设备维保管控要点分享.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,设备维保管控要点分享,讲师：王洪平,1,前言,思考：,1,、设备为什么要维保？,思考：,2,、怎样做到合理维保,?,延长设备使用寿命,节约公司使用成本,公司固定资产增值,减少设备故障频率,避免安全事故发生,2,目录,一、设备分类,二、设备台帐和档案建立,三、编排设备维保计划,四、设备维保案例分享,3,一、设备分类,4,一、设备分类,年检类设备,专业度较高设备,日常维保类设备,设备按维保分类举例,避雷、接地系统检测 给水系统生活水箱清洗、水质检测 电梯年检 高压供配电系统检测 供配电系统工具及防护用品检测 消防系统功能检测 消防电气安全检测,空调系统制冷主机维保,空调水系统水处理框架协议,柴油发电机及控制系统维保,消防报警系统维保集采合同,电梯系统集采合同,慧云系统（平台）维保,低压配电系统维保,空调水系统管道及管道附属部件维保,空调风系统风机及风机盘管设备维保,强电系统其他附属设备设施维保,电容补偿柜内设备维保,维保类型,年检类（取检测报告）,外委,自维,维保频次,一年一次,/,一年二次,/,二年一次,一年一次,/,一年二次,/,一年四次,一年一次,/,一年二次,/,一年四次,使用寿命,例如：消防主机,10-15,年,例如：制冷主机：,10-15,年,例如：冷却塔：,7-10,年,结合全面预算系统,78,类维保任务，按上述分类举例如下：,5,二、设备台帐和档案建立,6,二、设备台帐和档案建立,1,、万达广场内的设备按专业进行分类，建立设备台账，其中包括设备编号，设备名称，单位、数量、安装位置，生产厂家，铭牌参数，技术指标等如下参数。,2,、万达广场在开业后,30,天，在工程信息化设备录入中完成上述设备的主要信息录入。,3,、对关键设备进行档案建立，实现档案袋管理机制，其中包括：,设备说明书，包括设备名称、型号或规格、制造商、出厂编号、设备唯一性识别号、购置日期、验收日期、启用日期、放置地点、用途、主要技术指标、保管人等等；,设备产品合格证、保修单；,验收记录、安装调试报告；,检定、检定记录，仪器设备检定校准的计划，下次校准、检定的时间；,设备操作规程及维护规程（必要时）；,保养维护和运行检查计划；,使用记录（定期归档）；,保养维护记录；,运行检查记录；,损坏、故障、改装或修理的历史记录。,7,三、编排设备维保计划,8,三、设备维保计划,-,年检类设备举例,编号,科目,任务计划项,维保方式,维保项目细分项,维保细分项工作内容描述,维保工作计划次数,1,强电系统,高压供配电系统检测,外委,微机保护,1,、整定要求,2,、回路绝缘电阻,3,、继电器校验及整定,每,2,年,1,次,开关柜,1,、铭牌数据,2,、绝缘电阻,3,、交流耐压,4,、回路电阻,5,、五防性能,设备交流耐压试验,1,、断路器,2,、电流互感器,3,、电压互感器,4,、绝缘子,电压互感器,绝缘电阻,避雷器,1,、绝缘电阻测量,2,、泄流电流测量,变压器,1,、绝缘电阻测量,2,、绕组直流电阻测量,3,、工频交流耐压试验,10KV,交联乙烯电缆,1,、绝缘电阻测量,2,、直流耐压及泄流电流测量,2,强电系统,消防电气安全检测,外委,线路,接头检查、有无短路短路,1,次,/,年,3,强电系统,供配电系统工具及防护用品检测,外委,高压绝缘手套、绝缘鞋，绝缘垫、高压验电笔、连接地线,耐压试验,2,次,/,年,4,消防系统,消防系统功能检测,外委,消防系统检测,检测报告,1,次,/,年,（,3,月份）,5,电梯系统,电梯年检,外委,电梯年检,特种设备监督部门的检测,6,给排水系统,给水系统生活水箱清洗、水质检测,外委,给水系统生活水箱清洗、水质检测,杀菌器等卫生设备维修保养及生活水箱清洗,2,次,/,年,7,工器具检测,避雷、接地系统检测,外委,避雷系统检测,1,、检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线。,2,、检查引下线的导电接触部件接触。,3,、焊点连接。,4,次,/,年,接地系统检测,1,、检查接地引线和接地装置，对接地螺母进行紧固。,1,次,/,年,9,三、设备维保计划,-,外委类设备,举例,编号,科目,任务计划项,维保方式,维保项目细分项,维保细分项工作内容描述,维保工作计划次数,1,空调、通风系统,空调系统制冷主机维保,外委,冷水主机月保,1,、检查控制装置及各传感器的运行；,2,、检查制冷剂液位和油位；,3,、检查润滑系统的运行；检查回油系统；,4,、检查电机和启动器的运行；检查启动柜电器系统,5,、分析运行状态参数,12,次,/,年,冷水主机年保,1,、检查压缩机,-,电机组件,2,、检查冷凝器、蒸发器,3,、制冷剂系统检查,4,、供油系统检查,5,、检查和测试所有运行控制和安全控制功能；,6,、检查启动器的运行；检查启动柜电器系统,7,、配合检查水系统的运行情况；,8,、检查调整微电脑控制中心的设定值；,9,、检查整个系统的运行状况；,2,次,/,年,2,空调、通风系统,空调水系统水处理框架协议,外委,冷却水系统,1,、加药及水质检验,2,、清洗冷却塔及填料,3,、冷却管道管网清洗,4,、热交换器通炮清洗,24,次,/,年,冷冻系统,1,、加药及水质检验,2,、膨胀水箱清洗,3,、冷却管道管网清洗,4,、热交换器通炮清洗,12,次,/,年,3,空调、通风系统,空调送回风系统风道清洗及检测,外委,空调风机及风机盘管清洗杀菌；送回风管道内部；送回风风口的清洗杀菌及卫生防疫部门的检测,1,、空调风机及风机盘管清洗杀菌；送回风管道内部；送回风风口的清洗杀菌,2,、卫生防疫部门的检测,2,次,/,年,10,三、设备维保计划,-,外委类设备举例,编号,科目,任务计划项,维保方式,维保项目细分项,维保细分项工作内容描述,维保工作计划次数,4,强电系统,高压供配电系统维保,外委,变压器,1,、除尘,2,、进出线及分接头紧固,3,、检查风机手自动是否正常,4,、绕组及铁芯温度检查是否正常,1,次,/,年,高压进线柜,1,、微机保护,2,、多功能表,3,、指示灯、带电指示、模拟盘,4,、高压断路器、继电保护、备自投装置,PT,柜,1,、微机保护、多功能表、指示灯、带电指示,2,、继电保护,计量柜,1,、指示灯,2,、多功能表、计量表,联络柜,1,、微机保护,2,、多功能表,3,、指示灯、带电指示、模拟盘,4,、高压断路器、继电保护,5,、备自投装置,环网柜,1,、微机保护,2,、多功能表,3,、指示灯、带电指示、模拟盘,4,、高压断路器、继电保护、备自投装置,5,强电系统,直流屏维保及检测,外委,直流屏,1,、微机,2,、指示灯,3,、逆变器接线紧固,4,、仪表,5,、充电电压、控母电压显示正常,6,、电池正常、接头无松动、氧化，无变形,7,、开关接头紧固,1,次,/,年,6,强电系统,柴油发电机及控制系统维保,外委,柴油发电机及控制系统,1,、每月启动发电机,2,次各运行半小时,2,、每半月对蓄电池进行检查,3,、启动前对机油进行检查是否在正常范围,4,、必须备足发动机运行,8,小时的油,5,、按各品牌发动机规定进行备件清洗更换保养,4,次,/,年,11,三、设备维保计划,-,外委类设备举例,编号,科目,任务计划项,维保方式,维保项目细分项,维保细分项工作内容描述,维保工作计划次数,7,消防系统,消防报警系统维保集采合同,外委,消防报警系统,1,、广播功放盘、,CD,机盘,2,、消防端子箱,3,、消防电话总机,4,、消防报警主机,4,次,/,年,（,1,、,4,、,7,、,10,月份）,8,消防系统,厨房灭火系统、气体灭火系统维保,外委,厨房灭火系统维保,1,、自动启动,2,、手动启动,3,、应急启动,4,、水流阀,5,、声光报警,2,次,/,年,（,1,、,7,月份）,9,电梯系统,电梯系统集采合同,外委,电梯系统月保,直梯,:,机房、轿顶、轿厢、底坑的清洁作业和尺寸工艺的调整。,扶梯,:,上下机房、梯路系统、扶手系统、梯级、安全保护装置的清洁作业和尺寸工艺的调整,每个月,2,次日常保养，半个月,1,次，每年进行一次年检,10,弱电系统,慧云系统（平台）维保,外委,慧云系统（平台）,慧云平台的正常稳定运行,4,次,/,年,11,给排水系统,雨水井、污水井、化粪池、隔油池清掏井底清淤,外委,雨水井、污水井、化粪池、隔油池清掏井底清淤,污水井井底清理，化粪池、隔油池清掏，清掏杂物、淤泥,12,次,/,年,12,三、设备维保计划,-,自,维类设备举例,编号,科目,任务计划项,维保方式,维保项目细分项,维保细分项工作内容描述,维保工作计划次数,1,空调、通风系统,空调水系统水泵及其泵附属设备维保,自维,冷热水、冷却水循环泵、补水泵等本体防腐、密封元件更换、联轴器、泵房内阀门、仪表等需要日常维修,1,、设备除锈刷漆,2,、设备密封及平衡检查,3,、阀门压力表检查,2,次,/,年,2,空调、通风系统,空调水系统管道及管道附属部件维保,自维,冷冻水、冷却水管道、供暖二次侧管道、支吊架的防腐保温，截止阀、调节阀门、平衡阀、过滤器、法兰、压力表、温度表、流量表等日常维修,1,、管道和支吊架除锈刷漆、保温检查及紧固,2,、各类阀门、仪表、过滤器检查,1,次,/,年,3,空调、通风系统,空调风系统风机及风机盘管设备维保,自维,空调新风机组、吊式空调箱、公区风机盘管、风幕、自然送排风机、公区域,VRV,机组，分体式空调等设备本体，风机、电机、控制板、传感器、过滤网、冷凝水排管道等维保,1,、设备工作状态检查,2,、风机及电机检查,3,、滤网检查,4,、冷凝水排水正常,5,、换热翅片检查,12,次,/,年,4,空调、通风系统,空调系统其他附属设备设施维保,自维,通风管井、百叶窗等设施保养,1,、通风管井百叶窗检查,2,、阀门检查,3,、通道等设施检查,2,次,/,年,5,强电系统,电容补偿柜内设备维保,自维,电容补偿柜,1,、功率因数表、多功能表、指示灯,2,、电容器接头,3,、进出线接头及母排,4,、转换开关,5,、柜内外卫生,1,次,/,年,交流接触器,1,、触点检查有无烧痕,2,、铁芯吸合,3,、接线端子,13,三、设备维保计划,-,自维类设备举例,编号,科目,任务计划项,维保方式,维保项目细分项,维保细分项工作内容描述,维保工作计划次数,6,强电系统,低压配电系统维保,自维,低母线排,1,、插接头紧固,2,、接头紧固,4,次,/,年,配电柜卫生,除尘,电源指示灯,除尘接头紧固,旋钮开关,转动灵活、接头紧固,标识标牌,标示清晰准确,配电柜系统图,标示清晰准确,双电源转换开关,转动灵活、接头紧固,空气开关,除尘、接头紧固,空开隔相防护板,紧固,接线桩头,除尘、接头紧固,配电柜电源电压,显示正常,配电柜负荷电流,显示正常,电度表,除尘、接头紧固,桥架及盖板,除尘紧固,电井照明,正常关闭,电井室门,无变形、清洁,电井防水,检查无漏水,防火封堵,检查有无孔洞,地面卫生,清扫,7,强电系统,室内公共照明系统维保,自维,室内照明各配电箱内电气配件及室内步行街、商管用房、地下停车场照明灯具,除尘紧固、灯具开关正常无过载、检查线路有无老化、,4,次,/,年,8,强电系统,强电系统其他附属设备设施维保,自维,外广场活动电箱、临时用电电箱,除尘紧固、检查线路有无老化、,4,次,/,年,9,消防系统,防火卷帘门及其附属设备维保,自维,防火卷帘门系统,1,、检查电控箱、手动按钮及盒门锁,2,、各部件清灰，电控箱及各线路,3,、机械传动装置,4,、检查卷帘和导轨，开启卷帘，上下运行,5,、检查上下限位,6,、远程启动卷帘,4,次,/,年,（,2,、,5,、,8,、,11,月份）,14,三、设备维保计划,-,自维类设备举例,编号,科目,任务计划项,维保方式,维保项目细分项,维保细分项工作内容描述,维保工作计划次数,10,弱电系统,慧云子系统（弱电工程）维保,自维,慧云子系统,保证,16,个子系统的正常稳定运行,12,次,/,年,11,给排水系统,给排水系统室内外给水管道维保,自维,排水管道本体、各类阀门、水表、水龙头的日常维修,管道防漏，各类阀门、水表、水龙头的维修,12,次,/,年,12,给排水系统,压力排水管道及其他排水管道维保,自维,压力排水管道及其他排水管道,管道防漏，各类阀门、水表、水龙头的维修,12,次,/,年,13,土建设施,室内墙面、天花、地面维保,自维,室内公共区域墙面、天花、地面、楼梯间扶手栏杆、踏步台阶维保；,1,、墙面无破损、污染,2,、天花无开裂、破损、污染,3,、地面无空鼓、破损、污染,4,、楼梯间扶手栏杆、踏步台阶无松动、破损。,2,次,/,年,14,土建设施,防火门及其他门钢钢制门、自动门的检查维修,自维,1,、防火门维保；,2,、其它钢制门维保；,3,、自动门维保。,防火门、其它钢制门、自动门五金件齐全、螺丝紧固、关节部位加润滑油等；,4,次,/,年,15,土建设施,地下车场天花、地坪、墙面维保,自维,地下车场天花、地坪、墙面维保。,1,、墙面无破损、污染,2,、天花无开裂、破损、污染,3,、地面无空鼓、破损、污染,1,次,/,年,15,三、设备维保计划,-,设备维保与工程信息化联动,全面预算科目与工程信息化系统维保映射,全面预算系统科目,工程信息化系统,全面预算系统科目,工程信息化系统,强电系统,照明系统,弱电系统,监控系统,供配电系统,电子巡更系统,消防系统,消防水系统,BA,系统,消防电系统,停车场管理系统,防排烟系统,停车场导引系统,电梯系统,电梯系统,门禁系统,给排水系统,给排水,信息发布系统,土建设施,综合土建,背景音乐系统,工器具检测,工器具,报警系统,工程物料采购,库存管理,-,物料采购,专项维修,专项维修,1,、全面预算中工程维保科目与工程信息化系统中有如下影射关系；,2,、在工程信息化的维保管理中，由总部统一编制维保标准，各单店根据自己广场设备实际情况，完成维保计划编制，根据维保计划编制生成维保任务，工程技工现场根据手机端自委或外委任务，实际自己完成或监督第三方外委单位完成。,1,、全面预算系统工程维保中的科目与工程信息化系统有如下映射关系；,2,、在工程信息化系统的维保管理中，由总部统一编制各专业维保标准，各单店根据自己广场设备实际维保情况，完成维保计划编制，根据维保计划编制生成对应的维保任务，工程技工现场根据手机端进行自维或外委任务，实际动手完成或监督第三方外委单位完成；,3,、通过执行维保任务，按频次的对现场设备进行有效维保，保障设备的正常运行。,16,四、设备维保案例分享,17,四、设备维保案例分享,-,机房标准化,安庆吾悦变电所标准化,18,四、设备维保案例分享,-,机房标准化,安庆吾悦柴油发电机房标准化,19,四、设备维保案例分享,-,机房标准化,万达广场强弱电井标准化,20,四、设备维保案例分享,-,机房标准化,安庆吾悦电梯机房标准化,21,四、设备维保案例分享,-,机房标准化,安庆吾悦污水处理间标准化,22,四、设备维保案例分享,-,机房标准化,安庆吾悦报警阀间标准化,23,3F,2F,1F,B1,制冷机组,吊柜机、盘管机,组合式空调机柜,冷却塔,四、,设备维保案例分享,-,空调维保,水泵,24,问题：离心式制冷机压缩机发生喘振。,风险：机组发生较大故障，缩短设备使用寿命；,原因：冷凝器机械清洗未按时实施，或冷却水出水温度高；,改进措施：,每年制冷季,前清,洗冷凝器（通炮）；,每,2,年进行一次药剂清洗；,1,、冷水机组保护性报警停机,四、,设备维保案例分享,-,开利制冷机组维保,25,四、,设备维保案例分享,-,开利制冷机组维保,1.,冷冻油温度长期处于,58,度,以上；,2.,主机趋近温度大于,3,时需进行通炮；,3.,更换油过滤器；,4.,主机运行,5000h,必须做振动分析；,5.,每年,8,月,31,日前,上交下一年度大中修报告。,制冷季前未清洗冷凝器,26,问题：离心式制冷机压缩机发生油泵压差报警保护停机。,风险：机组发生重大故障，供电系统损坏，缩短设备使用寿命；,原因：油过滤器、冷冻油未按时更换，未及时采购到位；,改进措施：,制冷季前务必按规定更换油过滤器、冷冻油；,2,、机组,油泵压差报警保护停机,四、,设备维保案例分享,-,开利制冷机组维保,27,问题：螺杆制冷机发生高压开关保护停机。,风险：机组发生重大故障，供电系统损坏，缩短设备使用寿命；,原因：冷却水温度高；,改进措施：,加强冷却水温度管控；,加强冷却水加药处理管,控；,冷却塔检查、清理,3,、,螺杆制冷机高压开关保护停机,四、,设备维保案例分享,-,开利制冷机组维保,28,冷却塔管道及填料淤堵,危害种类,对系统影响,结垢、锈蚀,藻类、微生物孳生,沙尘、杂物的侵入,生物粘泥,不达标的冷却水温度,制冷主机效率下降，电能耗增加,设备腐蚀，缩短使用寿命,系统堵塞，增加维护费用,四、,设备维保案例分享,-,冷却塔维保,29,1.,水处理设备运行正常，,PH7-9,2.,软化水设备正常，最少盐量为,1/3,桶,软化水设备未启用,四、,设备维保案例分享,-,冷却塔维保,软化水设备运行及盐量要求,30,四、,设备维保案例分享,-,冷却塔维保,1.,水处理设备正常、双桶双泵加药设备完好,2.,冷却水每,15,天,加药,1,次,，排水调节水质,PH,值在,6.5,8.5,3.,每月提供水质分析报告,一份,积水盘未清洗,31,清洁无脏堵，分水均匀，水头低，无飘水现像,布水器脏堵导至溢水,四、,设备维保案例分享,-,冷却塔维保,32,四、,设备维保案例分享,-,水泵、管道及附属设施维保,水泵机械密封无漏水、无锈蚀,水泵锈蚀,1,、水泵轴承加注润滑油，联轴器对中，阀门加盘根，压力表检查,2,、监听水泵和,电动机,运转声音，如有异声更换轴承,3,、接线稳固无松动,33,1.,所有表具完好，显示正常，远传数据正常,2.,管道保温检查与防锈蚀保养，无漏水,管道法兰锈蚀,四、设备维保具体案例,-,水泵、管道及附属设施维保,34,四、,设备维保案例分享,-,高压供配电系统检测,低压侧主开关柜除尘,变压器验电,变压器耐压性测试,低压侧保养紧固,10KV,乙烯绝缘电缆检测,高压供配电系统检测内容分项描述,35,巡检 调试 记录,36,谢谢,37,