【毕业论文】政府购买二手房作为保障房的研究.doc

毕业设计（论文）

题目：政府购买二手房作为保障房的研究

关于政府购买二手房作为保障房的研究

摘要

保障房政策是我国住房商品化改革后进行的一项城镇住房保障制度,自实施以来，取得了一定的成就，解决了大量的中低收入家庭的住房困难问题。从总体来说，我国各地区的发展是很不平衡的：沿海发达地区和经济发达地区发展走在前列，中西部地区才开始初步的探索。在探索过程中保障房制度的设计与执行环节出现了一些弊端。
本文选择最早实施保障房制度的城市之一的广州市作为研究对象，借鉴国内外建设保障性住房的研究方法，结合我国发展现状和广州市的实际情况，对广州市政府购买二手房作为保障房，进行了系统的研究,进而为政府购买二手房作为保障房提出相应的对策。

关键词：购买二手房；住房保障政策；广州

RESEARCH ON THE GOVERNMENT TO BUY SECOND-HANDHOUSING AS A SECURITY ROOM

ABSTRACT

Low-rent housing policy is a transitional policy choices made at this stage for a particular level of consumption in China, since its implementation, and achieved some success, to solve their housing problems in low-income families. Generally speaking, the development of our region is very uneven: in the forefront of the development of the developed coastal areas and economically developed areas, central and western regions began preliminary. .In the exploration process, the design and implementation aspects of low-rent housing system has some drawbacks. Nevertheless, the low-rent housing is still the necessity of the existence of the research should be targeted at how to improve the future development trend
This article select the first implementation of low-rent housing system, one of the cities of Guangzhou City, as the object of study, to learn from domestic and foreign construction of affordable housing, combined with the actual situation of our country's development status and Guangzhou, the Guangzhou municipal government to buy second-hand housing as low-rent housing carry out a systematic study. And then propose appropriate countermeasures as a low-rent housing for the government to buy second-hand housing. Trying to make low-cost housing policy in the Guangzhou City, the implementation process more in line with the future development of Guangzhou City, the local needs more coordination of their economic development, the housing needs of low-income families in the greatest degree of satisfaction

Key word: Buy second-hand housing; Housing security policy; Guangzhou

目 录

1 绪论 1
1.1 课题研究的目的、意义 1
1.2 国外与国内研究现状 2
2 广州市保障房发展现状 4
2.1 保障房的定义 4
2.2 广州市保障房现状 5
2.3 政府购买二手房做保障房的意义 7
3 广州市保障房建设缓慢所存在的问题及原因分析 8
3.1 保障房制度覆盖面过小，保障总数过低 8
3.2 保障房房源供给不足 8
3.3 保障房建设资金严重缺乏，建设缓慢 9
3.4 保障房法律体系建设不完善 10
3.5 保障房布局有待改善 11
4 政府购买二手房作为保障房的对策 13
4.1 解决购买二手房资金来源问题的方法 13
4.2 解决保障房建设的监管问题 14
4.2.1 对政府行为的监督 14
4.2.2 完善保障房法律体系 14
4.2.3保障性住房的退出机制 15
4.3合理进行保障房的产业布局 16
5 结论 18
参考文献 19
致谢 20

1 绪论

1.1 课题研究的目的、意义
随着经济全球化的发展，城镇中低收入居民的住房问题已经成为一个世界性的问题。1987年联合国秘书处发表讲话：住房是人类的基本权利和需求。要求各国政府重视解决贫困居民的住房问题。胡锦涛书记就提出：“努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有其屋。”。2001年世界住房日的主题是“没有贫民窟的城镇”。因此，居住条件的改善和住房的保障，以及但对社会“弱势”群体的保护、已经是全世界共同关注的焦点。
近年来，随着广州市经济的不断发展和城市化进程的加快，城市人口过快增长与住房短缺形成一个突出矛盾。城市住房价格不断攀升，上涨速度大大超过居民平均收入的增长速度。在住房市场全面推向市场化，社会化的浪潮中，虚高的住房价格水平与普通居民较低的购买力严重的脱节的现象越来越严重；加上房地产开发商与地方政府的利益过度追求，将其主要精力都集中于开发利润水平较高的中高档次的住宅开发，而对于中低档次的主宰开发少之又少。高房价已经使得多数城镇中低收入的居民和外来打工人员被排挤在商品住房市场之外。保障房政策是我国住房商品化改革后进行的一项城镇住房保障制度,自实施以来，取得了一定的成就，解决了大量的中低收入家庭的住房困难问题。从总体来说，我国各地区的发展是很不平衡的：沿海发达地区和经济发达地区发展走在前列，中西部地区才开始初步的探索。
所以在保障房建设过程中出现的问题显得格外明显。对广州市保障房政策发展现状所作的研究和探讨，对于完善我国城市住房保障体系和规范经济适用房政策的运行具有重要借鉴意义。本文结合已有的理论研究成果和实践成果，对广州市经济适用房政策的完善提出了相关的意见和建议。力图使经济适用房政策在实施过程中更符合社会发展的要求，与经济发展更为协调，最大程度的满足低收入家庭的住房需求。
1.2 国外与国内研究现状
19世纪20世纪初，随着工业化和现代化的城市快速增长，农业人口和资本先城市集聚聚集，城市人口和用地规模迅速扩大，以住房为矛盾的社会现象普遍存在。早在20世纪60年代。当尼逊就提出3种形式：雏生型（embryonic）:在未发生巨大问题前，由于缺乏政府政策支持，多数项目是一种临时性的措施；社会型（social）:一社会发展及社会公义为政策出发点，由政府和个人按照一定的比例共同承担，如美国；全面责任型（comprehensive）:由政府全方位控制和监管[1]。马克思和恩格斯的都坚持认为，住房只具有福利属性，在现行工资中，只包含很小的居住费用，大量的居住费用是需要从社会福利支出，即住房具有福利属性[2]。
罗腾博格（1991）研究住房存量和对这些存量的需求之间的关系。认为住房服务的价格对住房供给量具有决定性作用。他根据市场分析和跨地区模型，分析了速度和区域的调整问题，发现大部分市场调节都非常快，这意味着中期供给弹性接近无穷大。布拉姆利（1933）利用不同地方当局的截面模型说明在不同地方层次上的土地可获得性，严重影响住房的产出。
Michael Carliner (1998)认为，如今住房保障政策最初的目标已经被忽略，社会更多的是看中了它的其他功能，如刺激经济。所以，Carliner 认为过去几年房屋拥有量的上升，更多的是由于宏观经济的增长和利率的下降，住房保障政策并未发挥多大的作用[3]。阿瑟.奥沙利文（2003）他主张通过改革住房政策，消除城市贫困。他指出由于当时的公共住房政策的住房隔离加重了贫困。他同时分析指出：支付现金要优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效用[4]。
保障房的建设为的是人人有其屋，为了社会的公平。彼得森等（1988）用规范的经济和计量经济模型框架分析家庭形成决定因素、住房市场的中期模型、私人和国家提供社会住房的成本效率。阿诺特（1987）指出住房市场经济理论研究中最重要是发展住房的不完成竞争和非竞争模型。
黄小彪（2002）认为在成熟的市场经济中，住宅市场失灵需要政府的干预。但由于住宅产业发展能够促进国民经济发展和经济结构调整，政府对住宅市场的干预已经超出市场失灵的范畴，形成我们所说的住宅产业发展政策[5]。宋博通（2002）在介绍“过滤”原理的基础上。对公共住房兴建政策、开发商建设补贴政策和住房补贴政策“过滤”经行了分析。他认为：在完全依赖市场作用，长期内并不能有效解决低收入阶层住房消费的问题。但全部依赖政府建设公有住房，虽然能短时间内解决住房问题，但是另一方面大大增加政府的负担，而且因此会减弱整个住房市场的有效运行。他指出尽量采取“补人头”的方法，逐步减少政府直接兴建社会住房，同时减轻政府支出成本[6] 。叶剑平（2004）认为所谓“中国住房保障体系”应该包括商品房、经济适用房、保障房在内的整个体系。我们要保障的是人人有房住，而不是人人有房产。提出对过去的福利住房采取灵活的态度，过往不究，面向未来，以活化闲置工房，促进住房租赁与二手房市场发展的发展[7]。房秀娟（2004）指出：城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应该满足住房需求为原则。廉租住房的主要来源，应当以收购二手房为主。并不提倡集中兴建廉租住房[8]。
改革开放30多年来，在经济高速发展的同时，社会矛盾随之而来。在经过多年学者们对社会主义初级发展阶段保障房体制的探索。我国已经形成了一个多层次供应体系和灵活运行机制。但是由于城市阶层分化和空间分层的阻滞，对我国保障性住房有一定的影响。因此 应该在立足本土的国情借鉴国外先进理念，来构建特色社会主义保障性住房系统。

2 广州市保障房发展现状

2.1 保障房的定义
保障房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。保障房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
保障性安居工程是国计民生工程。现阶段我国已基本解决了城镇居民的温饱问题，但随着城市化的发展，城镇住房问题日显突出，尤其是对中低收入家庭更为迫切。很显然，低收入家庭要自力更生解决住房问题还不现实，因为根本买不起。安身才能立命，房子是老百姓尤其是中低收入群体一个切切实实的民生问题。我国实行的是社会主义市场经济体制，市场机制在资源配置，包括房屋资源配置上发挥着基础性作用，政府不应该也不可能替代市场去包打天下、包揽一切。但是，我们是社会主义社会，人民政府有责任、有义务去保证最广大的人民群众能充分分享到改革发展的成果，有责任、有义务去保证最广大的人民群众在共同富裕的道路上不至于两极分化。
保障性安居工程也是城市住房商品化改革中的一项配套工程。为了应对世界金融危机的影响，中央把保障性住房作为扩内需一揽子政策的一项重要内容。加快实施保障性安居工程，既可发挥政府投资的乘数效应、带动社会资金增加对住宅建设的投入，又可以拉动钢铁、有色、建材、机电、轻纺及服务等产业的发展，还能够带动消费、改善民生，是应对危机、推动发展的一个重要切入点和结合部。因此，实施保障性安居工程与推进商品住房建设是并行不悖、互为补充、互相促进的。
保障性住房时一个世界性的问题，发达国家和地区经过多年的探索，发展出一套行之有效的制度和方法。今年来随之广州市GDP的发展，人民生活水平的提高，但是由于收入分配使得两极分化越来越严重。尤其是社会矛盾的锐增。如何避免激化社会矛盾，促进社会和谐成了广州市政府近年来的政策发展方向。先国外优秀的国家学习，学习先进的住房保障制度，同时结合本地的实际情况，避免不必要的教育、就业、治安等诸多问题。
2.2 广州市保障房现状
2006年广州已超额完成规划确定的政府保障型住房建设计划。在这一年中，广州市廉租住房、新社区开工建筑面积61.32万平方米，提供住房7633套，部队和单位自建经济适用房19万平方米。
去年启动的新社区建设项目，将分别于2007年、2008年建成和陆续交付使用，并在今年年底前全部解决统计在册的5643户人均居住面积10平方米以下的双特困户的住房问题。其中白云区同德小区、海珠区大塘小区和白云区金沙洲地块正在建设中，天河区泰安花园、海珠区万松园和荔湾区党恩新街地块正在办理工程建设手续，白云区同德小区和海珠区大塘小区新社区于今年年底前竣工。
今年1月份广州市本级在建保障房项目有20个，建筑总面积520万平方米，项目总体建设进程顺利，建成后可提供保障性住房约7.1万套。今年，预计有约1万套保障房交付使用（不含区和社会力量建设项目）。在今年交付使用的1万套保障房中，公租房有6100多套，经济适用房有3400.其中，广州市保障房多扎堆北部，包括白云、番禺等区域（图 2.1）。
图 2.1 广州市2012年新建保障房项目区域 [9]

根据广州市保障办《广州市保障性住房土地储备规划（2011-2015）》，广州“十二五”期间将筹集建设19万套保障房，需要储备保障房土地360万平方米，约可解决98万人的住房问题，根据2008年广州市城市低收入住房困难家庭住房现状调查成果，广州市市辖区内现有符合低收入住房困难条件的家庭77177户。

图 2.2 广州市2012制定的保障房任务量比较 [10]

2012年广州市计划交付使用的保障房有1万套，从2011年8.5万套锐减到4.5万套。其降幅高达47%。而且今年以来15.5 万套的计划开工量仿佛是不可能实现的。见图（图2.2 ）

从上面的数据中，我们得知近年来广州市保障性住房发展又上升到一个新的台阶，但是变化永远快于计划的速度。从上面的数据中我们发现一些规律。
(1)保障性住房交付使用量远远不满足现有低收入家庭户数
在2008年的广州市城市低收入住房困难家庭住房现状调查现状中广州市市辖区内现有符合低收入住房困难条件的家庭77177户，但是计划提供的建设保障房的房仅仅约7.1万套；意味着有6177户没有得到住房保障，按照一户3个人口推算，约合6177*3=18531 个人口没有的到相应的保障。剩下已经符合低收入家庭的户口的人在未来2012年交付使用的时候没有的到住房保障。
（2）交付使用时间较长，没有考虑每一年新增低收入住房困难家庭户
（以天河区为例）（见表2.3）根据天河区从1995年开始建立了最低生活保障制度，2000年建立了低收入困难家庭消费性收费减免制度开始统计。
表2.3 天河区低保救济对象的情况统计表[11]
年份
城 镇
农村
合计
户数
（户）
人数
（人）
金额
（万元）
户数
（户）
人数
（人）
金额
（万元）
户数
（户）
人数
（人）
金额 
（万元）
2000年
431
1157
34.11
40
130
5.38
471
1287
39.49
2001年
545
1472
181.13
54
181
15.46
599
1653
196.59
2002年
685
1931
227.20
70
241
13.80
755
2172
241.00
2003年
803
2217
358.58
70
235
3.45
873
2452
362.03
2004年
968
2529
415.00
0
0
0.00
968
2529
415.00
2005年
1047
2714
495.00
0
0
0.00
1047
2714
495.00
2006年
996
2487
601.00
0
0
0.00
996
2487
601.00
2007年
1110
2708
655.20
0
0
0.00
1110
2708
655.20
打从2000开始，天河区低收入家庭户数从431开始，到2007年可以看出低保户数每年以100户的人数增加（除去2006年低保人数低幅度下降外）。经测算，广州市每年共增长1000户家庭数.新增户数从2008年到2012年 估算约增加4000户。每一户按照3人口计算，即12000人口没有的到保障性住房保障，缺口如此之大，所以广州市政府购买二手房作为廉租房有迫切的需要和意义。
2.3 政府购买二手房做保障房的意义
经济上：收购二手房或者烂尾楼做保障房，不仅一定程度的稳定楼价，而且可以盘活楼市，对卖主而言，一旦签订合同，一手交钱一手交货，卖房也有保障。再者，更有效的使用房屋资源，让有限的房屋资源服务于社会急需之处。但是由于购买资金庞大动辄几百万甚至上亿，使广州市政府担负巨大的经济压力。
政治上：因为配建保障房周期较长，手续繁多，一旦购买现成的房屋作保障房可以迅速缓解日益膨胀的贫穷人口居住问题，起到稳定社会的作用，促进社会和谐。使老百姓住有其屋，居有其所，安居乐业。
法律上：一般而言，只有具备下述五种情形之一者，土地行政主管部门才能收回土地：为公共利益需要；旧城区改造；使用期届满未续；单位拆迁停用划拨地；道路机场矿场报废。这是《土地管理法》第58条的明确规定。但是由于集体土地没有市场价，农民和政府可协商形成补偿价；法律成面上说提供支持。而且这种模式可以缓解现阶段广东省城中村违建抢建的小产权房问题。广州市政府在法律上征收农村集体的小产权房作为保障房，首先是农村土地变为政府土地，因为农村集体土地只有使用权没有拥有权。再征收之后变为保障房，这样一来就可以免去推倒重建的尴尬局面，又可以使小产权房合法。

3 广州市保障房建设缓慢所存在的问题及原因分析

3.1 保障房制度覆盖面过小，保障总数过低
根据2007年之前国家保障房的规定和各地的具体要求，保障房的分配对象主要是具有城市户口的双困难家庭，即享受低保的同时，人均居住面积低于某一标准的家庭。因为规定范围过于狭窄，有条件的住户相对就很少。根据建设部、民政办2006的年统计，全国人均房面积低于10平方米的低保家庭约有400万。其中，只有近28万户能得到保障房保障，然而低收入家庭更是有1000多万，他们没有得到保障。
在2010年3月29日广州市统计局公布的《2009年广州市国民经济和社会发展统计公报》显示：“2009年末，全市常住人口数1033.45万人，市区人均居住面积达20.93平方米，农村居民人均住房面积达40.59平方米。《广州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》发展目标显示：“到2010年，全市户籍人口控制在810万人以内，常住人口1090万人，城市居民人均居住面积提高到25平方米，城市居民恩格尔系数降至35%以下。”
3.2 保障房房源供给不足
保障房的房源主要来源有：
（1）政府出资收购的住房；
（2）社会捐赠的住房；
（3）腾空的公有住房；
（4）政府出资建设的廉租住房；
（5）其他渠道筹集的住房。
近年广州市政府购买住房作为保障房，而实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。实物配租应面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。2010年，广州市政府采取采购住房作廉租住房的方式，计划年内购买889套住房，但是2010年度仅仅番禺区符合条件、入住经济适用房或保障房的低收入困难家庭就超过3000多户。鉴于低收入困难家庭的急速膨胀，2011年，广州市政府拟4300元/㎡回购富力金沙洲保障房, 共6804套，涉及金额约13.21亿元。富力金御苑总用地面积10.93万平方米，计划建设住宅建筑面积约34.12万平方米。其中廉租住房占九成，约30.71万平方米，约6804套；经济适用房占一成，约3.41万平方米，约540套；以此来缓解急速膨胀的低收入家庭住房保障问题
2012年广州市本年度第一批1038套廉租房于4月27日公开摇珠分配，全市共有1853户家庭登记了廉租住房配租意向，经市、区、街三 级复核，共有1723户家庭符合廉租住房保障实物配租条件，130户未通过审核。可以计算出申请比例达到178%，其中合格比例为165%，数据表明广州市贫困家庭的巨大数量和保障房数量的严重不平衡，保障房的建设还远远不能够满足广州市中低收入家庭的住房需求。
3.3 保障房建设资金严重缺乏，建设缓慢
（1）地方政府缺乏无偿提供土地用于保障房建设的积极性
政府建设保障房越多，拿出的地就越多，获得的土地出样金就越少，这显然不利于政府土地出让金的收入，直接违背了政府的利益。
（2）保障房住房资金短缺
保障房属于公共产品提供给社会低收入阶层的。因为我国的金融市场不发达，保障房融资工具没有有效地拓展。没有有效利用市场机制也是造成资金短缺的重要原因。
（3）地方政府事权与财权匹配不对称
因为分税制使地方政府的部分收入划过中央政府所有，而且中央对保障房建设转移支付相对保障房建设所需资金而言是远远不够。不仅政府对保障房的建设而且还要负担对教育、医疗、失业保险的支，财政资金的有限使得保障房建设无法提上日程。
靠保障房获得的收入十分有限，而且靠社会捐赠和其他方式筹集的资金有限而且没有保障，所以只剩下政府的财政预算，公积金增值收益和出样金净收益中安排的保障房保障资金。根据报告指出：2012年广州市政府基金预算计划安排364.8亿元，比上年下降12%。其中，政府住房基金7亿元，主要用于廉租住房建设等。
按照住房和城乡建设部下达的计划，今年广东保障房建设任务为30.62万套。广东省住建厅表示：此30.62万套保障房今年务必全面开工，对于广东今年的30.62万套保障房建设任务，目前初步确定新建和筹集保障房4.79万套，其中以租赁补贴形式完成1.02万套、以实物分配方式3.77万套；经济适用房3.08万套；公租房9.28万套；限价房11.5万套；此外还有棚户区改造2万余套。据悉，广东省也将与各市签订责任状，将任务分解到各市。新建和筹集保障房4.79万套完成率在今年经济危机的形式之下依然很难完成。在如此短的时间和金钱缺乏下如何保证呢？
由于中央政府分税制资金分配问题造成地方资金短缺，社会上慈善发展不完善，鉴于广州市迫切的民生住房问题，使用有限的资金购买产权清晰的二手房作为保障房是一种快速解决问题的方法；也是时代的迫切需要
3.4 保障房法律体系建设不完善
我国保障性住房制度实施以来，在住房市场化改革过程中对增加住房供给、缓解住房短缺、平抑房价、完善住房供应体系、启动市场有效需求、解决部分低收入家庭的人住房问题都发挥较好的作用。尽管如此，在实践过程中还存在不少问题。
总体上:第一，立法保障不完善。目前我国保障性住房政策缺乏一部《住宅法》这样综合性的高阶法，难免存在应急性的法律文件的出台，随意性较大。
第二，政府的定位没有明确。市场并非万能，政府的市场干预是必不可少的，可是很多地方政府的热爱土地经营与开发，建有限的财力用于形象工程上。只有在法律上明确规定政府的职能，才能减少政府职位的缺位。
微观上：第一，保障法设计的对象包括了中低收入阶层，然而事实上我国有70%——80%的居民属于这个范围，有限的财力保障这么多低收入家庭基本是幻想不现实。第二，对于低收入家庭的收入监管处于静态模式。没有考虑其他隐形的收入，难免造成分配不均和寻租行为的发生。第三，在土地出让金和税费是政府的两个重要的财政来源，在建设保障房的和增加政府收入的这一对矛盾时，缺乏有效的监管和问责机制，在源头上根本没有激发政府建设保障性住房的动力。同时企业作为追求利益最大化的法人机构，在缺乏相应的法律监管的情况下，一旦其项目于社会保障起冲突，一些企业往往通过违规操作享受优厚政策待遇，谋取利益，损害政府的公信力和社会的公平和正义。第四，保障性住房的退出机制没有设定好。一单入住了就很难退出，所以造成在保障性住房内有人开宝马上下班。
3.5 保障房布局有待改善
图3.1广州市保障性住房居住集中地
图3.2目前广州市保障性住房的居住环境比较图 [12]
根据住建部要求，“十二五”期间全国新建3600万套保障房，头三年每年建设1000万套，后两年建设600万套。广州储备用地主要以供给市区两级政府组织建设保障房为主，考虑到社会力量配建的不确定性，此次规划储备用地共需建设保障房19万套，需要净用地360公顷。据了解，到2015年要新增的储备用地，主要集中在白云区和番禺区。其中白云区将新增34宗储备保障房建设用地，占比超过四成。如果加上十一五期间白云区已建设的11个保障房项目，未来白云区将成为保障房“第一大户”。紧随其后的是番禺区，虽然十一五期间番禺区建成的保障房小区是零，但是十二五期间将新增28宗保障房储备建设用地。除了白云区外的中心区，储备用地共17宗。
从上面的保障性住房的分布（图3.1）（图3.2）途中我们不难发现：广州19万套保障房主要建在白云番禺，保障性住房扎堆北部，部分项目交通不方便，例如同德小区A区。

4 政府购买二手房作为保障房的对策

4.1 解决购买二手房资金来源问题的方法
（1） 扩大土地出让金的计提比例，在严格保证原有10%的计提比例上，在经济发达地区适当提高计提比例。目前广州市的土地计提比例为10%，在原有基础上适当地提高3%，并且建立独立审查机构和开辟非盈利第三机构监管土地计提后的使用情况。
（2）运用新型融资模式。公共建设目前我国使用广泛的是BOT。BOT指的是建设（build）,经营（operation）,移交（transfer）,主要体现为特许权的运营。私人与政府之间通过谈判达成协议，政府将某个项目的特许运营权限转交私人。私人在这个期限内提供服务获得利润，抵消前期的建设成本费用。在运营权限过后交付给政府管理，这种模式及既可以减轻政府负担，又可以提前建设。
（3）建设保障房资金保值增值。让庞大的资金交付给专门的基金公司让其在专业人员的操作保值甚至增值。
（4）加快建设政策性的住房金融机构。政策性住房金融机构与商业性住房金融机构不同，它不以盈利为目的，其服务对象往往是商业银行不办理或者不愿意办理的，两者优缺点互补，在现实生活中可以起到很大作用。政策银行在业务上必须体现3个方面：一是直接发放政府补贴的贷款，扩大保障房建设资金的来源，在消费者层面上，只要先符合条件的消费者提供租用保障房的低息贷款并且延长还款时间。三是在各省之间建立专用资金联网，让有空余的资金用在紧缺的地方。
（5）无偿提供土地划拨建设保障房使建设成本大大减低。由于地方政府的土地财政为主要收入，所以建设成本很大程度上是反映土地出让金成本，所以地方政府无偿提供划拨土地可以使建设成本锐减。
（6）发行保障房建设公债。公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式，保障房作为国家的一项长期建设投资，发行保障房建设公债，可以从一定程度上缓解保障房融资困境。对于保障房建设公债发行的数额，应遵循“缺口补给式”原则，即根据保障房建设资金缺口来确定发行公债金额：既不能发行不足，也不能发行过量。
（7）我国保障房具有只租不售的特点，可以采取经营租赁、委托租赁等租赁方式。委托租赁是指由政府或民间资本进行保障房地产开发，或收购一些尾房、闲置房改造成出租房，在委托专业租赁公司进行经营和管理，通过减免部分租金税收等方式提供一些优惠，以达到保障房持续、稳健经营的目的。目前，由于保障房本身的特征和国家提供优惠政策的吸引力，许多租赁公司对保障房市场表现出极大的关注，这对于保障房开发和管理走向高效市场化运作提供了非常有利的条件。
（8）保障房开发贷款证券化。保障房作为一种公共福利产品，其投入使用后的租金收益大部分来自政府的财政支出，因此具有很强的稳定性，我国保障房的运作以租金补贴方式为主，虽然投资期长，但租金收益连续而稳定，较符合资产证券化的特点。将保障房开发贷款证券化可以加强这部分金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使保障房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽保障房融资渠道的目的。
4.2 解决保障房建设的监管问题
开源的同时必须截流。才能使有限的资金得到充分利用在刀刃上。在我国社会主义国家法制建设中，因为法制建设还没有健全，许多不法分子常常钻法律的空子，因此必须设立一套完善的法律法规遏制违法的发生；防止数额庞大的钱流入某些违法分子的手里，同时设立风险研究机制，防止钱人为的损失。
4.2.1 对政府行为的监督
政策的效果很大程度上取决于执行是否有力，住房保障机构的监督效力首先要在政府内部建立合理的监督机制，发挥行政监察部门对于，让福利性住房制度更加透明化、民主化。考核目标的激励机制，应该将保障性住房的建设、价格、配套设施、改革传统的以GDP为入住群体满意度等多重因素纳入政府绩效考核中，设计科学合理的责任绩效评估指标体系进行综合评估。其次，要发挥非政府组织的社会监督作用来约政府行为，表达中低收入群体的利益诉求，影响政府决策。另外，加强政务公开工作，充实和丰富政务公开的内容和形式，做到政务信息的及时、多渠道、多方式公开，以及政务和业务事项网上流转和协同运行，运用现代化信息手段提高行政管理效能，实现广州住房保障管理工作的现代化、信息化、科学化。
4.2.2 完善保障房法律体系
但凡成果实施保障性住房制度的国家，都建立了较为完善的住房保障法律体系作为支撑。我国住房制度经历了20多年的改革和法则，已经进入了保障性住房的时代。现阶段，我们应该进一步的解决低收入家庭的住房问题，维护社会稳定，目前，有关保障性住房的规范性文件主要是国务院、建设部、国土资源部、中国人民银行和各省市自治区政府等颁布的行政法规、部门规章和地方政府规章，其效力层次与住房保障问题的重要性是不相适应的。
借鉴与美国。美国住房保障一路都有法律作为守护神。从1934《国家住宅房发》到1937年的《公共住宅法案》，再从1949年修改《国家住宅法》，1968年又通过《住宅和城市发展法》。一路通过一系列的法律法规为美国低收入家庭通过金融手段取得住房保障。为他们提供规范。
对于我们国家可以从法律方面入手：
（1）制定符合我国国情的统一的住宅保障法。从立法层面上明确规定保障性住房的保障对象、保障标准、保障资金来源、专门管理机构的设立、建设运营体制、准入与退让机制以及相应法律责任等，从而使保障性住房制度具有可操作性和权威性，将住房保障制度纳入法治轨道。
（2）广州市政府应当结合本地实际经济发展情况，以法规和规章形式对住宅保障法予以细化和严格限定，尤其要对政府自身和开发商的行为予以严格规范和监督。只有明确限定了政府和开发商的权限和责任，严惩暗箱操作者和寻租者，切实加强对中低收入者等弱势群体利益的保护，才能保证保障性住房功能的实现和健康发展。
（3）围绕保障性住房的开发建设、房产交易、权属管理、住房金融、物业管理、合同纠纷等活动，制定或完善相关配套法律法规。
住房消费所具有的持久性、长期性、固定性和异质性特点，决定了在不同的经济发展时期，保障性住房的需求强度、范围和商品类型会有所不同。我国保障性住房政策的阶段性计划曾有安居工程计划，但总体上，我国仍欠缺完整和长期持续的公共住房发展计划。因此，有必要根据当前的经济发展水平和居民收入状况制定保障性住房的短期发展目标，另外，要根据当前的经济发展速度合理预测未来需求，在此基础上制定其长远发展规划，并将短期目标纳入长远规划之中，随着经济的发展和国家的宏观调控政策的调整。总之，通过这种短期发展目标和长期发展规划之间的衔接，可以避免我国保障性住房建设的随意性和盲目性，从而更好地解决中低收入阶层住房难问题，维持经济繁荣和社会稳定。
4.2.3保障性住房的退出机制
廉租住房保障对象应当在取得廉租住房保障的次年，每隔2年的3月向市住房保障办或其委托机构如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况，市住房保障办或其委托机构应当会同有关部门对其申报情况进行审核，经审核不再符合保障条件的，取消廉租住房保障。 为体现人性化的退出机制，对暂时无法腾退廉租住房的住户，我们给予12个月的过渡期，过渡期内按公房租金标准计租；过渡期满改按公房成本租金标准的50%计租，一年后按公房成本租金标准计租。
4.3合理进行保障房的产业布局
保障房的布局必须合理，而且要适当的分散。如果不为其提供一个完善的产业配套，和进行一个合理的规划，保障房建设也只是徒有其表。
（1）为保障性住房对象提供生活配套。提供生活配套保障是从本质上解决生活问题的重要保障。这必须通过社会配套所需各种要素来实现的。广州市同德围，因为只配套了住所但是没有配套生活所需公共配套在社会上引起了不少质疑的声音。
（2）为住房对象提供就业岗位。如果不解决这一群众的就业问题，就是解决不了他们生活的基本需要。从而带来社会不稳定等诸多问题。
(3) 为住房对象提供教育支持。教育是一个国家的立国之本，教育资源的合理分布很大程度上决定一个国家的教育水平。由于各种原因造成现在社会上的入学难，学费贵的现象。如果不保证中低收入家庭儿童的入学问题，将对整个保障房的保障性体系造成不利影响。长期不利于发展，长远来讲会产生贫民窟现象
(4) 推广混居模式。社会是一个互动的社会。多元化的社会是一个和谐的社会，相互彼此的交流促进社会和谐发展，避免矛盾的进一步恶化从源头上避免空间失配的风。
（5）与城市发展规划相结合。从长远角度对城市发展进行规划，积极开发城市新的经济增长区和功能区，逐步转移人口密集中心，为城市发展预留“提前量”，这方面香港的公屋和新加坡的“新镇”都有大量的相关经验，通过提供简单培训，即可实现低收入人口在新兴的城郊工业区内就近就业。但此种做法的风险在于二者之间的“时间差”，即规划中靠近新功能区的保障性住房在相当长的一段时间内会面临基础设施配套不足的风险。
“丁屋”是香港人熟悉的公屋。其丁字形错列排列，而且在各楼之间留有大量的空地、形成一个宽阔的庭院。每一个单外视野开阔、光线从足。很受香港民众的欢迎。香港地少人多，山丘也比较