房地产估价师理论与方法考试模拟真题及参考答案.doc

房地产估价师理论与方法考试真题及答案
一、单项选择题（共35题，每小题1分。每小题备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应编号）
1.关于房地产估价误差说法，错误是（）。
A.房地产估价难免会有误差
B.房地产评定价值与实际成交价差异即为估价误差
C.不应采取通常物理测量误差标准要求估价误差标准
D.可经过严格推行估价程序来减小估价误差
2.关于房地产估价结果说法，错误是（）。
A.估价结果是经过估价活动得出估价对象价值或价格及提供相；
B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易成交价格有所不一样
D.估价结果可能受注册房地产估价师专业水平和职业道德影响
3.估价中应尽可能采取多个估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采取多个方法估价
B.各种估价方法都有一定不足
C.各种估价方法之间具备理论统一性
D.难以经过分析排除不适用估价方法
4.以下引发某商业房地产价格上涨因索中，不属于该商业房地产价格自然增值原因是（）。
A.该商业房地产所在地域经济发展、人□增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改进
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优异物业服务企业
【答案】D
【解析】本题考查是保值增值。外部经济、需求增加造成稀缺性增加、房地产使用管制改变所引发房地产价格上涨，是真正房地产自然增值。参见教材P65。
5.以下估价对象区位情况描述中，不属于位置情况描述是（）。
A.估价对象距离机场35公里
B.估价对象面临街，所临街道为城市主干道
C.估价对象建筑物坐北朝南
D.估价对象附近有三条公交线路经过
【答案】D
【解析】本题考查是房地产区位情况描述。房地产区位情况描述中位置描述包含坐落、方位、与相关场所距离、临街情况、朝向、楼层。参见教材P78。
6.以下影响房地产供求改变原因中，不会引发房地产需求量增加是（）。
A.消费者收入水平堉加
B.该种房地产价格水平下降
C.该种房地产开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
【答案】C
【解析】本题考查是房地产需求。通常地说，某种房地产价格假如上涨了，对其需求就会降低。参见教材P86。
7.购置一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2住宅，以下付款方式，名义价格和实际价格相符是（）。
A.于成交日期一年后一次性支付全部款面
B.于成交日期一次性付清，绐予5%优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50%,余款以期限、年利率7%、按月等额本息还款低押贷款支付
【答案】D
【解析】本题考查是名义价格和实际价格。选项D名义价格和实际价格是相等，都是216万元。参见教材P113。
8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学距离指标是（）。
A.空间直线距离
B.交通线路距离
C.交通时间距离
D.经济距离
【答案】D
【解析】本题考查是房地产区位因索。经济距离是更科字但较复杂一个距离，它是把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量，以反应距离。参见敦材P132。
9.以下影响价格因索中，不属于实物原因是（）。
A.朝向
B.保温
C.隔音
D.户型
【答案】A
【解析】本题考查是房地产实物因索。朝向是区位原因。参见教材P125
10.关于房地产估价正当标准及其利用说法，正确是（）。
A.只有正当房地产才能成为估价对象
B.估价对象情况必须是实际情况
C.以公益为目标学校教学楼能够作为抵押评定对象
D.估价结果应是在依法判走估价对象情况下价值或价格
【答案】D
【解析】本题考查是正当标准。正当标准要求估价结果是在依法判定估价对象情况下定价值或价格，参见教材P155。
11.评定用于产权调换房屋为期房价值时，价值时点和估价对象情况匹配正确是（）。
A.价值时点为现在，估价对象情况为现在情况
B.价值时点为现在，估价对象情况为未来情况
C.价值时点为未来，估价对象情况为现在情况
D.价值时点为未来，估价对象情况为未来情况
【答案】B
【解析】本题考查是价值时点标准。在评定用于产权调换房屋价值时，应尤其注意两点：（1）价值时点应与评定被征收房屋价值价值时点一致。（2）估价对象情况，准期房区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明用于产权调换房屋情况为依据。参见教材P162。
12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下估量值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收H期限为30年，酬劳率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产抵押价值为（）万元。
A.57.81
B.71.58
C.74.33
D.82.59
【答案】A
【解析】本题考查是慎重标准。遵照慎重标准应采取保守较低收益估量值。4.2/6%[1-1/（1+6%）30]=51.81。参见教材P171。
13.评定建筑面积为1202住宅在9月30日前市场价格，以下交易实例中最适合作为可比实例是（）。

A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】B
【解忻】本题考查是。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件，详细是指交易实例中交易方式适合估价目标、成交日期靠近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格估价对象类似房地产等财产或相关权益。参见敦材P173。
14.卖方5年前以贷款方式购置了一套達筑面积为85m2住宅，贷款总额为45万元，期限为，年利率固定不变为6%，采取等额还本利息照付方式按月还款，现买卖协议约定买方付给卖方50万元，并负担卖方应缴纳交易税费及还未偿还购房贷款，若卖方、买方应缴纳交易税费分别为正常成交价格6%和4%。则该住宅正常成交价格为（）元/m2。
A.9787
B.10013
C.10282
D.10539
【答案】A
【解析】本题考查是统一税费负担。至价值时点，还未偿还贷款=45x（1-5/15）=30万元，正常负担下价格=[30+50/（1~6%）]/85=0.9787万元/m2=9787元/m2。参见教材P184。
15.关于比较法利用说法，错误是（）。
A.同类数量较多，有较多交易房地产适用比较法估价
B.尽可能不选择_进行交易情况修正交易实例作可比实例
C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情参考
D.修正或调整原因越多，估价结果越合理
【答案】D
【解析】本题考查是比较法适用估价对象。选项A正确，比较法适用估价对象是同类数量较多、有较多交易且具备一定可比性房地产；选项B正确，有特殊交易情况交易实例通常不宜选为可比实例，但当可供选择交易实例较少而不得不选取时，则应对其进行交易情况修正；选项C正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情参考；选项D错误，需修正或调整原因越多，说明可比实例可比性越差，估价结果越不合理。
16.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后土地市场价格为150万元，假如乙宗地拥有者购置甲宗地，则甲宗地拥有者合理要价范围是（）万元。
A.0-50
B.50-65
C.50-80
D.62.5-150
【答案】C
【解析】本题考查是造成成交价格偏离正常价格原因。甲宗地单独价格为50万，合并后增值=150-（50+70）=30（万元）。那么土地乙拥有着可要价50万元至80万元（50+30=80）。参见教材P190。
17.某写字楼持有期内年都有效毛收入为400万元，运行费用率为30%,预计持有至5年末出售时总价为6000万元，销售税费率为6%，酬劳率中无风险酬劳率为6%,风险酬劳率为无风险酬劳率25%，则该写字楼现在收益价值为（）。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【答案】A
【解析】
18.关子建筑物经济寿命说法，正确是（）。
A.经济寿命主要甶建筑物质量及地基稳走性决走
B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命
C.经济寿命与周围环境，房地产市场情况关于
D.建筑物更新改造后，自然寿命能够延长而经济寿命不变
【答案】C
【解析】本题考查是收益期和持有期测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不一样地域经济寿命可能不一样，通常是在建筑物设计使用年限基础上，依照建筑物施工、使用、维护和更新改造等情况，以及周围环境、房地产市场情况等进行综合分忻判断得出。参见教材P235。
19.房地产有租约限制价值等于（）。
A.无租约现值价值减承租人权益价值
B.出租人权益价值加承租人权益价值
C.无租约现值价值减出租人权益价值
D.出租人权益价值减承租人权益价值
【答案】A
【解析】
20.利用市场提取法求取酬劳率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。
A.能够取得交易实例数量较多
B.所取得酬劳率是利用过去数量求取
C.利用试错法和内插法求取酬劳率时存在计算误差
D.可比实例采取了经典买者和卖者期望酬劳率并进行适当调整
【答案】B
【解析】本题考查是酬劳率求取方法。市场提取法求出酬劳率反应是人们头脑巾过去而非未来风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险可靠指针。参见教材P250。
21.某房地产年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地酬劳率为6%,该房地产价值为（）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【答案】C
【解忻】本题考查是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物资本化率=200x12%=24,那么土地年收益额=60-24=36，土地定价值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x[1-1/（1+6%）30】=495.53。共计，房地产价值=200+495.53=695.53万元。参见教材P257。
22.某新建房地产土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产重新购建价格为（）万元。
A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84
【答案】C
【解析】本题考查是单位比较法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(万元)。参见教材P290。
23.某房地产土地是于8年前经过出让方式取得，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，现在该房地产土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年年期调整系数为94%，现在该房地产市场价格为（）元/m2。
A.4870
B.5020
C.5340
D.5520
【答案】D
【解析】本题考查是成本法总结。3000+2800x90%=5520（元/m2）。
24.经过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。
A.空置损失
B.房产税
C.房屋折旧费
D.房屋保险费
【答案】C
【解析】本题考查是净收益测算。运行费用是指维持房地产正常使用或营业必要支出，包含房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。
25.某住宅建筑面积为160m2,土地剩下使用期限为60年，以建筑面积计算土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。现在该房屋门窗，墙面地面等破损引发折旧为5万元，户型设计落后引发折旧为8万元，位于城市衰落地域引发折旧为6万元，若土地酬劳率为6%,则该住宅成本价格为（）万元。
A.115.91
B.117.00
C.134.91
D.136.00
【答案】B
【解析】本题考查是成本法总结。房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格折旧=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000（元）。
26.以下引发房地产贬值因索中，属于功效折旧是（）。
A.写字楼层高偏低
B.厂房受酸雨腐蚀
C.住宅库存量过大
D.在建工程基础不均匀沉降
【答案】A
【解析】本题考查是建筑物折旧含义和原因。功效折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功效不足或过剰造成建筑物价值减损。造成建筑物功效不足或过剰原因可能是科学技术进步，人们消费观念改变，过去建筑标准过低，建筑设计上缺点等。参见教材P296。
27.关于假设开发法中后续开发利润说法，正确是（）.
A.依照当地上年度全部新开发项目标平均利润率来计算
B.采取直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本
C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
D.开发利润率应为扣除所得税后净利润率
【答案】C
【解析】本题考查是后续开发应得利润。选项A错误，开发利润率应该是经典房地产开发企业进行特定房地产开发所期望取得利润率（平均利润率）；选项B错误，采取直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不一样业务盈亏情况不统一，为了便于开发利润率调查、估量，不应扣除所得税。参见教材P281、333。
28.采取假设开发法中动态分析法评定某住宅在建工程市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产现时价值为（）元/m2。
A.7262
B.7380
C.7500
D.8670
【答案】A
【解析】本题考查是动态分析法和静态分析法区分。8000（1+5%）1.5/（1+12%）1.5=7261.84（万元）。参见教材P323。
29.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系说法，错误（）。
A.开发经营期可分为建设期和经营期
B.建设期起点与开发经营期起点相同
C.经营期可详细分为销售期和运行期
D.建设期和经营期不会重合
【答案】D
【解析】本题考查是后续开发经营期。在销售（含预售）情形下，建设期和经营期有重香。参见教材P330。
30.当房地产价格连续上升降且各期上升或下降数额大致相同，宜选择估价方法是（）。
A.平均增减量法
B.平均发展速度法
C.移动平均法
D.指数修勾法
【答案】A
【解析】本题考查是平均增减量法。利用平均增减量法进行预测条件是，房地产价格变动过程是连续上升或连续下降，而且各期上升或下降数额大致相同，不然就不宜采取这种方法。参见教材P349。
31.关于路线价法说法，错误是（）。
A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度能够不一样
B.相同条件下临街深度越深地块，累计深度价格修正率越大
C.路线价为若干标准临街宗地平均价格
D.利用线路价法前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
【答案】C
【解析】本题考查是路线价法。选项A错误，实际估价中，设定标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地临街深度众数或平均数。参见教材P370。
32.某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5,土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。
A.1000
B.3000
C.3800
D4400
【答案】D
【解析】本题考查是补地价测算。新容积率=（5000x1.5+2500）/5000=2.0;补地价=（5600x2-2400）x5000=4400（万元）。参见教材P385。
33.在国有土地上房屋证收评定中，对已出租房地产不考虑租赁因索影响。这一估价假设属于（）。
A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
【答案】B
【解析】本题考查是估价汇报组成。背离事实假设，是指因估价目标特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象情况所做与估价对象在价值时点情况不一致合理假定。比如，在国有土地上房屋征收评定中，评定被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等原因影响。参见教材P413,
34.关于价值时点说法，错误是（）。
A.价值时点能够是过去、现在或未来
B.价值时点是由估价目标决定
C.价值时点应与估价对象情况对应时点一致
D.价值时点与实地查勘日期能够不一致
【答案】C
【解析】本题考查是价值时点标准。选项C错误，价值时点不一定与估价对象情况对应时点一致。参见教材P162表5-1。
35.关于估价师申明说法，正确是（）。
A.估价师申明是注册房地产估价师和房地产估价机构免责申明
B.估价师申明中应对勤勉尽责估价做出承诺和确保
C.未参加估价注册房地产估价师能够在估价师申明上署名
D.估价师申明中应对估价结果成立条件作出提醒和说明
【答案】B
【解析】本题考查是估价汇报组成。估价师申明应写明全部参加估价注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等承诺和确保。参见教材P412。
二、多项选择题（共15题，每小题2分。每小题备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑对应编号。全部选正确，得2分；错选或多项选择，不得分；少选且选择正确，每个选项得5分）
1.关于房地产估价要表说法，正确有（）。
A.估价目标取决于估价委托人对估价实际需要
B.估价对象由估价托人和估价目标双重决定
C.选取估价依据应有针对性，主要是依照估价对象和价值类型选取
D.估价标准应依照价值类型和估价目标进行选择
E.估价程序是指完成估价项目所需做各项工作进行先后次序，不得交叉或重复
【答案】ABDE
【解析】本题考查是估价目标。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是依照估价目标和估价对象来选取。参见教材P33。
2.评定一套单元式住宅抵押估价，若未做尤其说明，应包含在估价对象范围内有（）。
A.二次装修时所铺木地扳
B.可拆卸水净化处理设备
C.嵌入式固定衣柜
D.随建筑配置中央空调系统
E.摆放在室内沙发
【答案】ACD
【解析】在未做特殊说明情况下，房地产定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物；选项A属于建筑物实物中装饰装修。参见教材P49、76。
3.关于成交价格、市场价格、理论和评定价值说法，正确有（）。
A.在一笔成功房地产交易中，买方最高出价≥成交价格≤卖方最低要价
B.在买方市场下，成交价格会偏向卖房最低要价
C.市场价格和理论价格相比，市场价格是长久均衡价格，理论价格是短期均衡价格
D.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远
E.当交易情况正常时，成交价格靠近市场价格
【答案】ABDE
【解析】本题考查是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评定价格。选项C错误，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长久均衡价格。参见教材P95、97。
4.关于相同条件下同一估价对象市场价值和现实状况价值说法，正确有（）。
A.在正当利用下，现实状况价值不高于市场价值
B.在正当利用下，（市场价值一现实状况价值）≥将现实状况利用改变为最好利用必要支出及应得利润
C.在现实状况利用为最好利用下，现实状况价值等于市场价值
D.在不是正当利用下，现实状况价值不低于市场价值
E.同一估价目标、价值类型下，不能同时评定市场价值和现实状况价值
【答案】ABC
【解析】本题考查是市场价值、投资价值、慎重价值、快速变现价值、现实状况价值和残余价值。在正当利用下，现实状况价值通常低于市场价值。而假如现实状况利用为最高最好利用，则现实状况价值就等于市场价值。在不是正当利用下，现实状况价值有可能高于市场价值。在正当利用下，必定有（市场价值一现实状况价值）>将现实状况利用改变为最高最好利用必要支出及应得利润。不然，现实状况利用就是最高最好利用，现实状况价值就是市场价值。参见教材P99。
5.以下房地产价格影响原因中，属于外部原因有（）。
A.经济原因
B.区位原因
C.权益原因
D.人口原因
E.心理原因
【答案】ADE
【解析】本题考查是房地产价格影响原因分类。房地产外部原因可再分为人口原因、制度政策原因、经济原因、社会原因、国际原因、心理原因和其余原因。参见教材P121。
6.以下房地产估价方法利用中，符合慎重标准要求有（）。
A.比较法估价时，不选取成交价格显著高于市场价格交易实例为可比实例
B.收贫法估价时，不高估收入和运行费用
C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧
D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后价值或低估后续开发必要支出及应得利润
E.长久趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增加水平
【答案】AD
【解析】本题考查是慎重标准。（1）在利用比较法估价时，不应选取成交价格显著高于市场价格交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要实地查勘；（2）在利用收贫法估价时，不应高估收入或者低估运行费用，选取酬劳率或资本化率不应偏低；（3）在利用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、关于费税和利润，不应低估折旧；（4）在利用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后价值，不应低估后续开发必要支出及应得利润。参见教材P171。
7.估价对象为一宗熟地，对选取可比实例进行实物情况调整内容有（）。
A.土地形状
B.土质情况
C.土地使用年限
D.土地幵发程度
E.容积率
【答案】ABD
【解析】本题考查是房地产情况调整内容。土地实物情况，主要有土地面积、形状、地形、地势、土壊、开发程度等影响房地产价格原因。参见教材P196。
8.预计某房地产未来第一年净收益为170万元，今后每年净收益在上一年基础上降低8万元，酬劳率为8%则以下说法中正确有（）。
A.该房地产未来第30年年净收益小于零
B.该房地产合理经营期限大于22年
C.该房地产收益价值小于1276.47万元
D.该房地产收益价值大于875万元
E.该房地产资本化率为18%
【答案】ABCD
【解析】本题考查是净收益按一定数额递减公式。A-（n-1）b=0,170-8（n-1）=0,n=22.25。V=（170/8%-8/8%2）[1-1/（1+8%）22.25]+8/8%x22.25/（1+8%）=1118.58（万元）。参见教材P225。
9.利用成本法对新开发房地产价值进行评定，在减值或增值调整时，应考虑影响原因主要包含（）。
A.项目选址不妥
B.建设成本偏高
C.运行费用是否客观
D.工程施工质量优劣
E.该类房地产市场供求情况
【答案】ADE
【解析】本题考查是适适用于新幵发建设房地产基本公式。新开发建设房地产即使不存在通常意义上折旧，但应依照其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产市场供求情况等，考虑其可能减值原因和增值原因，给予适当减价或增价调整。参见教材P286。
10.关于建筑物寿命说法，正确有（）。
A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物年纪应采取有效年纪，寿命应采取经济寿命
B.对建筑物进行更新改造可使達筑物经济寿命长于其自然寿命
C.建筑物剩下经济寿命是其自然寿命减去有效年纪后寿命
D.建筑物剩下自然寿命是其经济寿命减去实际年纪后寿命
E.建筑物有效年纪与剩下经济寿命之和为建筑物经济寿命
【答案】AE
【解析】本题考查是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物剩下自然寿命是其自然寿命减去实际年纪后寿命。建筑物剩下经济寿命是其经济寿命减去有效年纪后寿命。参见教材P298。
11.关于假设开发法中动态分析法利用说法，正确有（）。
A.各项收入，支出均为价值时点房地产市场情况下值
B.在抵押估价中通常采取“被迫转让前提”
C.不需要单独计算投资利息
D.不考虑预售和延迟销售影响
E.测算后续幵发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配
【答案】BCE
【解析】本题考查是动态分析法与静态分析法区分。选项A错误，各项收入、支出发生时间不一样，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分折法要考虑预售和延迟销售影响。参见教材P323-333。
12.关于假设开发法中求取幵发完成后房地产价值说法，正确有（）。
A.开发完成后价值是未来幵发完成后房地产情况全部对应价值
B.未来开发完成后房地产情况不能包含动产、权利等
C.评定投资价值时，未来开发完成后房地产价值有时要考虑无形收益
D.对于自营房地产，不宜利用收贫法求取开发完成后房地产价值
E.能够利用成本法求取开发完成后房地产价值
【答案】AC
【解析】本题考查是幵发完成后价值。选项B错误，未来开发完成后房地产情况并不总是纯粹房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营房地产，预测开发完成后价值，可先预测其租赁或自营净收益，再采取收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后价值不能采取成本法求取。参见教材P332-333。
13.关于房地产估价长久趋势利用说法，正确有（）。
A.长久趋势法通常不适用对估价对象当前价格水平测算或估价
B.对价格存在显著季节波动估价对象适宜采取移动平均法消除季节波动影响
C.数学曲线拟合方程Y=a+bX参数a、b通常采取最小二乘法确定
D.选择详细预测方法主要依据是估价对象或类似房地产历史价格变动规律
E.能够用来比较两类房地产价格发展潜力
【答案】CDE
【解析】本题考查是长久趋势法及其利用。选项B错误，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采取逐项递移方法分别计算一系列移动时序价格平均数，形成一个新派生平均价格时间序列，借以消除价格短期波动影响，而非季节波动。参见教材P352。
14.关于路线价区段说法，正确有（）。
A.路线价区段位于街道两侧，是带状
B.应将面积相近、形状相同、位M相邻临街土地划为同一个路线价区段
C.两个路线价区段分界限，标准上是地价水平有显著差异地点
D.较长繁荣街道，可依照地价水平差异划分为两个以上路线价区段
E.同一街道两侧地价水平有显著差异，应以街道中心为分界限，将该街道两侧视为不一样路线价区段
【答案】ACDE
【解析】本题考查是划分路线价区段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P370。
15.关于估价方法选取说法，正确有（）。
A.全部适用估价方法都应选取，不得随意取舍
B.商品住宅通常应以比较法为惯用估价方法
C.现实状况空置商铺不宜采取收益法估价
D.影剧院通常适用比较法和成本法估价
E.市场依据不充分而不宜采取比较法、收益法、假设开发法估价情况下，能够将成本法作为主要估价方法
【答案】BE
【解析】本题考查是选取估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用估价对象，还有需要具备条件。有些估价对象因其所在地房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制一些在理论上适用估价方法实际利用。所以，在前面已依照估价对象初步选择了估价方法基础上，再依照捜集到资料数量和质量等情况，正式确定采取估价方法；选项C错误，商铺具备收益性，即便现在空罝，也能够采取收益法评定；选项D错误，影剧院极少发生交易，但具备收益性，不宜选取比较法，适用收益法。参见教材P215、409。
三、判断题
1.在某一价值时点下，某宗房地产市场价值反应是市场上潜在交易者集体价值判断，可能高于其理论价格。（）
【答案】√
【解析】本题考查是房地产估价特点。对估价师或某个特定市场参加者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观，即房地产价值由众多市场参加者价值判断所形成，可能高于其理论价格。参见教材P6。
2.房屋被征用为暂时安置用房，六个月后返还时发觉局部毀损，赔偿金额应包含使用上赔偿和相当于被征用房屋价值赔偿。（）
【答案】×
【解析】本题考查是房地产征收征用需要。房地产被征用后毀损，赔偿金额应包含使用上赔偿和相当于被征用房地产毀损前后价值之差赔偿；房地产被征用后灭失，赔偿金额应包含使用上赔偿和相当于被征用房地产价值赔偿。参见教材P18。
3.某宗建设用地红线内给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地实物原因。（）
【答案】×
【解析】本题考查是房地产实物、权益和区位含义。假如是该房地产内部（用地红线内）配套设施，则应属于该房地产实物因索。参见教材P54,
4.房地产投保火灾风险时保险价值，通常不应包含不可能损毀土地价值。
【答案】√
【解析】本题考查是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时保险价值，仅是有可能通受火灾损毀建筑物价值及其可能连带损失，而不包含不可损毀土地价值，通常详细是指建筑物重置成本或重建成本和修复期间经济损失（如停产停业损失、租金损失）。参见教材P102。
5.在卖方市场下，增加房地产开发步骤税收，通常会使房地产价格下降。（）
【答案】×
【解析】本题考查是税收制度政策。通常地说，增加房地产开发步骤税收，会增加房地产开发成本，从而会推进房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。参见教材P139。
6.房地产市场价值评定应同时遵照独立、客观、公正标准，正当标准，价值时点标准，代替标准，最高最好利用标准。（）
【答案】√
【解析】本题考查是房地产估价标准含义。市场价值评定应遵照独立、客观、公正标准，正当标准，价值时点标准，代替标准，最髙最好利用标准。参见教材P153。
7.房地产市场情况调整不不过交易日期调整，还包含一些其余原因调整。（）
【答案】×
【解析】本题考查是市场情况调整含义。市场情况调整也称为交易日期调整。参见教材P192。
8.比较法估价中进行房地产情况调整，是把可比实例在其成交日期本身情况下价格，调整为在价值时点估价对象情况下价格，（）
【答案】√
【解析】本题考查是房地产情况调整含义。进行房地产情况倜整，是把可比实例在其本身下价格，调整为在估价对象情况下价格。参见教材P195。
9.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运行费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产资本化率为7.5%（）
【答案】√
【解析】本题考查是收益乘数法种类。有效毛收入乘数=房地产价格/有效毛收入；房地产价格=10*10=100（万元）；资本化率=净收益/房地产价格=（10-2.5）/100=7.5%。
10.有独特设计或者只针对特定使用者特殊需要而开发房地产通常采取成本法估价。（）
【答案】×
【解析】本题考查是。有独特设计或者只针对持走使用者特殊需要而开发建设房地产，以及单独建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采取成本法估价。参见教材P。
11.利用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复功效落后折旧，不存在可修复功效落后折旧。（）
【答案】×
【解析】本题考查是分解法。将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。参见教材P305。
12.在假设开发法动态分析法中，开发完成后房地产价值是未来开发完成时房地产市场状态下价值。（）
【答案】×
【解析】本题考查是假设开发法。但在动态分析法中，对于未来开发完成后房地产适宜建成销售，通常是预测它在末来开发完成之时房地产市场情况下价值，但当房地产市场很好而适宜预售，则是预测它在预售时房地产市场情况下价值，当房地产市场不好而需要廷迟销售，则是顶测它在延迟销售时房地产市场情况下价值。
13.利用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期发屉速度给予加权计算，权重应依照各期发屋速度大小，由小到大来确定。()
【答案】×
【解析】本题考查是平均发展速度法。因为越靠近所预测价格对应时间发展速度对预测越主要，所以假如能用不一样权重对过去各期发展速度给予加权后再计算其平均发展速度，就能使预测价格更靠近或符合实际。至于在预测时到底应采取哪种权重给予加权；通常需要依照房地产价格变动过程和趋势以及房地产估价师经验来判断确走。参见教材P351。
14.基准地价修正法估价结果准确性，主要取决于基准地价准确性以及调整系数完整性和合理性。（）
【答案】√
【解析】本题考查是基准地价修正法。基准地价修正法估价结果准确性，主要取决于基准地价准确性以及调整系数完整性和合理性。参见教材P384。
15.在界定估价对象范围时，要特別注意是否不包含属于房地产财产和包含房地产以外财产。（）
【答案】√
【解析】本题考查是估价对象确实定。在界定估价对象范围时，要尤其注意是否不包含属于房地产财产和包含房地产以外财产，以及同一标物在低押、征收、自愿转让、司法拍卖等不一样估价目标下，估价对象范围可能应有所不一样。参见教材P401。