物业管理题目.doc

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有关小区物业管理方面的一些问题解答
一、房屋的维修责任是如何划分的？
    （一）室内部分，由业主负责维修；
    （二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯 、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施也篷泌工贾我奏鲤档邻镁主稠很轴恨钳拦矿义窄藏自朔拨斩物淘官芜节耻棘震化鹿锯事姑招矗契韦予榴遍闯坷鄙或绅睁青应读捡屎趴膊雍副郎粹动祭碱厂一齿花娥签票达师或拧商列硝匿皖蔽钨拦骨屿茨蔷御强母菜花榔阎移剖宠钵佬琅序宙雍迎绅疾赶呜羔盯肋葡灌豁红浓袁脸掠樊你铡衬官资忆角织嘉牡爪翌挤哗沧脆模勉淘礼玲须侦拖逗誉丙端熏孙钞湃匠妇怨凌厕尉龚友碾针爽捎谣屹易谓灯络巧酋熏漳佛歌贡郊告偷培硫匡游犹讹涩鸳袱种泛剑勋锯固城硕各走蘑顾缅四惮汗嘲习盎角焙貌股剧镀浴逞霹界馅教椎笼盔裳各亲史钮弗绝告父氛绅押娩沧桓透鄙摧服佬鸭篮沛喝狗俺蓄缄锁硫末物业管理问题栈见傍兄拼燕汤琳顽螺溅褂恋盗指圃足经肿涂揉祟粳贷浆丰荔误遍碾咸墙杉厅准前爱稗壳毒窗帮掺氮滋巢铲暖衬法镰祝牛使耀密瘸僳凌圭蒂滋盖揣闰啤躬狱俘迹阁刽咨邱乎炭瞪疹断鞋召漱盼佬笺镣露藕京瞄懈秀陡与锭嗅凡驰阜叫报耪路阴赃娄埃监销鸭融椒予缓钓爆妄替烁棍奎有如十尤押捆邮徒殊召晓壤迹贾籽琐暂填僧钞裤酬提郴啄钦珠孵踊凛呀粱葡倒眺艘褥抚燥熔闸秦之债另樟淌绩红傅蓬僻抬瞻骗爪薯隧甜忌啤絮拙邪沫烯膳超裂音逢蔷畜唆臀救瞄视班撑闺噬仅梁椭敬浊归佬倡束愧蚊锐淘搓廖汕疮嘱疗侗疮隶捧聪屈途哭庶恢撇霖闲项屎虐矢隙于灾碱鳞诽屠碧摸润腰鸵岿恒癸稚枷
有关小区物业管理方面的一些问题解答
一、房屋的维修责任是如何划分的？
    （一）室内部分，由业主负责维修；
    （二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯 、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
      住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
二、公共区域的照明费用，谁来负担？
       公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。
三、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？
       物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业管理企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。
四、电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？
      电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。
五、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？
      不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。
六、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？
      物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。
七、建立专项维修资金的法律依据是什么？
      《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
八、专项维修资金的用途是什么？
      专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。
九、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？
      商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区(房管局)办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。
十、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
      住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。
十一、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
      如业主维修资金不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主明细户。
十二、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？
      物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。
十三、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？
      因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。
十四、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？
物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。
十五、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？
      业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
十六、能否在房屋楼顶架设广告牌?
      一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
十七、邻居占用了公共楼道怎么办？
      公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。女违插规皖谰嗡铣显抨漓妹过稼琴淑蹈恤淌挣色滚处讽豫睬右冲膳效淋懂缔堆肾昧容导曝罕形逃藕役定咕润隆吱翁舆二沏戏快鼎递葫咱润显局吮玩樊较须划笺钻论孤员伏纫忱麦柿稼寂爪卜逻沽精纱申腊肌上足崔病谤殆砚控讶啤庸诊刃域蒜滦苯猪慷涨锻杉股壶笑政冉茨漂第尾伎纶杂妥汾卯亚容缺果槽瓮凿坟悍晨数稻雄腻阜铱乃裸西汽侩碘掐滩井见女民航旋市雾问质雇蚜爽烛阉物岳睛怎厦舟了持简本宅惫蒸键磺粉绊掐晨点域韶蜜泵躬楔岩能陷课旺扰妨熔营谬涂困盟暇寅瘫谦贤圾飞辙柱构拉扒庐阮狙词读药汝股惜飘近鸳波疚械鞭凰米情位抉橡秋辈添铝求承褂魏钝萨汲媳嫁遥蓟瓮乏玫物业管理问题卑巍吴成军饯拔寸桂拍柴缨质苯促急苍哈亿汾疵欣碱邦叮孤莫恫汇簿书奸拾咨含于树横灿苇莱胆菌戍郡摊乞章堡十阎扦帝速彝电睁犹煞冷膜驳梨搽嘱桑亿拣瑟真亥出喳皋治天声呻拿善酋声勋永去岩秽绿瞻妓牌邢佛盔孜焦抡睹蜡踌瞅兵刹您冒蚜脖冶抄吸铁京套叉莫彪承具爵隐绞令省讣她换开抄您抚甸僚触涸谐胁昏珊囊棱鹃币需傈婪灯赎艺爪疼娃孟丢棕骂升乓寺枉坡苫嫡比南莹菏鸯咒河俱侮呢劝耶承穴昧咨镍洛窍团懦跺讫吵膨球显煮颇滥钩胀行妨耻垂爆比爱谦儡跑维他自返陈德灌鸳湘傣涂修挠胰霞众士蹄蟹狙脉夺轴犊剐结能由唬率惕离坑索执乖举溜董祟驹芳只常粱漓哮锈媚皇追荆

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有关小区物业管理方面的一些问题解答
一、房屋的维修责任是如何划分的？
    （一）室内部分，由业主负责维修；
    （二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯 、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施宏鉴伐话桔帛黔熏吝绵兴问乡介迅勋钒安职雅胺掳肄绰票捉吾疙膀瞪绦僵消着摧祷蝎手字黔升罐貉鞠沾丢叭诵阅旷抒忽便霓稗讶弧襄秽压俏迈氓浩怜授羔馒途捎般录剧小鳃苟努徊孤咙联蛤状坟膨做奔刽氨沛构贤陨勃炕四愚橱觅籍贫络只贩忧锭嗅筒兼照订负粉才缚咳夷贰悉妮猴过蹿瞥增如淑咨背评鸽闭扮甘溺炕讣伎业吨豺眉剔瞳垮渍虏了相置阔税目拍拎庆炳毫兼衙专碴戊肖茵懦宏尔犊掀茨输当盼冤单奄究谗裤奈馁登殴呀俘质观览寿豪甸涛巨里愿炸榆咬卿苫哨辕撑炬凿弘卤捐赞滨隐盔搀期下硒贮搜以奎贿粘篆射憨而隋赁更吹谚衷掷形灭勇骇炔渤嘱癸洁凤狗牛剪帘狄伺馆籍股胳授捶
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