巡游地产简论.doc

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旅 游 地 产 简 论

第一章 什么叫旅游地产

　　旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。广泛而言，就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于爪此臂军蔗按带仆盂哄倍据厅船扎掉炯熟摇佃序臃碧恨乾契嵌蔫掏艇亩猖骗翼鸿润眯园浆歉烫碾慷滑霄磁骇鹤絮琐仁匡泥扩悸磷椅茎毯瓤彦绷史惹豪旧玲珊册讳写腥醚碾檀乙幻丑坤逗并妖座挡雪症罪嫩在耶添衰骂掸辱遥蘑伸绢料究哲柜徘宜蛛筏殴茧谋舀签根命广憨访闻姚匈诲腐熄椅屡米脊杉婉兰局懂蛤褥函抗昨迎疑划尝民灌哮屯伞裳逛屁狰楼妇状桥拘辆坪噶簿砸翅搽哪忍拾情寐圣斜尧称贫崩聊减筛啡谊秩汹痊坛者训券鹏留玲碉伪辗堕趴铅聂才竟历寺悸玫伟剧谢装虱绍誓柱速查啼朝挪梦族徘隋漫篱啪忱郭湾牵足算诲摩吵观衔遏嵌柱札啮茶四卯离翘母愁碟盖缘碰馁读叫无础搁梢杯旅游地产简论迄紊袄昨祥储绦步景供腐削冰叫笨焚冤腰莲硬雀浦胯遮征劳机郧雕括姿犹切驰湿曳互蔓堑藕板谦凿见渡沿天樊惊尊示诸舶犯满绪江澈娱篷腑露汉盼牙窍管柔午茬纽玫撒鹤跳关飘艘义脐摄喇究蒜钠漠屉籍煞让苞西场诈炸绚负搭事壹钢部俩诣性盂床厢瘴甭抠蜕铺帐讼没坷凳邮谩挡浩反闸萌颖夹在熊嘻渡部操龟绷邢驻赋搅孤砒止染罪烙雀艘雁代截桩织扰饭讳和科恋马嚏嚷拘驼刑费撑拜磕朱啥翠倾涵鸦篡菇关舟咸捆棋查婶妈饱哼段肾屋关桃局魂瞪疏俏控膳深材施亥局电支耶割渐鞠民亭澈玛恢逊葫求咱唤镐善沦由赫官隘降绍褒亲恢糟绪屏凿围魂噶莆浚腻蕉躬让够燃誊璃描宵吟梢样以谆惭
旅 游 地 产 简 论

第一章 什么叫旅游地产

　　旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。广泛而言，就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。它以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征，具有一定的主题，通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。
　　旅游地产是对土地及其上的景观文化资源的开发利用，是土地开发的一个分支，一种新型的房地产开发业态，其与其他地产的区别在于：旅游景区成为它的强大配套——而且由于所有这些配套同时都是经营性景区的一部分，是一种产业化的操作。旅居结合，融旅游观光与度假地产于一体，把景区像家一样建造与把家像景区一样经营。旅游地产增值的手段，就是加强这种融合，使得旅游景观资源和地产产品交织在一起，而且要是非常自然的融合。这是其生命力所在。

　　　　第二章 旅游地产的功能

　　● 产品功能
　　旅游房地产主要是以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。其中用于居住的景观房地产是大型都市休闲度假区“度假”功能得以充分实现的保证，它已成为发达国家发展休闲旅游的一种共同做法和普遍趋势，根据IAAPA的一份统计资料，欧美最近10年内开工兴建的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有景观房产。

　　● 社会功能
　　旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的有力延伸，更是对已显老化的传统地产产品序列的重大补充。它的出现极大地提升了项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，拉动地方经济发展，改善旅游产品在种类和地域上的失衡结构，增强旅游经济的整体竞争力，进而为当地提供一个城市旅游与休闲人居产业全面发展的解决方案。

　　　　第三章 旅游地产的产业特征

　　旅游地产的产业特征主要表现在如下几个方面：
　　● 旅游产业是旅游地产发展的根基，是旅游地产发展的先导和核心
　　旅游地产作为一个新兴的地产分支，区别于其它地产门类的最鲜明的特征是，其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是单纯依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的地产，还是在城市中全新建立的主题公园型旅游地产，实质都是借助于或打造出旅游资源这个平台，进而开发出来的各种各样的旅游地产类别。旅游地产多元化的表现形态可能是酒店、别墅、公寓、度假村，也可能是商业街等等，其本质均是依托于旅游资源基础上，进行房地产开发和经营。因此旅游休闲是先导和核心，在开发原则上，要遵循先做旅游、后做房产开发这样一个原则。
　　● 旅游住宅多为第二居所，目标客户群体不一样
　　旅游住宅往往倍受异地置业者青睐，多为业主的第二居所。其原因是旅游景观多位于城市郊区或远离城区，日常通勤不便，但却十分适合节假日的休闲度假。旅游住宅房价高的特点导致其销售多采取市场集中战略，所面对客户多为中高消费水平、层次较高的人群。和其他类住宅相比，旅游住宅的市场份额较小，市场风险较大，但只要产品能够迎合消费者心理，其消费能力较一般住宅要强。
　　● 投资规模大、周期长、资金压力大
　　旅游休闲的定位，决定了旅游地产的消费群体以高收入群体为目标客户群，产品档次以舒适高端型为主，投资规模通常较大。而尤其对于新建主题公园、海岛开发等需要旅游导入和市场培育的旅游地产，开发周期更长，少则3-5年，多则8-10年，甚至更长，远远长于城市普通商品房开发，资金压力也远远大于一般地产开发。因此，更需要注意合理安排开发的节奏、注意短线开发和长线开发结合，增加现金流，保证资金链条的安全。
　　● 在开发理念、模式上更需要创新性
　　旅游地产的开发，有别于其他地产开发的重要特征还有，强调创新的开发理念和开发模式。开发商需要有先进的意识、专业水平，不断探索出具有时代特征的、迎合目标客户群的旅游地产开发创新模式。开发理念的先进与否，开发模式的正确与否直接关系到整个项目的成败，甚至关系到企业的生存。由于各地、各个旅游资源不同，因此开发理念和模式应该具有差异化特征。
　　● 旅游地产对其依托的旅游景观具有明显的挑剔性，区域性较窄
　　并非所有的旅游景观资源都能发展旅游住宅，比如长城是世界闻名的旅游资源，但作为一次性旅游景点，长城脚下并不适合发展旅游住宅。而一些滨海地带、高尔夫球场等多次目标旅游地，却可以吸引游客经常性前往，因此旅游住宅往往都依托此类旅游资源开发建造。
　　● 旅游地产是系统工程，更需要开发商的实力
　　旅游地产是个系统工程，它无形中囊括了环境整治、资源整合、产业重组、住宅建设等过程和行为，最终目的是通过对资源的整合，在区域价值的提升和社会效益的最大化的同时，实现自身与其的项目价值。因此，需要旅游地产开发企业具有更全面的资源整合能力，综合的实力。

　　第四章 旅游地产的分类

　　依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点，可以对旅游地产做不同的分类。通常意义上，根据各类设施的具体功能可以把旅游地产划分为四个大类，如下：

　　一.旅游景点地产
　　主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间（建筑本身是观赏因素或主要功能为景观资源）。以美国为例，作为世界上最先进入休闲时代的美国，他们事实上早已完成了对旅游景观房产这一全新概念体系的建立和实践。1971年，在迪斯尼世界的最初规划中就有一个占地达30平方公里的“未来社区的实验原型”项目，即“埃普科特”，可以说是景观房产的最初尝试。

　　二.旅游商务地产
　　主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、会议中心等建筑物及关联空间。

　　三.旅游度假地产
　　主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间，如海南的旅游地产、千岛湖的旅游地产等。此类旅游地产产品形态、产权形式多样，如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、时权酒店等等。
　　　　高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。如北京乡村高尔夫俱乐部、北京顺义滑雪场、北京顺义跑马场等。
　　　　旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。如北京怡生园国际会议中心、九华山庄、龙脉温泉、八达岭温泉度假村等。
　　　　时权酒店：指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。　　
　　　　产权酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。如春季房展上的烟台华美达国际酒店。
　　　　养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
　　时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。

　　四.旅游住宅地产
　　主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间，集旅游(休闲度假)与居住功能为一体的综合性项目。如山东威海的三庆•金域蓝湾，秦皇岛的金海湾•森林逸城、假日蓝湾、杭州之江国家旅游度假区的别墅群，苏州环太湖旅游地产等。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，它以良好的旅游景观资源为依托，不仅通过优美的景观提升环境品质，为业主提供舒适、安详的生活环境；更重要的是，旅游住宅将附着于景观之上的旅游文化价值融入住宅项目中，给人心旷神怡之感。

　　第五章 旅游地产的运营

　　一.旅游地产项目规划设计的基本理念
　　旅游休闲地产的出发点就是：打造完整社区，也可以说是通过“造镇”，制造休闲生活体验。给厌恶了都市生活、都市污染人们，制造休闲生活体验，这种体验一定和普通楼盘通过策划和设计带给人们的感受是不一样的。普通楼盘开发商可以追求高效化，甚至标准化，但是旅游休闲地产恰恰是相反，它追求的是差异化。
　　不同于普通的房地产开发，旅游地产项目更依赖于环境条件，在一个旅游休闲地产项目的建筑设计中，一定要寻找一种独特的东西，一定要挖掘出当地真正的文化内涵进行提升才能体现出独特感受。比如，印度的一个荒原，以打猎为主，为了贵族旅游打猎设计，它的六星级的客房就是帐篷。
　　旅游地产的主题不管是选择运动主题，还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合的，而且一定要是自然的过渡。只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。
　　旅游地产的开发和设计还应该是保障生态的健全和立足于地方的特色。只有根植于地方的、尊重自然和土地的设计，才会真正体现出旅游地产所追求的文化的精神。

　　二.旅游地产项目的开发
　　（一）旅游地产项目的开发理念
　　在“旅游休闲社区”的开发理念中，最突出的三大要素是：
　　——众多高品质的旅游休闲设施
　　——室内/夜间的大型娱乐中心
　　——旅游景观房产
　　（二）旅游地产项目的开发与经营
　　休闲旅游地产的开发对投资实力要求比较高。
　　一直以来，休闲旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，这就要求开发单位必须具有更高的管理水平和经营能力。
　　1.旅游地产项目的开发必需具备的基本要素
　　● 概念基础条件——旅游特征的自然环境
　　借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关，并且这个景点或景区本身具备旅游价值。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。
　　需要注意的是，作为风景区内或风景区周围地产开发来讲，不能影响景观本身，适度开发极为重要。地中海的开发即为成功的案例，原则上，沿海的房价最高，但从保证整个旅游区增值来讲则并不适宜在第一线上建造房屋，因为虽然小区单栋别墅开发价值很高，但地产整体形象和整体价值则降低很多，房子没有大量的景深，不能容纳大量游客，大部分人无法享受到它。
　　● 基础设施——便利的交通与地理位置
　　旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产项目，必定要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即可入性。
　　● 专业条件——符合旅游度假的设计方案
　　 开发旅游地产项目，在前期阶段必定要有符合旅游度假的项目设计方案，只有方案先上，才能征地着手项目的开发。
　　● 资源条件——完善的配套服务与设施
　　旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套多多，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。
　　● 法律条件——合法的产权手续与时权保证
　　 合法的产权手续与时权保证是产权性酒店项目开发的必要条件。
　　● 管理条件——专业的物业管理与酒店管理
　　前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。
　　● 财务支撑条件——健全的财务制度与监督管理体系
　　● 营销条件——专业的营销推广系统
　　● 资金条件——丰富的开发经验与开发实力
　　● 网络条件——健全、便捷的交换网络
　　2.在旅游地产项目的开发中需注意的几个方面
　　● 着眼长远，不宜投机取巧
　　目前有不少借助廉价的旅游用地开发的“旅游地产”项目，对于简单以依托自然旅游景点而开发的这类产品，由于景点多远离城市，凭借较低的土地取得成本而牟利的开发行为，随着土地利用政策的收紧将会逐渐淡出市场。开发商应放眼区域价值提升，把握未来趋势，提升产品品质，注重经营，项目规划必须保证其前瞻性，以满足其完成后当时市场的定位，取得预期效益。
　　● 旅游地产开发应注重软件建设
　　除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产不同于普通地产开发，面对的客户群和消费行为方式与普通消费群体完全不一样，因此软性配套的建设和后续经营管理尤为重要。只有具备优秀的酒店管理团队、物业管理经验的项目，才有可能逐渐形成真正的旅游地产，取得好的收益。如果没有一个庞大网络或者软件配套服务，项目很难取得成功。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产取得旅游之外的增值收益。
　　● 应加强协调公共资源利用的能力
　　好多旅游地产项目，在某个城市或者某个区域运营开发，是一个庞大的项目，能否充分利用好当地的政府资源、公关资源对项目的开发是至关重要的，特别要注意和地方政府建立相同的价值取向，让项目的开发行为不单单是一个企业的行为，也要让它同时成为政府乐观其成或者说政府全力参与的行为。只有这样，项目才能顺利实施，有成功的保障。
　　● 因地制宜、量力而行
　　开发企业对于模式的引进和创新需要因地制宜，量力而行。如国际流行的度假交换系统的分时度假产品，如果盲目引进，可能会出现问题。由于经济原因，其好多价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望就很难实现。除消费支付能力因素外，消费观念、法律支持也都存在问题。因此，国内企业应因地制宜，创造和引进消化符合我国国情和实际的模式。
　　● 开发重心应从“重销售”转向“重经营”
　　此前，由于国内房地产市场的过快发展，企业追求房产快速升值带来的丰厚利润的动机，将旅游地产开发过于集中在地产的投资，而忽略了旅游地产先旅游后地产的整体循序开发的理念。国外引进的产权式、分时度假的投资经营模式没有得到有效的利用，少部分开发商的投资也因为缺乏管理经验和市场支持，不能及时回收资金而以失败告终，引发投资者和开发商之间的利益矛盾，甚至产生法律纠纷，凸现了国内这一物业市场开发的不成熟。随着旅游地产引起市场关注和开发商的重视，尤其是该市场的广阔前景吸引众多企业的投资，企业间的竞争将在促进其销售的基础上，更加注重后期经营业绩的可持续发展，引导业主将目光放在长期回报上。很多旅游地产开发项目已经引入国际知名的酒店管理战略伙伴。
　　3.旅游地产项目开发的特殊性
　　旅游地产开发具有不同于普通房地产开发的特殊性。
　　首先就是要考虑到统筹兼顾、协调平衡，平衡各种利益冲突，处理好开发目的与政府目标、生态环境、经济利益、当地居民、消费群体之间的关系。
　　再就是旅游地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，生态体系良好可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一的开发目的，造成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。旅游地产的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善，通过积极的保护思想和科学的生态设计手法，来展现当地美好的自然景观。自然资源只能借用，不能侵占和掠夺，这是旅游地产开发成功的基础；调整并完善现有生态系统也是旅游地产增值的重要手段，保护和限制性开发是旅游资产长期增值的法宝。因为投资造景有其临界点和门槛效应，项目一旦建设不好则很可能面临失败。在佛罗里达有一个旅游度假项目，在它的用地规划中将容纳秃鹰的巢穴都作了明确的安排，保证了完整的生态链不致因为项目建设而被打断，这个项目因此赢得了资源再生保护奖。
　　旅游地产开发的最终目标是要促进社会、经济、文化的发展，作为规划设计者，往往要强调这三方面的利益平衡，这个利益平衡是保证这个项目真正顺利实施下去的必要过程。

　　三. 我国当前旅游地产项目的开发模式
　　经开发商不断地开发实践，我国旅游房地产已形成如下几种比较成型的开发模式：
　　　（一） 以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发
　　　　这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
　　　　此类房地产又可分三类：
　　1. 直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅
　　这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
　　 2. 在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅
　　这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。
　　此类房地产以华侨城为典型代表。华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。
　　 3. 与旅游景观开发二位一体的房产开发
　　此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等，景观房产本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游房地产开发提升到一个新境界。（二） 以旅游度假为目的的度假房地产开发
　　休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。因引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，此类房地产又有多种小的分类，具体如下：
　　　　1. 产权酒店
　　即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
　　　　2. 时权酒店
　　即将酒店的每个单位分为一定的时间份，如将一年分为51周，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周的居住权。
　　　　3. 养老型酒店
　　指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
　　　　4. 时值度假型酒店
　　消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
　　5. 在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的运动度假别墅
　　 快乐无穷大的北京快乐假日大酒店是产权酒店，是此类房地产中著名的成功典型。快乐假日大酒店建在旅游资源异常丰富的延庆，靠近延庆的六大景区26个景点，其中著名的有八达岭长城、“塞外小漓江”——龙庆峡、松山原始森林自然保护区、康西草原、妫河漂流、滑雪场等。快乐假日大酒店一方面充分依托现有的优秀旅游资源，一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套娱乐设施来增强其休闲度假功能，更在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建大中小型会议厅，使它成为一个集度假、休闲、娱乐、会议功能为一体的旅游房地产产品。
　　　　度假房地产在国外已有相当发展，在我国刚刚面市，就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也抱团组建旅游房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个品种。
　　（三） 以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店
　　这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。
　　 （四） 与旅游相关的写字楼
　　以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。
　　 （五） 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
　　这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议，将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。实际上，华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。
　　　　旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力，又使度假房地产前景广阔。

　　附：旅游房地产成功开发的9大宝典
　　宝典一：准确定位 宝典二：统筹规划 宝典三：发掘提升
　　宝典四：项目创新 宝典五：精心设计 宝典六：强调文化
　　宝典七：先做旅游，后做房产 宝典八、高度重视公关工作 宝典九、整合宣传炒作

　　第六章 国外旅游地产简介

　　异地置业用于度假居住的消费行为最早起源与欧洲，早在中世纪，贵族阶层就有在冬、夏两季全家出行，前往乡间别墅休闲的习惯，但阶层和人群数量的限制，还不足以成为产业，只是在城市的边缘产生了零星的度假产业。
　　大规模的旅游物业的出现自二战后始，工业经济的迅速发展、社会结构的巨大改变，催生了大批的新富人群，度假物业的需求总量扩展，群居和规模开发成为可能，多数人拥有自己的度假物业。这个时候，异地置业的市场还只是存在与传统西方游览胜地，如希腊、加拿大、地中海、澳大利亚等。
　　随着新经济时代的来临，中产人群迅速增加，他们的生活和消费习惯在全球范围内改变了消费结构和方式，分时度假物业、分权度假物业、小户型度假物业应允而生，并伴随着亚洲地区经济的发展和社会的开放，旅游地产的规模在全球范围内找到了新的发展阵地，新加坡、泰国、日本、韩国、菲律宾、中国的旅游地产迅速发展。
　　此类物业的开发逐渐成为一个独立的系统，在整体规划和运营上自成系统，不再象以往一样在配套上依赖于原有存在，逐步完善自身功能。其内涵也发生变化，不再仅仅只是为了旅游度假，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲名目繁多，很多常规房产开发项目也开始尝试引进旅游概念，以迎合现代人群对生活状态的不断改善要求。

　　第七章 我国旅游地产的发展状况

　　一. 我国旅游地产的兴起
　　（一）经济的发展
　　近年来，随着我国经济的高速发展，居民生活水平的不断提高，人们的经济生活和消费习惯发生了很大的变化：
　　一是人们有钱了，在解决最基本的吃穿住问题后，有了向更高消费水平迈进的倾向。
　　二是人们有“闲”，有时间享受生活。
　　三是市场经济的发展和对外开放的扩大，老百姓视野开阔了，改变了过去的生活方式和消费理念，出现了所谓的“阶层消费时代”。
　　（二） 旅游市场的发展
　　旅游市场也因此得到很大发展，据国家旅游局公布数据显示，2006年，国内旅游人数达13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别同比增长15.0%和17.9%，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国际和第四大客源输出国，旅游需求将在未来十年中以每年8.5%的速度增长，这实际上是一个非常庞大的市场。同时，旅游也从单纯的观光方式向休闲度假转变。长三角、珠三角、环渤海地区及中西部城市居民都表现出较为成熟的出行氛围，并且旅游经验也日益成熟，对旅游休闲住所也有了较大的认知，甚至对郊区住宅和异地房产有较强的购买欲望。
　　（三） 旅游地产的兴起
　　在此背景下，旅游地产也开始发展起来：
　　首先，从政府层面或者是社会层面来看，它能带动地方经济的发展，尤其是经济水平落后、地理位置偏远的地区，很多地方政府和人们都敏锐地意识到风景名胜和历史文化的潜在经济价值。
　　　其次，房地产投资在寻找的新热点。因为随着中国城市土地的逐渐减少，城市中心及周边近郊地段用地条件较好的土地已基本开发完毕，城区及近郊可开发的土地资源越来越稀少，开发成本不断提升，房地产投资商们把目光投向了更大的范围。在远郊进行大规模开发，就要有一定的题材的依托，旅游尤其是近两年兴起的休闲度假已经成为这个依托很重要的因素。
　　由此，旅游地产需求市场逐渐形成，成为新一轮旅游和地产经济的兴奋点，中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。

　　二. 我国旅游地产发展的简单回顾
　　我国旅游地产起步于上个世纪八十年代末九十年代初，在包括海南、北海等改革开放较早的沿海地区首先兴起。最初的开发模式单纯的以依赖海景资源和其它自然旅游资源为主，以旅游城市目的地为营销卖点。但是，由于当时的社会经济发展水平仍然较低，旅游业也不是很发达，因此有效需求严重不足。而众多开发商的盲目开发，致使供给严重大于需求，最终出现大量的空置房和烂尾楼。
　　经过近十年的蓄势调整，本世纪初，我国的经济迎来了一个高速发展时期，尤其是一部分先富裕起来的群体消费能力显著增强，旅游休闲成为越来越多人的享受生活的消费理念，这为旅游地产的再次升温奠定了基础。
　　尤其近两年，由于国家对房地产宏观调控的不断加强，房地产行业竞争加剧，客观上促进了房地产开发模式的创新和产品的细分。正是由于旅游地产有着广阔的市场前景，而倍受一些有实力开发商青睐，目前开发形势可以说逐步升温。
　　中国社科文献出版社出版的2008年《旅游绿皮书》中指出：在我国国民经济持续健康发展的大环境下，在旅游房地产发展的环境日渐成熟、旅游投资规模持续增长、市场需求潜力巨大等利好因素的推动下，作为旅游业和房地产业相结合的产物，旅游房地产必将迎来更快的发展时期。在此过程中，政策法规将直接影响旅游房地产的步伐，资金和品牌将成为旅游房地产未来的决定力量，与国情适合与国际接轨的特色产品将不断出现

　　三. 全国旅游地产分布情况及区域比较
　　　从旅游地产的区域分布情况来看，主要有海南、长三角、珠三角、环渤海、中西部等几个大的区域。由于各地的旅游资源的各异化、区域经济发展水平的参差性、以及交通配套等基础设施的不同，全国旅游地产呈现出不同的格局，发展水平也不尽相同。
　　（一） 海南热带海景旅游地产
　　海南作为我国唯一的热带海岛旅游胜地，更是我国旅游地产发展的一面旗帜，在全国市场的份额已占到40%。我国最早的旅游地产概念的引进和兴起，90年代就是从海南开始。当初由于盲目开发，致使供大于求，市场崩溃。经过近10多年的盘活、改造和消化，如今的海南旅游地产再次焕发出勃勃生机。海南旅游地产市场以外地消费群为主体，根据海南省建设厅数据，2006年全省商品房销售面积为266.1万平方米，其中有65％销往岛外，主要是度假、养老、投资为主。海南的旅游地产开发布局，演绎着从“海口—三亚—琼海、文昌”的格局变化，开发步伐向二三线城市延伸。较低的价格和高的性价也是海南楼盘具有强吸引力原因之一。目前，三亚的平均价格每平方米在7000元左右，琼海、文昌则出于起步阶段，价格较低。从市场反应来看，环境好、规划好的高端房产越来越受到市场的青睐，如海口的江南城的江南风情园林、长信的水城景观、天上人间等。因此，开发形势已从以前的分散开发变成成片开发，开发门槛逐渐提高，高端房产所占比例逐渐提升。
　　（二） 长三角休闲度假类旅游地产
　　长江三角洲城市群是世界第六大城市群，以上海为龙头的涵盖南京、苏州、杭州、宁波等组成的16个城市，长三角都市圈是中国经济发展最快的地区。随着规划以上海为中心，连接周边城市的“两小时”经济圈的建立，依托日益便捷的交通优势，长三角诸城市紧密的连接在一起。长三角的旅游资源也极为丰富，苏州太湖旅游度假区、杭州泛西湖风景区、千岛湖风景区、周庄、上海青浦朱家角、奉贤海湾风景区以及由杭徽高速连接起来的黄山风景区等等，构成了长三角区域旅游资源。而借助于旅游资源，旅游地产也在兴起。
　　该区域经济雄厚、富裕阶层家庭数量多、交通便利，这些利好因素导致针对本区域消费群体的第二居所休闲类地产发达。相对于较高的经济水平、稀缺的土地资源、对应城市高启的房价，旅游地产的价格也很高。
　　（三） 环渤海滨海旅游地产
　　环渤海经济圈已成为继长三角、珠三角之后的第三大经济圈。这个区域的城市由于环绕于渤海湾周围，共享海景资源，已形成环渤海滨海旅游集群产业带，旅游地产具有较为相似的特征。主要城市包括辽中南的大连、胶东半岛的青岛、威海、京津地区、冀秦皇岛等地。
　　大连的滨海项目主要集中在沙河口区南部的星海板块，目前13000元/平米左右的价格，滨海区域已经成为大连市发展最快的区域。青岛的滨海物业主要在市南区南部沿海地区，属于老城区的范围内，区域房产发展较早，均价基本在11000-12000元/平米左右。威海的滨海物业主要集中在威海市的北部沿海地区，属于威海高新技术开发区范围。目前住宅均价在7000-8000元/平米左右，近两年上涨幅度趋缓，但仍处于稳步上升的通道。秦皇岛滨海区包括黄金海岸、南戴河及海港区。度假地产产品由于产品档次差异，销售价格也表现参差不齐的局面，高端产品的价格均在6500以上。
　　从四地的滨海地产发展可以看出，大连、青岛价格已经在高位，威海、秦皇岛由于城市建设发展等原因，低于大连、青岛。总之，由于极好的景观资源和稀缺的土地资源，滨海旅游地产受到了消费者的青睐，在近几年都得到了很大的发展。
　　（四） 中西部旅游地产
　　相比于东部地区，中西部经济虽并不发达，但是旅游资源一点也不少。随着各地政府部门把旅游业作为当地的优先发展产业，度假酒店、游乐城、主题公园也纷纷建立，旅游地产近年来也开始升温。
　　川、滇、贵、藏等中西部省市，一直是国内旅游大省，旅游资源非常丰富，包括九寨沟、丽江、拉萨的概念在内的旅游区游人不断。由川西南、滇西北、藏东南组成的总投资为500亿-800亿的“中国香格里拉生态旅游区” 到2010年，将成为世界最大的高原生态旅游区，也必将成为新的旅游地产开发胜地。
　　想比于东部地区，中西部地区由于交通等基础设施的相对滞后，成为其旅游地产发展的瓶颈。旅游地产开发形式仍然以旅游度假、商务观光、主题公园形式为主，由于本区域居民消费能力相对不是很强，因此针对本地区消费人群的休闲地产相对滞后。

　　四. 我国旅游地产的发展特点
　　（一）由海南等传统旅游地向新兴旅游地扩展
　　从90年代初期，海南率先吹起开发旅游地产的号角，经历10多年的发展，已经形成了由南向北、由东向西，由传统旅游地向新兴旅游地推进的发展格局。除海南外，东部沿海城市青岛、大连、威海、经济发达的长三角、珠三角一些地方已经形成一定规模，而四川九寨沟、湖北神农架、陕西西安等中西部地区也已兴起。
　　（二） 越来越多的开发商、金融投资机构进入旅游地产领域
　　越来越多的开发商开始涉足旅游地产，其中有专门以旅游地产开发为主的企业，如深圳华侨城、中坤集团、杭州开元房产、宋城集团等企业，也有万科、首创、合生创展、富力、天鸿、万通集团等全国著名综合实力房地产开发企业涉足，还有如海航、中信中旅等全国大型企业集团开始进入。大型的专业的地产品牌企业进入旅游地产领域，对于提高旅游地产产品的品质、提高旅游地产的运营能力、以及对于旅游地产的长远发展具有重要的作用。
　　另外，随着国外资本对中国经济的长期看好，以及人民币升值、美元贬