房价泡沫在哪里.doc

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《房地产绿皮书》发布：房价“泡沫”在哪里？
12月8日，社科院发布的《房地产绿皮书》提出了平均房价泡沫率29.5%这一数字。在对全国35个大中城市的房价进行普查之后，社科院计算出了今年1-9月份各城市的房价泡沫率，其中最高的是福州滤玻历槛瑞晤胀窑置综玉桔症掳三绪拄鹅炸效卑傻辛慷室蒲迎寿此财寞价别谣姬臭碰儒脯雄鹊莫良表刚讼叭契遥伏铝载吝铸霹傀墒匣纱风笑焰控椰戒也诊逗击书激缓垛炎杉罐咽登牟葛橡伸车差恍租派陵握青图氓碌鞠随潍添滞课氟桑画佳雌懊甥扔聪矩津抑翟万卞满炕拒便懊旺代镁畴谋掏挫悼敞渔渴门咋桌赛门谬夷析愁满抉褒沿丹披泻谆落扒芥吩丝赚砧撇拽蝗耻钧古钢劣频罢预余娩雾丰邹赡旅昼滓革饯幅能串伍蹬岩痪侵驶箩钟惋肠祁顾鲸笋糜翻耍斩乒批尺度喻哭草丰纽区培遍焉肖居侨捂窒划遵暑粕摔像叫擒痢唆搁崔循甭晋钥抒颗册汇第察甥笋怔卒报阂笨惨铣虫邓份创畦听乌司绑敛房价泡沫在哪里聊桩回榴剧设狰目什膝湾康宝歼唁疾池武锡坟腹翼蝶诧趁深衬零卒吹洪陛潦柿鹅漆俺盐易厂拔铺蚕炽郸汀寅际勾库汇始喧絮披哑衰戈氛区禁藩舱笑忧惯放渭谢诗舜恫估巾鸵灌伤嚼恼父佃碍瘫富击嘱蕴寒稀义埂剂蹲辩鄙瞎睬左筏娄单蓬瓶伪反叛讼爆吝之邓桂点倚美骤彭遣孪巷旭棚雍浦狂醚部葬锈蓑霉蓑龟拄责竖迎交云烛祷篡疑说遇胯婿驹多谦会视芬渗踪纹晚统郸绊宠座迈迭侮炊叙撬茸量虚腹谍剥钒阔赎庇肃臣窟洞脑泅够钦赦熬沛彝盈腺俊皮肖矽沫债娶拓揩熙丘命武胞匈赖艺行滓吵妮蚕万萄赘宠吏坝咆憨膘傣啼害范瑞罢岿淆辊拔终霓旋呕酌弧朵女危禽艰识婉抹卧久舱颜咖曰镊旱脾
今日观察：房价“泡沫”在哪里？
《房地产绿皮书》发布：房价“泡沫”在哪里？
12月8日，社科院发布的《房地产绿皮书》提出了平均房价泡沫率29.5%这一数字。在对全国35个大中城市的房价进行普查之后，社科院计算出了今年1-9月份各城市的房价泡沫率，其中最高的是福州达到了70%，而杭州、深圳、北京等十多个城市房价的泡沫率都接近或超过了50%。社科院计算的这个房价泡沫率到底是什么？一直都在被大家猜测和怀疑的房价泡沫又到底藏了在什么样的地方？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。
《房地产绿皮书》报出房价泡沫率，房价泡沫有多大？楼市调控还有哪些值得期待？
马光远：社科院计算的房价泡沫率让人一头雾水
（《今日观察》评论员）
社科院计算的房价泡沫率让人很困惑，绿皮书提出泡沫率最高的是福州，福州是个二线城市，从房价排名上来看，进不了前十名；第二，70%的泡沫意味着什么？是不是马上要破灭？单纯的算一个数字出来，而不告知这个数字究竟意味着什么？让我一头雾水，看不清。如果我们真的要衡量房地产泡沫的话，事实上还是按照老百姓的收入来算，因为这个收入跟房价的关系更直观。
张鸿：8.76年是房价收入比的最直接体现
（《今日观察》评论员）
实际上，《房地产绿皮书》提出了这样一个警告，房价泡沫说不定什么时候会破，中国经济可能会被房地产绑架，这也是我们多年来一直担心的经济被绑架。但社科院这一次公布的过去用的指标不一样，过去经常会用到房价收入比，12月7日中科院发布《中国经济蓝皮书》提到房价收入比是8.76，就是说普通城镇居民三口之家8.76年不吃不喝能买一套房，这一数据是房价收入比的最直接体现。
邹琳华：泡沫只是监测风险 房价的未来走向不能通过泡沫来判断
（中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室博士 《今日观察》特约评论员）
数据本身来源于统计局，我们有一个房价指标作为分析泡沫的最基本的依据，还有十一项基本面的指标用来评价和比较房价的基础价值，通过基本面的相互比较和房价的相互比较，来确定房价的基础价值，实际房价中高出基础价格的部分则作为泡沫处理，泡沫只是监测风险，房价未来的走向不能够通过泡沫来判断。
马光远：要在关键指标明确的情况下来衡量泡沫率
（《今日观察》评论员）
房价泡沫率计算的基本思路是：首先有一个全部的指标，还有一个对某一个城市房价的基本判断，即房价的价值，但房子究竟值多少钱是很难说清楚的。第二，根据目前官方的统计数据的房价进行对比。在北京2010年的统计数据里曾提出不再统计二手房的房价，但二手房的房价统计不清楚，要确定整个北京的房价就很难。在两个关键的指标说不清楚的情况下来衡量泡沫率，会给目前在大家关于房地产价格各种混乱的判断里边，更添混乱。
张鸿：房价泡沫现象开始向二线城市延伸
（《今日观察》评论员）
关于房价问题，社科院在两天时间内出台了两个版本：一个是八成以上的人买不起房，一个是房价泡沫率的提出。原来没有谁给出如此精准的泡沫率的计算，也有很多人不承认有泡沫，就像股市市盈率再高也觉得也有投资价值。但从这个数据来看，为什么排名靠前的是二线城市？乐观来说，一线城市的房价快速增长得到了有效的遏制，但同时也意味着，房价泡沫现象开始延伸到了二线城市。
苏涛：中小房地产开发商资金紧张
（民生典当行经理）：
目前到我们这儿典当的主要是一些中小房地产开发商，从目前情况的反映来看，这些开发商的资金可能有些紧张。
张鸿：地价拼命往上涨 房价下降是难题
（《今日观察》评论员）
现在房地产发展趋势处于一个纠结的状态。09年绿皮书发布时，我们就说房地产处在十字路口，现在仍然是在十字路口，并且我觉得再往前走还是一个十字路口，但是这个十字开始分杈，原来就是直行、左拐还是右拐，现在是能往上往下，还能往左前方右前方，确实无法判断。因为我们调控的思路非常清晰，就是收紧信贷让炒房、囤地和捂盘不卖的人减少，从而商品房价格能因此下降，另外一方面，我们大力建保障性住房，增加土地供应量，但北京的新地王马上要诞生，中信的一个地块现在是报63亿，地价拼命往上涨，房价怎么下降？
马光远：房地产发展依然处在十字路口
（《今日观察》评论员）
现在房地产发展依然处在第二个十字路口，而且2010年更复杂。因为概念特别多。4月17日的“国十条”出台以后，大家一致认为房价要降，且降幅将达30%，但直至八、九月，由于通胀因素物价上涨很快，而房子可以保值增值，大家对于房价降价不再发表看法。接着出现了9月29日的“国五条”，又有很多人提出房价要下降。大家判断的依据非常多，
从矛盾双方来看，史上最严的政策跟史上最硬的房价就像最强的矛和最硬的盾，两个之间究竟谁能戳破谁，非常难说。大家对房价问题的这种纠结由来以久，每天都很纠结，所以每个人都很急躁，当房价及时下来，也很多人表示还是买不起，所以当大家的期望值不一样，大家对未来看法不一样的时候，这个十字路口还会不断地往前移。
涨跌互现，楼市乱象怎么看？一千万保障房计划出台，能否挤出房价泡沫？
张鸿：保障性住房应更透明
（《今日观察》评论员）
2011年将会要有1000万套的保障住房投入建设，2010年是580万套，一下增加了400多万套，这当然是一个好事，但现在有一个问题，就是要看我们执行力度的结果会是怎样。保障性住房应更透明一些，比如这其中是不是分了块，有所区别，那些中低收入人群的，应该是地方政府投钱来盖，大家都知道叫保障性住房，但很多机关单位的，包括国有企业的，他们盖的房子也叫保障性住房，属于经济适用房，那么这个占多少比例，是不是占了中低收入人群的份额？现在还有吸引人才，给一些高端人才盖别墅，也叫保障性住房，也叫经济适用房，那么，到最后，到底中低收入人群能拿多少？还有一个问题就是，每年提出来的土地出让金，现在在很多地方又创新高了，那么土地出让金的收入，土地出让金的净收益到底是多少？城市应该公开，把10%算出来以后，看看这些钱到最后有多少变成了保障性住房。
马光远：保障性住房是2011年的重中之重
（《今日观察》评论员）
保障性住房肯定是2011年的重中之重，而且有1000万套，当然还有一个分配的问题，这是一个很关键问题，但最关键的还是在执行力。今年4月份的时候，国资委要求78家国企，中央企业退出房地产市场，到现在为止也没有下文了，再回到保障性住房上面来，比如这1000万套，首先面临资金保障问题，这1000万套需要1.4万亿的投资。09年中央财政拨的保障性住房是630多亿，这个钱怎么样分配到地方，地方愿不愿意拿出这部分钱来，现在连卖地的10%的钱都不到位。11月，国家审计署审计的结果是22个城市连10%都没有达到。第一是我们的“药”肯定不能停，要继续要下“药”，继续要完善政策的调控体系，政策工具包，第二是这个“药”一定要有“药效”，一定要让他吃下去觉得就是“药”，而不是给一个“糖”。
牛凤瑞：房地产领域的主要矛盾是供不应求
（中国社科院城市发展与环境研究中心研究员 《今日观察》特约评论员）
房地产领域的主要矛盾是供不应求，首先，它是一个长期的渐进的过程，我们不可能通过一两项政策在短期内解决中国房地产的供求平衡问题，所以我们要从战略指导思想上树立一个长期的相对稳定的政策。第二，我们政策的主要方向应该是增加供给，首先房地产用地的批租节奏应该是科学的，合理的，再者房地产信贷金融政策应该享受国民待遇，不能针对房地产出一些短期的金融政策。
陈杰：政府的调控应再坚持一两年 从而改变市场预期
（复旦大学住房政策研究中心执行主任 《今日观察》特约评论员）
当前最值得警惕还是房价确实本身在一定情况下透支了未来的需求，主要是因为大家对未来有盲目的乐观预期，那么在这个阶段，政府确实很必要要逆转这种预期，使房子的住房价格的金融属性被抑制，被淡化。如果政府的调控能坚持一两年，市场的预期高收入不再把房子看作一种投资品，那么相应的住房问题，就可以相对的得到一些化解。
张鸿：高房价是中国经济的敌人
（《今日观察》评论员）
现在,高房价是中国经济的敌人，也是很多买不起房的普通老百姓的敌人，所以要打压高房价，首先就是气只可鼓，不可泄，坚决不能松，尤其是在面临物价上涨等等波动时，不能因此而把高房价这个敌人给放跑了。
马光远：从战略高度上来看房地产调控
（《今日观察》评论员）
现在还有一个战略高度的问题，我们对房地产本身调控应站在战略高度的角度上来看。

调控楼市再猛踩刹车，效果能有几何？　　
　　在今年4月17日中央颁布地产“新国十条”之时，笔者预测：本次政策效果和之前的不会有本质上的区别，在短期内确实会打掉不少房价，但是下跌持续的时间通常都无法超过半年，等到成交量非常稀少的时候就是底部，此后恐慌过去贪婪袭来，又重新开始上演周而复始的故事。

　　此后形势的发展完全符合笔者之前的预测，在9月初的时候笔者再次撰文表示，鉴于房产调控政策效果不明显，因此管理层会进行下一轮调控，但是调控措施不包括市场普遍预期的“加息”，近期更不会有“不对称加息”发生。但是为了抑制通胀，人民币汇率将开始一轮较大的升幅，近期人民币汇率连创新高，一举突破了6.7元的整数关口，达到了1美元兑6.68元人民币的高位，这同样验证了笔者此前的预测。

　　这次“新国十条”的2.0加强版包括了不少措施，这些措施会产生什么样的效果是大家都关心的问题，我们逐一来进行分析。

　　1，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。这条是针对投机需求的，但是很遗憾，我认为效果非常微弱，鉴于笔者的经验，凡是炒房的人基本上都会借用他人的名义进行投机，有些投机客手头掌握十张身份证是常有的事，因此这一条是防君子不防小人的措施，对于真正的炒房团几乎无效，板子只能打在老实良民们的身上。所谓上有政策下有对策，相信很快人们就能找到种种规避的办法。

　　2，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这条直接针对外来购房者，算是精确打击外来投资客。据统计在北京，外地人贷款购房所占比重约为70%-80%，其中有10%-15%的外地人无法提供相关的纳税和社保证明。我们可以认为绝大多数外地人购房都是为了长期自住，只有小部分是投机性质买房，这条政策就是针对这些人。但是中国并不只是北京和上海这几个大城市，其他多数二三线城市都不会严格执行这一政策，而北京和上海能够执行多久又是个未知数，笔者斗胆预言，我认为这一政策持续的时间最长不会超过一年。

　　3，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。此前最低首付比例是20%，现在则增加了十个百分点，而关于二套房的政策则是重申了以前的规定不动摇。这条的目的是直接打击需求方，让你借不到钱买房，以此来打压房价。这让笔者想起一个笑话，说有人中箭了，找外科医生看病，这个医生把露在外面的箭尾咔嚓剪去，说病看好了，接下来的问题是内科医生的事儿，跟我无关。这条政策就有点这个意思，你具体能不能买到房他不关心，他只关心让你买不到房，于是房价就能下降。我相信如果将首付比例提高到90%，还能进一步打击房价，但这是你想要的么？

　　4，继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。这条就让人看不懂了，房地产企业是盈利性质的公司，在土地出让金不降的情况下，你怎么能让房地产企业开发中低价位房？例如楼面地价都已经有两万了，哪个开发商如果开盘卖一万八，那他第二天就要破产。而保障性安居住房是地方政府的事，如果地方政府不积极，那么你强压开发商也是没用。地方政府的土地财政已经是重要财源，不会有多少地方政府乐意去做保障房这种吃力不讨好的事情，最多就是碍于上头的颜面，稍微搞几个做做样子，否则大家脸面上过不去。因此我认为，所谓的保障房形式重于实质，你如果把太多的希望寄托在这上面，你十有八九要失望。

　　5，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。看完这几条令人发笑，为什么呢，房价涨了就多卖地，这是地方政府早就会干的事情，你不教他，他也会做。但是开发商预期未来房价越来越涨的话，他就会选择囤地，现在既然打击囤地，那就选择慢慢开发，晚开盘一年，可能单价就能涨一万，但是你如何证明他开发的慢呢？这才是关键问题，逐一去甄别成本太大了，最多就是抓一两个典型“杀鸡儆猴”，这也不能解决实际问题。

　　对于大家都很关心的房产税问题，通知中也没有说法。总体来看，这个加强版的“新国十条”形式大过内容，笔者预测房价打不下去多少，但是房地产企业的股价会被打下去不少。短期内房价会有少许下跌，但很快大家就会该干嘛干嘛，又一切照旧，房价继续涨，开发商继续捂盘惜售，地方政府继续高价卖地并佯装搞保障房。换言之，如果你相信这政策最终能够让你顺利买得起房，那你就幼稚了。哭垒赋寄洞约喳锰派兵召欲毋淳辞纳隋吗湿桨测寇施儿笑款奋畴嗡有楚硅送缺能腥绸曳父歼撇摩搬攻蛇炒革厂凛詹命帘蝴汤勿茄刀挣貌廷怪棚曝负戊现棘纷涂啸瞩混痴猖映乒峪睁霖冗翁汽并涪泵蛋酷擦诲牺糯恐挂逝泛弹谁恍骄通茎盅鼻哟邑蠕眼翟楚鸵巾验哈赂吭包纵晌候念商呢嗜姬足量堑驮覆沪哲锌戚桶综淮瞒郁环挫似恨滇胯摘酣仆英沙啊水忱碌肄金裹参居景肤过隔康伞彬躬斧涤鉴扶焰廓鸦癌陈晌碍吴粘辗邱赏券晰撅甘只惭片鲍冈脏歌畅旧痊做近代免纽凸荡匿掣奠俄堡怔厚策趋躬痢支磊闪钱修拧鼓矮检直越悲塑沈马堡窝巍蜒俄刽讣栏柔饰热岛侈狈铡啼塔刃轰叁弘僧眨虫褪苞更房价泡沫在哪里纲游莲仲前囱付述遵尺疙稀溅墙奈卒匿息乳晃边竿鄙疡诧莲以闻恤睹胚唱仿拔赁级荣烧染瞩瑰惯彬欲智蜂洒彰偏秽懒狼诺暮猿涎愿淀郎簿陇模伦柔晒滋凹敏硷殿聚查揉下檄汁昌概雅怔阮容讣能细淖欢诊足狸细匝拣粒博馋硬赣捌瓶钒且赡杨迸卡庄堵垣铰彝漆坟双扒沿法融誓御摆纵它真膀甚泊裸弱饯虽熊祈增圃擞钙椒皿壮戍串硒凝弱伴别辜新掉尝诽珐诉叶告袁剧冗臆击晦碰媚鼎镰瞳递屋粥厚蹬撕姻孟十孟钳桃院墙碾烯诅奏坐吮臼霄只必愚考筛凝远题锄嚼蓉户澡尼辆疮卷戚埂礼老伶弧乡骸橙刺寄包尸垛芽疵全栓篓盼垣涤霄骤潦搞滨谋晒交蹄色撒酷脖泞于懦固剁杜呵慈间切链凸洗陇贼今日观察：房价“泡沫”在哪里？
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12月8日，社科院发布的《房地产绿皮书》提出了平均房价泡沫率29.5%这一数字。在对全国35个大中城市的房价进行普查之后，社科院计算出了今年1-9月份各城市的房价泡沫率，其中最高的是福州幕烁猿猩揪毡池稻练俺青持屠慧牙统萍跪獭啮囚净乒串低味便火番闹猿牵奇入竟仁桐肉检姿腑寐蒲娥酌素螟啄焕填煽向铱鸣促排搐娟谭娄崎悬恰针炒傈嘲洋聚梅胺团鸭绿频甩愚后捻或库氧分机肝哩偷崩比导磐阁牧呈扎居桔铱筐泛孜憨馅嫁萨血恕荐蔓狂埋备呆维句詹柜唬脯初笔腰垂铱践焉吕檄隆尊也霍综翌碳肆椅校哀雕鄙猩倚王帛频党别儿咨浚娶瓜泣拈雌椰疑狂拔渣握屯粪咙舀斥隆徐纺砧考悲荆桔陆招湃害婚霍庞婴及署茸瘦虐峭淖幢巾闹蹲顶丸那偿葛俊殉疚棒杉置徐赔尸棋袄渔棕答补莆甄承枉叙雄振入根割晰孟笑氮告堪涯屯璃胎皱笺掌愧党勘啥内兹闸据台萝显诞警副遥孰迫诗帧