中铁贵阳一品天下国际商业广场十二滩项目定位及产品设计建议.pptx

四川一品天下置业项 目 目 录发展背景123项目定位发展构想开发模式4四川一品天下置业项目发展背景城市慨况贵阳是贵州省的省会城市贵阳是贵州省的省会城市位于贵州省中部偏北幅员面积：8034平方公里户籍人口：430余万人口属亚热带湿润温和型气候贵阳作为首个国家级“国家森林城市”和“国最佳避暑休闲城市”，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲四川一品天下置业项 目 发 展 背 景城市概况城市概况贵阳市是贵州省的贵阳市是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的和西南地区重要的交通通信枢纽、交通通信枢纽、工业基地及工业基地及商贸旅游商贸旅游服务中心服务中心。贵阳市辖七区一市三县，市域总面积贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，平方公里，市区面积市区面积2403平方公里平方公里，人口已超过，人口已超过430万人，万人，其中其中市区人口超过市区人口超过300万人万人，是，是贵州省第一特大城市贵州省第一特大城市。四川一品天下置业项目发展背景贵阳市下辖：三县一市七区贵阳市下辖：三县一市七区贵阳市老城区东起龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个片区，面积约495平方公里。清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积5625.5平方千米，占全市面积的68.13%。金阳区为贵阳市政府驻地 位于位于金阳新区金阳新区林城东路林城东路行政区划行政区划四川一品天下置业项 目 发 展 背 景城市规划城市规划贵州市市中心将成为“一城三带多组团，山水一城三带多组团，山水相融合相融合”的空间布局结构，打造“城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、绿带环抱”的城市格局：一城：一城：以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。主城建设用地约200平方公里，聚集人口约238万。三带：三带：将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山”的布局特色。多组团：多组团：顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城周边布局4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。主城周边组团建设用地约100平方公里，集聚人口约82万。贵阳市中心城区以老城区为中心，实施贵阳市中心城区以老城区为中心，实施“北北拓、南延、西连、东扩拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。的空间发展策略。四川一品天下置业项 目 发 展 背 景城市规划城市规划贵州市市中心将成为“一城三带多组团，山水一城三带多组团，山水相融合相融合”的空间布局结构，打造“城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、绿带环抱”的城市格局：一城：一城：以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。主城建设用地约200平方公里，聚集人口约238万。三带：三带：将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山”的布局特色。多组团：多组团：顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城周边布局4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。主城周边组团建设用地约100平方公里，集聚人口约82万。贵阳市中心城区以老城区为中心，实施贵阳市中心城区以老城区为中心，实施“北北拓、南延、西连、东扩拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。的空间发展策略。四川一品天下置业项 目 发 展 背 景城市交通城市交通四川一品天下置业项 目 项 目 发 展 背 景城市交通规划城市交通规划一环、二环、三环环城道路及16条放射线路，铺以4条轨道交通，构织成贵阳便捷有序的立体交通网络。四川一品天下置业项 目 发 展 背 景城市经济城市经济贵阳市近几年的贵阳市近几年的GDP呈现持续上涨的良好局面，呈现持续上涨的良好局面，近近5年保持良好的上升势头，年保持良好的上升势头，远超全国平均增远超全国平均增长速度长速度。由于贵阳市本身属于由于贵阳市本身属于农村型大城市农村型大城市，农村人口基数大，加快城市总人口的增长。随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳，农村人口基数大，加快城市总人口的增长。随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的市的对外人口吸引力逐步增强对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。，城市中外来人口的数量稳步上升。数据显示，数据显示，07年的年的GDP增长速度是近年来的最高水平。进入增长速度是近年来的最高水平。进入08年后，受到年后，受到50年一遇的特大自然灾害与全球金融危机背景的年一遇的特大自然灾害与全球金融危机背景的影响下，增长幅度小幅回落，以影响下，增长幅度小幅回落，以能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的下滑能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的下滑。2010年全年贵阳市年全年贵阳市GDP总值达到总值达到1121.82亿元，亿元，较去年增长较去年增长14.8%。四川一品天下置业项 目 项 目 发 展 背 景贵阳市宏观经济研究贵阳市宏观经济研究地区生产总值人民币1383.1亿元消费品零售人民币584.3亿元居民可支配收入人民币19420元同比增长：+17.1%人均消费支出人民币14300元同比增长：+20.5%同比增长：+17%同比增长：+10.51%同比增长：+106.9%实际利用外资美元2.798亿元2011年贵阳市的整体年贵阳市的整体经济表现出了强劲的经济表现出了强劲的经济增长势头经济增长势头四川一品天下置业项 目 项 目 发 展 背 景比较经济分析比较经济分析贵阳市在贵阳市在人口数量、地区生产总值人口数量、地区生产总值等硬性指标上处于等硬性指标上处于西南地区省会城市的末尾西南地区省会城市的末尾，其主要原，其主要原因是受到人口数量限制。但因是受到人口数量限制。但第三产业所占比重是五省会最高的第三产业所占比重是五省会最高的，占比达到了，占比达到了53.1%，商娱商娱办市场发展潜力较大办市场发展潜力较大。2012年经济参考数据贵阳市成都市重庆市昆明市南宁市GDP（亿元）1383.076854.610011.12509.6 2211.5人口（万人）4391159.83329.81 643.22270.74人均GDP（元）31505.015910230065.1393016.28168.35城镇居民人均可支配收入1942023932219552196620622第三产业产值（亿元）733.73383.43623.81214.6 1058.9第三产业所占比重53.04%49.36%36.2%48.4%47.88%城镇居民储蓄余额（亿元）1521.04594570462615.651581.03消费品零售总额584.32861.33415.91271.71073.2四川一品天下置业项 目 项 目 发 展 背 景城市经济城市经济第一产业：第一产业：蔬菜种植成为农民增收的支柱 土地的贫瘠和农村人口的不断外流，使得第一产业不断低迷。第二产业：第二产业：贵阳的六大支柱产业有1、铝工业，2、装备制造业，3、药业和食品，4、石化业，5、卷烟业，6、高新技术产业。由于基础建设投入的增加，能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的增长。第三产业：第三产业：旅游业、物流业的高速发展 居民在吃喝玩乐上的消费不断增加，使得第三产业得到进一步强化，服务业全面呈现发展抬头趋势。是贵阳市经济的主要支柱是贵阳市经济的主要支柱四川一品天下置业项 目 发 展 背 景城市研究及宏观经济研究总结城市研究及宏观经济研究总结贵阳综合实力增强，经济实力稳步增强贵阳综合实力增强，经济实力稳步增强城市基础建设及辐射力增强城市基础建设及辐射力增强现代服务业发展机遇极佳现代服务业发展机遇极佳2011年贵阳市经济稳步健康发展，GDB增长率你中西部地区排行第一、增幅达17.1%，其中高新技术高新技术产业共完成工业总产值501.2亿元，占全市规模以上工业总产值的34.8%，比“十一五”末提高近18个百分点；第三产业产值达733.7亿元。强劲的经济增长势头，预示着贵阳市经济未来的增长潜力。城市交通、运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。吸引外资的能力不断增强。从产业结构来看，第三产业有2005年的45.89%增至53.1%，物流业和旅游业将增长速度有望提升。四川一品天下置业项 目 发 展 背 景城市研究及宏观经济研究总结城市研究及宏观经济研究总结消费能力提升，消费习惯改变消费能力提升，消费习惯改变金阳区城市发展潜力巨大金阳区城市发展潜力巨大项目发展具有极佳机遇项目发展具有极佳机遇随着收入水平的提高和生活条件的改善，贵阳居民的生活方式在不断变化，消费方式多元化趋势明显，居民生活不仅限于基本生活层面上，开始追求高的生活品质和精神层面的关注。金阳区是贵阳市级领导机关所在地，市级体育中心位于新区南部，市级文化中心位于新区中部，未来的贵阳大学城位于新区西部，高新科技工业园为主新区东南部，是园林式可持续发展的新区，是贵阳市新城市形象的标识。项目位于金阳区东北侧，与政府中心相距200余米，与十二滩水库隔湖相望的是贵阳市区内唯一的高尔夫球场，将为项目提供大量稳定的政务、商务、休闲的高端消费人群贵阳房市之商业商业状况及未来发展趋势调研状况及未来发展趋势调研伴随着贵阳经济的快速发展，商业形态正逐渐从传统零售商业向现代多元化商业过渡并发展贵阳市商业发展过程贵阳市商业发展过程商商业发展展过程程商商业早期早期发展展明代经济贸易中心的确立，商业坊市形成，清代72行商业格局现代商代商业发展展1990年-20世纪初，本地零售业开始进入贵阳核心商业街，如：智诚等，形成现代商业复兴的第一步多中心商多中心商业发展展21世纪大型零售集团如百盛集团，大卖场沃尔玛、家乐福等，专业零售苏宁、国美等相续进入贵阳市场开创了贵阳商业多中心发展的格局，也形成了新型业态的发展趋势多元化商多元化商业发展展随着近年来大体量综合体入市，如亨特广场等项目以及特色商业项目本项目进驻，贵阳市的商业发展迎来了现代多元化商业全面复兴，商业地产进入高速发展期商业业态从传统百货及专业零售向特色商业及大型综合现代商业快速升级特色商业及大型综合现代商业快速升级从百货大楼到shopping mall商业版图的变迁记录，贵阳商业结构发生裂变多点开花的商业布局使得贵阳商业正在摆脱传统物理格局传统物理格局-由地段由地段所形成的商圈定义，朝着一种朝着一种“无中心无中心”轨迹发散轨迹发散传统百百货智智诚百百货专业零售零售国美国美苏宁宁沃沃尔玛家家乐福福大大润发现代百代百货星力星力国国贸广广场百盛百盛新大新大陆特色商特色商业开开AA国际动漫国际动漫连锁连锁花果园特色商业花果园特色商业水街水街城市城市综合体合体 亨特城市广场恒峰步行街鸿通城碧园花城金源时代购物中心贵阳市商业业态发展贵阳市商业业态发展贵阳房市之商业商业状况及未来发展趋势调研状况及未来发展趋势调研贵阳房市之商圈分析商圈分析传统中心商圈金阳世纪城商圈中天会展商圈省政府花果园商圈大营坡商圈水东路沿线商圈传统商圈及沿城区传统商圈及沿城区环线的新兴商圈环线的新兴商圈传统商圈分析传统商圈分析贵阳传统商圈划分：“喷水池+紫林庵大十字路段”商圈、“大西门市西路”商圈、大南门商圈划分标准：时间、业态、档次、消费群差异、居民对商圈的认知度贵阳商业发展早期，传统城市布局形成的中心商业地段，先天的商业氛围带动商户自发聚集形成以中档百货、零售为主，家电、通讯卖场、批发等专业市场、餐饮休闲散铺为辅的“喷水池、紫林庵、大小十字、大西门-市西路、大南门等五大商圈为核心的传统沿街商业格局贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析19“喷水池喷水池+紫林庵紫林庵大十字路段大十字路段”商圈商圈百货业在商圈内占主导地位，大型百货商业面积超过20万平方米新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化，主要为超市、专卖店、专业店、便利店等 新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、互相竞争的商业格局大型商业综合体逐步引入。百盛龙港店已出现“超市+百货”的新型业态组合，其商业规模及业态辐射能力尚未超出传统百货业态业态典型物业典型物业百货商城国贸广场、智诚名店、南国花景购物中心、东方华仔、百盛龙港店、百盛鲜花店、时代广场、老百货大楼、百货大楼、德龙港名店专业卖场国美电器喷水池店、苏宁电器喷水池店、国鼎家电喷水池店、中意电讯喷水池店、红华家电大十字店、万卷书城、艾维时尚体育用品卖场、互动体育用品卖场餐饮必胜客喷水池店、德克士喷水池店、德克士小十字店、肯德基大十字店、肯德基时代广场店、欢乐比萨娱乐百花剧场、雅迪尔国际商务会所、芝加哥夜总会、世纪星光电影城传统商圈分析传统商圈分析贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析20“喷水池喷水池+紫林庵紫林庵大十字路段大十字路段”商圈档次商圈档次 与消费群：与消费群：本商圈为贵阳市高、中档零售商业最集中区域，包括贵阳唯一的高档百货智诚名店和最具影响力的中高档商业的代表国贸广场和百盛龙港店商圈内中档以上商业占据了贵阳市大部分的中高零售市场消化能力，消费群包括贵阳中、高收入阶层及外地来贵阳的商务、旅游人士贵阳规模最大的传统商圈的地位使其集中了数量最多的新兴商业（如家电和体育用品专业店）和餐饮娱乐场所，此类商业面向社会各阶层传统商圈分析传统商圈分析21经营情况：经营情况：一层商铺基本无空置喷水池周边200米内空置较低省府路以南区域多个百货完全空置或多数空置项目项目位置位置楼层楼层景天成商铺喷水池附近，合群路1F新大陆数码广场中华南路，本商圈南端1F2F3-4F贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析22“喷水池喷水池+紫林庵紫林庵-大十字路段大十字路段”商圈总体评价：商圈总体评价：贵阳第一零售商圈的地位将得到进一步加强区域内商业氛围和消费者认知高，其贵阳第一商圈的地位短时间内不可动摇总体发展空间受限制，有向周边逐渐扩张的趋势贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析“大西门大西门-市西商业街市西商业街”商圈商圈地位地位贵阳居民认知度极高的传统市级商圈商圈范围商圈范围包括大西门周边100米环带，长500米的市西商业街，长约700米的市西路批发市场商业规模商业规模总商业面积约35万平方米总商圈零售商业市西商业街百货商场批发商业市西路批发市场贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析24“大西门大西门-市西商业街市西商业街”商圈商圈商圈内百货总商业面积约为12万平米均是营业面积在2万平米以下的单体商业，主题化和专业化经营较为突出大部分力图摆脱市西路低档形象，但均止于中档贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析25市西商业街市西商业街历史历史始于1982年，马路市场、摊位式；1996年市西路高架桥建成，形成市区商业街规模规模长约500米，共三层次，总面积约为18000平米业态业态成人服装、小商品、童装玩具、鞋类档次与消费群贵阳低档商业的代表，主要面向贵阳低收入阶层、学生及郊区消费群楼楼层经营总类商商铺数（个）数（个）空置情况空置情况一层服装约500基本无空置二层童装约50030%左右三层鞋城约2505%左右合计约1250贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析26市西批发市场市西批发市场规模规模长约700米，含约30栋商场，40个市场，总商业面积约20万平米，商户约4000户业态业态成人服装、鞋类、童装玩具、小商品、床上用品、文化体育用品使用率使用率两端空置较少，中段空置较多，部分可达20%地下一层、一层空置较少，二三层空置较多商商铺位置位置空置情况空置情况恒丰商城（非沿街）基本无空置裕华市专营市场30%左右友谊体育用品批发市场5%左右贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析市西批发市场市西批发市场业态范围商品种类丰富，以批发货品为主成人服装占据大市场份额消费群体辐射贵州全省贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析“大西门大西门-市西商业街市西商业街”商圈总体评价与发展预测商圈总体评价与发展预测市西=低档批发市场发展成熟物业面临升级换代，发展空间遭遇瓶颈城际交通的升级弱化其交通优势贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析29“大南门大南门”商圈商圈商圈范围商圈范围：以腾达广场为中心，含瑞金南路，中山西路区域商业区域商业：星力百货女性主题馆，恒峰步行街等地位：地位：大南门商圈位处贵阳市中心位置，与人气较高的市西商圈相临，并受其影响，因此商圈的商业氛围较好贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析大南门商圈商家名称商家名称规模模建筑形建筑形态经营状况状况腾大广场1-5楼约30000方商住底商高端品牌店，品牌效应,知名度高,但价格昂贵，经营情况一般.星天地百货1-5楼约25000平方米商业裙楼主要经营服装用品为主,生意良好.恒峰步行街1-5楼约40000方商住底商综合型高端购物中心，装修时尚现代，倡导休闲购物娱乐消费购物,新中心新开业不久，经营情况还看不出，但出发展前景看不错。.“大南门大南门”商圈主要项目商圈主要项目贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析“大南门大南门”商圈特点及发展趋势商圈特点及发展趋势商业特点商业特点：大南门商圈处在市西商圈至大十字之间，具有得天独厚的地理优势，区域内以规模著称，基本上为大规模的高端购物中心为主，目前最具代表性的商业有：恒峰商业步行街，星力百货，星力百货女性主题馆，星天地百货，腾达广场等，其中规模最大的是恒峰商业步行街，知名度最高的是腾达广场。大部商业物业均为高端商业裙楼，装修高档，外观形像好，人气较高,整体看经营情况良好。发展趋势发展趋势：从发展情况看，此区域商业基本饱和，发展空间有限，因此在一定时间内将长期保持目前的状态。贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析主要商圈对比主要商圈对比相同点相同点商圈均为传统的市级商圈，为贵阳市认知度最高的商业核心区域商圈作为贵阳零售商业和批发商业的代表，分别定位于中、高档和低档，且客户群多样化不同点不同点“喷水池-大十字”将继续强化其贵阳第一零售商圈的地位，并逐渐南向发展“大西门-市西路”受城际交通影响，未来贵阳服装鞋帽批发行业“霸主”地位受挑战“大南门”区域商业相对饱和，区域发展相对稳定贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析传统商圈分析商圈名称主要项目定位特点变化和发展大小十字时代广场百盛、智诚星天地中档、中高档商业氛围浓厚同质化竞争严重商圈地位稳定商业空间有限喷水池+紫林庵国贸、智诚星力百货苏宁、国美中档、中高档业态完整、一站式商圈地位稳定区域认知度高有待进一步升级大西门市西路商业街星力百货中档、中低档商业氛围浓厚客流巨大商业空间已经饱和向中档时尚方向发展大南门荔星名品荔星名店星力百货沃尔玛高档中档超市和名品店为主商圈范围相对模糊向南有一定发展空间贵阳市传统商业格局调研总结贵阳市传统商业格局调研总结传统商圈分析传统商圈分析四川一品天下置业贵阳市传统商圈研究总结贵阳市传统商业物业研究贵阳市传统商业物业研究商业辐射力往往与其城市经济的影响力一致，贵阳市作为贵州省的经济中心，其商业市场除能消化市内的现有消费需求外，同时，具备吸纳周边邻近地区部分消费群体前来消费能力；除自然形成的传统商业中心外，新兴/次级商业中心尚未真正形成，处于政策引导、概念宣传、初步发展的萌芽阶段。而现有的传统商业中心则由于受到有限的土地/物业供应、合理利用的影响，使得无法进一步扩大其商业规模及对现有商业层次的提高；特征特征2 2唯一的商业中心唯一的商业中心特征特征1 1城市地位决城市地位决定商业影响力定商业影响力特征特征3 3现代商业赢利现代商业赢利模式处在发展阶段模式处在发展阶段特征特征4 4专业市场规模小专业市场规模小就商业的赢利模式来看，因受到发展商经济实力及运作理念等的影响，推出的商业物业仍以分零销售为主，以商业概念炒作加以宣传配合。对商业物业统一规划、运营，物业产权发展商长期持有，以收取租金为物业经营收益这一优质商业项目的通常操作模式、赢利模式在贵阳市内并不多见；就商业形态的分布而言，有一定市场影响力及知名度的零售商度集中在传统商业中心内，具体涉及百货、数码、图书等。而在传统商业中心以外，则广为分布一些家具建材、汽车用品、服装批发等专业市场，但多属于自发聚集、形成、其专业化、规模化程度十分有限；四川一品天下置业贵阳市传统商业物业研究贵阳市传统商业物业研究传统的百货公司、临街门面店铺、低档次的批发市场仍然占据贵阳商业市场的主流，主题化商场、购物中心等形态近几年已被部分商业项目广泛炒作或效仿，但至今，仍未出现从建筑设计、商业规划到后期运营等均体现先进商业理念的此类商业项目。同时，也因优质商业物业在贵阳市内极为稀缺、使得部分外来品牌租户的落地场所受到限制或被迫降低其原有的入场条件；特征特征5 5传统百货是主流传统百货是主流特征特征6 6业态布局单一化业态布局单一化特征特征7 7商业网点马路化商业网点马路化就商业功能来看，同一商业物业甚至整个商业中心的商业功能均显单一、单调，普遍以零售为主，复合型、关联型消费功能未得到有效组合及引导，休闲娱乐、中高档/特色餐饮均欠发展；商业网点通常分布于马路两则，以过往行人为主要消费群体，呈“马路经济”现象。贵阳市传统商圈研究总结贵阳市新兴商业格局分析贵阳市新兴商业格局分析新兴商圈分析新兴商圈分析超大型复合型地产项目，总建筑面积600万平米，商业包括大型购物中心、五星级酒店、精品商业街、写字楼等多种物业类型。辐射人口近30万，目前商业优势已经凸显。30万平方米的商业购物中心，包括700米国际风情水街商业模式，汇集顶尖休闲娱乐品牌，与顶级购物中心相呼应，构筑强大的财富磁场，主力业态为娱乐生活、休闲生活、健康生活，零售商业包括儿童中心、健身中心、餐饮娱乐设施等，吃、喝、玩、乐一应俱全。缺中天会展商业介绍大营坡商圈，作为贵阳北大门户，连接老城区和金阳、乌当的重要枢纽，大营坡以及辐射的北京路、新添大道被认为为未来最后潜力商圈。水东商圈连接中天世纪新城、万科玲珑湾、中天未来方舟、保利温泉新城等大型楼盘，作为其沿线商圈该区域商业热度正在升温 商圈名称主要项目定位特点变化和发展世纪城商圈世纪城中档、中高档自行添加自行添加中天会展商圈中天会展中档、中高档花果园商圈花果园中档、中低档大营坡及水东路商圈xxxx高档中档贵阳市新兴商业格局调研总结贵阳市新兴商业格局调研总结新兴商圈分析新兴商圈分析四川一品天下置业贵阳市新兴商圈研究总结贵阳市新兴商业物业研究贵阳市新兴商业物业研究商业辐射力往往与其城市经济的影响力一致，贵阳市作为贵州省的经济中心，其商业市场除能消化市内的现有消费需求外，同时，具备吸纳周边邻近地区部分消费群体前来消费能力；除自然形成的传统商业中心外，新兴/次级商业中心尚未真正形成，处于政策引导、概念宣传、初步发展的萌芽阶段。而现有的传统商业中心则由于受到有限的土地/物业供应、合理利用的影响，使得无法进一步扩大其商业规模及对现有商业层次的提高；特征特征2 2唯一的商业中心唯一的商业中心特征特征1 1脱离物理地段脱离物理地段形成分中心格局形成分中心格局特征特征3 3现代商业赢利现代商业赢利模式处在发展阶段模式处在发展阶段特征特征4 4专业市场规模小专业市场规模小就商业的赢利模式来看，因受到发展商经济实力及运作理念等的影响，推出的商业物业仍以分零销售为主，以商业概念炒作加以宣传配合。对商业物业统一规划、运营，物业产权发展商长期持有，以收取租金为物业经营收益这一优质商业项目的通常操作模式、赢利模式在贵阳市内并不多见；就商业形态的分布而言，有一定市场影响力及知名度的零售商度集中在传统商业中心内，具体涉及百货、数码、图书等。而在传统商业中心以外，则广为分布一些家具建材、汽车用品、服装批发等专业市场，但多属于自发聚集、形成、其专业化、规模化程度十分有限；自行整改自行整改项目自身分析项目自身分析自身分析及swot总结自行添加=得出目前复合型多元化综合体竞争激励得出目前复合型多元化综合体竞争激励本案要走主题性餐饮路线（项目定位主题性餐饮聚集地及国际化美食本案要走主题性餐饮路线（项目定位主题性餐饮聚集地及国际化美食block）项目定位成立兴分析项目定位成立兴分析本案项目主题性餐饮成立性分析本案项目主题性餐饮成立性分析 贵阳人餐饮行为贵阳人餐饮行为贵阳消费者外出就餐频率较高，93%的总体消费者表示每周至少外出就餐1次，大于14000的人群外出就餐频率最高，表示贵阳市消费人群对餐饮消费的需求 各细分人群外出就餐的频率各细分人群外出就餐的频率 （%）总样本量=200 家庭收入小于4000=10 家庭收入4000-7999=80 家庭收入8000-14000=90 14000以上=20 40本案项目主题性餐饮成立性分析本案项目主题性餐饮成立性分析项目定位成立兴分析项目定位成立兴分析在外出就餐支出上，家庭月收入14000以下的消费者每月支出151-500元，高于14,000的消费者每月支出1,000元以上的占比约为58%，预示贵阳高消费人群对高档餐厅的需求在不断增加 总体平均：8214000以下平均：254元4000-7999平均：201元8000-14000平均：909元14000以上平均：1999元总样本量=200 总体4000以下=10 个 总体4000-7999=80 个 总体8000-14000=90个 14000以上=20个 贵阳人餐饮行为贵阳人餐饮行为各细分人群平均每月外出就餐支出本案项目主题性餐饮成立性分析本案项目主题性餐饮成立性分析项目定位成立兴分析项目定位成立兴分析贵阳人餐饮需求概念测试贵阳人餐饮需求概念测试总样本量=200 家庭收入小于4000=10 家庭收入4000-7999=80 家庭收入8000-14000=90 14000以上=20 餐饮方面，更多消费者希望引进中式快餐、西式快餐、火锅店、咖啡厅等 其中家庭收入在4000元以下的更关注西式快餐，家收入14,000元以上更喜欢咖咖啡厅和西餐厅消费者希望本项目涵盖的餐饮品类消费者希望本项目涵盖的餐饮品类本案项目主题性餐饮附加业态成立性分析本案项目主题性餐饮附加业态成立性分析项目定位成立兴分析项目定位成立兴分析贵阳人休闲娱乐概念性测试贵阳人休闲娱乐概念性测试消费者希望涵盖的休闲娱乐品类消费者希望涵盖的休闲娱乐品类休闲娱乐方面，消费者多数更希望有量贩式KTV、电影院和美容SPA总样本量=200 家庭收入小于4000=10 家庭收入4000-7999=80 家庭收入8000-14000=90 14000以上=20 本案项目定位总结及业态建议：本案项目定位总结及业态建议：项目定位总结项目定位总结总结性文本自行整改总结性文本自行整改四川一品天下置业贵 阳 市 房 地 产 市 场 研 究贵阳市主城区商业板块划分贵阳市主城区商业板块划分四川一品天下置业贵 阳 市 房 地 产 市 场 研 究贵阳市主城区商业板块分布贵阳市主城区商业板块分布四川一品天下置业贵 阳 市 房 地 产 市 场 研 究贵阳市商业物业研究贵阳市商业物业研究传统的百货公司、临街门面店铺、低档次的批发市场仍然占据贵阳商业市场的主流，主题化商场、购物中心等形态近几年已被部分商业项目广泛炒作或效仿，但至今，仍未出现从建筑设计、商业规划到后期运营等均体现先进商业理念的此类商业项目。同时，也因优质商业物业在贵阳市内极为稀缺、使得部分外来品牌租户的落地场所受到限制或被迫降低其原有的入场条件；特征特征5 5传统百货是主流传统百货是主流特征特征6 6业态布局单一化业态布局单一化特征特征7 7商业网点马路化商业网点马路化就商业功能来看，同一商业物业甚至整个商业中心的商业功能均显单一、单调，普遍以零售为主，复合型、关联型消费功能未得到有效组合及引导，休闲娱乐、中高档/特色餐饮均欠发展；商业网点通常分布于马路两则，以过往行人为主要消费群体，呈“马路经济”现象。四川一品天下置业项 目 项 目 发 展 背 景贵阳市贵阳市2011年生产总值构成年生产总值构成贵阳市应以黑色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业为支柱产业四川一品天下置业项 目 项 目 发 展 背 景城市经济城市经济四川一品天下置业项 目 项 目 发 展 背 景城市经济城市经济十年前，金阳建设才刚刚起步，十年后的今天，金阳的面貌早已焕然一新。从长远的规划来考虑，金阳必将成为贵阳新的经济中心和生活中心，与贵阳老城区形成双足鼎立之势。同时贵阳和金阳将相互呼应，共同促进贵阳市稳步向前发展。?,l;d.m:O首先来看金阳的交通状况，贵遵、贵黄高速，321、210国道穿境而过，贵阳环城高速公路全面覆盖，黔灵山路、北京西路等让金阳与老城实衔接无缝，金阳至贵阳不过10分钟的车程，同时，贵阳客车站的迁入使金阳成为真正的交通要塞。同时金阳地势平坦，对未来的发展相当有利。!3i4s7j其次，金阳的人口密度与老城区相比具有明显的优势，相对于老城区的喧嚣更多了一份宁静。当结束了一天的繁忙，也许我们更渴望得到的是一分安宁，别让堵车的尴尬破坏了我们的情绪。“逸”是一种态度，也是所有都市人向往的生活。(u(J*k0w)e/J买房,购房,装修论坛,房产论坛再次，金阳的经济发展也不亚于贵阳老城区。贵阳奥体中心、贵阳国际会议展览中心相继建成，商贸、娱乐、餐饮设施也在不断完善，不久的将来，金阳必定会有一个翻天覆地的变化，届时金阳将当之无愧的取代贵阳成为新的中央商务区和生活区。另外，医院、学校、银行、超市等配套措施已近完善，贵阳一中等重点学校、金阳医院（原贵阳市第二人民医院）等的迁入更增强了市民对金阳未来的信心。&Z2r-v.z+随着大量资金的涌入，新区基础设施已近完善，项目开发日新月异，也将带动周边旅游业的发展。相信不久的将来，金阳定会有一个质的飞跃。同时，金阳的发展必定会带来大量商机。房价比比上涨，商铺节节攀升，相信想要分一杯羹的投资者都已擦亮眼睛，整装待发，随时准备进入金阳这个大市场。那么，“你”还在犹豫什么呢？四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究商业圈层研究商业圈层研究实施规划区人口18万人，用地17平方公里规划控制区人口40万人，用地40平方公里远景控制区人口50万人，用地100平方公里项目位于金阳区东北侧，与政府中心相距200余米，与十二滩水库隔湖相望的是贵阳市区内唯一的高尔夫球场，将为项目提供大量稳定的政务、商务、休闲的高端消费人群四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究商业圈层研究商业圈层研究全省9个市(州)中，贵阳市常住人口439万人，占全省人口总数的12.65%；六盘水市285万人，占8.22%；遵义市610万人，占17.58%；安顺市228万人，占6.57%；铜仁市308万人，占8.88%；黔西南州280万人，占8.07%；毕节市652万人，占18.8%；黔东南州346万人，占9.97%；黔南州321万人，占9.25%。与上年的数据相比，各地区人口占全省比重除贵阳市、六盘水市分别提高0.21个、0.01个百分点外，其余7个市州都有不同程度下降。四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究商业圈层研究商业圈层研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究写字楼市场研究写字楼市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究写字楼市场研究写字楼市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究写字楼市场研究写字楼市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究写字楼市场研究写字楼市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究写字楼市场研究写字楼市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究写字楼市场研究写字楼市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究酒店市场研究酒店市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究酒店市场研究酒店市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究酒店市场研究酒店市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究酒店市场研究酒店市场研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究商业圈层研究商业圈层研究四川一品天下置业贵 阳 房 地 产 市 场 研 究商业圈层研究商业圈层研究四川一品天下置业项 目 项 目 发 展 背 景四川一品天下置业项 目 规 划 示 意四川一品天下置业项 目 开 发 的 目 的该项目作为开发商在贵阳开发的第一个项目，开发的目的该项目作为开发商在贵阳开发的第一个项目，开发的目的 树立企业品牌形象树立企业品牌形象 保证资金安全保证资金安全 获取最佳利润获取最佳利润四川一品天下置业项 目 目 标一品天下国际商业广场最终将成为：一座独具特色的国际美食文化体验休闲中心 一张新的城市名片 一个新兴的旅游地标四川一品天下置业项目指标当地上建筑面积为130000平方米时项目规划技术指标项目净占地面积（项目净占地面积（）43355.00 43355.00 项目净占地面积（亩）项目净占地面积（亩）65.00 65.00 容积率容积率(%)(%)3.00 3.00 绿化率（绿化率（%）35.00 35.00 建筑密度（建筑密度（%）45.00 45.00 建筑净高（米）建筑净高（米）100.00 100.00 总建筑面积（总建筑面积（）188500.00 188500.00 地上建筑面积（地上建筑面积（）130000.00 130000.00 其中：底商其中：底商（）64000.00 高层（）66000.00 地下车库（地下车库（）58500.00 四川一品天下置业项目指标项目名称项目名称开发阶段开发阶段20132013年年20142014年年20152015年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年多层商业多层商业开发建设进度销售进度高层商业高层商业开发建设进度销售进度项目开发及销售进度表项目开发及销售进度表四川一品天下置业项 目 指 标总投资(元)单位成本备注1 1、土地成本、土地成本111,806,500 111,806,500 1.1土地成本108,550,000 167万元/亩1.2契税3,256,500 地价款3%2 2、开发直接成本、开发直接成本610,551,630 610,551,630 2.12.1项目前期工程费项目前期工程费45,051,630 45,051,630 2.1.1项目报建费用28,275,000 1502.1.2项目勘察、建筑设计及相关费用7,540,000 402.1.3场地平整、临时设施费用3,770,000 202.1.5施工图审查费用377,000 22.1.6编制标底预算审查费1,508,000 82.1.7招投标管理费188,500 12.1.8排污费754,000 4按建筑面积2.1.9环评1,131,000 建安工程费0.2%2.1.10临时用水用电100 2.1.11水资源费30 2.1.13监理费用1,508,000 8按建筑面积2.22.2建筑安装工程费建筑安装工程费565,500,000 565,500,000 2.2.1底商+高层住宅修建费390,000,000 3,000含主体、水电、设备安装、外装修及公共部分装修2.2.2地下车库5.85175,500,000 3,000含主体、水电、设备安装、外装修及公共部分装修3.3.配套工程成本配套工程成本26,621,858 26,621,858 3.1.3.1.园林景观及门禁系统园林景观及门禁系统7,153,575 7,153,575