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郑州市公路局办公楼物业管理方案目 录第一章 河南国基物业管理有限企业介绍第二章 郑州市公路局办公楼概况及管理特点分析第三章 郑州市公路局办公楼物业管理服务思绪第四章 物业管理服务承诺第五章 前期物资装备一览表第六章 物业管理服务费用测算第七章 护管服务方案第八章 保洁服务方案第九章 几点说明结束语第二章 郑州市公路局办公楼概况及管理特点分析2.1 郑州市公路局办公楼概况 郑州市公路局办公楼雄踞郑州西郊黄金地段-航海西路。东起工人路, 南望帝湖花园, 交通便利, 地理位置极其优越。 郑州市公路局办公楼坐拥完善社会配套资源, 与帝湖花园、 市广播电视局、 建材大世界共构绿城“西部之窗”。地缘优势突出, 含有成熟办公、 政务等文化生活气氛, 能够无限提升办公品质。 郑州市公路局办公楼整个建筑造型新奇别致, 采取国际前沿建筑设计理念, 并采取玻璃幕墙及高级石材作为装修主料, 整体建筑结构庄重厉穆, 同时又不乏强烈时代感和现代气息。 郑州市公路局办公大楼地上9层为公路局办公用房, 关键包含办公室、 会议室等, 地下一层为停车场, 整体建筑面积逾9000平方米。2.2 郑州市公路局办公楼物业管理特点l 需要品牌物业管理为之装扮好物业需要好物业管理呵护, 需要好物业管理品牌为之装扮, 只有这么才能充足展示物业特点, 才能使物业物有所值。河南国基物业管理有限企业是河南国基集团全资子企业, 现为国家一级资质物业管理企业。企业以发展求生存, 经过优异管理策划, 规范操作实施, 国际标准导入, 科学与系统培训, 有效监督、 评定和调整等步骤, 广泛借鉴其她著名企业优异经验, 并结合本身资源优势, 实施以关心职员、 关注用户需求, 关注环境温馨友好, 关注物业整体气氛为特征物业管理, 形成含有鲜明特色国基物业文化及其雄心勃勃主体发展计划。现在, 国基物业已顺利经过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证, 并发展成为融住宅、 商业、 写字楼、 政府办公楼和复合型物业为一体多元化全程物业管理服务企业, 前后有多个项目取得国家、 省、 市级优异住宅小区（小区）, 园林式单位荣誉称号。国基物业人有实力、 有决心、 有信心, 在郑州市公路局办公大楼物业管理上再创佳绩。l 安全管理是重中之重郑州市公路局办公大楼地理位置特殊性和使用功效综合性决定了其人流复杂性, 所以安全管理是物业服务重中之重。国基物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制订护管工作程序文件及其作业指导书为标准, 严格根据作业程序文件进行管理, 对护管人员采取“培训考试抽查考评”PDCA循环控制体系, 确保环境安全有序, 并依据各项统计立刻调整人员和管理范围, 做到防范区域无盲点。企业还针对办公大楼特点, 在护管员定岗方面, 根据内外相分离基础标准, 因地设岗, 因区设岗, 严格控制人流走向, 关键加强居住区域安全力量, 使领导放心。l 需对办公大楼整体运作含有丰富经验和优势郑州市公路局办公大楼一举将公共秩序维护、 绿化、 保洁委托给物业企业。足以彰显郑州市公路局各级领导魄力和决心, 对整个中原地域机关后勤社会化改制含有极强典范作用。国基物业现管理物业面积逾180万平方米, 其中办公楼为20万平方米, 会展中心为21万平方米。在我企业管理项目中与公路局有异曲同工之处省公安厅办公楼及市建委办公楼均数次迎接国家、 省市各级领导参观考察, 并受到上级单位好评。从高级办公楼日常服务, 到温馨细致用户服务, 国基人形成了融“第一责任制”和“一站式服务”为一体物业管理服务体系, 并将在郑州市公路局办公楼管理上再创佳绩。l 塑造良好外在形象郑州市公路局办公楼在某种程度上负担着有效维护郑州市公路系统公务形象义务, 而社会各界所首先接触到, 很大程度上是作为服务者物业管理企业, 这, 就要求物业管理企业必需含有强烈形象服务意识。郑州市公路局办公楼首先负担着保障正常办公秩序重担, 其次还代表着郑州市公路系统对外形象, 作为服务者物业管理企业, 就必需严格落实落实各项服务要求, 尤其是服务意识培养, 规范多种操作程序, 并经过连续性培训学习树立良好外在公务形象, 不管是言行举止, 还是作业服务, 都必需紧密配合郑州市公路局形象需求, 进而将郑州市公路局办公楼打造成为郑州市一流行政办公大楼。国基物业一直以“源于心诚 始于完美”为关键, 将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中去, 并制订了国基物业文明礼貌用语100句等很多礼仪服务程序, 各项目用户满意率一直在95%以上, 必将有效满足郑州市公路局形象性这一需求。第三章 郑州市公路局办公楼物业管理服务思绪经过具体现场勘察和交流沟通, 秉着“强力保障 优化形象”指导思想, 针对郑州市西郊计划特点和郑州市公路局物业需求特点, 我们物业管理服务整体思绪是: “一个中心、 两个基础点”。“一个中心” 是指我们一切工作全部围绕“服务于郑州市公路局”这个工作中心; “两个基础点”是指以强力保障为基础点, 以优化形象为基础点。依据郑州市公路局办公楼物业特点和项目需要, 我们将提供“专业化系统物业服务公路局办公楼特色服务”一体化模式, 在做好日常物业管理服务工作基础上, 时刻做好应急服务准备, 有效树立郑州市公路系统对外窗口形象, 并强力保障郑州市公路局正常办公秩序。 优化形象 专业与政治共建作为郑州市公路系统最高行政机构, 郑州市公路局拥有良好社会口碑, 其各级领导勤奋务实工作作风更是给我们树立了楷模, 而公路局工作特征就要求我们必需拥有良好外在形象和过硬政治素质。针对郑州市公路局这一特点, 结合国基物业完善礼仪化服务体系, 我们提出了“优化形象 专业与政治共建”物业管理服务思绪。“优化形象 ”是指先强化外部形象, 从工作着装、 文明用语等基础层面开始抓起, 严格根据国基物业相关工装相关要求和国基物业文明用语100句相关要求实施, 然后再经过连续性培训机制加强公关礼仪培训, 强化从业人员礼仪服务意识, 全方面提升从业人员素质, 逐步建立起含有郑州市公路局工作特点礼仪化服务系统。“专业与政治共建”是指依据郑州市公路局工作特点和工作需要, 在强化从业人员专业技能基础上, 加强思想政治教育, 以班组为基础单位, 以党员为关键, 以内部思想政治教育为主, 建立起含有郑州市公路局鲜明特点“专业技能和政治思想共建型”礼仪化服务系统。 “优化形象 专业与政治共建”将国基物业成熟礼仪化服务系统和郑州市公路局行政角色有效结合起来, 逐步建立起含有鲜明特色郑州市公路局办公楼物业管理服务礼仪体系。 节能降耗 清洁与养护互补清洁服务作为物业管理服务一部分, 其关键价值一样在于有效促进物业保值升值, 不仅仅包含要延长装饰装修材料使用寿命, 还要经过精心养护保障多种材质光洁如新, 且在此基础上尽可能节能降耗, 针对郑州市公路局办公楼各项建筑指标, 结合国基物业成熟质量运行控制体系, 我们提出了“节能降耗 清洁与养护互补”清洁服务思绪。“节能降耗”是郑州国际会展中心清洁服务基础目, 而“清洁与养护互补”则是达成这一目关键工作模式。 “节能降耗 清洁与养护互补”是针对郑州市公路局办公楼装修高级特点所提出服务思绪, 有效处理了由此产生清洁程序繁琐不易控制问题, 更将清洁突破至新层面, 不仅仅要做到整齐如新, 还要有效延长材质使用寿命, 而国基物业完善ISO9001和ISO14001质量环境管理体系必将为这一指导思想实施提供良好关键保障。 细化服务 考评与培训并重物业管理服务关键在于强化细节管理, 对于郑州市公路局办公楼这么智能物业更应如此, 针对该办公楼特点, 我们提出了“细化服务 考评与培训并重”物业管理服务思绪。“细化服务”是指细化物业管理服务各项工作程序, 尤其是公共秩序维护和保洁服务, 不仅仅要量化工作程序, 还要从服务礼仪上逐步细化。首先, 严格根据国基物业ISO9001和ISO14001质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作, 其次, 还要结合郑州市公路局工作特点, 主动与相关领导沟通, 细化各项用户服务程序。“考评与培训并重”是细化服务关键保障, 首先, 要针对各项考评标准对各区域、 各从业人员进行考评, 其次, 还要加强培训工作, 采取集中培训、 观摩学习、 互动交流等方法逐步提升服务意识, 进而细化服务, 全方面提升设施设备服务品质。“细化服务 考评与培训并重”是郑州市公路局服务关键内容, 也是全方面提升公共秩序维护品质 关键部分, 这必将促进其服务工作不停优化, 形成良好服务循环体系。第四章 物业管理服务承诺国基物业努力争取接管郑州市公路局一年内使其成为郑州市办公楼物业管理典范: 一年内用户满意率达成95以上。 质量环境管理体系运行规范有效。 一年内达成市级物业管理示范办公楼标准。4.1 管理承诺暨要求达成最终效果序号指标名称承诺指标完成承诺指标方法1区内治安案件发生率1以下实施二十四小时监察制度, 明确保安员职责, 层层防卫。2保洁率99以上保洁员十二小时保洁工作, 按保洁标准进行操作, 保洁工作落实到人, 监督检验得力, 严格考评。3用户有效投诉率2以下采取方法, 加强与用户沟通, 定时走访用户, 征求管理意见, 强化服务意识, 立刻为用户排忧解难。做到投诉处理有结果, 有统计和回访。用户投诉处理率100投诉回访率1004用户对管理服务满意率95以上实施人性化管理, 增强服务意识, 加强与用户沟通, 完善小区服务。在日常工作中注意广泛搜集用户意见。4.2 其她承诺4.2.1相关招投标相关承诺 国基物业管理企业完全同意和接收郑州市公路局招标要求, 并承诺以下: l 企业中标后, 将立刻派人进驻郑州市公路局办公楼, 开展前期准备工作。l 在协议使用期内本企业违约, 给企业造成损失, 国基物业管理有限企业将对此给予责任赔偿。l 协议期内, 本企业决不会向第三方转让中标项目, 对部分可能分包或非关键分包项目, 管理处一定事前通知郑州市公路局相关部门。4.2.2 物业管理企业管理服务协议推行承诺假如国基物业管理企业中标后, 相关委托管理协议要求内容全部由郑州市公路局办公楼管理处负责实施, 管理处将严格推行协议中要求相关乙方应负担责任和义务, 具体承诺以下: l 依据相关法律法规及本协议约定, 制订物业管理制度。l 对办公楼公用设施如需整改、 扩建或完善配套项目, 必需与郑州市公路局协商, 并经过相关部门同意, 报请相关部门同意后方可实施。l 本协议终止时, 管理处将向郑州市公路局移交全部管理用房、 物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。第五章 前期物资装备一览表5.1 办公物资装备项目数量备注办公桌椅3套文件柜2组其中一组内含保险柜1个电脑1台打印机1台有复印功效为佳传真机1台电话机1部5.2 护管装备 项目数量备注对讲机5部警棍、 机套等13副防毒面具13副灶具及厨具1套5.3 保洁物资装备项目数量备注玻璃水刮9套喷雾器2台更衣储物柜2组手推垃圾车2部室内清洁车2部垃圾运输车1辆尘推5把第六章 物业管理服务费用测算6.1 物业管理服务费用测算6.1.1人工费用目项用费人员数量（人）工资标准（元/月）社会统筹（元/月, 工资标准24.4%）医疗保险（元/月, 工资标准8%）工装（元/月）累计（元/月）管理处主任1488160672715护管队长190022072361228护管班长370000362208护管员965000366174厨师16500036686保洁班长16500020670保洁员655000203420不可预见费根据以上项目费用总和2%计算342集团管理费根据以上项目总和5%计算872管理利润根据以上项目总和5%计算916税金根据以上项目总和5.5%计算1058累计20289元/月6.1.2 其她费用序号项目测 算 依 据月支出（元）一办公费11001通讯费管理处主任200元/月护管队长100元/月管理处固定电话300元/月6002低值易耗品综合测算3003办公水电未计04业务费综合测算200二保洁、 消杀费11131物料费按人均50元/月计算4502垃圾清运14.5元/车1车/天25天/月3633消杀费综合测算300三住宿费用8001房租300元/间2间=600元6002水电气费综合测算200四不可预见费按以上项目费用总数2%计算60五集团管理费按以上项目费用总数5%计算154六利润按以上项目费用总数5%计算161七税金按5.5%缴交186累计3574元/月所以郑州市公路局办公楼物业管理成本为: 20289元/月+ 3574元/月 = 23863元/月年费用为: 23863元/月12月 = 286356元/年测算说明: 1. 根据国家相关法律法规要求, 社会保险中包含社会统筹和医疗保险, 其中社会统筹占工资总额24.4%（养老保险23%, 工伤保险0.4%, 失业保险1%）, 医疗保险占企业总额8%, 此项费用仅用于管理人员、 护管队长, 不含一般作业人员; 2. 该测算中办公水电费用未计, 待中标后双方依据实际情况另行协商; 3. 工装按两年折旧, 其中管理人员每人冬装两套, 标准为600元/套, 夏装2套, 标准为200元/套; 保洁人员冬装两套, 标准为160元/套, 夏装两套, 标准为80元/套; 护管人员冬装2套, 标准为200元/套, 夏装2套, 标准为100元/套。4. 根据国家相关法律法规要求, 税金组成: 营业税全部费用总和5%; 城建税营业税7%; 教育附加费营业税3%; 则税金累计全部费用总和5.5%。6. 依据行业标准, 管理利润通常根据5%计算。欢迎订阅 东方管家杂志东方管家杂志是以“关注物业经理人成长与发展”为办刊宗旨, 兼顾“物业用具采购商情, 管理服务经验交流”等内容, 包含到管家精英榜、 管家修炼、 管家心声、 管家轶事、 物业使用政等, 融政策、 新闻、 理论、 实务与信息等方面; 以大视野、 大容量、 大纵深角度报道市场、 透析中国物业经理人现实状况, 为物业服务行业内提出新方法、 新思绪、 新理念、 服务于物业经理人, 引导物业服务行业健康发展, 促进中国物业服务行业繁荣, 推进中国物业服务市场发展。发行覆盖面遍布各物业管理协会, 物业管理企业, 房地产开发企业、 企事业单位后勤部门, 街办小区、 业主服务组织, 是物业从业人士必读之刊。整年定价360元 需挂号每年另附18元挂号邮寄费咨询电话: Q Q: E-mail: 汇款方法: 1、 邮局汇款 2、 银行卡汇款 3、 网上支付东方管家杂志 订阅回执卡订户名称邮 编收件地址收件人单位电话传 真电子邮箱在线QQ订阅日期数 量 （ ）册累计金额汇款方法备注事宜注: 如地址不详无法收到杂志可办理挂号或快递, 费用自理。（挂号费每期3元由邮局收取, 我方提供邮局发票。如快递, 费用为到付）第七章 护管服务方案7.1 岗位设置与职责说明7.1.1岗位设置岗 位人员配置数量要求小 计队 长（兼机动岗）1人, 值勤时间为7: 30 12: 0013: 30 18: 30 大专以上学历, 转业军人, 有三年以上工作经验, 身高1.75m以上, 品貌端正, 有良好组织协调能力, 责任心较强1人固定岗白班4个固定岗, 每班1人（7: 0015: 00, 15: 0023: 00）, 晚班2个固定岗, 每班1人（ 23: 007: 00）高中以上学历, 退伍军人, 有三年以上工作经验, 身高1.75m以上, 品貌端正, 责任心较强10人巡查岗1个巡查岗（白班）, 每班1人, 值勤时间为7: 3012: 00和13: 3018: 30, 共2人同上2人7.1.2 职责说明 固定岗定岗位置人员配置数量职责区域办公楼大院入口每班1人, 共3人区内车辆、 人流进入管制办公楼大院出口每班1人, 共2人区内车辆、 人流出行管制办公楼一楼大厅每班1人, 共2人区内人流进出管制、 安全防范地下停车场每班1人, 共3人区内车辆疏导, 车辆管理安全防范 巡查岗定岗位置人员配置数量职责区域办公大楼内白班1人, 共1人巡查安全状态广场区域白班1人, 共1人区内车辆停放、 进出指挥、 安全防范 机动岗定岗位置人员配置数量职责区域公路局办公楼大院白班1人, 共1人应付处理突发事件检验各岗位情况7.2 护管服务细则7.2.1 安全管理职责巡查监督-预防罪案发生。车辆管理-维护交通秩序, 确保车辆安全7.2.2 广场管理工作内容: 公共秩序管理, 车辆进出管理, 物品进出管理。工作关键点: l 礼貌注视往来行人, 发觉可疑人员立刻向机动岗汇报; l 作好车辆进出登记, 严禁违规车辆进入区内。l 有货物进出, 必需查验, 严格严禁可疑物品进出。l 巡查岗认真巡视、 检验广场内各区域交通情况, 严禁任何有碍公共秩序活动和行为。l 有大型活动时, 主动配合相关部门, 按要求作好交通疏导、 维护秩序等工作。l 发生盗抢案件要主动帮助处理, 保护现场, 快速报案, 帮助堵截、 擒拿犯罪嫌疑人。7.2.3 交通车辆管理l 交验相关证件。l 严禁车辆在场内维修、 加油、 清洗, 乱丢垃圾。l 注意提醒车主关好车门窗, 珍贵物品随身携带。l 对在地下车场内由车辆搬运进出货物根据相关要求进行严格查验。l 指挥车辆按位泊车, 保持交通顺畅。l 对VIP人员预留车位进行监督管理, 确保VIP正常停车。l 冬季下雪天, 立刻清理路面积雪, 确保区内交通顺畅。7.2.4 区内管理工作内容: 巡查管理, 登记管理, 日间管理, 夜间管理。工作关键点: l 严密巡查, 依据制订全部巡查路线, 并按要求路线和时间实施二十四小时巡查守卫制度。l 完善区域内安全技防管理, 合理利用护管设备设施, 配合人防确保安全。l 关键区域, 关键管理。对大厅外围、 地下停车场等区域加强防范。l 按要求做好日常安全管理工作统计及交接班统计。l 各安全岗职责和安全责任区域明确, 确保日间和夜间安全管理。日间关键在广场、 车场区域, 夜间关键在广场进出区域和地下停车场区域等。l 非常气候时, 注意防风、 防水等问题, 宣传、 检验、 关好大楼门窗, 检验室外广告牌稳固情况, 检验排污沟渠是否顺畅。7.2.5 紧急事件处理程序工作内容: 多种紧急事件和突发事件处理, 立刻协调各方关系和力量, 确保正常办公秩序。工作关键点: l 各安全岗遇紧急突发事件, 应作出快速反应, 并与机动岗取得联络, 以求同伴快速支援, 并通知相关固定岗加强戒备, 亲密注意事态发展。事件处理后, 相关安全岗也应立刻将处理结果反馈上级并做好质量统计。l 经支援人员赶至事件现场, 如仍不能得以控制, 机动岗应立刻向上级汇报作整体调度, 通知其她备勤人员快速支援。l 如调动支援人员仍不能控制或处理, 则需向社会机构求援, 并快速向业主相关领导和企业相关领导汇报。l 事件处理后, 全部些人员必需做好具体质量统计备查。l 固定岗发觉非本区域情况, 应依据情况汇报机动岗或巡查岗处理, 在未经许可下不得擅离岗位。l 参与处理紧急事件各安全管理人在事件处理过程中要注意随时保持与机动岗联络, 方便机动岗立刻作出安排和决议。7.3 护管服务工作标准7.3.1 日常工作标准项目内 容着 装1、 上岗须着企业统一护管员制服, 戴好帽子, 系正领带, 扎紧武装带, 衣领钮扣全部扣好。2、 上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、 制服领口、 袖口处不得显露个人衣物, 制服外不得显露个人物品（如纪念章、 笔、 BB机、 锁匙扣等）, 制服衣袋不得装过大过厚物品。4、 非当值班时间, 除因公或经同意外, 不得穿着或携带制服离开辖区。行为举止1、 上岗时举止应文明、 大方。2、 头发要整齐, 不留长发。3、 精神振作, 姿态良好, 抬头挺胸。不得东倒西歪、 前倾后靠, 不得伸懒腰, 不袖手、 背手、 插腰或将手插入衣袋。4、 值勤时不得抽烟、 吃零食, 不得看小说杂志、 报纸、 会客闲聊、 吹口哨等与工作无关事情, 不得随地吐痰、 乱丢杂物。5、 注意检验和保持仪表, 但不适当众整理个人衣物。6、 不得将任何物件夹于腋下, 不得敲桌椅或玩弄其她物品。内 务1、 保持宿舍清洁卫生, 不随地吐痰、 乱扔果皮、 纸屑、 烟头等杂物。2、 床位铺面保持洁净平整, 不摆放杂物, 被子按要求折叠方正, 床下鞋子摆放整齐。3、 帽子、 腰带、 口杯、 水桶等物均按指定位置摆放, 保持内务统一。4、 室内严禁存放易燃、 易爆、 剧毒及其她危险品。5、 室内应保持平静, 不得在室内喧哗、 打麻将, 以免影响其她队员休息。作息要求1、 护管实施二十四小时值班制, 每班提前10分钟进行交接班。2、 每晚零时之前熄灯就寝。3、 每七天二、 四下午二时至四时军训, 无特殊情况, 不得无故缺席。4、 严格实施备岗制度, 下岗后外出3小时以上需向相关领导请示。5、 休息（假）期间, 发生紧急情况, 一经召唤必需立刻归队, 听候调遣。军 训1、 立正: 脚跟靠拢并齐, 自然挺胸, 两臂自然下垂, 两眼平视前方。2、 稍息: 左脚须脚尖方向伸出全脚2/3, 上体正直。3、 向右（左）转: 右（左）脚跟为轴, 向右（左）转90, 重心移向右（左）脚, 左（右）脚快速靠拢右（左）脚, 成立正姿势。4、 向后转: 要求同向右（左）转, 向后转180。5、 齐步走: 左脚向正前方迈出约75厘米, 重心前移, 右脚相同。上体正直, 两臂前后自然摆动。6、 敬礼: 右手指并拢抬起微接帽沿右前角, 腕直臂平, 同时注视受礼者。7、 注目礼: 面向受礼者成立正姿势, 注视受礼者, 并目迎目送。护管器材1、 护管器械包含有对讲机、 警棍等, 它是护管人员实施任务工具和武器, 属企业公共财产, 每个护管员都有责任和义务将其保管好, 预防遗失或损坏。2护管器械只供护管员实施公务时使用, 严禁用作其她用途。3护管器械严禁转借她人, 严禁个人携带外出, 如因工作需要须报管理处同意。4对讲机使用应严格按要求频率正确操作, 严禁护管员私自乱拆、 乱拧、 乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。5执勤中严禁使用对讲机聊天、 说笑、 以及谈部分无关工作话题。严禁在检验时通风报信。6警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫武器, 严禁用来看成斗殴或威吓她人工具。7护管员交接班时, 应做好护管器械交接验收统计, 预防出现问题时相互推卸责任。8护管器械不用时, 应由当事人交管理处统一保管。固定岗位1、 悉本岗位职责, 熟悉大厦业主基础情况, 包含业主职业、 相貌特征、 常规进出时间等。2、 当发觉双手提（拿）着重物用户进出大门有困难时, 应主动提供帮助。3、 若遇领导或前来指导、 参观社会各届人士, 应立刻起立敬礼。4、 外来人员进出, 值班人员填写来访记录表, 谢绝推销和其她闲杂人员进入。5、 当用户搬出物品时, 应区分不一样情况, 必需时值班人员查验用户出入物品申报表后给予放行, 同时收回出入物品申报表。6、 要给邮局办理签收邮件, 应参考信件收发管理程序处理, 立刻将邮件送给用户签收。7、 于出现紧急情况, 应参考紧急事件处理程序处理。8、 帮助管理处其她班组（部门）做好相关管理工作（参见相关程序文件）。流动岗位1、 护管巡查参见护管巡查细则。2、 当业主、 用户有困难求援时, 应立刻提供热情帮助。3、 若遇领导或前来指导、 参观社会各届人士, 应敬礼、 致谢。4、 巡查时要多走、 多看、 多听、 多嗅。关键检验治安、 防火、 防盗等情况, 消防等公共设备、 设施是否完好, 防盗门是否关好等。发觉问题立刻处理, 做好值班统计表, 并上报护管班长或管理处主任。5、 巡查中发觉可疑人员, 要前往盘查, 必需时检验其所带物品。属三无人员, 应驱赶出辖区; 属推销、 摆卖人员, 应劝其离开辖区。6、 对于出现紧急情况, 应参考紧急事件处理程序处理。7、 帮助管理处其她班组（部门）做好相关管理工作（参见相关程序文件）。7.3.2 交通车辆管理标准项目内 容着 装1、 上岗须着企业统一护管制服, 戴好帽, 系正领带, 扎紧武装带, 穿好皮鞋, 衣领钮扣全部扣好。2、 上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、 制服领口、 袖口处不得显露个人衣物, 制服外不得显露个人物品（如纪念章、 笔、 BB机、 锁匙扣等）, 制服衣袋不得装过大过厚物品。4、 非当值班时间, 除因公或经同意外, 不得穿着或携带制服离开辖区。行为举止1、 上岗时举止应文明、 大方。2、 头发要整齐, 不留长发。3、 精神振作, 姿态良好, 抬头挺胸。不得东倒西歪、 前倾后靠, 不得伸懒腰, 不袖手、 背手、 插腰或将手插入衣袋。4、 值勤时不得抽烟、 吃零食, 不得哼歌曲、 吹口哨、 跺脚, 不得随地吐痰、 乱丢杂物。5、 注意检验和保持仪表, 但不适当众整理个人衣物。6、 不得将任何物件夹于腋下, 不得敲桌椅或玩弄其她物品。工作纪律1、 爱业敬业, 服从指挥; 遵纪遵法, 严于律己; 文明服务, 礼貌待人; 主动主动, 勇敢无畏。2、 按要求着装上岗。3、 提升警惕, 坚守岗位。4、 认真参与培训和消防演练。5、 严格实施交接班制度, 不迟到、 早退, 更不能误班、 漏班。（出入口）固定岗位1 车辆进出1.1 内部车辆进场: 敬礼, 发车辆出入卡给车主（或查对车牌号, 输入电脑或统计）。1.2 内部车辆出场: 敬礼, 车主交回车辆出入卡（或查对车牌号码, 确定无疑后放行车辆）。1.3 外来临时车辆进入: 敬礼, 确定是办事人员, 在临时停车卡上填写车牌号码、 车辆进场时间, 交车主（或输入车牌号码）放行, 其她闲杂车辆严禁进入。1.4 外来临时车辆出场: 敬礼, 查对车牌号码无误后放行。1.5 未经同意, 大货车、 泥头车、 集装箱车、 拖拉机及其她作业车辆不得进入辖区; 严禁载有剧毒、 易燃、 易爆和其她危险品车辆进入辖区; 出租车进出不得无故停留拉客, 属迁居物品, 值班人员查验用户出入物品申报表后给予放行, 同时收回出入物品申报表。1.6 军警车辆进场时, 敬礼, 在临时停车卡上填写车牌号码、 车辆进场时间后放行。1.7 军警车辆出场时, 敬礼, 凭临时停车卡查对车牌号无误后放行。1.8 军警车辆进出, 应严格统计, 有疑问要求出示行驶证, 下午夜进出场军警车, 要实施跟踪管理。1.9 全部车辆进出, 必需在车辆出入统计表上具体填写车牌号码, 进、 出场时间。2. 人员进出控制2.1 建委系统领导职员:礼貌问好, 遇指定人员时敬礼或行注目礼.2.2 外来办事人员:礼貌问询, 立刻与相关部门(人员)联络, 经相关部门(或人员)许可后放行并发放出入证, 出门时给予收回.2.3 其她人员:严禁社会闲杂人员入场, 遇突发时间立刻向值班队长汇报, 并严格根据多种作业程序进行处理.流动岗位1、 按要求每半小时巡视所负地下室车辆情况, 每15分钟巡视广场临时停车情况, 发觉漏水、 漏油、 未关好车门窗、 未上锁等现象立刻处理并通知车主, 并在停车场交接班统计表上做好统计。2、 清点车场内车辆及停放位置, 随时与岗亭联络, 以查对车辆数量, 确护管全。3、 发觉无关人员或可疑人员到车场（库）, 要立刻劝其离开, 若有紧急情况按有并要求进行处理。4、 引导车辆有序停放, 严密注视车辆情况和驾驭员行为, 若遇酒后或疲惫驾车者, 应立刻劝阻, 并汇报值班队长立刻处理, 避免交通意外发生。5、 检验车场内设备设施是否完好, 发觉异常情况在停车场交接班统计表统计并立刻上报, 方便立刻处理。6、 帮助保洁班维护好车场（库）内清洁卫生, 保持停车场（库）整齐。第八章 保洁服务方案8.1 人员定岗正常保洁服务期间人员安排依据实际情况可能会有所调整。保洁员7人: 外围2人, 负责日常保洁, 兼外围及地下车场保洁, 垃圾清运; 办公楼大堂1人 办公楼2-9层每2层1人, 共4人, 负责楼内公用部位走廊、 大厅、 楼梯、 楼梯扶手、 门窗、 墙壁、 厕所、 标识、 电梯层门及轿箱等日常保洁; 8.2 保洁工作内容、 关键点8.2.1 大厅保洁范围: 大厅 工作内容: 指示牌、 信报箱、 烟灰桶、 电制开关、 天花、 灯饰、 消防设施、 公共走道地面、 公共走道墙身、 地脚线、 垃圾清理等。工作关键点: n 集中清洁工作一定在办公开始之前完成。n 严格遵守郑州市公路局相关要求, 一切行动听指挥。n 清洁工作业期间注意礼节礼貌, 尽可能减低作业引发噪音, 注意清洁工具摆放位置。n 擦玻璃、 灯饰、 天花、 电制开关等处时要注意安全, 严格遵守操作规程。n 定时巡回检验, 勤于打扫。8.2.2 会议室保洁范围: 会议室工作内容: 会议台、 椅、 室内玻璃、 门、 室内设备设施、 地面、 间隔玻璃、 地毯、 墙身、 地脚线、 灯饰、 天花、 电制开关、 烟灰盅、 卫生间、 茶水间、 书桌、 垃圾清运等。工作关键点: n 会议室除每日正常打扫外, 使用后必需立刻清理。n 清洁会议台、 椅、 书桌台面、 健身器材等使用毛巾与擦拭其她部位毛巾严格区分, 严禁混用。n 擦玻璃、 灯饰、 天花、 电制开关等处时要注意安全, 严格遵守操作规程。n 卫生间、 茶水间清洁频度要依据使用情况作调整, 注意积水清洁和提醒。n 定时巡回检验, 勤于打扫。8.2.3 消防楼梯、 电梯、 天台工作内容: 走火楼梯地面、 扶手、 墙身、 玻璃、 电制开关、 天花、 消防设备、 电梯地面、 镜面、 四面墙身、 天台。工作关键点: n 严禁锁住消防楼梯门, 确保消防门正常开启。n 平日注意楼梯间通风, 保持空气新鲜, 风雨天注意关好门窗。n 电梯巡回保洁要回避人群, 不妨碍客人使用电梯。n 擦玻璃、 灯饰、 天花、 电制开关等处时要注意安全, 严格遵守操作规程。n 天台定时打扫, 雨天注意排水, 雪天立刻清理积雪, 风天检验隶属设备设施稳固性。8.2.4 地下停车场、 外围广场工作内容: 设备层地面、 墙身、 天花、 地脚线, 停车场地面、 管道、 消防设施、 下水道、 排水沟、 灯饰、 电制开关, 外广场广告牌、 灯饰、 地面、 雕塑等装饰品、 休闲椅等、 大楼外墙。工作关键点: n 设备层清洁一定在技术人员监督下进行, 严格遵守操作规程。n 地下停车场保洁时应注意安全, 注意清洁工具停放。n 擦玻璃、 灯饰、 天花、 电制开关等处时要注意安全, 严格遵守操作规程。n 发觉公用设备设施等有问题立刻向相关人员反应。n 外广场打扫时, 雨天注意排水, 雪天立刻清理积雪, 风天检验隶属设备设施稳固性。n 定时清理下水道、 排水沟, 保持卫生。8.2.5 洗手间注: 本大楼公用洗手间较多, 洗手间保洁工作非常关键。工作关键点: n 楼内职员负责洗手间清洁工作。n 洗手间保洁频度依据人流量确定, 人流量少洗手间为1次/2小时, 人流量多为1次/小时。n 1-7层洗手间保洁时间须遵守相关要求要求。n 注意节省用水管理。n 除勤力保洁外, 应适时喷洒空气清新剂, 保持洗手间无异味。n 作业时注意礼节礼貌, 不对用户造成任何不便。n 擦地时, 应有“小心地滑”字样提醒。8.2.6 垃圾搜集及清运工作范围:公共区域垃圾桶、 箱内垃圾搜集、 清运, 垃圾中转站垃圾清运。工作关键点: n 依据情况定时对垃圾桶、 箱垃圾清理, 注意保持垃圾桶、 箱外观整齐。n 垃圾中转站垃圾清运天天确保1-2次, 垃圾清运后, 要对垃圾中转站进行清洁。n 立刻处理垃圾桶、 箱异味, 保持空气清新。n 清洁人员应定时清洗垃圾车。第九章 几点说明l 物业管理本身是微利行业, 物业企业介入后, 须投入大量人力物力, 假如物业管理协议只签署一年, 对物业企业来说风险太大。提议物业管理协议签署三到五年, 这么也便于创建优异示范大厦。l 依据国家物业管理条例及其相关法律法规要求, 开发建设单位应为物业管理企业提供必需物业管理用房和相关物资装备, 但其产权归开发建设单位全部, 物业管理协议终止时, 物业管理企业应将其全部交还开发建设单位。l 因为郑州市公路局办公楼现在还未完全完工, 且绿化工程还未开始实施, 本方案仅依据前期考察和沟通情况进行估算, 具体绿化费用测算可等具体数据明确后再另行测算。l 本方案版权为河南国基物业管理有限企业全部, 任何个人、 单位未经许可不得私自摘抄、