资源描述
<p>8月推广目标：8月份争取完成120套，至8月底，累计完成300套的阶段销售目标，
8月推广节点：开盘（建议安排8月16日，8月第三周周六）
第一部分 8月推广策略建议：
（一）8月推广面临的形势：
劣势： 客户积累——从零开始 刺激要素——已经释放
8月是XX大厦销售的一个转折点，前期通过优惠卡销售、优先选房权刺激等措施，经过长达至少3个月的积累，完成了第一批客户的积累，并在7月集中消化完毕。8月份，最为关键的是在各种优惠刺激措施释放后客户的重新挖掘。
优势： 市场形象——强势品牌 销售态势——十分火爆 销售硬件——基本完善
可以说，XX大厦是7月份天津地产市场的最亮的明星，在瑞景板块以及整个西北片区，XX大厦是目前最强势的品牌，通过一系列动作，XX大厦以压倒性优势超越了奥园、水木天成等，与燕宇、东晶等完全拉开了档次和距离。但是，目前的强势是暂时的，奥园悉尼居即将开盘，燕宇、东晶低价抢夺客户，所以必须通过8月份积极的维护、利用、促进、提升，才能站稳脚跟、保持优势。
延续认购的火爆，XX大厦近日的销售态势不错，日均客户流量基本保持在20批次左右，虽然以老客户居多，但现场人气还算旺盛。8月份必须充分延续现在的火爆气氛，在延续销售中心的人气保持、人流量上深下功夫。
售楼中心的落成、样板间开放为销售提供了最有力的武器，现场打击力度大大提高。
（二）8月推广核心：
1、开盘活动：制造新节点、新刺激
关于开盘的思考：开盘是造热点更是造节点——完成300套的手段。XX大厦其实已经完成了一般房地产开盘所要达到的目的和任务，那开盘意义何在？还有没有必要搞开盘活动？百思勤认为，开盘仍然是XX大厦推广的重大事件，由于8月节点比较单一，开盘成为吸引客户购买的关键点，XX大厦开盘突破传统开盘之意义，沿袭前期成功经验：客户积累——客户锁定——节点爆发的层层递进、集中突破、阶段把握、立体攻势的推广原则，开盘成为对XX大厦销售的新的爆发节点和阶段性攻势。在开盘期，充分利用优惠的价格手段、市场气氛营造以及集中成交的羊群效应，促成新客户成交。
开盘的意义还在于XX大厦新的起点。开盘宣告XX大厦正式进入市场，开始了正式的上市销售，对内部工作人员也通过热闹的活动增强信心、鼓舞士气。
开盘推广目的：承前启后，制造轰动，夯实基础，延续热度
开盘的目标：
1)实现累计300套销售指标并制造开盘成交“神话”。
2)引发全市对XX大厦的关注，维持现场热度、积累新客户，进一步扩大全市影响力。制造开盘轰动，XX大厦以火爆热烈、倍受消费者青睐的形象正式进入市场；
3)延续热销势头：在前期火爆认购的基础上，再次营造XX大厦一浪高过一浪的销售热潮。
开盘价格手段：在开盘当日，除已签订内部认购协议的客户，直接签订购房合同的前88名成交客户，可额外获得正常折扣以外总房价款3%的特别优惠（优惠幅度相当于接近1万元左右的房价款）。
开盘主题：欢乐颂 慧眼识XX
开盘活动：
名人助兴：电影明星
文艺表演
圣诞德国游大抽奖（抽16位成交客户）
成立XX俱乐部
2、片区开发：南开区社区推广全面铺开，红桥北辰延续
红桥、北辰继续每周至少一次社区推广活动。
集中资源，马上开展南开区的社区推广活动。给予户外媒体投放支持，DM内容进行有针对性策划。
1)西湖道分卖场与置业连锁店配合，选取几个重点社区
2)8月9日前，片区内大量DM投放，展开第一轮攻势
3)销售人员与置业人员深入社区，设点介绍项目，看房车运客户到现场看房
4)以丰富多彩活动吸引客户到现场
5)置业店配合西湖道店销售员跟进客户，促成成交
6)展开新一轮攻势
3、置业连锁：
除配合各分卖场做社区推广之外，连锁店还肩负为售楼中心推荐客户的强大作用。开盘期，针对连锁店职员推出特别奖励措施，刺激连锁人员推荐力度：凡开盘当日推荐客户成交，奖励连锁店的推荐人员500元/套。
4、活动组织：
以开盘活动为重头戏。（开盘活动另案讨论）
8月9日、10日，开展一次针对南开新客户的一日游活动。
开展周末常规活动：
9、10日——明清家具展
23、24日——火枪展
30、31日——艺术品拍卖
准备成立XX俱乐部，制定章程，入会方式等，组织部分客户为代表，在开盘当日宣布成立。以便以后按客户要求，或由客户提供资源等多种方式，在周末举办家装讲座、烹饪讲座、服饰讲座、个人收藏展、艺术品拍卖、家庭日友邻活动、各类时尚生活秀、交际沙龙、流行聚会等。
5、大客户挖掘：
延长大客户累计优惠，南开区划定几个大客户资源
参与一日游活动
针对要开发的大客户，8月10日前召开专题会议讨论行动计划
第二部分 8月宣传安排
（一）8月推广重点：
1、价格上扬/优惠措施
宣告XX大厦封顶前每月涨价50元，过价格上扬，形成压迫销售，营造销售紧张，加速成交进度，体现升值潜力。
开盘当日的优惠措施宣传，刺激客户在开盘当日集中成交额。
2、卖点宣传：地铁概念为主，配合片区开发
本月选取地铁概念为XX大厦卖点详述的重点。前期，对XX大厦卖点进行了分述，随推广工作展开，XX大厦下月将重点对南开市场进行深度挖掘，在走向全市市场的过程中，地域是否认可是关键，本月重点宣传地铁概念，目的是由地铁引出XX大厦所在片区发展前景，消除交通不便、地点偏远的顾虑，与社区推广形成双线配合，说服南开及市内其他区的客户，产生对XX大厦的认可。
关于地铁概念的说法，可改变以前的方式，从不同角度详述分内容：
地铁物业的升值概念
地铁的时间成本降低、更为方便快捷
地铁造就城市现代化
地铁——天津动脉。
3、开盘活动宣传
通过开盘活动造势，在天津再度掀起XX大厦热潮，形成关注焦点，提升XX大厦感染力和影响力。确立XX大厦市场地位。
（二）媒体安排：
1、户外广告
各分卖场及全城连锁店统一推出开盘的户外和店内POP，营造开盘气氛。
建议开盘前一周，北辰、红桥、南开各选一处人流汇集地集中投放大量短期户外广告，如：灯杆旗、灯箱等，形成大规模强冲击力视觉冲击。
工地围板制作完成。
针对南开区增加户外广告投放量，配合南开区开发。
2、报媒投放
投放媒体说明
宣传节点和活动，以软文、电视在前期烘托气氛，后期披露花絮及成果
前期，对新报客户群体打击力度较强，建议本月加大晚报投放，打击新的客户群体
软文采用大版面大图片，增强冲击力和趣味性
报纸夹页投递费用比较高，受众面经多次冲击之后，效果会逐渐降低，建议适当投放一期。
时间段 投放内容 媒体选择 要求
8月1日宣布价格上扬政策 《每日新报》硬广
8月2日XX大厦升值的理由《每日新报》报中刊
8月7日XX卖点 XX大厦开盘88优惠、开盘活动介绍《今晚报》夹页全市
8月8日地铁概念——生活半径、开盘88优惠《每日新报》硬广
8月12日开盘88优惠《每日新报》硬广
8月15日开盘广告——宣告开盘、宣布价格上扬政策《天津日报》《每日新报》《今晚报》硬广
8月16日开盘花絮电视专题新闻
8月18日
XX奇迹 轰动天津——XX旺销解密之一《今晚报》
1/4版系列报道8月19日XX奇迹 轰动天津——XX旺销解密之二《今晚报》
1/4版系列报道8月20日XX奇迹 轰动天津——XX旺销解密之三《今晚报》
1/4版系列报道8月21日地铁概念——降低时间成本、价格上扬政策《每日新报》硬广
8月28日
地铁概念——天津动脉、价格上扬政策《每日新报》硬广
说明：
① 所有广告需提前预定版面；
② 除以上媒体投放外，在开盘、主题活动前后增加专题新闻。
3、DM
开盘之前，配合南开区社区活动、大客户开发投放。
要求：突出地铁概念
针对南开房价高的特点，突出性价比
针对南开知识结构高的特点，突出文化性
4、DVD制作完成，开盘当日发放。
5、XX生活杂志8/2003第四期——样板房特刊
前 言：总经理XX致辞
栏目一：XX大厦动态
样板房开放、选房、开盘、XX情怀系列活动
栏目二：XX人物
第一业主 主装修设计师 主装饰设计师（装饰师介绍及语录）
栏目三：XX生活
介绍样板间的美文、生活描述
栏目四：XX照片
四套样板房专辑图片
栏目五：XX论坛
网站BBS关于XX大厦样板间的讨论、寄语
6、短信
对XX大厦客户通告：8月16日，XX大厦隆重开盘；活动通知
对新积累客户告知开盘优惠：凡开盘当日成交的前88位客户，优惠3%。
7、精美楼书制作完成，对成交客户发放（开盘前）
内容：项目卖点（环境、社区、景观、规划、人文、户型、成品房、商业街、会所、配套、交通、升值潜力、物业管理、品牌、增值服务、综合素质等） </p>
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