2023年房地产估价师考试理论与方法模拟真题.doc

房地产估价师考试理论与方法真题
一、单项选择题（共35题,每小题1分。每小题备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面括号内）
1．以下房地产估价相关活动中属于传统价值评定业务范围是（　 ）
A．高层建筑地价分摊
B．房地产投资价值评定
C．因环境污染造成房地产价值减损评定
D．城市房屋拆迁中停业损失评定
2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评定价值误差大小或者准确性是（　 ）
A．估价对象真实价值
B．估价对象重置价格
C．估价对象实际成交价格
D．合格估价师重新估价结果
3．一个估价项目中估价时点本质上是由（　 ）决定
A．估价委托协议订立时间
B．估价目标
C．实地查勘估价对象时间
D．委托人意愿
4．房地产供给有限特征本质是（　 ）
A．土地总量有限
B．房地产不可移动性
C．房地产独一无二性
D．房地产价值量大
5．以下土地情况中，不属于士地权益情况是（　 ）
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
6．某在建工程在假定未设置法定优先受偿权下价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元抵押贷款，该在建工程再次抵押价值为（　 ）万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
7.宗建筑密度为50%土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同住宅楼，均价为5000元/m2 ，房地产总价为万元，楼面积低价为1200元/m2,该宗土地总价为（）万元。
A.96
B.192
C.240
D.480
8以下购置某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济是（假定年折现率是6%）（）
A. 现在按9.5折一次性支付
B. 一年后一次性支付
C. 现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付
D. 现在首付50%，余款在未来10内分年等额支付
9.用距离来评价某宗房地产交通便捷程度时，通常不宜采取距离是（）
A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离
10.以下房地产市场调控政策方法中，会造成房地产市场价格上升是（）
A. 降低房地产开发贷款利率
B. 增加土地有效供给
C. 降低契税
D. 提升购房贷款利率

11．某工厂经所在街道责任人同意，将一幢权属登记为工业用逾沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接收委托以实际用途为估价前提对该房地产抵押价值进行评定。这种做法忽略了最高最好利用应满足条件中（　 ）。
A．技术上可能
B．经济上可行
C．价值最大化
D．法律上许可
12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相同土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下估价结果显示，乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地价值，这是因为（　 ）。
A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B．甲土地容积率大于乙土地容积率
C．甲土地价值高于乙土地价值
D．甲土地使用期限比乙土地使用期限长
13．某可比实例房地产权属证书记载套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150 万元，另有20m2房屋天台赠予,该房地产建筑面积与套内建筑面积比率为1：0：8，则按建筑面积计算比准价格是（　 ）元/m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
14．某宗房地产交易买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中包括税费均由卖方负担。据悉，该地域房地产买卖中卖方应缴纳税费为正常成交价格6.8%，买方应缴纳税费为正常成交价格3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中包括税费全由买方负担，并在原价基础上对应凋整买方付给卖方价格，则调整后买方应付给卖方价格为（　 ）元/m2。
A．2585
B．2393
C．2955
D．2964
15．评定甲别墅市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅装修标准为800元/m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其余原因，则经过乙别墅求取比准价格为（　 ）元/m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
16．评定某底层商铺价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取权重，最适宜是（　 ）
A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
17．某写字楼剩下收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运行费用率为30%,酬劳率中无风险酬劳率为6%，风险酬劳率为无风险酬劳率25%,则该写字楼现在收益价格为（　 ）万元。
A．5286.72
B．7552.45
C．9939.23
D．14198.90
18．某企业2年前租赁某写字楼中500m2用于办公，约定租赁期限为，净租金为天天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩下使用年限为30年，现在市场上类似写字楼净租金为天天3.5元/m2，酬劳率为6%，则现在承租人权益价值为（　 ）万元。
A．96.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
19.以下关于收益法求取净收益说法，错误是（　 ）
A．净收益包含有形收益和无形收益
B．运行费用包含房地产折旧额及其设备折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能三种估量值
20．以下收益乘数法中，考虑了房地产租金以外收入以及房地产空置率，但未考虑运行费用差异是（　 ）。
A．毛租金乘数法
B．潜在毛收入乘数法
C．有效毛收入乘数法
D．净收益乘数法
21．某商品住宅项目标土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%，则成本利润率为（　 ）。
A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
22．城市房屋拆迁赔偿评定中，对被征收房屋室内自行装修赔偿款评定应采取价值类型是（　 ）。
A．投资价值
B．慎重价值
C．快速变现值
D．市场价值
23．某办公楼是前在划拨土地上建设，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采取直线法计算其建筑物折旧总额为（　 ）万元。
A．61.84
B．78.35
C．84.88
D．173.17
24．以下房地产开发成本中，属于基础设施建设费是（　 ）
A．围墙工程费
B．电力设施工程费
C．居委会用房建设费
D．人防工程费
25．参加房地产开发用地挂牌交易各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（　 ）
A．各房地产开发企业采取不一样估价方法衡量开发用地价值
B．各房地产开发企业掌握开发用地信息不够对称
C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式规划条件不一致
D．各房地产开发企业均是以本身条件为依据衡量开发用地投资价值
26．假设开发法估价在选取估价对象最好开发利用方式时，其中最主要是选取（　 ）
A．最好用途
B．最好规模
C．最好集约度
D．最好开发时机
27．现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若酬劳率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后现值是（　 ）万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．1.04
D．12800
28．某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是六个月前经过一次性付款取得土地，现在已经完成地上一层结构部分。六个月后开始预售，1年后可完工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采取成本法评定该在建工程价值中计算土地取得费用投资利息计息期和采取假设开发法评定该在建工程价值中对开发完成后价值进行折现时折现期分别为（　 ）。
A．0.5和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
29．某类房地产历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产未来价格，应选取预测方法（　 ）。
A．平均发展速度法
B．平均增减量法
C．数学曲线拟正当
D．中位数法
30．某类房地产～价格见下表，各年增加量权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产价格为（　 ）元/m2。

A．8460
B．8500
C．8790
D．8838

31．用直线趋势法预测甲类房地产价格改变趋势为V甲 =1480+80i，乙类房地产价格改变趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产价格增加潜力相比（　 ）。
A．甲类房地产比乙类房地产强
B．乙类房地产比甲类房地产强
C．该两类房地产强弱程度相同
D．该两类房地产强弱程度不可比
32．某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则依照四三二一法则，其路线价为（　 ）元/m2。
A．2025
B．2250
C．2700
D．3000
33．如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，对应土地单价为4500元/m2，现允许容积率提升到5，假设容积率每提升0.1，楼面地价下降1%,则理论上因容积率提升应补交地价款为（　 ）万元。
A．1125
B．1800
C．2250
D．3375
34．以下关于估价对象实地查勘说法，错误是（　 ）。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失房地产，估价师应对估价对象原址进行必要调查了解
C．实地查勘内容包含估价对象实物和区位情况，通常不包括其权益情况
D．拆迁估价实地查勘统计可不需要被拆迁人签字认可
35．以下估价业务中估价机构能够承接是（　 ）。
A．超出了估价机构业务范围估价业务
B．估价机构专业能力难以胜任估价业务
C．估价机构一些估价师与估价需求者有利害关系估价业务
D．承接后出现很大执业风险估价业务

二、多项选择题（共15题，每小题2分。每小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意答案，请将正确答案填在后面括号内。错选或多项选择均不得分，少选且选择正确，每个选项得0.5分）
1．以下关于房地产估价本质说珐正确有（　 ）。
A．房地产估价是评定房地产价值而不是价格
B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C．房地产估价是为委托人提供价格确保
D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术
2．对部分或全部超出了自己专业胜任能力估价项目，估价师合理处理方式有（　 ）。
A．放弃这个项目
B．努力学习，边学边干
C．埋头苦干，克服困难完成项目
D．找他人完成项目，签自己名
E．对自己不能胜任部分工作，主动请关于教授提供专业帮助
3．关于抵押房地产变现能力强弱比较说法，错误是（　 ）。
A．标准厂房通常比通常厂房变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅变现能力弱
E．郊区房地产通常比市区房地产变现能力弱
4．某宗房地产购置总价为50万元，首付款为房价30%，余款由银行贷款支付，该贷款期限为，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格说法，正确有（　 ）。
A．该房地产实际价格等于名义价格
B．该房地产名义价格为50万元
C．该房地产实际价格为50万元
D．该房地产实际价格高于50万元
E．该房地产不存在名义价格
5．关于投资价值和市场价值说法正确有（　 ）。
A．市场价值是客观、非个人价值，而投资价值是建立在主观、个人原因基础上价值
B．投资价值与市场价值在采取收益法评定时，折现率取值相同
C．在净收益方面，评定投资价值时通常要扣除所得税，而评定市场价值时通常不扣除所得税
D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购置者委托评定其能承受最高购置价格，是一个投资价值评定
E．在对某房地产进行抵押价值评定时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值评定
6．以下影响房地产价格原因中属于区位原因有（　 ）
A．交通便捷程度
B．朝向、楼层
C．周围环境和景观
D．建筑规模
E．外部配套设施
7．城市规划对土地使用管制内容，主要包含（　 ）等。
A．建筑高度
B．建筑结构
C．容积率
D．土地使用权起源
E．土地用途
8.在房地产抵押估价实务中，遵照慎重标准详细要求包含（）
A．在利用市场法估价时，不应选取成交价格显著高于市场价格交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要实地勘察。
B．在利用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采取居中收益估量值进行估价
C．在利用成本估价时，不应高估收入或者低估运行费用，选取酬劳率或者资本化率不应偏低
D．在利用假设开发估价时，不应高估未来开发完后价值，应对后续开发建设必要指出及应得利润进行适当修正
9.以下房地产中，难以采取市场法估价有（）
A．房地产开发用地
B．学校
C．在建工程
D．别墅
E．特殊厂房
10.某宗房地产用房地产于30年前完成，预计建筑物剩下自然寿命为，房地产未来第一年净收益为28万元，伺候每年净收益会在上一年基础上降低2万元，酬劳率为8%，则（）
A．该房地产收益价格为136.73万元
B．该房地产收益价格为143.89万元
C．一第一年净收益为依据采取净收益乘法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D．该房地产合理经营期限为
E．该房地产合理经营期限为
11．某宗房地产价格并不是由其开发建设成本决定，所以利用成本法估价应注意内容包含（　 ）。
A．应采取客观成本而不是实际成本
B．应采取实际成本而不是客观成本
C．应结合选址、规划设计等对成本法测算结果进行调整
D．应结合市场供求情况对成本法测算结果进行调整
E．应结合估价委托人要求对成本法测算结果进行调整
12．在假设开发法传统方法中计算投资利息时，应计息项目包含（　 ）。
A．待开发房地产价值
B．待开发房地产取得税费
C．续建开发成本
D．销售费用
E．销售税金
13．依照关于统计资料，对某类房地产价格统计数据整理以下表，其中，房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格说法，正确有（　 ）。

A．利用平均增减量法模拟价格为7482元/m2
B．利用平均增减量法预测价格为8826元/m2
C．利用平均发展速度法模拟价格为7438元/m2
D．利用平均发展速度法预测价格为7438元/m2
E．无法利用平均增减量法预测价格为8873元/m2
14．利用基准地价修正法评定宗地价值时，应明确基准地价内涵内容主要包含基准地价对应（　 ）。
A．容积率
B．土地用途
C．土地开发程度
D．评定单位
E．土地使用权性质
15．实际估价中，估价对象范围界定包含（　 ）界定。
A．实物组成范围
B．权益范围
C．空间范围
D．时间范围
E．髟响范围

三、判断题（共15题，每小题1分。请依照判断结果，将正确答案填在后面括号内，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1．对于有租约限制房地产，假如是为城市房屋拆迁赔偿目标而进行估价，无须考虑房屋租约影响，应视为无租约限制房地产进行估价。（ 　）
2．在房地产估价中，只能评定不包含无形资产房地产价值。（ 　）
3．甲、乙两块其余条件相同相邻土地，甲土地单价为1500元/㎡，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/㎡， 容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地酬劳率为6%） （ 　）
4．在使用交通时间距离时，应采取与该房地产有代表性使用者相对应交通工具和出行时段来测量。（ 　）
5．房地产估价标准是为了使不一样房地产估价师对房地产估价基本前提具备认识上一致性，对同一估价对象估价目标具备相同性。（　 ）
6．市场法理论依据是房地产价格形成代替原理。所以，只要有足够多类似房地产交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到结果就能够作为正常市场价格最好参考值。（　 ）
7．在市场法估价中，当有较多交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相同，与预设估价结果最靠近交易实例，所以不能随意选取交易实例。（ 　）
8．依照收益法计算公式，对于土地净收益每年不变情形，酬劳率越高，土地使用权价格靠近无限年价格就越慢。（　 ）
9．某宗房地产年净收益为2万元，购置者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产价格为25万元。（　 ）
10．建筑物有效年纪可能等于，也可能大于或小于其实际年纪。（ 　）
11．成本法是以房地产价格各个组成部分累加为基础来求取房地产价格，适适用于评定可独立开发建设整体房地产价格，不能用来评定局部房地产价格。（　 ）
12．在假设开发法中，开发完成后价值是指开发完成后房地产情况所对应价值，开发完成后价值对应时间不一定是开发完成之时。（ 　）
13．在利用移动平均珐预测房地产价格时，通常应按照房地产价格改变同期长度进行移动平均。（ 　）
14．路线价法字质上是一个市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场情况调整及房地产情况调整。（　 ）
15．在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观原因造成估价方法不适用外，只要是在理论上适用估价对象估价方法都应选取，不得随意取舍。（ 　）

四、计算题（共2题。要求列出算式和计算过程；需按公式计算，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位）
1．某宗出租房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于10月1日建成，可供出租面积占总建筑面积70%。依照市场调查得知10月1日该类房地产租金为每个月40元/ ㎡，年平均空置率为20%，平均每个月除税费外运行费用为30万元，出租人负担税费约占租金收入8%，该房地产现时土地单价为2100元/㎡，土地酬劳率为8%，建筑物酬劳率为10%，请计算该房地产在10月1日价值（8分）
2．某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新情况建筑物建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和3%，销售费用为重新购建价格3%，每利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物墙、地面等损坏修复费用为35万元；装修重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备重置价格为200万元，平均寿命为，已使用3年；残值率为零。因为该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/㎡，但假如在估价时点重置有电梯类似写字楼，则需要电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼出租率为85%，正常月租金为32元/㎡，因为该写字楼层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时因为周围环境改变，该写字楼经济折旧为40万元。当地该类房地产酬劳率为8%。请计算该建筑物现时价值。（12分）

四、问答题（共3题，每小题0分。请将答案写在答题纸对应题号下）
　　（一）某市土地贮备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发企业拟参加竟买，甲企业委托丙房地产估价机构进行应价评定，最高应价评定结果为12 000万元。乙企业委托丁房地产估价机构评定出最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构评定结果均是合理，请分析二者差异主要原因。
　　（二）某企业于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。现在，该办公用房市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为何?
　　（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁荣商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，现在处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评定其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
　　据此，估价师确定了以下两种估价思绪：
　　1．以商品住宅销售均价为基础估价；
　　2．以商业用途土地价格为基础估价。
　　请问：
　　1．上述两种估价思绪中哪种较适宜?并说明理由。
　　2．针对你所选估价思绪，描述其估价技术路线。