收益法中收益年限的规定.doc

相关收益法中“收益期”相关要求

在评定中采取收益法测算估价对象价值时, 对于收益期确定有以下多个情况:
① m=n时, 收益期为m或者n;
1、 住宅用途: 因为住宅用地自动续期, 故收益期均为房屋剩下使用年限。
② m﹥n时, 收益价值为按建筑物剩下使用年限（n）计算价值, 加自收益期结束时起计算剩下期限土地使用权在价值时点价值;

2、 非住宅用途:
③ m＜n时, 收益价值为按土地剩下使用年限（m）计算价值, 加建筑物在收益期结束时价值折现到价值时点价值。

其中m: 土地剩下使用年限, n: 建筑物剩下使用年限
对于第②种情况, 自收益期结束时剩下期限土地使用权在价值时点价值=按土地剩下使用期限（m）计算土地使用权在价值时点价值-按建筑物剩下使用年限（n）计算土地使用权在价值时点价值。（现在该种情况极少）
对于第③种情况, 建筑物在收益期结束时折现到价值时点价值=建筑物在收益期结束时剩下建筑物价值×收益期结束时折现系数。（现在基础上都是该种情况）
其中建筑物在收益期结束时价值（建筑物折旧后价值）采取简单直线法计算: 即建筑物折旧后价值=收益法中估价对象重置价格×（（建筑物剩下使用年限-土地剩下使用年限）÷建筑物寿命））

下面针对发生情况较多第②种情况进行具体举例说明（自5月24日起采取该要求）:

（1）估算有效毛收入
适用公式:
有效毛收入=有效年租金收入+ 租赁确保金利息
有效年租金收入=潜在年租金收入× (1-空置和收租损失率)
①潜在年租金收入
估价对象现在未出租, 现在开州区汉丰街道房地产市场上同类项目较多, 其市场租金依建筑档次、 质量和所处区位不一样亦有所差异, 依据对周围类似商业用房租金、 空置率、 租金损失调查, 选择3个可比实例进行修正, 得出估价对象租金水平。经过广泛市场调查和比较分析, 从中选择了三个可比性较强实例, 租赁情况和测算过程以下: 租金调查表
比较案例
座落
用途
面积（平方米）
装修情况
楼层
平均租金（元/平方米）
空置和租金损失率
案例A
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面, 现在经营杂货
商服用房
40
中装
第1层
86
6%
案例B
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面, 现在经营鞋袜
商服用房
50
中装
第1层
85
6%
案例C
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面, 现在经营服装
商服用房
55
中装
第1层
82
6%
用市场法测算估价对象客观租金水平:
可比实例
实例A
实例B
实例C
座落地点
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
比较实例租金（元/平方米.月）
86
85
82
租赁情况修正系数
100/100
100/100
100/100
交易日期调整系数
100/100
100/100
100/100
区位原因调整系数
100/100
100/100
100/100
实物原因调整系数（装修, 层高）
100/98
100/98
100/98
调整后租金（元/平方米.月）
88
87
84
比较租金（元/平方米.月）
86
②可出租百分比
据现场勘察, 估价对象均可出租, 出租百分比为100%。
③估算空置和收租损失率
估价对象作为商服用房, 依据估价人员对估价对象所在区域调查了解, 该区域类似房地产出租率通常, 此次估价空置率取6%; 租金损失包含承租人失约而少缴、 欠缴租金以及经营过程中欠付水电、 物管等费用, 租约推行过程中可能存在租金损失, 因为在出租前有履约确保金, 租金通常为提前支付, 在一定程度上降低了损失可能性, 此次估价取2%。总而言之, 空置和租金损失累计为8%。
④有效年租金收入计算
潜在租金收入×12×（1-空置和收租损失率）
⑤租赁确保及押金收益
依据估价人员对估价对象所在区域类似房地产调查了解, 类似商服用房确保金通常为押一付三, 此次按86元/平方米计算, 利息率按一年期存款利率1.5%计。
⑥总收益
总收益=租金收益+押金收益
（2）年总支出
①年维修费: 通常取房屋重置成本1%～3%, 依据估价对象实际情况, 按房屋重置成本2%计算, 依据估价人员现场勘查结果以及参考相关技术资料数据, 结合估价对象实际装修情况, 估价人员确定估价对象重置单价为元/平方米; （钢混结构重置价通常为左右, 砖混通常为1600左右）
②保险费: 通常取房屋重置成本0.1%～0.2%, 依据估价对象实际情况, 按房屋重置成本0.2%计算:
③管理费: 通常取房地产年总收益1%～3%, 依据估价对象实际情况, 按年总收益2%计算;
④房产税: 房产税是以房屋为征税对象, 按房屋应税租金收入为计税依据, 向产权全部些人征收一个财产税。税率为应税租金收入12%。
应税价款＝有效年租金收入/(1+5%)×12%
⑤增值税及附加: 按应税价款=房地产年总收益/（1+5%）计, （其中: 纳税人出租不动产适用简单计税方法计税, 除住房外增值税5%, 个体工商户出租住房增值税率为1.5%, 依据《国家税务总局相关公布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行措施>公告》（国家税务总局公告）文件要求, 自5月1日起实施。城建税为增值税7%, 教育费附加为增值税3%, 地方教育费附加为增值税为2%）: 则:
增值税及附加＝有效年租金收入/(1+5%)×5.6%
⑥年总支出＝①＋②＋③＋④+⑤
（3）房地产年纯收益
房地产年纯收益＝年总收益－年总支出
（4）收益还原率
依据《房地产估价规范》（GB/T50291-）, 还原利率能够采取市场提取法、 安全利率加风险调整值法、 复合投资收益率法、 投资收益率排序插入法四种方法进行测算。根据目前社会经济环境对房地产投资影响, 此次评定采取无风险利率加风险调整值法。无风险利率为此次价值时点中国人民银行公布一年定时存款年利率1.5%, 依据估价对象所在地域经济现实状况及未来估计, 结合估价对象用途及新旧程度, 确定估价对象风险调整率为4.5%, 综上考虑, 此次估价收益还原利率取整6.0%。
（5）确定房地产收益年限
估价对象建筑结构为钢混结构, 钢混结构非生产用房寿命年限约为60年, 自房屋完工之日（）至价值时点已使用约, 但估价对象房屋维护情况很好, 故确定房屋剩下使用年限为49年; 另依据估价委托人提供《中国不动产权证书》记载, 估价对象土地使用权终止日期为2054年7月22日, 其土地剩下使用年限约为36.33年。依据孰短标准, 此次评定收益期按土地使用权剩下期限确定, 即36.33年。收益价值为按收益期计算价值, 加建筑物在收益期结束时价值折现到价值时点价值。
（6）房地产年纯收益增加率
依据评定人员现场查勘及调查, 周围租赁递增情况以下:
调查项目
原因
实例A
实例B
实例C
坐落
开县汉丰街道帅乡路开州大市场1层门面
开县汉丰街道帅乡路开州大市场1层门面
开县汉丰街道帅乡路开州大市场1层门面
用途
商服用房
商服用房
商服用房
递增率%
6
6
6
考虑到多年来估价对象所处区域商服用房处于稳步增加状态, 参考同类物业收益水平, 并考虑周围宗地开发程度提升、 基础设施改善等对物业收益影响, 考虑估价对象租金按每年6%递增。
（7）年租金改变分析
依据估价人员搜集周围市场租金案例, 平均租金增加率为6%, 故此次估价年租金增加率确定为6%, 增加周期考虑为, 考虑到后经济含有不可确定性, 此次估价假设后租金保持在第末期水平不变。
（8）估价对象按收益期计算价值
估价对象房地产收益以下表:
客观租金
租赁时间
租金(月/平方米）
租金(年/平方米）
空置率
押金利息
综合造价
管理费
保险费
房产税
增值税及附加
维修费
折现率
折现系数
每年净收益现值
86.00
1
86.00
1032.00
8.00%
1.29

18.99
4.00
108.51
50.64
40.00
6.00%
0.9434
687.36
90.30
2
90.30
1083.60
8.00%
1.29

19.94
4.00
113.93
53.17
40.00
6.00%
0.8900
682.77
94.82
3
94.82
1137.78
8.00%
1.29

20.94
4.00
119.63
55.83
40.00
6.00%
0.8396
678.12
99.56
4
99.56
1194.67
8.00%
1.29

21.98
4.00
125.61
58.62
40.00
6.00%
0.7921
673.42
104.53
5
104.53
1254.40
8.00%
1.29

23.08
4.00
131.89
61.55
40.00
6.00%
0.7473
668.66
109.76
6
109.76
1317.12
8.00%
1.29

24.24
4.00
138.49
64.63
40.00
6.00%
0.7050
663.86
115.25
7
115.25
1382.98
8.00%
1.29

25.45
4.00
145.41
67.86
40.00
6.00%
0.6651
659.02
121.01
8
121.01
1452.13
8.00%
1.29

26.72
4.00
152.68
71.25
40.00
6.00%
0.6274
654.14
127.06
9
127.06
1524.73
8.00%
1.29

28.06
4.00
160.31
74.81
40.00
6.00%
0.5919
649.23
132.14
10
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.5584
637.94
132.14
11
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.5268
601.83
132.14
12
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.4970
567.76
132.14
13
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.4688
535.62
132.14
14
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.4423
505.30
132.14
15
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.4173
476.70
132.14
16
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.3936
449.72
132.14
17
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.3714
424.26
132.14
18
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.3503
400.25
132.14
19
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.3305
377.59
132.14
20
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.3118
356.22
132.14
21
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.2942
336.06
132.14
22
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.2775
317.03
132.14
23
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.2618
299.09
132.14
24
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.2470
282.16
132.14
25
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.2330
266.19
132.14
26
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.2198
251.12
132.14
27
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.2074
236.91
132.14
28
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.1956
223.50
132.14
29
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.1846
210.85
132.14
30
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.1741
198.91
132.14
31
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.1643
187.65
132.14
32
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.1550
177.03
132.14
33
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.1462
167.01
132.14
34
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.1379
157.56
132.14
35
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.1301
148.64
132.14
36
132.14
1585.72
8.00%
1.29

29.18
4.00
166.73
77.81
40.00
6.00%
0.1227
140.22
132.14
36.33
43.61
523.29
8.00%
1.29

9.63
4.00
55.02
25.68
40.00
6.00%
0.1204
41.95
累计
14991.65

故按收益期计算价格为14990元/平方米
（9）建筑物在收益期结束时折现到价值时点价值=筑物在收益期结束时剩下建筑物价值×收益期结束时折现系数
=收益法中估价对象重置价格×（（建筑物剩下使用年限-土地剩下使用年限）÷建筑物寿命））×收益期结束时折现系数
=×（（49-36.33）÷60）×0.1204
=51元/平方米
（10）评定价格=按收益期计算价值+建筑物在收益期结束时折现到价值时点价值=14990+51=15040元/平方米