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签署商品房认购协议书效力
最高院公报案例
张励与徐州市同力创展房地产有限企业商品房预售协议纠纷案
【裁判摘要】
　　预约协议是一个约定未来签订一定协议协议。当事人一方违反预约协议约定, 不与对方签署本约协议或无法根据预约内容与对方签署本约协议, 应该向对方负担违约责任。
　　判定商品房买卖中认购、 订购、 预订等协议到底是预约协议还是本约协议, 最关键是看见这类协议是否含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容, 即只要含有了双方当事人姓名或名称, 商品房基础情况(包含房号、 建筑面积)、 总价或单价、 付款时间、 方法、 交付条件及日期, 同时出卖人已经根据约定收受购房款, 就能够认定这类协议已经含有了商品房买卖协议本约条件; 反之, 则应认定为预约协议。假如双方当事人在协议中明确约定在含有商品房预售条件时还需重新签署商品房买卖协议, 该协议应认定为预约协议。
　　原告: 张励。
　　被告: 徐州市同力创展房地产有限企业。
　　法定代表人: 程刚, 该企业董事长。
　　原告张励因与被告徐州市同力创展房地产有限企业(以下简称同力创展企业)发生商品房预售协议纠纷, 向江苏省徐州市泉山区人民法院提起诉讼。
　　原告张励诉称, 2月16日, 原告张励与被告同力创展企业签订商品房预售协议, 明确约定被告开发橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房出售给原告, 建筑面积为123平方米, 价格为 2568元／平方米, 并约定原告向被告缴房款定金等。协议签署后, 原告按协议约定推行了给付定金义务, 但被告迟迟于开工建设, 并公然违约, 将房屋面积缩小为90平方米, 并单方面提升售房价格。请求法院判令被告依法按原协议价格赔偿原告房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其她损失100000元。
　　原告张励提交了以下证据:
　　1．《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份。该预订单甲方为徐州市同力创展房地产有限企业、 乙方为张励, 签署日期为2月16日。其关键内容为: 橙黄时代小区彩园组团商品房是由甲方开发建设, 甲方已就开发建设情况向乙方做了必需说明, 并愿意预订给乙方; 乙方已对该商品房做了必需了解, 自愿预定该商品房。在平等自愿、 协商一致基础上, 双方就乙方预订甲方商品房事宜达成以下协议: 一、 乙方预订甲方开发商品房为橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房; 二、 该房屋建筑面积估计为123平方米, 签署协议时双方应以房产管理部门核准面积为准; 三、 双方约定房屋价格为 2568元／平方米, 总房款估计为308 484元, 签署协议时单价不变, 总价款依据房产部门核准面积作对应调整。此价款为房屋本身价款, 不含配套及其她费用等; 本单签署时, 乙方向甲方预缴购房款50 000元, 协议签署时, 乙方再向甲方缴付258 484元; 四、 乙方需向甲方支付配套费用有: 暖气安装费按房屋建筑面积100元／平方米收取, 估计总数为12 300元, 协议签署时按房产管理部门核准面积对应调整……其她需要约定事项: 地下室980元／平方米, 面积另计。
　　2．收款收据一份。该收款单开具日期为2月16日并加盖了徐州市同力创展房地产有限企业财务专用章, 其上载明: 用户名称张励、 彩园8-1-102一套预付款50 000元。
　　3．《商品房预售许可证》一份。该许可证发证机关为徐州市房产管理局、 发证时间为1月21日、 编号为徐(房)售许字()第2号, 其上载明: 徐州市同力创展房地产有限企业: 你单位开发建设橙黄时代5, 6, 7, 8商品房屋, 经审查含有预售条件, 给予同意, 特此发证。坐落地点: 泉山区奎山路奎西村, 用途性质: 住宅, 交付日期: 7月25日。
　　原告张励以上述证据证实预订单已经含有了协议基础条款, 含有可行性, 因为被告同力创展企业取得了售房许可证, 使得该协议含有正当性; 原告已经根据协议约定推行了给付款项义务。
　　被告同力创展企业辩称, 一, 相关原告张励诉讼请求要求交付房屋问题, 第一, 原告协议性质为双方签署预订单, 属于预约协议, 而非正式商品房预售协议。预约协议仅有协商签约协议, 没有交付房屋义务。在双方签署预订单中大量使用预定字样, 预订单仅含有协议基础条款, 不含有商品房买卖协议基础内容。商品房买卖协议不一样于通常买卖协议, 含有特殊性, 其包含到很多义务条款, 如房屋交付问题, 面积差价处理问题, 产权证办理问题等等, 这些问题如不在协议中明确约定, 则协议在推行上会存在实际上和法律上障碍。第二, 预订单签署时间是2月16日, 当初预订房屋所在地块并没有拆迁, 仅仅办理了意向和计划手续, 不含有开发建设条件, 更不含有预售条件, 这一点原告是清楚。该处工程建筑工程计划许可证, 建筑工程施工许可证, 预售许可证等手续才办理完成, 彩园组团房屋在建房屋面积、 户型、 价格以及房屋安排使用上都与预订单约定存在重大差异, 所以预订单所约定房屋位置, 面积等条款均无法定依据, 对双方均无法定约束力。第三, 依据被告签署拆迁安置协议, 原告诉求所包含彩园组团8-1-102室房屋属于拆迁安置房屋, 拆迁安置房屋均为一一对应关系, 该房屋为拆迁户徐西成全部, 所以原告所述房屋即使签约, 在实际上也无法推行。第四, 彩园组团项目直到底才开工, 房屋面积均建设为90平方米左右户型, 房屋造价提升。其中5号楼、 7号楼为商品房, 6号楼、 8号楼为拆迁安置房。造成这种结果原因是: 1．彩园项目为旧村改造工程, 不一样于净地开发商品房项目工程, 其中拆迁问题是开发企业在奎山街道办事处等政府支持和配合下才能共同完成, 拆迁建设进度和拆迁成本增大开发企业无法控制, 所以该地块直到4月份才拆迁完成; 2．()37号国办发文件调整住房面积, ()117号徐政发文件调整住房建筑结构, 被告方依据上述国家政策强制性调整要求, 在建工程房屋面积均设计为90平方米, 结构均为钢混结构, 造成建筑成本增大, 并非开发商原因所致, 而是属于重大情势变更。基于以上原因, 被告若根据原预订单约定内容与原告协商签约, 实际上已无法推行, 被告试图在维护双方利益基础上与原告协商签约, 遭到原告拒绝, 所以被告表示拒绝与原告协商签约推行协议。所以原告要求交付房屋诉讼请求缺乏事实和法律依据, 依法应给予驳回。二、 相关原告所提到赔偿损失问题, 1．原告诉求所提到损失数额, 其法律依据基础仍然是正式商品房买卖协议而非预约协议, 所以被告认为原告主张缺乏对应法律依据。2．双方签署协议为预约协议, 被告认为应负担对应缔约过失责任。3．在计算缔约责任问题时候, 请考虑以下原因: 第一、 协议性责问题; 第二、 可预见性问题。因原、 被告所签署预约协议时间是2月16日, 依据通常预见能力也仅能够预见1到2年内房屋价格合理增加部分, 对于非合理增加部分以及现在房屋价格非正常增加均不能作为赔偿损失依据; 第三、 情势变更原因。旧村改造工程直到4月才拆迁完成, 也才含有建设条件, 国家强制性文件调整使在建工程在房屋面积和房屋建筑结构、 建筑成本方面均无法预料和控制; 第四、 原告在签署预订单时仅支付了5万元, 不能根据已付全款条件来衡量损失。总而言之, 被告认为, 在确定协议性质基础上, 综合考虑以上原因, 权衡协议双方利益, 酌情确定被告赔偿数额。
　　被告同力创展企业提交了以下证据:
　　一、 徐州市计划委员会1999年6月2日作出徐计投(1999)第243号《相关泉山区奎山乡奎西村旧村改造一期工程可行性研究汇报(代项目提议书)批复》文件一份、 徐州市发展计划委员会10月27日作出徐计投资[]558号《相关奎西村旧村改造项目二期工程可行性研究汇报批复》文件一份、 徐州市发展和改革委员会3月24日作出徐发改投资[]155号《相关同意徐州市同力创展房地产有限企业开展橙黄时代项现在期工作通知》文件一份。其中徐州市计划委员会徐计投(1999)第243号文件是对泉山区计经局(1999)58号文批复, 同意奎山乡奎西村旧村改造计划, 该工程总建筑面积13．06万平方米, 采取一次计划、 分期实施标准, 先期建设一期工程38 365平方米, 其中居民住宅37 805平方米, 公建配套560平方米; 徐州市发展计划委员会徐计投资[]558号文件是对泉山区计经贸委[]142号文及所附项目可研汇报批复, 同意由徐州市同力创展房地产有限企业实施奎西村旧村改造项目二期工程, 该项目建筑面积112 635平方米; 徐州市发展和改革委员会徐发改投资[] 155号文件同意徐州市同力创展房地产有限企业根据城市总体计划要求开展橙黄时代项现在期工作。
　　被告同力创展企业以上述证据证实该项目属于旧村改造工程, 不属于净地商品房开发, 而且是分期进行, 实施主体是奎西村和被告。
　　二、 徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会于3月20日出具《相关旧村改造相关问题情况说明》一份, 其情况说明关键反应旧村改造过程中碰到了很多问题使得建设进度无法按计划推进, 开发进展缓慢; 现在建彩园6号、 8号楼及待建彩园10号楼将用于拆迁安置, 很多拆迁户仍需深入建设安置。
　　被告同力创展企业以此证实彩园项目因拆迁问题到才含有开发建设条件; 拆迁安置作为该项目关键任务需要奎西村委会等相关国家机关协调配合完成, 拆迁进度和拆迁成本开发企业均决定不了, 说明旧村改造工程特殊性。
　　三、 建筑工程施工许可证一组、 商品房预售许可证一份。被告同力创展企业以此证实彩园项目工程直到1月21日才办理完全部手续, 进而说明所签署预购单所预定条款没有相关依据, 对双方不含有约束力。
　　四、 《国务院办公厅转发建设部等部门相关调整住房供给结构稳定住房价格意见通知》(国办发[]37号)文件, 其中要求自6月1日起新建住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必需达成开发建设总面积70％以上。被告以此证实国家强制性调整住房建筑面积。《徐州市政府相关在民用建筑工程中全方面推行现浇框架等优异结构体系意见》 (徐证发[]129号）文件, 被告同力创展企业以此证实自10月起徐州市全部各类居住工程必需采取现浇框架等结构体系, 不得采取砖混结构体系, 造成现在彩园建设工程建设成本加大。
　　五、 签署双方为徐州市同力创展房地产有限企业(甲方)和徐西成(乙方)、 签署日期为3月19日《拆迁产权交换协议书》一份, 其上载明: 甲方拆除乙方坐落于奎西村5组39号私有房屋, 建筑面积255．09平方米, 甲方以彩园小区8号楼 1单元102室、 2单元402室、 4单元502室同乙方被拆除房屋进行产权交换, 作定居安置。被告同力创展企业以此证实原告张励所诉求8号楼1单元102室房屋为拆迁安置房屋, 在实际上无法签约推行。
　　徐州市泉山区人民法院依法组织了质证, 被告同力创展企业对原告张励所提交证据真实性没有异议。但认为原告所提交证据不能证实原、 被告签署了商品房买卖协议。预订单中大量使用了估计和预定字样, 说明双方对相关问题并不能作出确定, 仅仅是为未来签署协议做预先安排; 即使预订单预定了房屋面积、 价格等条款, 但该预订单缺乏最基础商品房买卖协议特点, 即对房屋交付问题、 面积差价处理问题以及产权证办理问题均没有作出相关约定; 该预订单签署时该项目仅仅办理完立项和计划手续, 而建筑工程许可证、 建筑施工许可证等手续均未办理, 所以预订单约定内容缺乏对应法律依据。
　　原告张励对被告同力创展企业提供证据真实性不持异议, 但认为与本案没相关联性, 且不能证实被告主张。
　　法院认为, 上述证据含有客观性和真实性, 能够作为本案证据使用。
　　徐州市泉山区人民法院一审查明, 1999年6月, 徐州市泉山区奎山办事处 (原奎山乡)奎西村旧村改造工程经徐州市相关部门同意分期实施。10月, 旧村改造工程二期开启, 被告同力创展企业开始参与该工程, 并将该工程定名为橙黄时代小区。建设房屋部分用于安置原奎西村拆迁居民, 其她部分作为商品房对外出售。
　　被告同力创展企业参与上述旧村改造工程后即对其拟开发建设部分楼盘对外进行出售。2月16日, 被告与原告张励签署《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份, 该预订单约定: 原告预订被告开发橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房, 该房屋建筑面积估计为123平方米, 双方约定房屋单价为2568元／平方米, 签署协议时单价不变; 原告向被告预缴购房款50 000元, 协议签署时再缴付剩下房款258 484元。同日, 原告按上述约定向被告交纳房款50 000元。
　　其后, 因拆迁受阻, 该工程进度拖延, 被告同力创展企业未通知原告张励签署商品房买卖协议。, 国务院发文要求自6月1日起对新审批、 开工建设商品房项目中套型面积在90平方米以下住房必需达成开发建设总面积70％以上; 徐州市政府发文要求自10月起徐州市全部各类居住工程必需采取现交框架等结构体系。所以, 被告以后建设橙黄时代小区商品房套型面积发生了改变。
　　拆迁安置过程中, 依据拆迁情况和建设进度, 被告同力创展企业将橙黄时代彩园小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置, 并于3月19日将其与原告张励签署预订单中约定橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室(89平方米)安置给拆迁户徐西成。
　　1月21日, 被告同力创展企业取得橙黄时代小区彩园组团5、 6、 7、 8号楼商品房预售许可证。3月, 原告张励起诉来院要求被告继续推行协议 (预订单), 后因故撤回起诉, 并于 11月16日再次诉讼, 要求被告按原协议 (预订单)价格赔偿不低于90平方米房屋一套并赔偿其她损失100 000元。
　　审理过程中, 原告张励表示, 如被告同力创展企业确实无房可交, 原告要求被告一次性给付33万元。
　　另外, 法院受理本案后, 依原告张励申请, 法院依法查封了尚在被告同力创展企业名下本市橙黄时代彩园6号楼1单元502室房屋一套, 被告主张该房为拆迁安置房, 已安置给李兴云。
　　徐州市泉山区人民法院一审认为:
　　民事行为应该遵照自愿、 公平、 等价有偿、 老实信用标准, 必需遵守国家法律和政策。本案中, 原、 被告双方作为含有对应民事行为能力行为人在签署《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》时意思表示真实, 且内容比较具体, 所以该预订单在双方间产生了对应权利义务关系, 其所确定内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签署时所包含标物尚处于计划之中且被告同力创展企业当初并未取得商品房预售许可, 故首先需要确定该预订单性质。
　　一、 相关原、 被告双方签署《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》性责问题。
　　依传统民法理论, 当事人之间签署协议能够分为预约协议和本约协议, 预约协议目在于当事人对未来签署特定协议相关事项进行计划, 其关键意义就在于为当事人设定了根据公平、 诚信标准进行磋商以达成本约协议义务; 本约协议则是对双方特定权利义务明确约定。预约协议既能够是明确本约协议订约行为, 也能够是对本约协议内容进行预先设定, 其中对经协商一致设定本约内容, 未来签署本约协议应予直接确定, 其她事项则留待签订本约协议时继续磋商。判定商品房买卖中认购书到底为预约协议还是本约协议, 最关键是看这类认购书是否含有了《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容即是否含有当事人名称或者姓名和住所, 商品房基础情况, 商品房销售方法, 商品房价款确定方法及总价款、 付款方法、 付款时间, 交付使用条件及日期, 装饰、 设备标准承诺, 水电气讯配套等承诺和相关权益、 责任, 公共配套建筑产权归属等条款。但通常来说, 商品房认购书中不可能完全明确上述内容, 不然就与商品房买卖协议本身无异, 所以在实践操作过程中, 这类认购书只要含有了双方当事人姓名或名称, 商品房基础情况(包含房号、 建筑面积)、 总价或单价、 付款时间、 方法、 交付条件及日期, 就能够认定认购书已经基础含有了商品房买卖协议本约条件。反之, 则应认定为预约协议。
　　本案中, 原、 被告双方签署《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人姓名或名称, 商品房基础情况 (包含房号、 建筑面积)、 单价、 付款时间进行了明确约定, 但因双方在签署该预订单时作为买卖标物商品房尚处于计划之中而没有进行施工, 被告同力创展企业也没有取得商品房预售许可, 所以双方对商品房交付时间、 办证时间、 违约责任等等很多直接影响双方权利义务关键条款在预订单中没有明确约定, 属于未决条款, 需在签署买卖协议时协商一致达成; 实际上, 双方在该预订单中通篇所用词语表示为“预订”、 “估计”、 “预缴(购房款)”, 其第五条更是明确约定“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售协议》之前, 乙方(原告)可随时提出退房……在乙方根据本条约定签定(订)《商品房销售协议》前, 甲方不得将该房另售她人”, 说明双方在签署该认购单时对于该行为性质为预约协议认识是明确而不存在疑意。所以, 法院确定双方于2月16日签署《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以未来签署商品房销售(买卖)协议为目预约协议, 原告张励要求被告以该商品房预订单为依据推行商品房交付义务主张不能成立。
　　二、 相关违反预约协议应负担法律后果问题。
　　含有对应行为能力人在意思表示真实情况下签署预约协议在双方当事人之间也产生拘束力, 非经当事人协商一致不得更改, 不然组成对预约协议违约。预约权利人能够请求对方推行签订本约义务或者赔偿损失。
　　本案中, 原、 被告双方签署商品房预订单后, 因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延, 在此过程中, 国务院及徐州市政府相继出台相关行政法规对于新建商品房建筑面积、 施工工艺及材料进行了强制性要求, 加上新拆迁安置情况出现, 致使商品房建设计划变更、 面积改变及建筑成本增加, 应属于不可预料情形, 不应视为被告同力创展企业有意违反预约协议。但被告在未取得商品房预售许可时即对还未开工建设商品房进行出售违反了相关法律法规, 其行为含有违法性; 同时在与原告张励签署商品房认购单时对于上述情况估量不足, 其后又将认购书中列明房号安置给她人, 致使双方失去了深入协商并签署本约协议可能性, 双方签署商品房预订单终止推行, 对此结果被告应负担对应责任。所以, 被告应将原来收取原告50 000元给予退还, 并应对原告负担违约责任即被告应对原告所以而造成损失负担赔偿责任。
　　三、 相关原告损失确定问题。
　　在违约责任中, 负担责任一方应给对方造成利益损失进行赔偿。本案中, 原告张励在与被告同力创展企业签署预订单后, 有理由相信被告会按约定推行签订本约协议义务, 从而丧失了根据预订单约定房屋价格与她人另订购房协议机会, 所以被告因违约给原告造成损失应依据签订预订单时商品房市场行情和现行商品房价格给予确定, 但因被告所开发建设房屋不管是结构还是建筑成本都与双方签署预订单时发生了重大改变, 所以原告以被告开发建设房屋现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平, 法院不予采纳。综合考量商品房市场价格变动过程以及原告向被告交纳房款数额, 对于被告因违约给原告造成损失确定为 150 000元。
　　总而言之, 对于原告张励要求被告同力创展企业交付不低于90平方米房屋一套诉讼请求不予支持, 但对其相关如被告无房可交则赔偿损失主张给予采纳, 并将损失数额确定为150000元。据此, 徐州市泉山区人民法院依据《中国民法通则》第四条、 第六条、 《中国协议法》第四十二条要求, 于4月2日判决:
　　一、 被告同力创展企业于本判决生效后十日内退还原告张励预交房款50 000元;
　　二、 被告同力创展企业于本判决生效后十日内赔偿原告张励损失150 000元。
　　三、 驳回原告张励其她诉讼请求。
　　一审宣判后, 双方当事人均未在法定时限内提出上诉, 一审判决已经发生法律效力。

附相关法律:
1、 《中国民法通则》第四条: 民事活动应该遵照自愿、 公平、 等价有偿、 老实信用标准。
第六条: 民事活动必需遵遵法律, 法律没有要求, 应该遵守国家政策。
2、 《中国协议法》第四十二条: 当事人在签订协议过程中有下列情形之一, 给对方造成损失, 应该负担损害赔偿责任:
　（一）假借签订协议, 恶意进行磋商;
　（二）有意隐瞒与签订协议相关关键事实或者提供虚假情况;
　（三）有其她违反老实信用标准行为。
3、 《商品房销售管理措施》第十六条: 商品房销售时, 房地产开发企业和买受人应该签订书面商品房买卖协议。　
　　商品房买卖协议应该明确以下关键内容:
　　（一）当事人名称或者姓名和住所;
　　（二）商品房基础情况;
　　（三）商品房销售方法;
　　（四）商品房价款确定方法及总价款、 付款方法、 付款时间;
　　（五）交付使用条件及日期;
　　（六）装饰、 设备标准承诺;
　　（七）供水、 供电、 供热、 燃气、 通讯、 道路、 绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺和相关权益、 责任;
　　（八）公共配套建筑产权归属;
　　（九）面积差异处理方法;
　　（十）办理产权登记相关事宜;
　　（十一）处理争议方法;
　　（十二）违约责任;
　　（十三）双方约定其她事项。
4、 《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证实, 与买受人签订商品房预售协议, 应该认定无效, 不过在起诉前取得商品房预售许可证实, 能够认定有效。
第四条 出卖人经过认购、 订购、 预订等方法向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保, 假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议, 应该根据法律相关定金要求处理; 因不可归责于当事人双方事由, 造成商品房买卖协议未能签订, 出卖人应该将定金返还买受人。
第五条 商品房认购、 订购、 预订等协议含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容, 而且出卖人已经根据约定收受购房款, 该协议应该认定为商品房买卖协议。
第六条 当事人以商品房预售协议未根据法律、 行政法规要求办理登记立案手续为由, 请求确定协议无效, 不予支持。
当事人约定以办理登记立案手续为商品房预售协议生效条件, 从其约定, 但当事人一方已经推行关键义务, 对方接收除外。
第八条 含有下列情形之一, 造成商品房买卖协议目不能实现, 无法取得房屋买受人能够请求解除协议、 返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任:
（一）商品房买卖协议签订后, 出卖人未通知买受人又将该房屋抵押给第三人;
（二）商品房买卖协议签订后, 出卖人又将该房屋出卖给第三人。