房地产项目施工合同定交底模板.doc

合 同 交 底

协议名称: 建设工程施工协议协议书
工程名称: ******一期1#、 2#、 3#、 4#住宅楼及人防、 会所工程
承包单位全称: （全称）: 杭州***集团有限责任企业（以下简称乙方）
依据中国《协议法》、 《建筑法》及相关法律、 法规、 遵照平等、 自愿、 公平和老实信用标准, 双方就本建设工程施工项目经协商一致, 签订本协议。
工程承包范围: （承包人关键协议责任, 工程、 成本部应尤其关注）
第1条 工程承包范围
1.1 土建工程: 包含但不限于机械土方（88.00以下部分）、 凿截桩头、 基础工程（不含桩基及施工降水）、 地下室及地下人防工程、 主体工程、 屋面工程、 室内初装修和室外装修装饰工程（不含单元门、 入户门、 车库门、 防火门、 人防门、 塑钢门窗等）。
1.2 安装工程: 包含给水（市政给水、 高压给水、 进消防水箱水）、 排水（污水、 雨水）系统, 供配电及照明系统, 防雷接地系统安装; 楼宇可视对讲系统及电视、 电话、 宽带、 火灾报警系统等完成配管、 线盒、 箱洞预留预埋及消防喷淋、 消防报警、 消火栓系统、 通风系统预留、 预埋, 线管内配好钢丝引线, 电视、 电话系统安装末端面板。
具体内容详见各专业施工图、 图纸会审纪要、 初装修交楼标准; 施工中发生设计变更洽商、 施工技术问题核定单工作内容均在承包范围之内。
甲方直接分包工程: 发包人关键协议责任
土建工程: 桩基及施工降水; 车库门、 防火门、 单元门、 入户门、 人防特种门、 塑钢门窗安装; 室外铁艺栏杆; 铝百叶; 屋面折板钢结构及面板。
安装工程: 专业消防系统（消防喷淋、 消防报警、 消防广播。埋管、 预留及预埋件除外）; 通风系统（预留、 预埋除外）; 电视、 电话宽带系统（除埋管、 带线箱体安装）; 楼宇可视对讲系统; 电梯安装; 燃气系统; 变配电间及水泵房设备安装均不在承包范围之内。
工程质量标准: 在协议约定完工日期内按国家工程质量评定及验收标准验收达成合格工程标准。
工程工期
第3条 协议工期（注意: 协议索赔大项就是工期索赔, 现在我工期整体已经后延, 有我们原因, 有乙方漏洞, 因为甲方分包和自供教多, 控制有一定难度 , 为确保我方主动劝, 同第14 条 工期延误结合, 我们应在书面上保护我们自己。
3.1协议约定各楼工期节点
楼号
项目
1#楼
4#楼
会所
2#楼
3#楼
人防
开工时间
3月1日
3月16日
1月1日
3月1日
5月16日
待定
主体结顶时间
10月31日
11月15日
5月20日
8月31日
10月15日
完工时间
8月22日
9月6日
6月30日
5月4日
7月19日
协议工期总日历天数
540天
540天
180天
430天
430天
3.2会所游泳池、 球场后开工, 工期为120天。
3.3人防工程、 游泳池、 球场工程开工及完工日期由甲方另行确定后通知乙方, 作为本协议附件。
3.4会所具体开工日期乙方能够合适调整, 但必需确保在6月30日完工。
第13 条 进度计划 : 乙方提供施工组织设计（施工方案）和进度计划时间: 开工前5天内。 甲方和监理工程师确定时间: 收到后5天内, 甲方分包项目必需满足乙方进度要求（甲方指定分包项目进场后要同总包单位签定三方协议）。
第14 条 工期延误 : 双方约定工期顺延其她情况: 乙方按本协议约定开工日期开工, 并以监理单位签署认可开工日期为准。乙方不按时开工, 必需在收到开工日期通知后3天内书面向甲方汇报延期开工请求, 如同意, 工期能够顺延。
16．3如因甲方原因在协议约定开工时间后3个月内施工现场不含有实际施工条件, 甲方将按各楼造价百分比返还已交工期确保金。（企业综合协调）

材 料 质量
（本条: 需工程、 成本在列工作计划时注意, 使招标、 进货时间恰到好处, 确保资金最高利用率, 同时确保工程按计划完成, 也避免有外界大改变使我们企业受损失）
1、 甲方采购供给材料设备为（其材料设备价格已按招标书约定单价包含在协议总价款
之中）:
2、 土建工程: ①外墙面砖; ②外墙涂料;
3、 安装工程: ①变配电箱; ②电缆及电线; ③给水管材管件; ④水泵。
12.1.（11）在施工期间因乙方原因甲供材供给不立刻所造成后果由乙方负担。
12.3（4）乙方应对甲方供给材料进行现场验收和抽样检验, 不合格材料乙方能够拒收, 验收合格用于工程后出现质量问题, 乙方不能够免责。乙方应对甲方分包项目推行总包管理职责, 在场内道路、 施工用水电、 脚手架设施使用等方面提供便利, 对其施工质量、 半成品保护等方面进行指导, 与甲方、 监理共同对分包项目进行质量验收。（本条是成本部在沙石供给, 工程成本在分包工程协议条款、 工程进度及质量上把关）。
第22条 采购材料设备
22.2乙方采购材料设备约定: 乙方采购材料及设备时, 必需先送样经甲方代表认可并同意, 由甲方代表或其授权监理工程师对材质和设备性能确定后方可使用或安装。（通常材料经甲方或监理确定时间不能超出3天）关键材料应同时报甲方工程部。乙方采购材料中, 甲方认为有可能影响工程质量和外观整体效果, 有权就此项材料推荐供给商, 但价格由乙方自主进行谈判, 或甲、 乙双方联合招标（但在时间上不能因为甲方原因影响乙方正常施工进度）。（本条较大影响工程部是钢材、 水泥质量控制）
18.3甲供材超耗: 乙方领用甲供材超出投标书和设计变更总用量, 其超耗部分单价按甲方实际采购价扣除。
18.4甲供材结算量依投标甲供量及变更调整量为依据, 投标甲供材数量及金额见附表一（不含变更调整量）。
21.5 甲供材扣款: 支付工程进度款时同百分比扣除甲供材款, 滞后一个月计算乙方甲供材耗用量。

工程款
本条与工程成本控制直接相关, 工程、 成本部在现场管理及签证时要参考本条）
第5条 协议价款（本部分是协议约定）
5.1协议价款: 本工程协议价包干, 包干协议总价款为:
人民币（大写）: 陆仟壹佰捌拾捌万肆仟元整
￥: 6188.4万元整

具体各楼中标价明细以下（单位: 万元）:
楼号
价款

一标段
二标段
1#楼
4#楼
会所
小计
2#楼
3#楼
人防
小计
中标价
1370.91
1370.91
422.02
3163.84
1340.46
1103.00
581.10
3024.56
其中甲供材总额（仅指投标部分）
41.37
41.37
3.38
86.12
40.94
37.15
7.75
85.84
完工结算优惠率
4%（指变更调整部分）
5.2 包干范围: 本协议价款已包含
（1）乙方为完成施工图纸承包范围内工作内容发生全部费用及税金和因赶工期而增加费用（但不包含设计变更和甲方现场签证）。
（2）乙方承包范围内全部工作及为完成这些工作所必需全部保护、 防护、 施工方法及辅助工作。在协议实施期间, 除按第18条可进行调整价款外, 任何情况下（含国家政策和当地政策改变）均不作调整。
（3）甲方供给材料设备价款已按招标书约定单价和乙方投标书中计算用量包含协议价款之中。
（4）钢筋已按图示实际用量调增。
（5）钢材、 水泥价格要求见招标文件第11.3.4条及24.4条, 风险范围为投标价±5%, ±5%以内不调, 以外调整, 调整部分工程量以甲方当月认可工程量为调整依据。
第18条 协议价款及调整
18.1 本协议价款采取协议价包干方法确定。
18.2 双方约定协议价款其她调整原因: 甲方代表确定设计变更、 工程洽商引发协议价款变更按实调增或调减。调整计算方法同招标书计价方法, 并实施投标书确定4%下浮（优惠率）。
第23条 工程设计变更
23.1 施工中甲方需对原工程设计进行变更, 应提前4天以书面形式向乙方发出变更通知。（我方时间通常来说。把握难度较大）     
     23.3 乙方在施工中提出合理化提议包含到对设计图纸或施工组织设计更改及对材料、 设备换用, 须经甲方代表同意。未经同意私自更改或换用时, 乙方负担由此发生费用, 并赔偿甲方相关损失, 延误工期不予顺延。甲方代表同意采取乙方合理化提议, 所发生费用和取得收益, 甲方乙方另行约定分担或分享。

   第24条 确定变更价款:
    24.1 乙方在工程变更确定后14天内, 提出变更工程价款汇报, 经甲方确定后调整协议价款。变更协议价款按下列方法进行: (1) 协议中已经有适适用于变更工程价格, 按协议已经有价格变更协议价款; (2) 协议中只有类似于变更工程价格, 能够参考类似价格变更协议价款; (3) 协议中没有适用或类似于变更工程价格, 由乙方提出合适变更价格, 经甲方代表确定后实施。
     24.2 乙方在双方确定变更后14天内不向甲方提出变更工程价款汇报时, 视为该项变更不包含协议价款变更（严格实施要求）。
     24.3 甲方应在收到变更工程价款汇报之日起14天内给予确定, 甲方代表无正当理由不确定时, 自变更工程价款汇报送达之日起14天后视为变更工程价款汇报已被确定（以前常忽略问题）。
     24.4 甲方代表不一样意乙方提出变更价款, 按本协议第29条相关争议约定处理。
   24.5 甲方代表确定增加工程变更价款作为追加协议价款, 与工程款同期支付。
第26条 完工结算
26.1乙方提交结算汇报时间: 工程完工验收汇报经甲方认可后28天内提交结算汇报及完整完工结算资料给甲方审核。
26.2甲方应在收到乙方结算汇报及结算资料后28天内进行核实, 给予确定或提出修改意见。
26.3结算方法: 按本协议第18条实施。
变更签证应注意问题（注意书写通知应有次序, 不能前后矛盾）
第6条 组成协议文件（）
组成本协议文件及优先解释次序以下: （1）本协议协议书; （2）本协议补充协议; （3）招标文件; （4）投标书及附件（5）中标通知书; （6）图纸、 设计交底及图纸会审纪要、 设计变更与洽商; （7）国家现行标准、 规范及相关技术文件。
甲方工作
本项应关键是书面文字工作我方已完成一部分, 工程部一定要留存书面接收统计））
第11条 甲方工作 甲方应按约定时间和要求完成以下工作:
（1）施工场地含有施工条件要求及完成时间: 各单项工程开工前2周内含有施工条件。
（2）将施工所需水、 电、 电讯线路接至施工场地时间、 地点和供给要求: 甲方将施
工用水、 用电线路已引至乙方施工现场内指定地点, 乙方在甲方指定地点装表接入施工现场; 通讯电话由乙方自行向电讯部门报装 。
（5）由甲方办理施工所需证件、 批件名称和完成时间: 开工后二周内（工程开工后因甲方手续不全引发后果由甲方负担）。
（6）水准点与座标控制点交验要求: 开工前15天内书面移交并现场核验（工程部）。
（9）甲方帮助乙方协调施工现场周围关系及施工环境（工程部）。
乙方工作
第12条 乙方工作乙方应按约定时间和要求, 完成以下工作
12.1（1）应提供计划、 报表名称及完成时间: 每个月25日向甲方报送下月工程施工进度计划及上月施工统计报表, 向甲方及监理单位提供年、 季、 月度工程进度计划及对应进度统计报表。（本条应认真实施, 这就是以后钢筋、 水泥有价格改变时调整数量书面依据, 同时在收到本表时, 还应签上甲方意见, 以免有争议, 同20条相结合
第20条 工程量确定:
     20.1 乙方应按条款约定时间, 向甲方代表提交已完工程量汇报。甲方代表接到汇报后7天内按设计图纸核实已完工程量（以下称计量）, 并在计量前二十四小时通知乙方, 乙方为计量提供便利条件并派人参与。乙方收到通知后不参与计量, 计量结果有效, 作为工程价款支付依据。
     20.2 甲方代表收到乙方汇报后7天内未进行计量, 从第8天起, 乙方汇报中开列工程量即视为被确定, 作为工程价款支付依据。甲方代表不按约定时间通知乙方, 致使乙方未能参与计量, 计量结果无效。
  20.4乙方向甲方代表及监理工程师提交已完工程量汇报时间汇报时间为每个月25日）
12.1（4）需乙方办理相关施工场地交通、 消防、 环卫和施工噪音管理等手续: 遵守政府相关主管部门对施工场地交通、 施工噪音以及环境保护和安全生产等管理要求, 按要求办理相关手续, 并以书面形式通知发包人, 发包人负担由此发生费用, 因承包人责任造成罚款除外; ）（本条关键是现场有砼搅拌站, 在任务部署时要责任分清）。
12.1 （6）施工场地周围地下管线和邻近建筑物、 构筑物（含文物保护建筑）、 古树名木保护要求及费用负担: 乙方制订保护方法或方案, 报甲方审定后负责实施, 费用由甲方负担。（在现场保护时要责任分清, 高压走道过大车时怎样保护, 白庙水厂关键给水管道保护方案。
（10）负担施工场地管理期间水、 电费用: 水、 电费由甲方按实际发生读数抄表、 价
格按水、 电行业市场收费标准填表, 每个月结算, 在工程进度款中扣除。（工程、 财务）
工程质量
第16条 工程质量要求: 合格
16.2 如对工程质量有争议, 双方同意工程质量检测判定机构为郑州市建筑工程质量监督站。所需费用及所以造成损失, 由责任方负担。双方都有责任, 由双方依据其责任分别负担。
第17条 隐蔽工程和中间验收 :
17.1 双方约定中间验收部位: 地基土质验槽、 地基与基础工程、 主体结构分部工程等各验收一次（但高层主体结构应分为两次验收）, 在装修前对样板间工程进行验收。

工程款支付条件（协议索赔另一大项就是工程不能按时支付工程款, 注意事项: 注意时间接点把握
第21条 工程款（进度款）支付
双方约定工程款（进度款）支付方法和时间:
21.1工程款支付方法: 经过双方开户银行转帐支付。
21.2工程款中间阶段支付百分比: 按以下形象进度支付工程进度款
21.2.1一标段（1#、 4#楼及会所工程）
21.2.1.1 1#楼: 1#楼主体封顶付至本楼协议价约60%（含返还垫资款项）, 其中: ±0.00以下完成后付100万, 4层封顶付协议价7%, 8层封顶付协议价7%, 12层封顶付协议价7%, 16层封顶付协议价9%, 20层封顶付协议价9%, 24层封顶付协议价11%, 同时返还垫资款80万; 装饰、 安装工程完成50%支付协议价10%; 外架拆除完成返还垫资款80万, 工程完工经过立案验收支付至协议价85%; 办理完完工结算后45天内支付至本楼结算总价95%; 工程保修金5%按国家要求保修期满后余额退还。
21.2.1.2 4#楼: 4#楼主体封顶付至本楼协议价约60%（含返还垫资款项）, 其中: ±0.00以下完成后付本楼协议价100万, 4层封顶本楼付协议价7%, 8层封顶付本楼协议价7%, 12层封顶付本楼协议价7%, 16层封顶付本楼协议价9%, 20层封顶付本楼协议价9%, 24层封顶付本楼协议价11%, 同时返还垫资款80万; 装饰、 安装工程完成50%支付本楼协议价10%; 外架拆除完成返还垫资款80万, 工程完工经过立案验收支付至本楼协议价85%; 办理完完工结算后45天内支付至本楼结算总价95%; 工程保修金5%按国家要求保修期满后余额退还。

21.2.1.3 会所: 会所±0.00以下完成后付50万, 会所主体封顶付100万元, 装修安装完成支付本楼协议价40%; 办理完完工结算完成后45天内支付至结算总价95%; 工程保修金5%按国家要求保修期满后余额退还。
21.2.2二标段（2#、 3#楼及人防工程）
21.2.2.1 2#、 3#楼±0.00以下完成后付150万。
21.2.2.2 2#楼: 2#楼主体封顶付至本楼协议价约60%（含返还垫资款项）, 其中: 4层封顶付协议价10%, 8层封顶付协议价10%, 12层封顶付协议价10%, 16层封顶付协议价15%, 同时返还垫资款80万; 装饰、 安装工程完成50%支付协议价10%; 外架拆除完成返还垫资款80万, 工程完工经过立案验收支付至协议价85%; 办理完完工结算后45天内支付至结算总价95%; 工程保修金5%按国家要求保修期满后余额退还。
21.2.2.3 3#楼: 3#楼主体封顶付至本楼协议价约60%（含返还垫资款项）, 其中: 4层封顶付协议价10%, 8层封顶付协议价15%, 12层封顶付协议价20%, 同时返还垫资款50万; 装饰、 安装工程完成50%支付协议价10%; 外架拆除完成返还垫资款50万, 工程完工经过立案验收支付至协议价85%; 办理完完工结算后45天内支付至结算总价95%; 工程保修金5%按国家要求保修期满后余额退还。
21.2.2.4人防工程: 人防工程底板全部施工完支付本楼协议价15%; 墙、 柱、 顶板全部施工完支付本楼协议价35%; 装饰、 安装工程完成支付本楼协议价15%; 工程完工经过立案验收支付本楼协议价15%; 办理完完工结算 45天内支付至本楼结算总价95%; 工程保修金5％按国家要求保修期满后余额退还。
21.2.3质保金不计取利息。
21.3乙方在协议约定时间内完成各楼主体封顶, 且验收合格后甲方退还工期、 质量确保金各25万元。
21.4乙方在主体封顶前创得“中州平安杯”, 甲方将工程质量保修金由5%降到4%。
28.1 本协议中相关甲方违约具体责任以下:
28.1.1 甲方超出约定支付时间不支付工程款（进度款）, 乙方可向甲方发出要求付款通知, 甲方收到乙方通知后仍不能按要求付款, 可与乙方协商签署延期付款协议, 经乙方同意后可延期支付。协议应明确延期支付时间和从计量结果确定后第15天起计算应付款贷款利息。（财务工程）
     28.1.2甲方不按协议约定支付工程款（进度款）, 双方又未达成延期付款协议, 造成施工无法进行, 乙方可停止施工, 由甲方负担违约责任。

完工验收
第25条 完工验收 :
25.3 工程最终由甲方组织物业企业、 乙方、 监理单位对工程进行全方面验收, 并提出验收意见, 乙方在收到验收意见10日内对工程进行整改完成。乙方在收到甲方验收意见第11日开始对甲方移交钥匙, 假如乙方不能按约定时间内移交, 则属于乙方违约金。因乙方原因移交钥匙逾期5日以上, 甲方除扣除违约金外, 可采取一切手段迫使乙方撤离工地现场, 由此引发一切费用和法律责任均由乙方负担, 逾期移交期间乙方仍有保护工程全部责任。
违约部分（甲方违约已穿到前面, 以下关键）
第28条 违约
17.2乙方假如不能按协议约定主体封顶时间完成主体封顶工程, 甲方将从工程款中扣除乙方主体工程工期违约金10万元（每栋楼）（关键工期控制措施）。
28.2（1）乙方违反本协议第12.3条第6款约定应负担违约责任: 未按时完成施工现场余土、 建筑垃圾外运及剩下建筑材料转移、 临建设施和设备基础拆除等。每延期一天, 乙方向甲方支付协议价款1‰违约金。（中间工期控制措施）
（2）乙方违反本协议第15.2条约定应负担违约责任: 因为乙方原因工程不能按期完工, 甲方不退还工期确保金余额; 每延期完工一天, 乙方向甲方支付工程协议总价款万分之一违约金。（假如前期控制好, 这一条应该是有效）
（3）乙方违反本协议第16.1条约定应负担违约责任: 乙方在协议约定完工日期内验收达不到合格工程质量标准, 乙方负担修复返工过程中全部费用至达成合格标准, 甲方将乙方缴纳质量确保金余额作为违约金扣除。
第29条 争议 :
第30条 工程分包 : 非经甲方同意, 乙方不得将承包工程任何部分分包。如发生违法分包、 转包第三方进入施工现场, 甲方有权中止协议, 由乙方负担违约责任并负担所以产生全部费用和经济损失。
第32条 保险: 本工程甲方乙方保险费用各自负担。
33.1 协议生效日期: 本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。