从市场回到市场重庆茶园新城基础调研.pptx

立业机构,重庆立业房地产研,究院,提供,2010.06,从市场回到市场,谨呈：旭阳国际地产投资有限公司,东城再起,之,茶园新城基础调研,2007,2008,2009,2010,城市经济研究,地块调研,别墅市场调研,洋房市场调研,坡岭顿业主访谈,坡岭顿后期定位,坡岭顿建筑规划,坡岭顿一期代理,城市经济及高端市场调研,坡岭顿后期地块调研,坡岭顿后期定位,城市经济研究,茶园基础研究,高端市场调研,消费者访谈,坡岭顿二期地块定位,建筑规划,推广策略,坡岭顿工作回顾,对茶园的定位、产业进行全面摸底,我们的目标,掌握茶园商业布局和形态,掌握茶园房地产项目的竞争差异,判断茶园在主城区的发展地位，板块内部发展方向、周期、布局,典型个案研究,区域客户研究,区位与功能,板块发展研究,宏观背景研究,西永,中心城区,西部新城,东部新城,两江新区,茶园区位,茶园,杨家坪,沙坪坝,弹子石,观音桥,解放碑,南坪,CBD,茶园新区，为东部新城的一部分，隶属于重庆南岸区，规划面积,120,平方公里，可建设面积,74,平方公里，处于铜锣山与明月山之间，与之东西对应的则是高新技术产业集中的西永,本案,茶园区位,城市化的,1.5,环,本案,茶园,西永,两江新区,茶园区位,1.5,环承接产业转移和人口转移,保税港区,保税区,本案,东部新城城市地位,东部新城城市功能,茶园,城市功能,茶园新城,东部新城,茶园副中心,茶园新城区位于重庆主城东部，隶属于重庆南岸区，始建,2000,年，规划面积,120,平方公里，可建设面积,74,平方公里，规划人口,50,万，是重庆市新世纪重点发展的,城市副中心,。,新城区建设的总体构想是：按照“统一规划、统一管理”的原则，以“,工业化带动城市化、城市化带动工业化,”的理念，高起点规划、高标准建设、高质量招商、高素质服务，把新城区建设成为重庆市的现代化高新技术产业基地和最具活力的现代化生态城市。,茶园新城区重点发展,新型工业，现代物流、国际会展、都市旅游,四大产业，茶园新城区规划了茶园工业园、长江工业园、东港工业园等占地,25,个平方公里的三大工业园区。,往东：沪渝高速铁路、,沪渝高速公路、长江,往南：渝湘高速公路、,渝湛高速公路、,渝贵广高速铁路,西永,茶园,南岸区,巴南区,大渡口区,九龙坡区,北碚区,江北区,北部新区,渝北区,沙坪坝区,渝中区,中 梁 山,铜 锣 山,南岸板块,三北板块,沙区板块,九龙板块,渝中板块,高新区,主城经济格局,本案,西永,观音桥,杨家坪,解放碑,沙坪坝,CBD,中心城区,西部新城,东部新城,两江新区,弹子石,南坪,茶园,南岸区经济金三角,金三角意味着南岸区经济格局由单核模式变成多核模式，经济增长方式升级，区域竞争力增强。,本案,小结,1.5,环,意味着外围组团主城化，核心区域产业转移和人口转移，带来发展机遇,茶园副中心,是主城东拓之地，地理位置、自然资源、交通配套有优势，能优先大量聚集和承接核心区产业转移，地区价值将逐步呈现,茶园副中心离重庆,CBD,金三角,车程均不超过,15,分钟，为主城各中心区域至,CBD,金三角最近的中心区域，有发展为,CBD,配套区的可能，自然资源的优越使区域承接,CBD,居住人口的机会更大。,南岸经济,金三角,格局促吏经济增长和竞争力增强，茶园作为新型工业基地、新行政中心、新商贸中心，在区域经济联动中扮演重要角色并获得长足发展,典型个案研究,区域客户研究,宏观背景研究,板块发展研究,区位与功能,宏观背景研究,宏观经济,房地产开发,土地出让,房地产供销,2010,年一季度，,M1,增幅持续走高，市场上的流动性依然旺盛,2009,年底,CPI,由负转正后持续上涨，,4,月达到,2.8,，通胀压力加大,2010,年的经济任务是持续”保,8“,，实现软着陆,1,季度,GDP,数据，表明”保,8“,无悬念，经济增长好于预期,利率：,2.25,全国重点经济指标走势,宏观环境,全国经济,在中国经济复苏的同时，房地产业受益于宽松的资金环境，,09,年迅速回暖，并日益繁荣。,进入,2010,年一季度，全国房价的上涨速度甚至超过了疯狂的,07,年，,引起中央高度重视,07,年价格走势,10,年价格走势,宏观环境,全国经济,“,9.27”,新政,“,10.22”,新政,国,10,号文,连续,16,个月量价齐跌,房地产量价齐涨,121,号文,第五轮严厉调控措施,第一轮调控，控制信贷,第三轮调控，严控营业税,首付,20%,首付,30%,，二套,40%,，利率,1.1,倍营业税,5,年,首付,30%,，二套,50%,，利率,1.1,倍营业税,5,年,首付,30%,，利率,7,折，营业税,2,年,第四轮调控，刺激市场，信贷宽松,七部委发文,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,第二轮调控，全额征收营业税,开征营业税,2,年期,宏观环境,政策环境,近期房地产政策环境趋紧，房地产市场面临调整。,由于,09,年下半年以来房地产价格上涨过快，本轮针对房地产调控政策出台，主要运用金融政策精准打击投资投机，全国房地产市场面临一轮调整，重庆市场因利好，预计盘整持续到年底，价格下调,10%-15%,。,宏观环境,重庆,GDP,数据来源,:,重庆市统计局,重庆经济增长强劲，主城经济聚核力提高。,2009,年，我市宏观经济发展形势持续向好，共实现地区生产总值,6528.72,亿元，同比增长,14.9%,，经济增速排名全国第三，西部第二，经济增长势头强劲。,全市人均,GDP,达到,2.29,万元，首次突破,3000,美金，相当于,3356,美金。,2009,年主城区,GDP,达到,2986,亿元，占全市比重为,46%,，今年,1,季度上升为,47%,，说明主城为重庆经济发展引挚，聚核力正不断上升。,国际经验表明，当人均,GDP,超过,3000,美元以后，一个地区的经济变动将进入活跃阶段；城市化、工业化的进程会加速发展，而居民消费结构及偏好也将发生巨大转变。,人均,GDP,（美元）,消费偏好,汽车,旅游,房地产,艺术品,3000,私家车数量出现爆发式增长,度假旅游渐旺,住房成为投资热点,6000,休闲旅游成为普遍生活方式,8000,艺术品市场进入繁荣期,人均,GDP,与消费偏好关联示意图,宏观环境,重庆,GDP,宏观环境,重庆产业结构,数据来源：重庆市统计局,主城产业调整效果明显，第三产业比重上升至,53%,。,随着主城区的城市化进程及退二进三的产业调整，第一产业比重进一步下降，第二产业逐步向主城新区及周边区县转移，主城区则以大力发展第三产业为主。,2009,年重庆第二产业、第三产业占比分别为,46%,和,53%,，增速分别为,17.8%,、,13.3%,。,宏观环境,重庆区域,GDP,南岸区经济总量和人均产值在主城区居中游水平，茶园工业产值为南岸区,GDP,的重要支柱。,2009,年南岸区产值突破,300,亿元，达到,300.15,亿元，占主城经济总产值的,10%,。人均产值于,2008,年突破,3,万元，达到,3.24,万元。总体处于主城区中游水平，经济占比连续两年维持在,10%,左右。,有数据显示，,2009,年茶园三大工业园产值已经突破,220,亿元，占区,GDP,的,73.3%.,在,2010,年南岸区重点项目中，涉及茶园新区的项目比重近半，主要包括：,茶园新城区全年实现总产值,450,亿元，增长,41.5%;,实现工业总产值,420,亿元，增长,48.4%,。完成全社会固定资产投资总额,88,亿元，增长,10%,。,完成工业投资,60,亿元，增长,8.7%,。实现财政收入,7.25,亿元，增长,10%,。,新征土地,3000,亩,;,标准厂房建设完工面积,15,万平方米,;,实现招商引资,140,亿元，增长,18.6%;,新增投产企业,20,户以上。,茶园新城区,10,平方公里核心区的城市设计、功能完善、产业布局规划,;,茶园新城区,A,核心区路网、东港港区主要骨架道路建设。,竣工茶园人民广场、人工湿地公园,;,建成投用同景小学、同景中学,;,启动苦溪河长生桥镇河段综合整治工程,;,加快推进滨河公园等项目建设,;,重医附二院江南医院建设,;,推动茶园新城区总部经济发展，开工建设茶园核心区商业中心、恒德国际、江南小区商业街等商业设施,;,建成投用庆隆南山希尔顿酒店,;,全力推动鲁能领秀城、同景国际城等宜居小区开发建设,;,积极推进茶园,D,区一期平场工程建设，加快推进机电集团重庆机床等重点项目建设,;,电信研究院西部分院,6,月底建成投用,;,竣工投用庆隆立交,;,开展茶园路一期前期工作,;,开工建设东南环线铁路,;,优化茶园公交运力，新增茶园至南坪客运线路和茶园地区内部公交线路，实施茶园地区公交停车港及站台建设。逐步增开,6,条公交线路。加快推进东水门大桥、轻轨三号线、轻轨六号线等项目,;,开工建设南山隧道,;,启动茶园新城区体育场馆、文化场馆设施规划,;,加快推进东港综合物流园、迎龙食品药品物流园建设,;,大力推动,TD-SCDMA,产业联盟合作力度，以茶园新城区电子信息产业园为平台，以电信研究院西部分院、重邮信科、组源科技等重点项目为依托，积极跟踪国内外知名终端产品制造商，打造以通讯产品为代表的电子信息产业集群。围绕特种船舶、机电、摩托车整车及汽车零部件等为重点的装备制造业，积极引进研发设计、产品检测、商贸物流等龙头型企业,;,主动参与江南工业走廊建设，积极争取重庆经开区布局茶园新城区，努力谋划重庆江南新区发展蓝图,;,全面改造茶园新城区供水管网，提高供水质量,;,建成投用天文、峡口变电站、四公里至茶园新城区燃气管线，全面推进书房、东港变电站、通江大道至东港港区综合管网建设,;,启动茶园电子信息产业园变电站、茶园配气站、,CNG,加气站建设，确保能源充足,;,加快茶园中央公园前期工作,;,加快建设同景石庙山、人民公园等,3,个城市公园,;,加强同周边区县、两江新区、寸滩港综合保税区的对接，实现基础设施互动、资源共同开发、产业协作联合等。,宏观环境,重庆区域,GDP,宏观环境,重庆区域产业结构,南岸区是主城的第二产业承接区，工业产值较高，第三产业比重偏低。,在城市功能定位和产业转移过程，南岸区主要承担主城第二产业承接，主要布局在茶园新区，因而第二产业产值居主城第三，占比达到,61%,。第三产业产值与其他城市副中心相比，位居中游，区域占比不到,40%,，决定其产业结构相对传统，消费水平不高。但未来产业调整及人口转移有一定优势。,宏观环境,重庆收入水平,南岸区收入水平同样居主城中游,由于产业结构传统，第三产业比重偏低，南岸区职工工资水平和城镇居民人均可支配收入水平皆处于主城中游，消费能力在主城区的竞争力有限，区域性居住以普遍水平为主。今年一季度，南岸区居民收入增长相对较快。,宏观背景研究,宏观经济,土地出让,房地产开发,房地产供销,03,至,10,年,5,月重庆主城区土地成交情况（亩）,宏观环境,土地出让,综合用地：住宅用地、商业用地、综合用地,数据来源：重庆市土地交易中心,主城区供地总量较大，主要集中在,06-07,年。,2003,年至今，主城累计供地,11.74,万亩，其中,06,年、,07,年供地最为集中，,09,年则以工业类用地供应量最大。,宏观环境,土地出让,南岸区是主城土地供应量最大的区域，茶园占其,41%,。,在承担产业转移的同时，南岸区住商综类土地累计出让也达到主城第一位，,03,年至今累计出让,2.14,万亩，占主城区的,22%,，以经开区、茶园、弹子石为主，连续多年来保持相对较多的房地产供应，也就近承接了渝中区的转移人口，为三北区主要竞争区域。其中，茶园累计供应,8807,亩，占南岸区,41%,，主要集中在,05-07,年，但开发进度较慢。西永累计供应量为,8679,亩，相对开发较快。,综合用地：住宅用地、商业用地、综合用地,数据来源：重庆市土地交易中心,宏观环境,土地出让,供地反映未来一段时期区域竞争由三北一南逐步转向东西两翼。,从土地看板块持续竞争力，三北板块与南岸板块因供地充足，边续多年为商品房主要供销板块。但近年来沙区在西永的带动下供地逐步增加，供应格局在未来两三年内将呈多元化，其中茶园供地占南部板块达,30%,，但开发进程较慢，存量地多，未来东西两翼的竞争局将逐步显现。,宏观背景研究,宏观经济,土地出让,房地产开发,房地产供销,宏观环境,房地产开发投资,重庆市房地产开发投资额走势（亿元）,南岸区房地产开发投资额位列主城第三。,城市建设促使房地产开发日渐升温。南岸区由于供地量大，房地产开发投资也相对较高，,2009,年达到,160,亿元，占主城的,13%,，位列第三。江北区和渝北区分别居第一和第二位。房地产总体开发格局仍然呈现三北一南的局面。,宏观背景研究,宏观经济,房地产开发,土地出让,房地产供销,数据来源：重庆市国土房管局,宏观环境,房地产供销,主城区房地产经历了,09,年的热销，在政策调控下销供比总体下降。,2009,年主城区住宅商品房成交,2062,万平方米，同比大增,90%,。,2010,年,1,季度，住宅商品房成交,467,万平方米，同比下降,2%,，受房交会效应拉动，销供比为,1.39,。,2007,2008,2009,2010,数据来源：重庆市国土房管局,宏观环境,房地产供销,南岸区因供应量较大，销供比总体略低于主城水平。,2009,年南岸区住宅商品房成交,399,万平方米，同比大增,118%,。,2010,年,1,季度，住宅商品房成交,65,万平方米，同比下降,5.8%,，销供比为,1.25,，低于主城,0.14,。,2007,2008,2009,2010,宏观环境,房地产供销,核心区位至使南岸区住宅成交价格总体高于主城平均水平。,2010,年,1-4,月，南岸区住宅商品房成交均价增长加速，,4,月即突破,6000,元，达到,6573,元，比主城区高出,13.2%,。同比增长,50%,，增幅比主城区高出,7.4,个百分点。,宏观环境,房地产供销,南岸区住宅成交价格在五个核心区的排位逐步回升。,南岸区住宅成交均价在五个核心区域中，,2009,年上半年总体保持相对领先，下半年有所下降，,2010,年,1,季度逐步回升。,重点楼盘包括：坡岭顿、庆隆、长青湖、同景、中铁,宏观环境,房地产供销,09,年茶园重点楼盘成交量呈井喷之势，增长幅度明显高于主城区。今年上半年价格出现大幅上扬。,小结,重庆经济好于全国，产业调整效果明显，,三产,比重超过,50%,，经济增长后劲足。,09,年重庆,人均,GDP,突破,3000,美金,，城市化进程加速发展，居民消费结构及偏好将发生巨大转变。,南岸区经济居主城中游，二产产值高，茶园工业产值为南岸区,GDP,的重要支柱，三产比重低导致,区域消费力不足,。,南岸区是主城传统的热点区域，开发投资列主城第三，房地产类开发用地主城第一，其中，茶园占,41%,，支撑茶园未来开发。,城市发展使开发热点从三北一南向东西两翼转移，茶园新区作为,东部门户,，将获得产业快速发展及升级的机会。,09,年开始，茶园,量价齐升,，在三个在售项目中，出现两颗璀璨明星，庆隆获得,09,年单盘销冠，同景也取得了前十的不俗业绩，区域房地产市场拥有极大机会。,典型个案研究,区域客户研究,板块发展研究,宏观背景研究,区位与功能,板块发展研究,交通,&,配套,产业发展,房地产发展,新区与城市中心,任何一个城市新区的发展,与城市中心密切相关,纽约,曼哈顿,-,布鲁克林大桥,-,长岛,香港,中环,-,海底隧道,-,浅水湾,重庆,CBD,：解放碑、江北城、弹子石,承担,商贸,为主的功能，同时也包括一部分商务办公职能,CBD,三地功能解读,解放碑,承担以,商务办公,为主的职能，同时也包括一部分商贸职能,江北城,承担,配套服务,功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等,弹子石,CBD,的建成使用,意味更多本地及外来的精英人群进驻,42,西永,南坪商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,解放碑商圈,茶园,CBD,一小时生活圈,半小时生活圈,以当前的交通通达程度，私家车为交通工具，通过时间为量体，作以,CBD,为核心的生活圈划分,解构,CBD,人群,银行总部、,500,强企业中高层 全面发展下的大都市生活特质,15,分钟的驾车时间即可回到恬静且庭院充满花香的家,CBD 30,分钟车程范围内，供应有限且以高层居多,理想,现实,传统富人区、高尔夫,北部新区,铁山坪、长江、休闲度假,铁山坪,高层为主、长江,弹子石,南山、长江、休闲度假、高尔夫,茶园,30,分钟车程范围内的选择,茶园,【,高层产品,】,弹子石版块的拦截,【,低密度产品,】,自然资源 优于其他三者,板块发展研究,板块发展研究,交通,&,配套,产业发展,房地产发展,新区与城市中心,指标,茶园,西永,成立时间,2000,年,12,月,2005,年,8,月,占地面积,120,平方公里,260,平方公里,人口,2015,年计划达到,40,万人口,2015,年，突破,60,万人口,自然资源,明月山、铜锣山、长江、苦溪河,中梁山、缙云山、虎溪河,交通,外部交通,真武山隧道、慈母山隧道、南山隧道、轨道交通,6,、,8,号线、少量公交路线,大学城隧道、中梁山隧道、双碑大桥、轨道,1,号线、,7,号线，以及数十条公交线路,内部交通,通江大道、世纪大道双向八车道，内部目前以小巴运营为主，缺乏公共交通,多为双向四至六车道，科技大道等均有多路公交车在内穿梭,到达各重点设施的距离,当前：机场,40,分钟；龙头寺火车站,40,分钟；,CBD,30,分钟,未来：机场,30,分钟；龙头寺火车站,20,分钟；,CBD,15,分钟,当前：机场,45,分钟；龙头寺火车站,40,分钟；,CBD50,分钟,未来：机场,30,分钟；龙头寺火车站,30,分钟；,CBD30,分钟,商业体量,130,万方,350,万方,茶园,VS,西永,交通,&,配套,47,弹广路,峡江路,鹅公岩大桥,菜园坝大桥,千厮门大桥,朝天门大桥,大佛寺大桥,黄桷沱大桥,郭家沱大桥,广阳岛大桥,广东大桥,鱼嘴大桥,通江大道,外环高速,轻轨,6,号线,-2013,年,茶园,-,江北城,-,礼嘉,-,北碚,轻轨,8,号线,-2014,年,鱼嘴,-,茶园,-,李家沱,-,跳蹬,石板坡大桥,南山隧道,-2011,年,连接东水门大桥至渝中,交通,内环高速,东水门大桥,真武山隧道,世纪大道,CBD,慈母山隧道,-2010,年,连接朝天门大桥至江北,本案,未来：,【,三隧两桥两轨一道,】,茶园到,CBD,仅需,15,分钟,当前：真武山隧道和弹广路主城到茶园需,30,分钟,特殊的交通地理位置，意味着“通江大道”可转换为“通海大道”,49,高尔夫,汽车影院,龙门浩职中,花街,酒店,公交枢纽站,垃圾填埋场,西郊医院,浮岛嘉年华,酒店,Shopping Mall,水文化博物馆,证券中心、信息中心,酒店,珊瑚小学、重庆二外、珊瑚小学,酒店,酒店,已呈现,规划中,配套发展,不利因素,劳教所及监狱,真武山隧道,世纪大道,通江大道,外环高速,行政中心,预计,2010,年,10,月搬迁,本案,50,公交枢纽站,长生桥镇商业,满足原住民生活配套,同景社区商业,真武山隧道,世纪大道,通江大道,外环高速,转盘商业带,-,临时建筑,满足园区生活配套,现有商业分布,农业观光休闲,休闲旅游商业,花街商业带,-,临时建筑,休闲、商务社交商业,未来核心,商业集群,行政中心,预计,2010,年,10,月搬迁,本案,51,真武山隧道,世纪大道,通江大道,外环高速,现有商业分布,未来核心,商业集群,坡岭顿,-,米兰商业街,鲁能商业,同景社区商业,农业观光休闲,休闲旅游商业,行政中心,预计,2010,年,10,月搬迁,本案,区域目前商业配套，呈体量小、档次低、种类缺乏三大特点，仅能满足原住民和部分流动人口的日常需求，难以应对中高端消费群体的需求，使其区域对外区高端人群的吸引力降低,说明,约,16500,平方米商业处于运营中,租金,10-70,元,/,平方米,月,商业现状,区域整体商业,区域商业业种比例及经营面积,种类,餐饮,休闲,服务,日杂,副食,超市,五金,机电,装饰,建材,汽摩,医药,卫生,通讯,金融,住宿,服装,箱包,其它,数量占比,（,%,）,0.22,0.07,0.11,0.15,0.04,0.04,0.11,0.03,0.04,0.03,0.01,0.03,0.07,0.05,经营面积,（平方米）,5985,3630,720,465,730,405,390,105,520,165,420,2560,60,415,长生桥商业业种比例及经营面积,商业现状,长生桥镇商业,长生桥镇商业具有重庆地区集镇商业普遍特点，商业业态较为齐全，能够对茶园新区全域形成辐射，主要满足区域日常消费，区域内楼盘多为新房，故装饰建材占比稍大,种类,餐饮,休闲,服务,日杂,副食,超市,五金,机电,装饰,建材,汽摩,医药,卫生,通讯,金融,住宿,服装,箱包,其它,数量占比,0.21,0.05,0.09,0.19,0.03,0.04,0.11,0.04,0.04,0.03,0.01,0.03,0.09,0.04,经营面积,（平方米）,12600,4000,1440,3040,3600,800,2200,800,800,480,800,12000,1800,640,商业现状,同景社区商业,同景社区商业业种比例及经营面积,同景社区商业街主要满足社区居民便捷消费为主，在现阶段，二手房中介达到,9,家，体现目前同景洋房的投资变现需求旺盛,种类,餐饮,休闲,服务,日杂,副食,超市,装饰,建材,医药,卫生,其它,数量占比,0.06,0.06,0.34,0.06,0.03,0.28,0.06,0.09,经营面积,（平方米）,360,230,840,130,200,1350,160,250,商业现状,转盘商业,转盘商业业种比例及经营面积,转盘商业以满足茶园工业园工人日常消费为主，其主要经营业态较低端，其中餐饮占比最大，晚上人流量最大,种类,餐饮,休闲,服务,日杂,副食,超市,五金,机电,装饰,建材,汽摩,医药,卫生,通讯,住宿,服装,箱包,其它,数量占比,0.28,0.08,0.14,0.08,0.08,0.08,0.08,0.02,0.03,0.02,0.01,0.01,0.06,经营面积,（平方米）,1505,1250,720,465,660,405,390,105,240,165,2000,60,315,商业现状,花街商业,花街商业以餐饮为主，是区域商业的较高形态，休闲娱乐较前两年有所增加，仍以满足区域内消费为主，也是长生桥镇满足餐饮较高需求的场所。但仍对外部区域人群没有形成吸引力,花街商业业种比例及经营面积,种类,餐饮,休闲,超市,医药,卫生,金融,住宿,数量占比,0.52,0.26,0.04,0.04,0.09,0.04,经营面积,（平方米）,4480,2380,70,280,420,560,花街、转盘等现有低端商业（临时建筑）拆除,米兰商业街、鲁能商业存在先入为主的可能,行政中心投入使用,慈母山隧道,+,大佛寺大桥,南山隧道,+,东水门大桥,&,千厮门大桥,轻轨,6,号线,CBD-,30,分钟生活圈,CBD-,15,分钟生活圈,高尔夫,+,广阳岛,曼哈顿,布鲁克林大桥,长岛,解放碑,茶园,东水门大桥,江北嘴,茶园,朝天门大桥,茶园,-,在重庆全面发展下的大都市计划 成为都市生活圈的可能,茶园 皆有可能,Anything is possible,板块发展研究,交通,&,配套,产业发展,房地产发展,新区与城市中心,61,南坪商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,解放碑商圈,重庆政府在西永建立微电园。台资信息产业园，不单单是为了西永，而是通过西永，向外拓展，调整重庆整体的产业结构,西永,高新技术产业,茶园,CBD,本案,指标,茶园,西永,功能定位,前期定位：制造业、物流业、会展、休闲旅游为主,当前欲大力发展,3G,通讯产业，并将会展取消,高新信息技术等第三产业为主,工业产值,2010,年预计实现产值,400,亿元,2010,年，园区预计形成,1000,亿元产值,招商带头人,茶园新城管委会,黄奇帆、薄熙来等市政府领导,政策优惠,3G,企业入住享受优惠,享受保税区相关政策,园区分布,茶园工业园（包含,1500,亩,3G,产业园）、长江工业园、东港工业园、广阳岛旅游度假区,西永微电园、台资信息产业园、综合保税区、土主物流园、大学城,引入企业,美的、雅戈尔、迪马、长江橡胶、长江电工、重庆通用等,国内及重庆本土企业,惠普、富士康、微软、,IBM,、英业达、,NTT,等,世界,500,强企业,企业来源,以重庆当地企业转移为主,国际一线企业落户,当前状况,以第二产业为主，且目前尚在做产业定位调整,逐步将部分上下游产业链条向璧山、金凤、建桥等周边园区转移,茶园,VS,西永,产业发展,高新信息产业技术非,西永,独享,产业升级：,为大重庆的全面发展，非单一版块,CBD,：西部金融街,重庆未来产业全面升级蜕变,茶园,在重庆全面产业蜕变发展计划下，作为,CBD,配套成为可能,本案,65,茶园工业园区,机械装备和电子电器制造,长江工业园区,装备制造、精密轴承和汽摩零部件制造,广阳岛休闲旅游,功能布局,3G,产业园,重点发展工业、旅游两大产业。布局茶园、长江、东港三个工业园物流园区、一个城市综合开发中心和广阳岛旅游休闲度假区；,3G,产业园的成功将成为茶园产业的里程碑。,弹广路,东港工业园,特种船舶风电设备制造,休闲旅游,高尔夫,农业观光休闲,真武山隧道,世纪大道,通江大道,外环高速,茶园城市副中心,公交枢纽站,行政中心,垃圾填埋场,本案,产业类型,产业类型低端，以制造业为主，特别是机械制造比例较高,茶园工业园区以制造业为主，长江工业园区生化产业有一定的比例,产业性质,产业性质以民营为主，入驻国企较之民企所占比重要小，但总体规模较大。,茶园工业园区较之长江工业园区国企比重低,产业园员工数量（人）,30000,人左右,各阶层员工比例（,%,）,基层员工,中层员工,高层员工,86%,10%,3%,1%,各阶层员工收入水平（年薪）,3-4,万,6-8,万,10-15,万,20,万以上,各阶层员工居住特征,1.,员工宿舍,2.,附近居民、自有房屋,3.,附近租房,4.,购买茶花小镇类物业,1.,主城其他区域居住，多在南坪买房。,2.,在本地购买长生花园、同景国际城等类型物业,1.,在南坪或北部区域买房居住,2.,购买高端物业，如三峡电缆高层多买的庆隆南山高尔夫和北区别墅,企业区域来源,园区内企业多为重庆本土企业，多从南岸区弹子石、四公里、经开区，以及渝中区等地迁入,其他特征,50%,左右的产业员工来自周边长生桥、茶园、鹿角等区域,产业员工特征,大力发展,3G,产业,茶园及长江两大工业园合并迁移,茶园承东启西的产业功能及地理位置,茶园,-,在重庆全面发展下的大都市计划 成为可能,着力广阳岛等休闲旅游产业,板块发展研究,交通,&,配套,产业发展,房地产发展,新区与城市中心,茶园,VS,西永,房地产开发,指标,茶园,西永,品牌开发商,庆隆、同景、鲁能,龙湖、富力、金融街、金科、中渝、协信,已出让土地面积,9273,亩,10896,亩,住商综类用地面积,8807,亩,8679,亩,产品类型,别墅、洋房、小高层、高层,别墅、洋房、小高层、高层、商业,当前售价（元,/,）,独栋别墅：,14000,联排别墅：,9200,洋房：,6500,高层：,7500,（迈尚夹层）,联排别墅：,12000,洋房：,7800,高层：,6500,客群,来源,南岸区、渝中区、三北区域,沙坪坝区、三北区域、九龙坡区、区县,主要购买动机,高端：投资,中端：投资为先，居住逐步显现,高端：投资,中端：投资,板块发展,土地出让,与西永相比，茶园供地更早，但单年成交规模及区域占比不如西永。,板块发展,楼盘成交,重点楼盘包括：茶园（坡岭顿、庆隆、长青湖、同景、中铁），西永（睿城、东桥郡、富力城、融城华府、东方剑桥）,2008,年西永成交价格为重点楼盘上成交榜的抽样数据。,土地市场情况,茶园片区地块情况详细统计表,用地性质,竞得单位,占地面积,开发意向,综合用地,重庆南岸区长生开发实业有限公司,23,桃花园小区,重庆上锦房地产开发有限公司,24,上锦新城,重庆上锦房地产开发有限公司,49,上锦新城,重庆上锦房地产开发有限公司,42,上锦新城,重庆上锦房地产开发有限公司,31,上锦新城,重庆百能房地产开发有限公司,68,长盛花园,重庆天龙房地产开发有限公司,409,长青湖茶花小镇,重庆天龙房地产开发有限公司,286,长青湖茶花小镇,重庆天龙房地产开发有限公司,85,长青湖茶花小镇,重庆天龙房地产开发有限公司、重庆广万房地产开发有限公司,333,坡岭顿小镇,重庆广万房地产开发有限公司、重庆天龙房地产开发有限公司,360,坡岭顿小镇,重庆广万房地产开发有限公司、重庆天龙房地产开发有限公司,219,坡岭顿小镇,重庆泽瑞房地产开发有限公司,46,汇景苑,重庆宏声远景实业（集团）有限公司及中铁二十局集团房地产开发有限公司等五家公司,2813,同景国际城、中铁山水天下,重庆泛融地产发展有限公司,228,银翔翡翠谷,重庆泛融房地产发展有限公司,153,银翔翡翠谷,重庆庆隆屋业发展有限公司、重庆众诚物业发展有限公司,1527,庆隆南山高尔夫,重庆鲁能英大置业有限公司,1644,领秀城,重庆市科明房地产开发有限公司,76,住宅,重庆浩铭房地产开发有限公司,71,住宅,重庆市建恒房地产开发有限公司,87,住宅,重庆鼎文房地产开发有限责任公司,49,住宅,重庆正扬实业（集团）有限公司,74,住宅,重庆丰业房地产开发有限公司,28,住宅,重庆庆隆屋业发展有限公司、重庆众诚物业发展有限公司,298,商住,工业用地,铜梁县红渝建材有限公司,12,红渝建材,重庆远达催化剂制造有限公司,82,远达催化,重庆远达水务有限公司,31,远大水务,重庆大环机械制造有限公司,2,大环机械,重庆亮友弹簧有限公司,3,亮友弹簧,重庆莱美药业股份有限公司,89,莱美药业,重庆市欧星照明电器有限责任公司,20,欧星照明,其他用地,中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司,3,加油站,中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司,6,加油站,坡岭顿,小镇,庆隆南山高尔夫,长生桥镇,同景国际,鲁能领秀城,茶园新区,管委会,南岸区政府,江南小区,（公务员小区）,庆隆商住地块,花 街,长青湖,茶花小镇,汇景苑,翡翠谷,中铁,上锦新城,长盛花园,图 例,在售,项目,售罄,项目,即将亮相项目,即将供应地块,1,2.,净用地,675.9,亩（含绿地），其中商住用地,117.75,亩，容积率,1.8,，总建面,14,万方,3,2,3.,约,400,亩，商住，容积率,2-10,，总建面,100,万方,1.G11-12,：净用地,179.4,亩，容积率,1.7,、,3,，总建面约,22,万方,茶园片区土地供应图示,本案,76,公务员小区,茶园,管委会,区府,世纪大道,公交,枢纽站,劳教所及监狱,真武山隧道,通江大道,外环高速,茶园工业园,3G,园,长盛花园,高层,中铁,洋房,2.4,同景,洋房、别墅、高层,2812亩,2.4,翡翠谷 洋房,300亩,1.53,鲁能,别墅,1643,亩,1.3,庆隆 别墅,1527,亩,0.38,长青湖,别墅,1.5,庆隆 高层,298,亩,3.41,上锦新城,高层,长江工业园,坡岭顿,别墅,1.36,坡岭顿,二期,高端产品区,中低端产品区,茶园供应产品现状分布,庆隆南山高尔夫、鲁能、坡岭顿,别墅,同景、中铁、鲁能、银翔,洋房,同景、庆隆新地块、弹子石板块各项目,高层,未来茶园房地产竞争激烈,洋房、别墅等低密度产品仍为重点开发产品,同景中铁商业体量,26,万方,鲁能商业体量,32,万方,未来商业规划,茶园整体商业体量约,100,万方,茶园副中心,(,含庆隆新地块,),商业体量,70,万方,相当于当前南坪商圈商业体量,100,万方的商业体量，将涵盖购物、影院、酒店等业态,15,分钟生活圈,意味,茶园与,CBD,产生一种新的“时间距离”,茶园作为,CBD,配套存在可能,从全面发展下的大都市角度看,CBD,产业特征,CBD,功能特征,CBD,物业特征,CBD,人口特征,CBD,成长周期,以第三产业为主导，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。,比如金融、保险、证券、中介、会计等等。,市场经济体制下一个经济的枢纽机构。,一般来讲，写字间要占到总建筑面积的,50%,，商业、餐饮业及商住建筑约占,40%,，其他服务设施以及必要的配套设施约占,10%,。,以广州珠江新城为例，占地,6.19,平方公里其人口规模可达,17-18,万，提供近,30,万个就业岗位。,以武汉,CBD,为例：,占地,7.41,平方公里，总建筑面积达,1400,万平方米。,预计,3,年内初具规模，,8,年基本成型。,CBD,的发展,重庆,CBD,：规划,6.12,平方公里，,05,年开始建设，预计基础设施建设时间至少需要,5,年，发展成熟需要,8-10,年。,建设期,雏形期,发展期,成熟期,2005-2012,2005-2010,2010-2018,2018,以后,重庆,CBD,成长周期预计,81,茶园发展轨迹预测一,2010-2013,年,2013-2015,年,2015,年,-2018,年,根据交通、产业和供地，茶园板块将由南往北逐步发展，板块成熟大致需要,8-10,年,轨道南站,轨道北站,南山隧道,-2011,年,连接东水门大桥至渝中,慈母山隧道,-2010,年,连接朝天门大桥至江北,本案,82,茶园发展轨迹预测二,2010-2013,年,2013-2015,年,根据交通、产业和供地，茶园板块将由南往北逐步发展，板块成熟大致需要,8-10,年,轨道南站,轨道北站,2015,年,-2018,年,南山隧道,-2011,年,连接东水门大桥至渝中,慈母山隧道,-2010,年,连接朝天门大桥至江北,本案,南岸区政府将行政中心迁至茶园,“,三隧道两桥两轻轨一道”建设,重庆城市向内外环发展,S,W,O,T,弹子石版块成为南岸区今后发展重心,主城各版块竞争激烈,区域成熟进程缓慢,当前区域的消费层次低,将第二产业定位为主导产业，不利于产业升级换代,价值低洼区，升值潜力巨大,重庆,3G,产业园区落户茶园,重庆大发展，承接沿海产业转移,出海交通的建设，加强与外省市交流,板块,SWOT,分析,公共交通、生活及商业配套缺乏,重庆,CBD,的建设,小结,规避弹子石板块拦截，低密度产品仍为茶园房地产开发主要产品类型,茶园交通的完善是承接,CBD,高端居住人口的前提,茶园有机会作为,CBD,高端人群的低密度生活配套区,15,分钟的车程,&,自然资源 作为,CBD,高端生活配套区，茶园优于其他各区,西永与,CBD,产业升级，作为西部门户，茶园具备更大的机会,板块发展研究,区域客户研究,典型个案研究,宏观背景研究,区位与功能,典型个案,庆隆,南山高尔夫,项目名称,庆隆,南山高尔夫,项目地址,南岸南山风景区,(,茶园新区玉马路,1,号,),项目首次开盘时间,2008-10-26,开发商,庆隆屋业,/,众诚物业,占地面积,1527,亩,已建建筑面积（）,74.03,万平方米,已售总户数（户）,2005,目前建筑形态,别墅、酒店公寓,容积率,0.38,当前绿化率,48.2,装修标准,别墅清水，酒店公寓精装,项目分期,荟澜山,惠风岸,玺馆,柏翠庄,山外山,叠滟岭,橘香郡,开盘时间：,2009,年,10,月,套内均价：,9400,元,/,产品类型：联排、叠拼,别墅,开盘时间：,2007,年,10,月,套内均价：,7000,元,/,产品类型：联排、独栋 别墅,开盘时间：,2009,年,4,月,套内均价：,12000,元,/,产品类型：独栋别墅,开盘时间：,2010,年,1,月,套内均价：,9200,元,/,（联排）,14000,元,/,（独栋）,产品类型：联排、独栋别墅