房屋买卖合同案例模板.doc

案例一 宅基地买卖无效, 卖方负担升值损失
案例二 拆迁安置房买卖正当
案例三 共有房屋买卖无效, 共有些人赔偿买房部分房屋差价
案例四 拆迁安置房能够买卖
案例五 被拆迁人签了买卖协议又反悔, 法院认定协议有效判决驳回

案例一 宅基地买卖无效, 卖方负担升值损失
[案情介绍]: 李永夫妇在南昌市有253平方米农房一处。1995年3月, 两人以该房作抵押借款, 1999年11月, 因无力归还典当行借款, 遂将该房以9万元价格卖给了女工张燕, 双方均推行了付款、 交房义务。因为是农房, 而张燕又非村民, 所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购置房屋后, 进行了简单装修, 关键用于自己居住和出租。11月, 李永夫妇向法院起诉, 请求收回诉争房屋同时愿负担协议中违约责任。11月, 法院认为双方之间房屋买卖违反了法律严禁性要求, 判决买卖协议无效, 李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元, 张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定造成协议无效, 李永夫妇负相关键责任为由, 又到法院起诉, 要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议反悔所造成经济损失80万。
[法院判决]: 一、 二审法院经审理认为, 原、 被告于1999年11月签署《房屋买卖协议》被依法确定无效后, 自协议签署之日起该协议对双方当事人就不含有法律约束力。造成协议无效, 签订协议双方都有过失责任。即使李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已情况下出卖自己房屋, 但其应该知道农房不能买卖, 且又在房屋出售9年后, 以买卖房屋违反法律要求为由主张协议无效, 有悖诚信标准, 故应负担关键责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况, 盲目购置亦负有次要责任。因为本案中买卖房屋时间跨度较长, 依据当地市场行情, 存在房价上涨原因, 原、 被告买卖房屋存在升值价值, 本案应将安置房折价处理。所以, 依据当地市场行情, 当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算, 本案中房屋为砖混结构, 故升值部分为78万元。对房屋升值部分, 依据双方过失责任, 按一定百分比进行赔偿或分割。所以, 对本案中房屋升值部分应按8∶2百分比进行分割, 即张燕得62万余元。法院依摄影关法律要求, 判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。

案例二 拆迁安置房买卖正当
案情介绍: 1月, 周女士(本案原告)与周某、 华某夫妻（本案被告）二人签署《购房协议书》, 约定将位于无锡市某镇一套拆迁安置房以45万元价格卖给周女士。协议签署当日, 周女士即支付定金2万, 后又支付12万房款。11月3日, 双方签署《补充协议》, 约定将房价变更为36.5万元, 同时周氏夫妻承诺在12月30日前为周女士办理过户手续。后周女士数次催促周氏夫妻办理过户手续, 但周氏夫妻一直推诿, 故周女士诉至法院, 要求判令周氏夫妻继续推行协议并帮助办理房屋过户手续。
争议焦点: 讼争房屋性质及购房协议效力问题
对方见解:
被告认为讼争房屋是农民安置房并提供村委会证实, 即使涉案房屋已取得国有土地使用权证, 但土地出让金并未缴纳, 产权部门不予办理过户手续; 依据“锡政办发（）150号”《相关加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理相关问题通知》要求, 依法取得房屋土地权属证书集体拆迁安置房上市交易前, 应该依法办理上市交易审批手续, 同时必需补交土地出让金和享受优惠相关税费后才能进入市场交易, 故协议在客观上无法推行。另外购房协议书约定必需要我方提供主管部门或房产管理部门许可卖房批文该购房协议书才生效, 现因没有批文, 故购房协议无效。
我方见解: （我方代理原告）
房屋性质, 应该以产权登记为准。本案讼争房屋已经办理了房屋产权登记, 并领取了国有土地使用权证。依据权属证书登记, 所涉土地性质为国有土地出让, 用途为住宅用地, 终止年限为2074年2月22日, 该房屋土地使用权由无锡市某房地产开发企业转让取得。不存在违反法律严禁性要求及无法实际推行情形, 也不属于被告所提供“锡政办发（）150号”文件所要求限制交易房屋。被告未举证证实房屋因土地出让金未缴纳而无法办理过户手续事实, 且土地出让金市房地产开发商与政府之间结算问题, 不影响讼争房屋性质。被告认为协议附件约定卖方上级主管部门或房产主管部门许可卖方批文为协议周围, 协议因无批文而无效说法亦是不合理。原被告双方签署购房协议及购房补充协议系双方当事人真实意思表示, 未违反法律、 行政法规强制性要求, 是正当有效。当事人应该根据约定全方面推行自己义务, 当事人一方不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定, 应该负担继续推行、 采取补救方法或者赔偿损失等违约责任。故被告应该依据协议约定按时办理好房屋过户手续。相关讼争房屋存在过户手续办理困难及补交相关费用实际问题, 但双方就此已在《购房协议书》第十一条“尤其约定”及《补充协议》作了专门约定, 确定周氏夫妻对该问题进行担保。所以, 即便是被告主观之外原因造成产权变更拖延, 其仍应负担责任。
法院裁判:
法院确定讼争房屋转让款为36.5万元, 该房屋房产证及国有土地使用权证齐全, 标物系正当。购房协议系双方真实意思表示, 未违反法律、 行政法规强制性要求, 是正当有效。故判决双方所签购房协议及补充协议继续推行, 被告周氏夫妻于判决生效后十日内将上述房屋过户给周女士。
一审判决后, 被告方不服, 提起上诉。二审法院经向相关部门了解, 依据房屋所涉土地权证登记, 如确定土地性质为国有土地出让, 能够交易和办理过户手续。假如包含拆迁等遗留问题难以办理产权过户, 凭人民法院生效判决书及相关手续即可办理过户, 故二审判决驳回上诉人上诉请求。
二审判决后, 被告仍未推行, 原告申请强制实施, 该房屋被法院强制过户给原告。

案例三 共有房屋买卖无效, 共有些人赔偿买房部分房屋差价
因为陈先生与刘女士房屋买卖协议被法院确定无效, 陈先生需要支付更高价格另行购置房屋, 为此, 陈先生将房屋出卖人刘女士及其配偶魏先生, 中介方北京鑫尊房地产经纪有限责任企业（以下简称鑫尊企业）告上法庭, 要求三方共同赔偿其房屋价值损失70万元。6月26日, 北京市海淀区人民法院依法审结了此起因房屋买卖协议无效而引发房屋价值损失赔偿纠纷案件。
陈先生诉称, 经鑫尊企业提供中介, 她与刘女士签署了房屋买卖协议, 约定以110万元价格购置刘女士名下一处房屋。协议签署后, 她向刘女士给付了首付款52万元并向鑫尊企业给付了中介费3万元, 刘女士也如约交付了房屋。然而时过很快, 刘女士配偶魏先生却以刘女士未经许可私自处分夫妻共有财产为由诉至法院, 要求确定双方签署房屋买卖协议无效, 后法院支持了魏先生诉讼请求, 并要求刘女士及鑫尊企业将购房款、 居间服务费等费用返还给了陈先生。不过, 陈先生如另行购置一样情况房屋, 则需要支付高于原房价70万元房价款, 故陈先生提起诉讼, 要求刘女士、 魏先生、 鑫尊企业赔偿其房屋差价损失70万元。
在庭审过程中, 刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫同意, 且陈先生及鑫尊企业也都没有就此进行过问询, 所以自己不存在过失; 而且房屋买卖协议里面约定了违约责任是总价款10%, 所以她不一样意给付陈先生70万元差价赔偿款。魏先生表示对于妻子卖房毫不知情, 陈先生不应该向自己主张赔偿款。鑫尊企业则认为作为中介企业, 已经推行了全部协议义务, 现在房屋买卖协议无效是刘女士隐瞒事实所致, 所以也不应负担责任。
法院经审理认为, 依据已生效判决书, 陈先生与刘女士在签署《房屋买卖协议》时对协议附件三房屋共有些人情况一页存在及所载内容, 即核实是否存在共有些人及共有些人表示同意出售房屋意思表示规则是明知, 但双方均未按常理进行填写, 故均存在主观过失。刘女士作为共有些人魏先生配偶, 最有能力了解、 掌控魏先生是否同意出售涉案房产真实态度, 最轻易避免因魏先生拒绝出售涉案房屋造成协议无效后果发生, 且其作为出卖方, 在买卖关系上占主动地位, 故其对买卖关系被认定为无效后果所应负担责任应为最大。鑫尊企业作为提供居间服务专业机构, 其应较一般人熟悉法律、 法规要求, 但其忽略对魏先生相关意思表示审核, 且未能对买卖双方, 尤其是买方风险给予提醒, 所以其对于买卖关系被认定为无效后果所应负担责任应较陈先生重。陈先生作为买受人, 未认真审核刘女士房屋共有些人情况, 主观上亦存在一定过失。综合上述原因, 法院确定刘女士按50%百分比负担过失责任, 鑫尊企业按30%百分比负担过失责任, 陈先生按20%百分比负担过失责任。最终法院依据评定结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元, 鑫尊企业赔偿陈先生房屋差价损失21万元, 并驳回了陈先生其她诉讼请求。

案例四 拆迁安置房能够买卖
近日, 成都锦江法院审理了一起房屋买卖协议纠纷案件。原告购置被告房屋后, 被告反悔称所卖房屋是拆迁安置房, 按拆迁协议要求不得进入房地产市场交易, 所以双方《购房协议》无效。那么, 双方《购房协议》是否有效呢？
锦江法院审理后认为, 拆迁安置房在被拆迁人还未取得产权时候, 从权属确定层面来看和“预售商品房”一样, 虽也是“未依法登记领取权属证书”, 但产权处于“能够期待”状态, 拆迁安置房在未依法登记领取权属证书时候, 签署转让协议并不违反法律严禁性要求。最终锦江法院一审判决被告应在房屋含有办理分户产权登记条件之日起2个月内为原告办理房屋产权变更登记。

案例五 被拆迁人签了买卖协议又反悔, 法院认定协议有效判决驳回
中国江苏网讯: 二手房买卖成交协议签署后, 房主以房屋还未申领产权证书为由, 要求确定房屋买卖协议无效, 而买方坚持协议有效, 要求继续推行协议, 遂发生纠纷。日前, 苏州市中级人民法院对该案作出“维持原判, 驳回上诉”二审判决, 支持了房屋买方相关协议有效诉求。

案件起因
　　两年前签署卖拆迁房协议一年前卖主单方面终止推行 
3月28日, 戴某与徐某签署《定房协议书》, 约定由徐某购置戴某位于昆山市陆家镇一幢房屋（含隶属自行车库）, 其中房屋建筑面积 120.11平方米, 自行车库面积9.74平方米, 总价为30万元。同时双方约定, 买方在签署协议后支付首付款10万元, 交付房屋时再支付房款15万元, 在房屋产权证过户后支付余款5万元。当日, 戴某收取了徐某支付定金1000元, 并出具收据。同年 3月30日, 双方签署《房屋买卖成交协议》, 约定由徐某购置戴某上述房屋, 房屋价款及付款方法与定房协议书相同, 双方还约定了违约条款, 如一方违约应该赔偿另一方房屋总价60%违约金。协议签署后, 戴某当场收取徐某支付10万元, 并出具收据。 
6月1日, 戴某向徐某发出1份《终止协议函》, 称买卖协议约定房屋因还未申领产权证书, 依据《城市房地产管理法》第38条第6款“下列房地产, 不得转让……（六）未依法登记领取权属证书……”之要求, 要求终止房屋买卖协议, 并向徐某退回已付房款。徐某对此表示异议, 她认为双方之前签署购房协议有效, 不一样意终止推行协议。双方所以发生争吵, 于是戴某向昆山市人民法院提起诉讼。
案件一审 一审法院判定协议有效, 驳回原告诉求
戴某请求法院判令终止原被告双方于3月签署房屋买卖成交协议, 并要求退还被告方房款10万元。
昆山法院经过审理认为, 原被告双方所签房屋买卖成交协议是双方真实意思表示, 该协议正当有效, 双方应该遵照老实信用标准推行协议, 对原告请求判令终止协议并退还房款诉求, 法院认为缺乏事实和法律依据, 不予支持。
4月16日, 昆山法院判决驳回了戴某诉讼请求。

6月14日, 戴某就一审判决向苏州市中级人民法院提出上诉, 称依据《城市房地产管理法》第38条第6款要求, 该房屋不准买卖, 所以本案买卖协议无效, 同时诉称争议房屋为上诉人与女儿共有, 据此请求二审法院撤销原判。
苏州中院经过审理认为上诉人戴某上诉理由不能成立, 不予采纳, 最终作出上述终审判决。