湖南省法律法规中对商品房交付的强制性规定.doc

湖南省最新法律法规中对商品房交付强制性要求

一、 《中国建筑法》 
 第六十一条交付完工验收建筑工程, 必需符合要求建筑工程质量标准, 有完整工程技术经济资料和经签署工程保修书, 并含有国家要求其她完工条件。建筑工程完工经验收合格后, 方可交付使用; 未经验收或者验收不合格, 不得交付使用。

二、 《中国城市房地产管理法》
第二十七条 房地产开发项目设计、 施工, 必需符合国家相关标准和规范。房地产开发项目完工, 经验收合格后, 方可交付使用。

三、 《中国消防法》
第十三条第2款要求“依法应该进行消防验收建设工程, 未经消防验收或者消防验收不合格, 严禁投入使用; 其她建设工程经依法抽查不合格, 应该停止使用......。
第五十八条  违反本法要求, 有下列行为之一, 责令停止施工、 停止使用或者停产停业, 并处三万元以上三十万元以下罚款:
 （一）依法应该经公安机关消防机构进行消防设计审核建设工程, 未经依法审核或者审核不合格, 私自施工;
 （二）消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格, 不停止施工;
 （三）依法应该进行消防验收建设工程, 未经消防验收或者消防验收不合格, 私自投入使用;
 （四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格, 不停止使用;
 （五）公众聚集场所未经消防安全检验或者经检验不符合消防安全要求, 私自投入使用、 营业。
 建设单位未依据本法要求将消防设计文件报公安机关消防机构立案, 或者在完工后未依据本法要求报公安机关消防机构立案, 责令限期更正, 处五千元以下罚款。

四、 《城市房地产开发经营管理条例》中国国务院令第588号
第十七条　房地产开发项目完工, 经验收合格后, 方可交付使用;未经验收或者验收不合格, 不得交付使用。
房地产开发项目完工后, 房地产开发企业应该向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出完工验收申请。房地产开发主管部门应该自收到完工验收申请之日起30日内, 对包含公共安全内容, 组织工程质量监督、 计划、 消防、 人防等相关部门或者单位进行验收。
第十八条　住宅小区等群体房地产开发项目完工, 应该依据本条例第十七条要求和下列要求进行综合验收:
(一)城市计划设计条件落实情况;
(二)城市计划要求配套基础设施和公共设施建设情况;
(三)单项工程工程质量验收情况;
(四)拆迁安置方案落实情况;
(五)物业管理落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实施分期开发, 能够分期验收。

五、 《 商品房销售管理措施》中国建设部令第88号
 第三十条 房地产开发企业应该根据协议约定, 将符合交付使用条件商品房按期交付给买受人。未能按期交付, 房地产开发企业应该负担违约责任。
 因不可抗力或者当事人在协议中约定其她原因, 需延期交付, 房地产开发企业应该立刻通知买受人。
 第四十条房地产开发企业将未组织完工验收、 验收不合格或者对不合格按合格验收商品房私自交付使用, 根据《建设工程质量管理条例》要求处罚。

六、 《建设工程质量管理条例》10月7日中国国务院令第687号
 第十六条第一款要求: “建设单位收到建设工程完工汇报后, 应该组织设计、 施工、 工程监理等相关单位进行完工验收。建设工程经验收合格, 方可交付使用。”
第四十九条　建设单位应该自建设工程完工验收合格之日起15日内, 将建设工程完工验收汇报和计划、 公安消防、 环境保护等部门出具认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其她相关部门立案。
建设行政主管部门或者其她相关部门发觉建设单位在完工验收过程中有违反国家相关建设工程质量管理要求行为, 责令停止使用, 重新组织完工验收。

七、 《房屋建筑和市政基础设施工程完工验收立案管理措施》中国住房和城镇建设部令第　2　号二○○九年十月十九日
 第四条 建设单位应该自工程完工验收合格之日起15日内, 依据本措施要求, 向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称立案机关）立案。
 第七条 工程质量监督机构应该在工程完工验收之日起5日内, 向立案机关提交工程质量监督汇报。
 第八条 立案机关发觉建设单位在完工验收过程中有违反国家相关建设工程质量管理要求行为, 应该在收讫完工验收立案文件15日内, 责令停止使用, 重新组织完工验收。
第十条 建设单位将立案机关决定重新组织完工验收工程, 在重新组织完工验收前, 私自使用, 立案机关责令停止使用, 处工程协议价款2%以上4%以下罚款。
第十一条 建设单位采取虚假证实文件办理工程完工验收立案, 工程完工验收无效, 立案机关责令停止使用, 重新组织完工验收, 处20万元以上50万元以下罚款; 组成犯罪, 依法追究刑事责任。
第十二条 立案机关决定重新组织完工验收并责令停止使用工程, 建设单位在立案之前已投入使用或者建设单位私自继续使用造成使用人损失, 由建设单位依法负担赔偿责任。

八、 《建设项目环境保护管理条例》国务院7月16日第682号
第十九条　编制环境影响汇报书、 环境影响汇报表建设项目, 其配套建设环境保护设施经验收合格, 方可投入生产或者使用; 未经验收或者验收不合格, 不得投入生产或者使用。
第二十三条　违反本条例要求, 需要配套建设环境保护设施未建成、 未经验收或者验收不合格, 建设项目即投入生产或者使用, 或者在环境保护设施验收中弄虚作假, 由县级以上环境保护行政主管部门责令限期更正, 处20万元以上100万元以下罚款; 逾期不更正, 处100万元以上200万元以下罚款; 对直接负责主管人员和其她责任人员, 处5万元以上20万元以下罚款; 造成重大环境污染或者生态破坏, 责令停止生产或者使用, 或者报经有同意权人民政府同意, 责令关闭。

十、 《房屋建筑和市政基础设施工程完工验收要求》住房城镇建设部以建质〔〕171号
第五条　工程符合下列要求方可进行完工验收: （九）对于住宅工程, 进行分户验收并验收合格, 建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。
第八条　负责监督该工程工程质量监督机构应该对工程完工验收组织形式、 验收程序、 实施验收标准等情况进行现场监督, 发觉有违反建设工程质量管理要求行为, 责令更正, 并将对工程完工验收监督情况作为工程质量监督汇报关键内容。

十一、 湖南省实施《中国人民防空法》措施 湖南省人民代表大会常务委员会
1997年9月29日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议经过, 7月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议修正。
第七条 为保障战时人员与物资掩蔽、 人民防空指挥、 医疗救护等而单独修建人民防空工程属于国防基础设施, 由人民防空行政主管部门根据国家相关要求负责立项审批、 设计审查、 施工管理和完工验收; 其所需建设用地由县级以上人民政府给予行政划拨。
第十三条 人民防空行政主管部门应该加强对人民防空工程建设、 维护指导和监督检验。
    人民防空工程专业质量监督机构应该根据相关要求对人民防空工程质量进行监督。 
      防空地下室完工验收实施立案制度, 建设单位在向建设行政主管部门立案时, 应该出具人民防空行政主管部门认可文件。

十二、 《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程完工验收立案管理实施措施》湘建建〔〕145号
第五条 建设单位办理工程完工验收立案应该提交下列文件: （三）法律法规要求应该由计划、 环境保护等部门出具认可文件或者准许使用文件;
（四）法律要求应该由公安消防部门出具对大型人员密集场所和其她特殊建设工程验收合格证实文件;

总而言之, 依据上述法律法规要求, 在司法实践中通常认为, 商品房交付法定条件关键有:
一、  由建设、 设计、 施工、 监理单位参与建设工程完工验收合格;
二、  公安消防机构对工程消防验收合格;
三、  出卖人在交房时应该向买受人提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》;  
   不符合上述最低质量标准房屋不得交付使用。商品房买卖协议中约定交房条件高于上述标准以协议约定为准, 协议中约定交付标准低于上述要求, 该协议约定无效。所以, 在商品房交付时, 出卖人（开发企业）向买受人（购房者）交付商品房未办理验收或经验收不合格, 买受人有权拒绝收房, 并可要求出卖人负担违约责任 。在交房时, 出卖人不能给买受人提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》, 应认定出卖人不含有交房条件。

十三、 相关房屋交付条件中验收合格了解与适用问题
　　依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条要求, 房地产开发项目完工, 经验收合格后, 方可交付使用。依据上述要求, 验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人法定条件, 但对验收合格标准, 司法实践中认识不尽相同。依据中国现行房地产法律、 行政法规要求, 房地产开发项目完工后, 房地产开发企业应该向当地行政主管部门提出完工验收申请, 由房地产开发主管部门对包含公共安全内容, 组织工程质量监督、 计划、 消防、 环境保护等相关单位进行验收, 所以, 商品房交付时验收合格应以相关行政主管部门完成综合验收为标准。因为, 房屋验收合格, 除要求房屋质量符合国家要求强制性安全标准或者协议约定标准外, 还需要满足买受人或者房屋使用人正常居住和生活需要, 所以, 出卖人交付房屋应是完成了工程完工验收、 消防、 配套设施、 绿化、 环境保护等综合验收。

十四、 《住房和城镇建设部相关深入加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度相关问题通知》(建房〔〕 53 号)
三、 加强预售商品住房交付和质量管理
（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及相关建设标准, 制订当地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包含工程经完工验收合格并在当地主管部门立案、 配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、 北方地域住宅分户热计量装置安装符合设计要求、 住宅质量确保书和住宅使用说明书制度已落实、 商品住房质量责任负担主体已明确、 前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时, 应该向购房人出示上述相关证实资料。
（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度, 确保商品住房项目单体工程质量、 节能环境保护性能、 配套基础设施和公共设施符合交付使用基础要求。有条件地方可借鉴上海、 山东等地经验, 经过地方立法, 完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房完工验收管理, 主动推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地域要加强商品住房分户热计量装置安装验收管理。

广东省高级人民法院印发《相关审理房屋买卖协议纠纷案件指导》通知 年 9 月 12 日
三十、 依据《住房和城镇建设部相关深入加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度相关问题通知》(建房〔〕 53 号)第十一条要求,交付使用商品房应该经过完工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程完工验收立案。
协议约定交付条件高于前款标准,以协议约定为准;协议约定交付条件低于前款标准,按前款要求认定。