险费、 住房公积金、 工会经费、 职员教育经费和其她现金或实物形式福利等）由甲方负担, 标准及支付方法详见附件三;
（2）委托管理服务费用: 甲方应按本协议约定标准和收取方法向乙方支付委托管理服务费用, 具体标准及收取方法详见附件四。项目委托管理服务费由甲方支付给乙方, 乙方向甲方开具正当有效服务业发票。
2、 在项目开发建设过程中, 乙方发生额外工作, 依据乙方实际增加工作量, 以及本协议约定或由甲方、 乙方另行协商费用标准及支付方法, 由甲方支付给乙方。
3、 乙方按本条约定收取服务费用, 不包含项目开发建设过程中实际发生应由甲方负担并支付给相关第三方费用, 以上第三方费用包含但不限于土地使用权出让金、 契税、 前期工程费、 报建费、 市政配套费和其她政府规费及行政收费、 各类计划设计费、 各类工程价款、 材料设备款、 材料测试费、 招标代理费、 监理费、 财务费用、 工程保险费用、 各类营销费用、 各类评奖费用和工程造价、 财务审计、 法律服务、 物业服务等各类中介咨询费等。
第六条 其她事项
1、 甲方在签署本协议前, 已就本协议签署和推行取得其股东会充足、 有效授权和许可, 详见本协议附件一《股东会决议》（外商投资企业为《董事会决议》）。
2、 本协议[第一部分 协议书]、 ［第二部分 协议条件］及［第三部分 协议附件］中相关词语含义与本协议附件二《名词定义及解释》中给予它们定义相同。本协议中[第一部分 协议书]、 ［第二部分 协议条件］、 ［第三部分 协议附件］为本协议有机组成部分, 不可分割, 含有相同法律效力。
3、 本协议一式【 】份, 甲方执【 】份, 乙方执【 】 份, 各文本含有相同法律效力。
（以下为协议签署页）

甲方: （公章）___________
住所:
法定代表人或授权代表: ____________
电话: _____________________
传真:
开户银行: _________________
账号:
邮政编码: _________________

乙方: （公章）________________
住所:
法定代表人或授权代表:
电话:
传真:
开户银行:
账号:
邮政编码:

本协议于 201 年 月 日签署于 。
第二部分 协议条件
第一章 甲方组织架构和管理标准
第一条 甲方董事会
1、 甲方董事会组员人数由股东会决定, 人选由股东会选举产生。
2、 甲方董事会除依据相关法律及甲方企业章程要求行使对应职权外, 对于乙方在项目开发建设管理过程中提交审议重大事项, 属董事会职权范围内, 由甲方董事会作出决议; 超出董事会职权范围, 由甲方董事会提交股东会作出决议。
3、 甲方未设置董事会, 董事会职权由甲方实施董事依据上述条款行使。
第二条 项目管理团体
1、 甲乙双方共同委派人员（含社会招聘人员）组成项目管理团体, 对甲方董事会负责。乙方应在本协议签署时对项目管理团体人员编制、 人员薪酬进行估算。
企业组织架构及项目管理团体人员编制估算详见附件五。
2、 乙方委派人员
（1）乙方应根据双方共同确定人选委派相关人员参与项目管理团体, 未经甲方同意不得随意更换。但在本协议推行过程中, 乙方委派人员离职, 乙方可另行委派合适人员接替对应工作;
（2）乙方委派团体推行甲方经营管理班子相关职责, 并在甲方委托范围内以甲方名义对外开展工作。乙方委派项目责任人在该项目管理过程中, 推行本协议约定甲方总经理职权（以下称: “项目总经理”, 项目总经理管理权限参见附件六项目管理审批权限表）, 对项目管理团体进行统一管理（包含甲方派驻人员）, 乙方委派其她项目关键管理人员分别负责本协议协议书第二条委托管理范围内具体管理工作;
（3）乙方委派人员应含有符合对应岗位要求工作经验和专业技能, 确保能够胜任本项目管理工作;
（4）项目总经理在本协议签署后【 】个工作日内到岗。为节省人员费用, 乙方其她委派人员依据项目开发进度情况逐步到位, 具体到岗日期以乙方签发人员委派函为准。在确保项目开发需要情况下, 乙方可统筹安排委派到甲方人员。如项目总经理需参与其她项目管理, 需得到甲方认可。
3、 甲方委派人员
（1）甲方委派【 】名财务管理人员, 负责项目开发建设过程中财务管理工作及各类款项收支; 委派【 】名行政管理人员, 负责在项目开发建设过程中保管并按要求程序使用甲方公章和档案管理。委派人员具体名单及到岗日期由双方经过工作联络单确定;
（2）如甲方委派计划设计管理、 工程管理、 成本管理、 营销管理专业技术人员, 其专业能力应得到乙方认可。
4、 社会招聘人员
除甲乙双方委派人员外, 项目管理所需其她管理人员以社会招聘形式, 社会招聘人员用工单位为甲方, 并由甲方与其签署劳动协议, 具体招聘录用程序由乙方根据项目人员编制计划及岗位能力要求实施; 社会招聘人员负责帮助乙方在委托管理范围内开展各项管理工作。
第三条 项目管理制度
1、 甲乙双方同意以各项管理制度作为项目开发建设管理基础依据。
2、 财务管理制度、 协议印章管理制度, 根据甲方现有制度实施, 或由乙方提供提议方案后报甲方审批确定。
3、 为充足发挥乙方专业管理优势和经验, 甲乙双方同意项目计划设计管理、 工程营造管理、 工程成本管理、 营销管理、 用户服务、 人力资源管理、 档案管理等参考乙方现有管理制度实施。
第四条 甲乙双方代表
1、 甲乙双方均需指定专员为本协议推行过程中双方代表, 甲方代表人选由甲方经过工作联络单与乙方确定, 乙方代表即为其委派项目责任人。
2、 甲乙双方之间相关文件传输、 接收以及指令公布等均由各自代表签字确定, 除在文件签收中给予确定外, 双方代表对文件签收并不表明对签收文件内容确定。任何包含到本协议条款变更文件, 均须由甲乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。
3、 甲乙双方均必需以书面方法对各自代表进行授权, 代表双方推行各自权利和义务。为提升工作效率, 确保本协议顺利推行, 甲方授权甲方代表行使下列职权:
（1）代表甲方审核、 接收乙方提出项目开发计划;
（2）对乙方管理中相关行为进行签证;
（3）代表甲方签收乙方管理工作汇报;
（4）代表甲方同意重大设计变更;
（5）参与项目设计、 招投标、 营销策划等业务会议;
（6）代表甲方进行现场检验, 提出监督和整改意见;
（7）代表甲方检验财务帐薄和凭证;
（8）代表甲方审批应该由甲方同意费用;
（9）代表甲方签署设计、 监理、 施工总包、 关键分包、 关键设备采购（如电梯、 变电等设备）、 项目借款、 土地抵押、 担保等关键协议;
（10）甲方董事会授权行使其她权利。
4、 甲乙双方任何一方更换代表人选, 必需提前 日以书面形式加盖企业印章通知另一方。
第五条 人力资源管理
1、 项目管理团体人员编制由乙方提出方案, 报甲方立案后实施。人员编制实施动态管理, 在本协议推行过程中可依据项目开发建设实际需要进行调整, 标准上由乙方于当年1月底前提报当年人员编制计划或调整方案。
2、 劳感人事关系
（1）甲方委派人员（包含社会招聘人员）: 由甲方（或甲方所属控股母企业）与其签署劳动协议;
（2）乙方委派人员: 由乙方与其签署劳动协议, 与甲方签署委派人职员作协议。
3、 薪酬福利
（1）甲方委派人员: 其薪酬福利可参考乙方企业薪酬福利标正确定;
（2）乙方委派人员: 参考乙方企业薪酬福利标准并结合项目所在地相关社会保险费缴纳标准相关政策要求确定, 在乙方签发人员委派函中给予明确（包含职级和定薪等级）, 报甲方立案后实施。
（3）社会招聘人员: 参考乙方企业薪酬福利标准并结合项目所在地相关社会保险费缴纳标准相关政策要求确定, 报甲方立案后实施。
4、 考评评定: 参考乙方企业绩效管理考评措施对项目管理团体实施考评, 其中乙方委派经营班子人员由乙方考评, 并咨询甲方意见; 其她人员由项目总经理考评, 报甲方立案。考评结果作为人员激励、 退出关键依据。
5、 激励与退出: 项目总经理有权依据绩效考评结果提出人员晋升、 调薪或退出提议。其中, 乙方委派经营班子人员需经乙方审批, 报甲方立案; 其她人员由项目总经理审批, 报甲方立案。依据绩效考评结果, 乙方委派人员不能胜任对应管理工作, 甲方可要求乙方另行委派, 乙方须在两个月内完成人员调整; 甲方委派人员不能胜任对应管理工作, 乙方可要求甲方给予更换或对应增加项目管理团体人员编制。
6、 人员培养: 为确保项目开发品质, 提升职员工作能力, 乙方应主动发明条件为项目管理团体组员提供进修学习机会, 甲方应给予支持和认可。若甲方委派人员参与乙方组织培训会议, 则相关费用由甲方负担。
7、 除非甲乙双方协商一致, 双方均承诺不得聘用另一方工作人员。
第六条 协议和印章管理
1、 项目开发建设过程中所包含各类协议由乙方负责拟订, 依据附件六《项目管理权限审批表》要求权限完成审批后, 甲方作为协议主体进行签署。
2、 协议签署后, 由乙方负责协议推行过程中管理, 确保甲方权利得到保障, 并避免产生各类协议风险。
3、 甲方公章由甲方指定专员进行保管, 财务印鉴章由甲方委派财务人员保管。为便于商品房销售和按揭办理, 甲方同意刻制销售协议专用章以专门使用。各类印章具体使用措施, 按摄影应管理制度实施。
4、 为确保项目正常开发建设顺利进行, 提升工作效率, 本协议约定或相关规章制度明确项目总经理有审批权限各类协议、 文件等, 经项目总经理签字后, 甲方指定公章保管人应给予签盖公章。
第七条 财务和资金管理
1、 项目财务责任人由甲方委派, 项目财务和资金管理由甲方负责。
2、 项目开发建设资金全部由甲方负责处理。在项目含有融资条件后, 由甲方负责向金融机构融资, 乙方给予必需帮助。项目融资由金融机构发放到项目专题账户后, 必需优先满足项目开发建设资金需求。如甲方将融资资金用于与本项目开发建设无关用途, 而对项目运行造成任何不利影响, 责任由甲方负担。
3、 项目开发过程中, 由甲方财务人员依据项目建设需要编制项目年度资金使用计划（模板见附件十一）, 乙方提供对应帮助。项目年度资金使用计划依据甲方财务管理制度要求报送甲方董事会或股东会审批。
4、 项目开发建设过程中各类应付协议款项, 由甲方直接依据相关约定、 管理制度及乙方签证文件, 支付给各专业工作单位。每次付款前, 各专业工作单位应提出付款申请, 并附上对应金额发票及其她所需付款证实文件, 经乙方签证确定后, 报甲方审核付款。
5、 项目实现销售收入后, 除用于项目本身建设资金需要、 管理费用、 税金缴纳及支付乙方各项服务费用外, 应优先确保归还应付金融机构贷款本息及其她第三方借款本息。
6、 人员薪酬福利费用
项目管理团体人员薪酬福利费用按人均【 】万元/年暂估, 依据《附件三-1 乙方委派人员薪酬福利标准》在项目开发建设过程中由甲方按实负担。
人员薪酬福利标准, 依据物价上涨水平合适调整, 但每年增幅控制在 %以内。
7、 其她管理费用
（1）除人员薪酬福利费用外其她各项项目管理费用（包含但不限于业务招待费、 办公装修费用、 办公用具费用、 企业公务用车购置费及使用费、 维修费、 差旅费、 会务费、 租赁费、 通讯费、 食堂管理费、 劳保费、 摊销费、 折旧费、 水电费、 保险费、 法律咨询费、 审计咨询费等）, 由甲方按实负担, 按年度预算控制;
（2）项目管理团体中乙方委派经营班子组员个人公务用车, 由甲方购置, 车辆使用费用补助参考乙方职员福利标准进入项目年度管理费用预算。项目公务用车, 包含企业接待公务用车、 工程现场和营销现场用车, 由甲方购置, 车辆使用费和车辆购置款（以资产折旧费形式）进入年度管理费用;
（3）项目年度管理费用预算由乙方制订（预算模版参见附件十二）, 经甲方审批后实施。日常管理费用发生, 在经甲方同意年度预算额度内, 由项目总经理负责审批, 报甲方代表立案; 超出预算额度费用, 必需经甲方委派财务人员审核并报甲方同意。
8、 因为非乙方管理原因（如市场环境发生重大改变等）造成开发周期延长, 甲方同意增加薪酬福利费用和其她项目管理费用预算。
9、 各类非协议款项支付, 以及各类费用报销, 根据甲方相关财务管理制度实施。
10、 在本协议推行期间, 甲方有权定时或不定时委托第三方财务咨询机构对项目财务进行审计, 如发觉财务审批、 资金支付等各方面存在问题, 有权向乙方提出整改意见。

第二章 项目委托开发管理工作内容和开展方法
第八条 项现在期管理
1、 在协议签署后, 甲方应将项目各项工作开展情况制作一份书面材料, 连同与该项目相关全部书面材料一并移交给乙方指定人员, 由乙方建立项目档案, 书面材料所包含内容详见附件七《项目资料移交清单》。
2、 乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充足调查了解后, 提出项目框架性开发计划, 经与甲方充足沟通后, 共同给予书面确定。双方认可框架性开发计划, 作为确定项目开发建设周期目标参考依据。
3、 在项目开发建设过程中, 依据双方确定框架性开发计划, 结合项目具体计划设计方案和开发思绪, 乙方制订项目总体开发计划, 并报甲方审批后, 作为双方正式确定项目开发建设周期目标。
4、 对于本协议签署前, 甲方就项目已签署相关协议、 协议, 双方同意由乙方在接收委托后, 对上述协议、 协议提出整体处理意见并报甲方审批后实施。包含到影响项目产品品质等方面计划设计等协议文件, 标准上应给予解除, 在解除协议关系过程中, 因解除协议所产生费用由甲方负担, 乙方应尽可能将对应损失控制在最小范围内。
5、 乙方负责以甲方名义办理项现在期审批各项手续, 包含但不限于立项、 建设用地计划许可、 计划方案、 初步设计、 施工图、 建设工程计划许可、 施工许可, 以及防雷、 交评、 环评、 节能等专题审批。甲方应主动参与协调乙方与项目相关各政府行政主管部门关系, 帮助乙方办理项现在期相关审批手续。
6、 包含到与土地使用权确权、 土地交付、 用地性质与用途调整以及计划设计条件调整相关前期审批事项, 由甲方负责, 乙方给予配合。因政府政策或者非乙方原因引发政府审批拖延, 甲方应主动参与处理, 项目开发建设周期对应顺延。
7、 办理项现在期审批手续过程中产生各项费用, 由甲方负担, 并根据要求立刻缴纳。
8、 若本协议签署时已经存在延期动工情况, 乙方负责按本协议约定开发建设周期目标完成开发建设, 如因项目延期开发引发风险和责任, 与乙方无关。
9、 若本协议签署时项目土地还未交付, 甲方负责办理土地交付手续, 并确保后续动工建设不存在任何障碍, 不然项目开发建设周期对应顺延, 且由此造成对应损失由甲方负担。
第九条 计划设计管理
1、 乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充足调查了解基础上, 向甲方提出产品定位汇报, 经与甲方充足沟通后, 共同书面给予确定, 作为项目产品计划设计输入条件。
2、 乙方负责以招标或其她甲方认可方法选择计划设计各阶段（包含但不限于计划设计、 建筑方案设计、 初步设计、 施工图设计、 景观设计、 装修装饰设计等）设计单位, 选定设计单位应该含有对应资质条件和专业技术能力。为确保计划设计品质, 双方同意优先选择和乙方长久合作优异计划设计单位。
3、 乙方应负责编制设计任务书, 并确定各类设计范围、 深度、 标准、 质量等具体要求。
4、 乙方应负责协调联络各计划设计单位, 督促各设计单位按要求期限及要求完成设计任务, 设计中应该充足利用各项计划指标, 以利于实现项目最好整体效益。
5、 对于各设计单位提交设计结果, 甲乙双方共同参与评审, 乙方在确保设计质量并满足 计划设计标准前提下, 充足听取并尊重甲方意见。为确保项目房产品质符合“ ”产品标准, 以下设计相关工作结果在与甲方充足沟通并听取意见后, 由乙方负责选定:
（1）计划设计方案和建筑设计方案;
（2）关键外立面设计方案及材料选样定板, 如关键石材、 面砖、 外墙涂料、 玻璃幕墙、 外立面门窗、 外立面栏杆等;
（3）景观设计方案和关键材料选定;
（4）室内硬装设计和软装饰设计方案（含样板房、 精装修产品、 公共空间）;
（5）其她乙方认为对产品品质和外立面效果有重大影响设计步骤。
6、 乙方应依据成本管理需要, 要求设计单位按成本概算进行合理限额设计。在项目建设过程中, 重大工程变更在确定实施前, 乙方应取得甲方书面认可。
7、 假如甲方在没有取适当地计划设计管理部门调整本项目计划设计条件书面许可文件情况下, 要求乙方和设计单位不根据本项目计划设计条件、 国家相关设计规范和要求或当地计划和建筑设计管理规范要求进行设计, 由此引发责任, 以及设计和报批报建进度延误、 施工延误等损失由甲方负担。
第十条 工程成本管理
1、 在项目总体计划方案审批经过后 个工作日内, 由乙方编制方案阶段工程成本管理目标, 报甲方审批确定。在项目【整体/各期】建安工程施工图设计完成后 个工作日内, 由乙方组织第三方编制【整体/分期】建安施工图预算, 并依据预算调整【整体/分期】工程成本管理目标金额后报甲方审批确定, 经甲方同意后作为项目【整体/分期】工程成本管理目标。乙方应立刻做好动态成本跟踪管理, 如发生引发工程成本调整重大原因, 立刻书面向甲方汇报。
2、 在项目开发建设过程中, 如发生下列情形并引发工程成本发生改变, 乙方应立刻以书面形式向甲方汇报, 并经甲方同意后对应调整工程成本管理目标:
（1）不可抗力;
（2）国家技术规范、 标准调整, 造成项目建设过程中工艺、 标准改变;
（3）施工或材料设备采购协议约定可调整协议价款原因发生改变;
（4）依据项目开发实际需要或甲方要求, 对项目建设内容、 建设标准等进行重大调整;
（5）单项工程变更超出20万元;
（6）因受地质等事前不可完全预料自然条件制约, 在具体施工过程中有重大技术调整;
（7）其她经甲方同意变更情形。
3、 项目开发建设过程中按要求必需招标内容, 由乙方拟订招标方案, 报甲方审批后实施。招投标工作由乙方负责组织实施, 乙方应在招标工作开始前准备招投标整个工作步骤、 评标措施, 以及招标文件等材料。甲方可委派人员参与招投标小组, 参与招标、 评标、 谈判, 招投标小组提出中标意见后, 书面报甲方确定后由甲方发出中标通知书。
4、 经过招投标或其她方法选择专业工作单位时, 专业工作单位资质条件及具体要求由乙方依据项目实际情况制订。为确保本项目房产品质量并节省成本、 提升效率, 乙方应充足利用其合格供给商资源, 推荐适宜单位参与投标或竞争, 甲乙双方同意在施工单位及材料设备采购招标时, 在品质原因相同情况下, 优先考虑乙方合格供给商。
5、 假如专业工作单位在经过公开竞争确定前已由甲方指定, 为确保项目工程品质与施工进度, 甲方与该专业单位签署协议除商务条件由甲方确定外, 其它条款必需经乙方同意。甲方指定专业工作单位假如工作进度和品质达不到乙方要求, 甲方必需配合乙方要求该专业工作单位进行整改, 由此引发工期延误或工程成本增加, 乙方不负担责任。如因为甲方指定专业工作单位对项目开发造成严重影响, 不配合进行整改, 且甲方拒不更换, 乙方有权解除本协议, 并视为甲方违约。
6、 材料供给管理
（1）乙方应依据工程所在地条件、 项目定位, 确定各类工程材料采购方法。采购方法划分为三类: 甲方采购; 甲方指定品牌或同时确定价格、 供给商, 施工单位采购; 施工单位采购;
（2）直接影响产品质量材料和设备, 关键包含外立面材料（石材、 面砖、 涂料、 门窗、 构架、 幕墙材料）、 关键设备（电梯、 空调系统、 锅炉、 生活给水系统、 智能安防系统、 排污、 消防）、 装修主材等, 在对应设计方案确定后, 由乙方依据绿城集团同类或可参考类似产品, 并结合本项目实际情况, 拟订具体采购标准, 经与甲方沟通确定后实施;
7、 工程变更
（1）对于非重大工程变更, 乙方有权依据项目实际情况, 在充足征求监理方和设计方意见基础上安排组织实施, 将与相关承包商协商及实施结果报甲方立案;
（2）对于重大工程变更, 乙方应向甲方提供一份书面工程变更汇报, 说明需进行变更理由, 文件中还应附上监理方和设计方对此问题书面意见及该变更包含造价调整预估。甲方应在收到该文件后5日内给予回复, 经甲方确定后变更由乙方组织实施;
（3）如重大工程变更包含前期政府审批手续变更, 乙方负责按要求程序报相关政府职能部门审批, 甲方给予帮助;
（4）如重大工程变更包含到调整项目工程成本管理目标, 在甲方对重大工程变更确定后, 工程成本管理目标对应调整。
8、 乙方应建立完善工程变更及现场签证管理步骤, 在施工过程中, 由作为发包人代表管理人员严格根据步骤做好施工现场工程变更及签证管理工作。签证包含工程造价调整, 应由成本管理专业人员出具意见。
9、 乙方为甲方利益出发, 委托第三方造价咨询机构提供帮助预算编制、 招投标、 结算价款审核等服务, 咨询服务费用由甲方负担。第三方造价咨询机构选择, 需经甲方确定, 在相同情况下, 甲方同意优先考虑乙方造价咨询合格供方。
10、 项目完工验收经过后, 乙方应要求施工单位立刻提交完工结算汇报, 由乙方成本管理专业人员提出初审意见, 并委托第三方造价咨询机构出具审核意见, 与完工结算汇报一并报甲方审定。在完工结算过程中, 乙方应全力配合甲方完成审核、 对账等工作, 帮助甲方控制工程结算造价。
第十一条 工程管理
1、 在项目整体或分期施工总承包协议签署后, 乙方应要求施工单位立刻编制工程总体施工计划及施工组织方案, 并依据招投标情况及甲乙双方确定时间目标, 提出专业审核意见, 经各方确定后, 乙方应责成施工单位按月、 季、 年编制阶段进度计划, 认真根据标准、 规范和设计图纸要求督促施工单位按计划进行施工, 并随时接收甲方检验检验, 同时为检验检验提供便利条件。
2、 如遇下列情况, 由乙方提供联络单经甲方签证确定后, 工程工期应对应顺延, 且甲乙双方确定项目开发建设周期目标可作对应调整:
（1）重大工程变更, 项目建设内容和建设标准发生改变;
（2）因施工过程中发觉地质情况与详勘资料有较大出入而造成重大技术方案调整;
（3）因需对接区域市政工程、 拆迁等前期工作不能立刻跟进而造成延期;
（4）甲方未立刻拨付建设资金造成工程延误;
（5）施工协议中要求施工单位能够顺延工期其她情形;
（6）不可抗力原因及政府行为、 国家重大政策调整;
（7）其她因甲方原因造成工期顺延。
3、 乙方应对承包商完成进度计划情况进行监督和检验, 掌握项目实际进度情况。当某一进度计划将无法按时完成并估计将影响到总体完工期限时, 应立刻通知甲方, 并提出对应整改方法, 确保按期完工。
4、 乙方应督促施工单位提报施工组织设计及专题方案, 完善质量、 成本、 进度、 安全等控制方法。
5、 乙方应充足加强对监理单位协调和管理, 充足发挥监理单位在施工监理中作用。
6、 项目工程质量标准应达成国家或行业现行施工质量验收规范合格标准, 如双方相关工程质量标准有其她更高约定, 工程质量应同时符合该约定标准。乙方应依据质量管理实际需要, 参与工程各关键节点隐蔽工程验收、 中间验收等, 一旦发觉工程质量达不到约定标准, 乙方应立刻责成施工单位负责修复、 整改或者返工, 直至符合质量要求。
7、 乙方应做好本项目安全文明施工相关管理工作, 督促、 教育相关施工单位严格根据安全标准组织施工, 采取对应安全防护方法, 并检验落实到位。乙方应对施工现场进行最少每个月一次安全检验。如发生伤亡及其她安全事故, 乙方应立刻通知甲方, 并按相关要求上报相关部门, 同时按政府相关部门要求处理。
8、 甲乙双方在项目管理团体中指定合适人选作为业主单位派驻现场工程师, 严格按摄影关管理制度进行现场签证及其她现场管理工作。
9、 乙方负责对各施工单位提交已完工程量报表及工程款支付申请进行认真审核, 并签署意见。
10、 项目建设过程中, 如甲方超出标准、 规范和政府行政主管部门已审批设计图纸范围, 违规增加建筑物、 构筑物, 由此引发责任完全由甲方负担。如甲方要求乙方实施, 乙方有权拒绝。
第十二条 营销管理
1、 甲乙双方经过招标或其她经双方协商一致方法选择各类专业营销机构, 由各类专业营销机构实施以下营销策划和销售代理工作:
（1）营销策划
①拟订项目推广案名和项目品牌标识系统（VI）, 经甲乙双方协商共同确定;
②编制《营销策划书》;
③编制《年度营销推广计划》;
④完成甲方要求与本项目营销策划相关其她工作。
（2）销售代理
①负责编制销售说辞及项目价值梳理汇报;
②负责日常销售管理工作;
③负责开盘销售其她相关准备工作。
（“其中, 甲乙双方协商一致, 将选择【 】经纪企业完成本项目销售代理工作, 销售代理费按项目总销售金额【 %】收取。”
甲方与完成上述营销策划和销售代理工作第三方专业营销机构签署协议, 相关费用由甲方负担并支付。
2、 乙方负责制订销售计划, 确定《定价汇报》（包含折扣方案）, 经甲方审批后实施; 负责对第三方专业营销机构需要审批事项从专业角度立刻给予回复和确定, 对各类营销策划方案实施效果进行评定, 并依据实际情况立刻作出调整, 对第三方专业营销机构工作结果进行验收、 考评; 最终乙方就该第三方专业营销机构工作结果向甲方负责。
3、 营销推广费用
（1）营销推广费用按项目总销售额【 %】进行总体预算控制, 依据协议约定预估销售额, 暂定营销推广费用预算总额约为【 】万元。乙方负责依据项目销售计划制订年度营销推广费用预算（预算模版参见附件十三）, 经甲方审批后实施。乙方应根据节省高效标准安排费用开支, 努力在此费用预算目标内实现项目销售目标, 在预算额内营销推广费用支出由甲方按实负担。其中, 营销推广费用核实口径, 依据本协议名词解释, 并参考会计准则、 税法要求及通常通例实施;
（2）甲乙双方约定, 如因项目营销需要, 需建设临时样板房或装修样板房, 建设临时性销售展