律师支招签订一手商品房买卖合同的注意事项模板.docx

签署一手商品房买卖协议注意事项
导读: 很多购房者认为购房协议反正都是范本, 开发商也不可能因为你而改协议, 而且协议、 附件、 临时管理条约一大摞, 签协议时候就那么一会会, 哪有时间仔细看, 索性就不看了, 拿着协议就刷刷刷签上自己大名。等到交房时出了问题找开发商维权, 才知道人家协议里明明写得很清楚, 那就追悔莫及了!
“定金退还”、 、 “房屋漏水裂缝”“房屋配套跟宣传不符”“房屋面积缩水”“房屋延迟交楼”“延迟办证”“无法入户无法就读学区房”“烂尾楼”等问题在一手房买卖纠纷中所占百分比最高。为何这类问题层出不穷, 无法杜绝呢？究其原因就在于这一纸“商品房买卖协议及其附件”书写不规范、 约定不明确所致。因为即使住建部、 国家工商总局颁布了最新版《商品房买卖协议(示范文本)》, 篇幅内容较本增加很多, 现在江苏、 西安、 东莞、 西藏等城市已强制实施, 但很多地方还没实施, 还是用旧版, 而且开发商往往经过补充协议来规避或者修改主协议条款, 这些内容或多或少都会存在部分问题。俗话说: “授人以鱼不如授人以渔”, 笔者期望经过对“签署商品房买卖协议”粗浅剖析, 能够教会大家怎样正确签署“商品房买卖协议”及注意事项并达成防患于未然目。因为篇幅有限, 只能就关键问题进行讲解, 难免有所疏漏, 还望大家多多谅解。? 签署购房协议是保障买方权益关键凭证。最妥当做法是在购房时请上一位有经验律师帮忙审查陪同签署协议, 有些关键问题最少要看清楚, 注意购房协议中无标注不明或易造成歧义条款陷阱, 开发商不一样意修改情况下再决定买与不买, 毕竟购房是人生大事, 有是花费终其一生积蓄, 以免碰到收不了房办不了证等风险。
第一项: 五证、 两书、 三表要齐全
“五证”齐全: 一定要审查开发商是否含有商品房预售许可证, 有了预售证许可证, 则通常开发商也含有了房地产开发证、 国有土地使用证、 建设工程开发许可证、 工程计划许可证共五证。这是买房能否办房产证关键。其中最关键是土地使用权证和商品房预售许可证。
陷阱: 有些开发商没有五证或五证不全时, 为了出售房屋可能提供虚假五证关键是复印件; 或者提供小区一期或前几期有效五证来出售房屋。五证不全可能造成买受人不能取得房产证甚至造成购房协议无效。
对策: 1、 复印件要注意看原件。2、 有原件要看同意日期以及使用和出售面积多少。3、 对于承诺证件正在办理中开发商, 可约定开发商在一定时限内不能取得该证件所要负担责任。
律师提议增加补充条款: 出卖人确保对出售房屋所持有五证真实性、 有效性。若所以造成买受人退房, 出卖人愿向买受人负担已付房款双倍返还责任。
小常识: 五证、 两书、 三表, 开发商交房时必需含有五证两书三表。合理交房程序应该是业主先验房、 开发商修房、 业主满意后收房时才交纳合理费用。以上文件齐全才有含有办理房产证条件。
五证两书是什么？购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全“五证”、 “二书”, 这是法律对销售方基础要求。“五证”是指《国有土地使用证》、 《建设用地计划许可证》、 《建设工程计划许可证》、 《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、 《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》。注意土地使用证年限, 现在很多开发项目用地即使是出让用地, 但因为是综合或者商住, 造成土地使用年限不是70年, 甚至有些只是四十年, 所以大家在购置时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年, 因为现在法律只是要求了住宅到期自动续期, 其她非住宅业界通常认为会缴费续期。
“五证”中最关键是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》, 二者表明所购房屋属正当交易范围。《商品房销售(预售)许可证》预售范围为本项目可销售楼盘, 购房者务必看清购置楼层是否在预售范围内。
“两书”能够作为商品房买卖协议补充约定, 而且是房地产开发企业在商品房交付使用时, 向购房人提供对商品住宅负担质量责任法律文件和确保文件。
“三表”住宅面积实测表、 完工验收立案表、 分户验收统计表。
第二项: 审慎签署房屋认购书, 协议文本要规范使用建设部颁发规范协议文本。
一定要参考最好是采取且不要随意修改《文本》, 并根据文本中所列条款认真填写, 了解各项具体内容。要明确一点, 正式签署商品房买卖协议时候, 对于商品房买卖协议本身是能够进行修改或补充约定。如: 将开发商做出口头或广告中承诺以补充协议形式确定下来其内容, 只有这么, 才能有力地约束开发商, 维护自己权益。
不要随意去签署开发商自己定《定购协议书》还交一笔定金。就算很多人都这么做, 但这并非购房必经程序。且这种协议一定是权利义务不平等, 对自己尤其不利。在签署认购协议书时候, 一定要认真识别“定金”和“订金”。定金是一个专门法律概念, 其目关键在于对协议成立、 推行起担保作用, 并有特定定金规则, 即“给付定金一方不推行约定债务, 无权要求返还定金; 接收定金一方不推行约定债务, 应该双倍返还定金。”而订金不含有定金性质, 通常情况下, 订金视作预付款。出现违约事项时, 也不能适用定金规则进行处理, 通常只能根据预付款规则进行处理, 即接收预付款一方不推行协议时, 应该负担返还预付款、 赔偿损失等违约责任。
“假如购房者在签署购房协议中, 出现不属于自己责任情况, 比如: 在签订《商品房买卖协议》时开发商手续尚不全;购房者依约定时间去签协议, 但因为一些实质性条款未达成一致协议等, 造成《商品房买卖协议》无法签, 购房者要和开发商协商, 让开发商退定金是完全能够。”最好能够直接与开发商签预售协议就好（对于期房现实中极少）。
第三项: 开发商证实文件要有效, 相关证实文件有效。
假如是买期房（在建、 未完成建设、 不能交付使用房屋）要查看开发商是否有预售许可证, 并要确定自己所购之房在预售范围内; 买现房则要查看开发商是否含有该房屋大产证（预售许可证以后取得, 即由期房变现房了）和《新建住宅交付使用许可证》。而且还要查对一下其营业执照和开发资质证书, 要注意这些证照文件单位名称是否一致。开发商是以房地产开发经营为主专营企业, 还是只含有对某一特定项目开发资格项目型企业, 但不管是哪种企业都应有《资质证书》。要看《资质证书》等级和正当性、 时效性。
第四项: 按揭贷款方法购房应注意问题
1、 提供真实资料规避贷款影响刚需购房者向银行申请个人住房按揭贷款, 银行通常会要求购房者提供对应收入证实(包含个人职业、 职务和薪酬及其她经济收入情况等方面证实)。
律师提醒: 假如按揭购房者向银行提供了虚假材料, 则可能带来比较严重影响: 轻则影响银行审查, 最终不能发放贷款, 实现不了自己居住梦;重则可能因为个人提供虚假材料, 造成不能办理按揭贷款, 造成开发商据此要求购房者负担逾期交付办理按揭资料及商品房预售协议违约责任, 支付相当数额违约金。
2、 小心贷款申请不成功让开发商没收购房定金通常情况下, 在购房者同开发商签署商品房买卖购房协议后, 才能向银行申请按揭贷款并最终与银行签署按揭贷款协议。但因为按揭贷款能否申请成功, 含有不确定性, 所以购房者应该高度重视能够贷款申请成功问题。因为在现实生活中, 已经发生了很多按揭贷款申请不成功, 开发商坚持不退还购房者定金案例。
对策: 法律要求, 假如开发商未取得预售许可证或销售不含有使用条件现房时造成银行不批贷款, 可要求开发商退还首付及定金, 并支付对应利息损失。假如是因为购房者自己征信问题而无法贷款, 则由购房者赔偿开发商对应违约金。但假如开发商仅仅在协议附件补充协议中写“必需在XX日前办理好全部贷款手续, 不然视为违约, 不退还首付款”或者“购房人信誉等问题造成不能贷款, 让购房人一次性付清房款”, 就是开发商把贷款风险全部放在我们买方身上了, 规避了自己责任。 这种条款就要谨慎。
首先购房者能够自己先行查询个人信用, 其次购房者在与开发商签署购房协议交付定金时, 一定要在协议中明确约定, 若因按揭贷款未能获银行同意造成购房者申请解除购房协议, 开发商应该全额退还购房者缴纳购房定金, 从而避免购房者定金损失。
3、 最好不要签署“连带违约条款” 在现在楼市消费中, 开发商有时会要求在按揭贷款协议中或单独与购房人签署连带违约条款: 即借款人出现未按时归还按揭款造成开发商负担担保责任, 开发商有权按原价回购房屋或解除商品房买卖协议。
对策: 通常情况下, 不要同开发商签署“连带违约条款”。假如一定要签或者已经签署了类似条款购房者, 一定要注意还款立刻等情况, 避免因为个人在还款等方面出现违约, 造成开发商回购或处分抵押担保物情况出现。
4、 出租抵押房要推行通知义务。依据《最高人民法院相关适用〈中国担保法〉若干问题解释》要求: “抵押人将已抵押财产出租时, 假如抵押人未书面通知承租人该财产已抵押, 抵押人对出租物造成承租人损失负担赔偿责任;如是抵押人已书面通知承租人该财产已抵押, 抵押权实现造成承租人损失, 由承租人自己负担。”
律师提醒: 投资者按揭贷款购置住房, 在贷款期间进行出租, 一定要将房屋正在返还贷款, 并已经抵押事实书面通知承租人。只有购房者推行了通知义务, 假如因无法还贷而造成银行行使抵押权, 购房者才能免去对承租人赔偿责任。
5、 认真推行还款义务避免银行提前收回贷款通常情况下, 购房者与银行签署按揭贷款协议都明确要求了购房者还款期限。同时, 借款协议中还通常都约定了“假如借款人连续三期或累计六期逾期, 银行有权提前收贷, 处理抵押担保物, 并有权要求借款人负担银行实现债权产生催收费、 律师费、 诉讼费、 评定费等费用”条款。
这是因为假如购房者提前还贷, 则会影响到银行收益和资金安排计划, 在贷款发放一到三年内提前还贷, 银行可能会要求借款人支付对应违约金。
律师提醒: 借款人应该严格根据借款协议约定还款时间及金额推行本身义务, 假如实在需要提前还款, 则需要提前做好相关工作, 避免给自己造成损失。
6、 贷款还清后要立刻注销抵押登记通常情况下, 按揭贷款购房者在贷款还清后, 都没有立刻地去注销抵押登记, 这是很危险情况, 也是广大购房者常常疏忽关键步骤。
律师提醒: 购房者在还清了全部贷款本金和利息后, 一定要持银行贷款结清证实和相关凭证, 立刻到房管局办理注销抵押登记手续, 以确保物权完整性。只有这么, 购房者才能规避因没有办理注销抵押登记手续而带来可能出现相关纠纷或者风险。
第五项: 房屋交付要约定清楚, 买期房要约定条件和时限。
所谓交房有两个意思: 一是房屋使用权即实物交付; 另一层是房屋全部权转移即产权过户。应该在预售协议中对实物交付和产权过户均约定清楚, 不能接收没有取得“二书”是指《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》。 没有《完工验收立案表》和测绘汇报交付。
第六项: 公共部位、 车库和地下室约定, 在过去常常因为产权不明确, 造成开发商和业主产生纠纷。
明确建筑物基础、 承重结构、 通道、 大堂、 避难层、 设备层等部分; 道路、 绿地、 物业服务用房等归全体业主共有。
另外在协议签署时候, 有时候开发商会答应给业主赠予车库或者储藏室、 阁楼, 这些约定一定要写入协议, 口头承诺东西往往因为缺乏证据最终不了了之。另外就是是否是车库, 一定要看计划, 而不是听开发商口头承诺, 不一定能停进去车就是车库, 很多层比较高贮藏室也可停车, 开发商通常都说是车库, 此时要看计划是否是车库, 另外就是人防车位, 不能办证, 也需要尤其注意
第七项: 违约责任要明确, 明确具体时间和违约责任。
对于期房, 因为资金不足而延期交房是常有事, 甚至交不了房都有。假如不是规范《文本》, 则开发商在协议上务必会大做文章, 对买房者极为不利。如只注明完工日期, 而不无交付使用日期; 利用“水电气安装后、 质量验收合格后、 小区配套完成后”等部分模糊语言。对此, 购房者在签署协议时, 一定要将交房日期明白无误地要求为“某年某月某日”, 并注明开发商不能按时交房所需负担责任。
对于期房, 甚至现房, 都有可能与开发商描述不一样, 此时应该明确协议违约或与描述不一致时开发商应负担责任。可参考: 签约后购房者要求退房、 不按期付款; 开发商卖房后要求换房, 不按期交房; 面积变动超出约定幅度; 质量不符合要求; 办理过户手续时不符合要求和约定等。别漏了违约责任平等性。
第八项: 公摊面积在协议中要注明
陷阱: 协议中相关产权面积、 套内实际使用面积、 公摊面积都会有明确数字表现, 但却没有赠予面积表现, 所以, 开发商宣传前期所提到“超大赠予”其实是得不到保障。另外, 面积误差处理也是需要我们看清楚。建设部格式协议第五条只有对建筑面积出现改变处理, 这么有开发商会提升公摊面积减小使用面积, 而总建筑面积不变。依据协议开发商并未违约, 买受人也起诉无据。
对策: 1、 在协议第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、 在附件二中列明公摊面积组成。3、 按套购置使用面积, 双方不包含公摊处理。
律师提议增加补充条款: 双方协商一致, 同意对公摊面积改变按下列第____种方法处理: 1、 假如实测公摊面积超出暂测面积, 买受人在超出暂测面积3%以内据实结算, 超出3%以上部分由出卖人负担相关费用;假如实测面积少于暂测面积, 买受人据实结算。2、 买受人对实测面积负担, 仅在超出暂测面积1平方米以内据实结算。
第九项: 相关房产证
陷阱: 建设部格式协议第十五条并未说清条款中“要求期限”是指法定还是约定时限, 所以其中房产证办理取得日期不明。可能造成资质较差开发商拖延颁证或找多种理由不办证。
对策: 1、 五证齐全项目通常买受人得到房产证有确保, 所以五证不全就免谈。2、 将不能办理房产证中行政机关原因单列出来, 开发商是具体行政行为相对人, 买受人不能起诉行政机关违法行为。
律师提议增加补充条款: 假如因出卖人原因, 造成其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证, 双方选择以下第____种方法处理:
1、 买受人不退房, 出卖人根据本协议第九条第1种第(1)项违约金计算标准负担责任。
2、 买受人退房, 出卖人根据本补充条款第八条出卖人责任约定负担责任。假如因买受人不依法交纳办理房产证相关费用原因, 造成出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证, 买受人根据本协议? ? 条第? ? ? 种处理方法及违约金计算标准负担责任。
假如因颁证行政机关原因, 造成出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证, 买卖双方互不负担责任。但出卖人应该出示盖有行政机关公章证实文件, 不然视为出卖人违约。
第十项: 相关书面通知
陷阱: 协议中约定通知义务后(如: 交房通知), 开发商准期不能推行义务, 延期后其能够在售楼部张贴书面公告, 却署名约定日。还将公告辩为书面通知, 以推托自己责任。
对策: 1、 将书面通知形式约定清楚, 开发商违约时, 买受人就有确凿证据。2、 如有开发商违约, 买受人应一具体书面形式通知对方, 以备证据。
律师提议增加补充条款: 本协议中所含书面通知义务, 双方均应以邮政快件方法通知对方。
第十一项: 协议附件须重视
1、 协议附件是协议有效组成部分, 与协议主文条款含有一样法律效力。
2、 常有协议附件包含所购房屋平面面积图、 公摊面积表、 质量确保书、 装饰设备标准、 住宅使用说明书等, 对于补充协议条款也常常列为协议附件。可见, 这些附件内容都是极其关键。购房者不仅要认真谨慎对待协议主文, 对协议附件应该给予足够重视。
第十二项: 土地使用权、 所售房屋是否有抵押
陷阱: 很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款, 进而将所建楼盘抵押。假如这类房屋出售, 开发商破产时, 买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证, 不含有物权。
对策: 1, 在土地管理部门、 房管部门查清该楼盘有没有抵押记载。2、 要求开发商将协议在房管局立案。3、 要求开发商提供确保责任。
律师提议增加补充条款: 出卖人确保不存在一房两卖、 不存在司法查封和限制转让三种情形, 假如出卖人违反这些承诺, 造成买受人协议无法立案或无法办证, 就能够主张退房、 出卖人应向买受人负担已付房款双倍返还责任。
第十三项: 相关物业管理条约, 明确物业管理事项。
一个不好物业管理企业, 一定让你永远认为不舒畅。所以要多看看物业管理企业具体怎样, 以及双方约定物业管理范围和收费标准。
陷阱: 《物业管理条例》今年9月1日实施, 其中明确要求买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签署《物业管理条约》。不然, 开发商就不得出售房屋。潜在买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策: 1、 买受人应要求前期物业应以招投标方法介入。2、 开发商与前期物业签署了《物业管理条约》。3、 买受人也应签署三方都署名《物业管理条约》。
律师提议增加补充条款: 出卖人在出售房屋前, 应与招投标方法选择前期物业管理企业签署《物业管理条约》。
买卖双方在签署本协议时, 应同时签署有前期物业管理企业署名《物业管理条约》。
第十四项: 相关各方责任范围
陷阱: 假如因开发商多种原因(如: 五证不全、 一房二买、 又抵又买等)情形造成买受人得不到房屋, 买受人损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策: 1、 依据司法解释将实际损失细化。2、 对开发商给自己造成损失准备好证据。
律师提议增加补充条款: 假如因出卖人单方原因造成退房, 出卖方负担责任范围以下: 出卖人责任范围: 1、 退还已付房价款及其利息(此利息计算, 假如是一次性付款按同期银行存款利率计算;假如是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。2、 赔偿买受人从签署此购房协议时起到退房时至每平方米售价升值差价。3、 赔偿买受人对所购房屋装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。4、 对于按揭付款买受人, 出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续费用(包含: 银行手续费、 保险费、 评定费、 公证费等)。
第十五项: 相关所售房屋坐落位置, 房号是否正确
陷阱: 开发商开发多个楼盘时, 买受人可能买得是位置好某号楼, 可交房时该楼号又变为相同结构位置不好楼层。
房号是贯穿整个买房过程一直, 看房时选定了房号, 后面购房协议、 贷款协议以及多种附件条约上面都应该是先前选定那个房号, 而且协议附件里户型图上房号也应该是一致。假如其中任何一个地方房号有误, 都可能对未来收房带来麻烦。
附件一都是我们户型图, 应标明每一个房间具体尺寸以及墙体宽度, 还应标明阳台大小、 空调机位等具体设备位置。假如这些内容不明确, 则该户型图根本起不到正确指示作用, 对开发商来说也没有明确约束, 就不含有法律效应。同时还应该确定好, 附件里户型图是否就是我们自己选中那个户型
对策: 1、 在协议附件一中, 附上小区平面图并标明楼号。2、 开发商应在此附图中盖章确定。
律师提议增加补充条款: 出卖人应该将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明, 并将小区平面图粘贴在本协议附件一内加盖公章。
第十六项: 房屋要验收, 检验房屋质量。
在签约时, 应查看并检验《住宅使用说明书》和《商品住宅质量确保书》内容, 并将《商品住宅质量确保书》作为协议附件, 检验是否有开发商对质量问题责任。
1．验房是法律给予业主神圣权利。
2．业主有权取得符合国家规范要求合格商品。
3. 业主有权对自己购置房屋进行检验验收。
4. 验房是科学评价房屋价值关键依据。
5. 验房是先行维权必需手段。
6．集体验房是理性维权基础。
7. 前期验房可避免初装修后造成人力物力材料反复浪费和修复不便。
8. 以事实为依据、 以法律为准绳。验房缺点将成为经济索赔法律证据。
9. 验房是精装修前必需步骤。
第十七: 其她
1、 假如是恋人或夫妻共同买房, 在购房协议上必需同时签上双方名字。另外, 署名字次序也是有讲究, 尤其是按揭房, 名字写在前面将直接视为按揭贷款主贷人。提议双方中征信良好一方将名字写在前面, 作为按揭主贷人。
2、 妥善保管商品房销售广告、 宣传资料
商品房销售广告和宣传资料通常为要约邀请, 不视为协议条款, 不过开发商就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定。
3、 相关装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、 售楼书等宣传品中对装修许诺, 而应在购房协议中将房内外装修和设备设施种类、 型号、 品牌、 颜色、 位置、 方向等内容约定清楚, 这么才能最大程度地保护自己利益。
文章起源: