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商 务 酒 店

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6月

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第一章 项目摘要………………………………………………………
一、 项目概述 ……………………………………………… ……
二、 项目优势 ……………………………………………… ……
三、 项目背景 ……………………………………………………
四、 项目投资计划 ………………………………………………
第二章 项目企业 …………………………………………………
一、 企业介绍 ………………………………………………
二、 企业结构/管理 ………………………………………………
三、 股权结构 ………………………………………………
四、 项目其她背景 ……………………………………………
第三章 项目计划 ………………………………………………………
一、 项目位置…………………………………………………………
二、 法律明细…………………………………………………………
三、 项目具体计划……………………………………………………
第四章 项目实施计划…………………………………………………
一、 项目建设规模……………………………………………………
二、 含有新建设酒店优…………………………………………
第五章 项目投资分析 …………………………………………………
一、 投资估算…………………………………………………………
二、 参数估计…………………………………………………………
第六章 市场分析………………………………………………………
第七章 一、 商务酒店概况…………………………………………………
二、 酒店经营指标分析………………………………………………
三、 竞争对手及发展态势……………………………………………
四、 项目定位…………………………………………………………

第一章 项目摘要

一、 项目概述

Ø 伴随大家生活水平日益提升, 对生活质量追求也深入完善, 商务式酒店将是大家旅游、 休闲、 渡假、 会务理想会所, 也是一个趋势。
Ø 顺城街是成都春熙商务圈重中之重, 休闲绿谷, 位于成城市繁盛商业区之心腑地带商务酒店, 交通便利, 紧临交通疏通中心, 地理位置十分优越
Ø 酒店总面积？商务酒店总投资概为430万元, 酒店用地面积260平方米, 建筑面积为2300余平方米, 主楼8层。2—7层为客房, 8层计划用途为茶坊。主楼2层为简餐茶餐厅（设计餐位数20人同时用餐）、 茶座150米方
Ø 新装修后商务酒店, 凭借专业酒店管理优势, 结合现代酒店经营全新理念, 商务酒店将成为成城市档次最高之一现代商务式酒店。
二、 项目优势
Ø 黄金地段、 得天独厚
Ø 采取专业化商务酒店管理团体
Ø 采取专业商务酒店设计理念
Ø 筹建部门成功开发过多个酒店设计和施工
Ø 专业星级酒店服务师进行统一培训
Ø 现代化高效益、 高社会价值经营管理模式
三、 项目背景
成都是大西南地域关键政治、 经济、 旅游和交通枢纽中心, 地势由西南向东北倾斜, 西南部以中山为主, 有低山、 丘陵和山间谷地; 东北部以低山为主, 间有中山及河谷盆地。拥有自然生态渊源国家关键风景名胜区, 并取得旅游生态城市荣誉, 现在拥有峨眉山、 青城山、 窦关山、 天台山等国家级、 省级风景区多处; 龙池, 卧龙等国家级、 省级自然保护区3处; 龙泉大窑遗址等国家级、 省级文保单位17处。成为大家旅游新景点。
成城市身为政治、 经济、 文化中心, 现在只有四星级以上酒店15家、 五星级酒店6家（1家待建）。而在顺城街幅员1公里向周围扩散, 没有一家商务或经济型专业酒店, 鉴于现代时尚商务式酒店在此区域仅只有我们这一家, 开发该酒店以含有天时、 地利、 人和。它新开可深入缓冲顺城街沿线高级商务酒店担心现实状况。

四、 项目投资计划
补充项目装修风格？及定位等？
（一）投资总额
项目投资概算为430万元（包含场租款（150万）、 装修费用、 基桩及相关前期费用等已完成投资230万元）
（二）运行计划
依据项目装修期计划, 装修期为图纸确定后20天; 装修期为3个月。
依据营运收支预估数据, 估计项目营运2年, 即可还清本息。
第二章 项目企业

一、 商务酒店企业介绍
商务酒店占地面积260万平方米, 总建筑面积2300余平方米 , 拥有充足表现现代时尚商务, 一楼大堂空间100左右多平米, 现代化酒店设施、 舒适典雅各式客房90套; 有风格各异、 环境幽雅中西式茶餐厅、 优异一体化卫浴设施、 高速稳定局域网等相对应配套设施。有优异完善设施, 能为多种不一样规格用户提供高水准专业服务。

二、 企业结构和管理层
企业实施单店总经理负责制, 企业最高权力机构为董事会, 企业日常经营管理由总经理负责。企业日常管理机构设有店长（总经理）、 工程部、 财务部、 前厅部、 客房部等。

客房主管

总经理
前厅经理
仓库库管
工程部
保洁组
保安部
茶餐厅
客气主管
前厅职员
客房职员
董事会

人员编制
商务酒店定员33人, 其中高级管理人员1人, 中级管理5人, 服务人员27人。全部职员均实施协议制。各类人员按不一样岗位技能要求进行上岗前培训、 考试、 招聘。另视经营具体情况季节性招用一部分临时工。

三、 企业股权结构
企业由几位自然人组成股份有限企业（自然人以企业章程为准）。董事长 、 总经理 。
四、 项目其她背景
多年, 成城市对外经济技术交流飞速发展, 关键经济指标包含旅游业经济指标保持高速增加; 经济地位逾显突出; 成城市已成为关键人流、 物流集散地。经前期对该项目区域调查了解到相对于快速增加市场需求, 在该区域内急需一家高规格、 高标准商务酒店。因为该区域内星级宾馆（珠峰酒店、 银河王朝大酒店、 绿洲酒店等）, 有酒店存在居高不下房价让大部门中层阶级出差人士望而却步, 有酒店硬件设施严重老化, 已达不到现代人出行所追求温馨、 整齐等要求。所以它建成将会带来很好社会效益和经济效益。

第三章 项目计划

一、 项目位置
本项目周围有方便交通网络。该酒店大门位于成城市最繁荣路段顺城大街, 项目座落于呈长方型地块东西侧, 而基地地势大致平整, 政府计划在5年之内改造周围新城配套, 现已完工有原“熊猫城”改造。到时时尚、 现代化得酒店将凸现在大家眼前。
二、 相关法律文件
同意改建相关部门批文, 8年以上 租赁经营协议。

三、 项目具体计划

1、 项目明细
酒店是大家用几小时或几天时间经历一个与日常生活不一样生活方法地方。酒店不仅应该融入现代生活情感世界, 更应该使其得到更宽广延伸。酒店行业发展快速, 不光是独立个体酒店经营者, 伴随需求增加, 额外个人产品和服务市场需求达成了一个新高度。这种选择变得越来越多样化, 从四川省小旅馆、 城市里时尚宾馆到个人租住小屋, 什么都有可能。而且还要认为成城市所住地方或传统、 古典或是时尚、 现代。差异非常大: 厚地毯能够减小声音, 熟悉环境和陌生休息地点, 喜爱哪总你在哪里能够休息得愈加好, 舒适酒店还是独家经营。
2、 客房
酒店客房将会由主楼楼层提供。而楼层标准楼面设计为标准客房, 大床房, 情侣房。在客房装修问题上, 先成都关键几家商务酒店关键选择是异域风和当地想结合, 但伴随这两年成都酒店市场改变和发展, 越来越多用户倾向于欧式风格酒店! 原由
1、 欧式风格装修给人一个尊贵感觉
2、 能够提升酒店整体形象和酒店档次, 以此为基础增加收益点
3、 对于商务人事有个愈加好商务洽谈典雅环境
总体来说, 客房可依据其设计分为四种类别, 包含 标准房, 商务房、 情侣房、 豪华单人房。

3、 后勤设施
后勤设施包含大堂、 接待处、 保安及控制室等。
其她后勤服务如职员餐厅及厨房、 职员更衣室、 职员洗手间、 楼层工作间及泵房等。
大堂在部署和计划时根据功效用处进行划分, 一共分为: 休息区、 接待区、 其她功效区。三大功效区要在一定意义上分开, 不过又要相协调。所以大堂总体计划是: 以电梯门为基础点相周围放射型计划三大功效区。
4、 技术资料
依据所提供资料, 楼层面积及宗地面积摘录以下:
面积资料
总地上建筑 260平方米
总建筑面积 2300平方米
停车位: （地下）10个, （场外）50--80个（项目地外50米就是大型公用停车场, 经协商可供我们酒店有偿使用）

6、 装修期成本预算
资料中显示整个酒店项目总发展成本为人民币四佰六拾万。改造成本包含租金, 工程管理及其她专业费用, 装修费及不能预见费等。
成本明细以下:
1 前期费用（租金, 记在成本之内 ） ￥: 150万
2 装修费用（电梯工程、 空调） ￥: 230万
3 创办费 ￥: 50万
总价 ￥: 430万元

第四章 项目实施计划
一、 项目装修规模

二、 含有新建设酒店优势
酒店企业生命期与其她行业有显著不一样, 酒店企业通常经历三个阶段: 起步期、 中期以及衰退期, 而且生命期都较短, 依据国外经验表明, 一家酒店平均生命期为, 通常只有少数企业因为不停创新缘故使得企业生命期延长到50到80年。酒店入住率和收益在起初2到8年之间, 也就是起步期阶段基础上增加都非常快速, 而且在开业后5到之间（中期）收益都会维持相当高水平, 以后创利能力逐步下降（衰退期）。商务酒店（）作为酒店一个新型形态, 其装修、 设施、 设备更能够符合客人需要, 其对酒店经营将均处于该酒店高收益、 高出租率时期, 相对于建成时间较长同档次酒店能够取得愈加好收益。

第五章 SWOT分析

一、 含有显著成本费用优势
酒店成本费用是影响酒店经济效益一个关键原因, 对于一家新建酒店土地成本、 建造成本、 利息费用、 家俱及固定设施和其她日常运行成本等都是关键成本费用原因。仅需投入家俱、 设备和装修费用酒店即可正式营运, 这成为商务酒店取得良好盈利情况无可替换成本费用优势。从现在估计来看, 仅经过酒店大厅和茶座、 大厅商务中心出租承包收入每年就能取得70---90万元收入经营权费用。
二、 参数估计
1、 预估期
至2021年, 共。
2、 客房入住率
成都现在酒店客房入住率保持在86%至92%之间, 参考中国其她地域商务酒店客房入住率, 在营运稳定时, 客房入住率取96%。
因为商务式酒店具管理和用户资源优势, 从营运第二年开始进入稳定时。
3、 平均房价
参考成城市精品商务酒店现有房价水平和中国其她地域城市商务酒店房价水平, 应该达成人民币168----198元/间。

市场分析年营业收入测算
一、 客房利润
收入:
1、 主营业务收入: 房屋销售收入（按计划85个房间计算）
198元/间——168元/间 均价183元/间
天天入住率按96%计算: 82间*183元/间=15006元
日收入: 82间*183元/间=15006元
月收入: 15006元*30天=450180元
年收入: 450180元*12个月=5402160元
2、 其她收入: 大堂吧（茶楼）及客房酒水食品等, 年收入约120万元。
收入累计: 660万元/年
主营业务支出:
1、 职员年工资: 33人（初定服务员含后勤、 保安、 工程等）*1800元/月*12个月 =71元
2、 水电费: 30000元/月*12个月=360000元
3、 一次性用具费用（含客源和职员早餐）: 340000元/年
4、 洗涤费用: 60000元/年
5、 办公费用: 3万元
6、 客房职员分成: 24*6*365=5元/年
8、 店长绩效分成（用于奖励除服务员之外职员）: 5万元。
9、 职员食堂费用（中午和晚餐）: 10元/年
10、 职员培训费、 年底福利费等开支: 180000元
11、 税收: 300000元/年
12、 电话、 宽带等通信费用: 80000元/年
13、 其她费用（电梯维修年检、 灭4害等）: 50000元/年
14、 房屋租赁支出: 150万元/年（3年后逐年5%递增）
累计: 383.50万元/年
其她业务成本: 60万元/年。
折旧: 56万元/年
成本累计: 499.5万元/年
净利润: 160.50万元/年

第六章 市场分析

一、 酒店概况
至底, 成都地域共有星级酒店78家, 其中五星级酒店5家（建）, 四星级酒店14家, 三星级酒店268家。
据统计, 多年四星级酒店平均客房入住率保持在70%至80%之间, 高星级酒店经济效益普遍很好。在, 本市假日酒店平均客房入住率达成74%, 三星级酒店平均客房入住率达成78%。商务酒店在营运早期, 时值四川旅游危机, 在客源受到较大影响情形下, 其, , 客房入住率仍平均分别达成63%, 67%, 71%。假日酒店和花园酒店、 三星级商务酒店均取得了较理想投资回报, 并含有一定抗风险能力。
成都地域精品商务酒店业还未成熟, 游客关键下榻于三星级酒店, 及假日酒店、 旅游指定酒店等。而宾馆也有次等一点酒店可供选择, 但它们普遍也提供较低质数服务与设施。
四川省酒店业在房价及入住率方面有着显著增加, 可是, 需求在-因金融危机、 汶川特大地质灾难及其她原因拖慢了, 而这情况也伴随国家大力道路、 城镇恢复建设在开始复苏。
从资料分析中, 推断成都地域未来旅游业发展是乐观, 而在顺城片区现在没有一家精品商务酒店。。而同时周围林立大批写字楼也提供了我们大量稳定用户源, 加上周围3家星级酒店老化和价格高昂。本项目在此区域发展前景非常乐观。

二、 酒店经营指标分析
成都地域拥有较丰富旅游资源、 伴随经济高速发展, 已成为商务、 旅游集散地, 越来越多地吸引中国客人来成都。
成都地域关键旅游经济指标常年保持高速增加趋势,为酒店客源提供了保障。而我项目正处于旅游者理想住宿“春熙路商业圈”, 在这里向周围辐射能够达成成都最繁荣地段, 这也是确保我们酒店入住率一大优势。
酒店入住率
据我向成城市旅游局作出非正式提问, 得悉顺城地域三星级饭店于平均房租约为人民币158元至260元一晚, 而入住率约为88%。

三、 竞争对手及发展态势
在末, 成都地域共有105家已评星级酒店, 其中五间达五星级或以上。共有300家左右达三星级或以上酒店。
在成城市区顺城片区内, 共有5家三星级, 9家二星级及6家一星级及未被评星酒店4家、 招待所24家。
依据成城市旅游局所提供资料, 现在顺城片区没有在建3星以上酒店和商务型酒店。对顺城片区投资酒店在中短期酒店市场业发展前景是乐观。经济稳步得更将有利房价及入住率增加稳定性。长久来说, 顺城片区将有更高级酒店落成, 使整个市场竞争转趋猛烈。
市政府不遗余力推进该区域旅游业及改善片区旅游设施, 均会吸引到当地及外来游客, 使该片区旅游、 酒店业发展更为兴盛。

四、 项目定位
依据地域经济和旅游发展情况、 区域环境及发展趋势, 项目定位于四星级标准商务酒店, 设置简单茶餐厅和会议室、 茶坊。
酒店用户群关键定位于参与各类会议、 进行公务、 商务活动, 外省、 市来成都旅游、 出差人员, 即酒店依据用户群体定位于商务、 旅游酒店。
本区域四星、 五星级酒店因为房价高, 相当部分客源来自海外和大型企业指定消费地, 其经营受国际经济影响较大, 在目标区域内, 因为一直不缺乏浓厚商业气氛和环境条件条件支撑, 不过一直没有出现等同本项目酒店, 在目标区域内开发四星、 五星级酒店风险较大, 但对于商务酒店风险较小, 利润可观、 收益稳定。另外, 经营商务酒店不需要更多无须要行政组织降低了成本开支, 也因为商务酒店特征和人员要求多面性, 也有效降低了经营风险。
以中国用户为关键服务对象一、 二、 三星级档次酒店, 伴随中国宏观经济向好, 各行业发展快速, 中国游客、 因商因公出差中国用户高需求已不能满足现代用户需求, 尤其是在本区域内, 交通便利, 市场前景很好, 所以用户要求会更高。我们出发点就是争取这部分高要求客人, 做出属于自己口碑; 同时, 伴随, 人民生活水平提升, 更多中国旅游团体和自助旅游者未来到本市, 而项目地本市中心地段, 周围人文景观多, 再加上价位合适、 含有吸引力, 将形成价格和入住率良好配合, 提升经营效率。对于一些特殊标准要求, 能够设置若干高于三星级标准套间以备使用。另外, 经过加强管理和服务, 商务酒店整体水平将不仅仅表现在硬件星级标准上, 更表现在配套软件、 管理星级水平。