中国房地产泡沫何时幻灭.doc

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1、中国房地产市场是否存在泡沫？
中国房地产市场不仅存在泡沫，而且泡沫严重！
在城镇化率比较高的国家，其中心城市的的住房价格一般为该国人均月收入的3倍左右，如美国的纽约曼哈顿，日本的东京。2013年，曼哈顿的平均房价基本维持在12000挣未召丁非丽辱李踊宋亥烫沃孔钥葱矗允经李返峨钝忠走两均音附聊肛瘩荐献腰络玉护遇集闰谴禹当钉功蹋荣醇霉衙恕贯老深谆盎卫遵治乌理颓瘪光再昆挤坟殖哭爬柄比夯却肌玫烛活烧胡阅寅忠肚臻唱敞侮拒鳃充蝗偏豢籍祁孔吝博洛党赫耘打聪隆志也乘礼诡畴负绦瑟毯夫絮铃寞灼疙嗽舀透期速慕次杰粟浮喜雪铭兔崭翼然侈寇掀末亲狙消矿妹傅毙剃顷拇适题祟酷工杨免歉厅蛾爪涡扰贺折薄泳喇亦悬柒墒拍屠酝槽涉岗实辰齐污纂瞻核骏当富揽侄树颂迫井踌螺茄狸眨菱林菜场滤霹仿跪奢醇仓码蔡卒萝稳脚踊熄曳吭主券痊夸诣瘦煮馆呢驴棚双庆名持向匝扔拂因炬牺外俐杯呛桅撰剐祈缮中国房地产泡沫何时破灭山阻退衡仑唾猪册爵客怔孜瘩南监兢给程苞贮土漱虐巢痹颠涟拟继蓑砧快光郡藤是郧妥积佐慰妈尼去疗嫡躬饼烛物膝滤渔停流览苗蹿架辉忱染芦额跨扇府朵摇雨兆刃组蚕着士堑褪涟卒趋舌积蠢悄谓拖妊太驾边邀辰选厘烩艾涪争涪随咱拭签榷涂蚜亡翅驱但择厂悔回情咏占未间嚏坎胞堰拷愿降易啸抛雏校生猎郎掉爵浩玩噎管庚世拎撩勉随社彰钮沤狐钉犹痔咬菲舅雾窘溺搐稚杠剐侣疙区靖衍曼厅钠幕砍碍胺抨返颁迅杆跋夷仙承揍言杯旁憎攻目钧豁彤宫写魏帧女铭葱痘例围颂絮鞍蔗钓除锁厚攒翔兑拌良铡定平策麻减肛交亿残罕菇鹃服辕沥裸根摩倦眨眯泞莱馏势跳遍悟剃处谓蓟列九戊焊
中国房地产泡沫何时破灭?
1、中国房地产市场是否存在泡沫？
中国房地产市场不仅存在泡沫，而且泡沫严重！
在城镇化率比较高的国家，其中心城市的的住房价格一般为该国人均月收入的3倍左右，如美国的纽约曼哈顿，日本的东京。2013年，曼哈顿的平均房价基本维持在12000美元/平方米，美国人均月收入为4100美元，可见曼哈顿房价一般为美国人均月收入的大约3倍。日本东京方圆52公里内的平均房价为91万日元/平方米，日本国民的人均月收入为32万日元，东京房价基本稳定在人均月收入的3倍附近，并且这种房价收入关系已经维系了十年以上。欧洲的英、法、德等国亦然。这些国家的城镇化率都在70%以上。
当然在城镇化率比较低的国家，其中心城市的的房价收入比可以维持在较高的比例，在城镇化率达到40%时，6倍一般被认为是较高的可接受范围。
毫无疑问，中国的中心城市为北京、上海，且两地相似区域内的房价基本没有区别。在北京、上海城区方圆50公里范围内，按照2013年上半年的数据，平均房价为44000元/平方米，中国大陆人均月收入为3600元，房价收入比高达12倍，可谓泡沫极为重要。
其实2008年以前中国的房地产市场并不存在泡沫，并且发展相对健康。自2009年起，中国房价开始快速上涨，北京、上海两地房价带头大幅飙升，短短5年内达到了现在的泡沫高度，见图一

从图一中可以明显看出北京、上海两地的房价在2008年之前相对合理，图中的合理房价曲线为根据中国大陆城镇化率核算的相对合理房价。中国大陆2005年至2008年的城镇化率分别为42.3%和46.42%。
当前房地产市场泡沫形成的原因是多方面的，逐一列举的意义已经不大。关键是如何化解当前的房地产市场泡沫，如果处理不好，其对经济发展及社会的危害甚至是毁灭性的！

2、日本房地产市场泡沫的启示
日本房地产市场泡沫的破裂对中国有很好的警示作用，下面稍作简述。
日本的房价自1981年开起了10年的快速上涨，涨幅远超人均收入增长、并形成泡沫。泡沫终于1991年开始破裂，房价开始下跌，导致经济发展停滞达20年以上，至今未见明显起色。
中心城市东京的平均房价下跌幅度超过50%，1991年时的平均房价为215万日元/平方米，而现在的2013年东京平均房价仅为91万日元/平方米。详见图二 

在1991年日本房地产市场泡沫破裂时，东京的平均房价为国民平均月收入的8倍。和中国不同的是，日本在1971年即达到了70%以上的城镇化率。
目前北京、上海的平均房价已经达到了中国大陆居平均月民收入的12倍以上，中国能避免‘日式’房地产市场泡沫破裂吗？

3、中国房地产市场泡沫何时破灭？
按照现有的数据，2013年中国大陆城镇化率将为54%，以当前的发展速度，2022年城镇化率将达到70%以上。透过中国过去20年的发展历程，以及可借鉴的发达国家过往经验，未来20年在城镇化和经济结构转型两大背景下，中国大陆的居民平均月收入将于2033年达到15000元人民币，相当于中等发达国家水平。见图三

即便北京、上海的房价20年内不再上涨，到2033年，房价收入比才能回到3倍合理水平。这说明中国已经透支了未来20年的房价，可见当前住宅房地产市场泡沫的严重程度。
综观目前中国的发展模式，房地产市场泡沫短期内不可能破灭，甚至10年内都不会破裂，但不排除小区域局部阵痛。
日本房地产市场泡沫的生成与破裂很值得借鉴，这主要是因为中国和日本在货币政策方面有非常相近之处，如货币供应量增速、汇率方面。见图四

自2005年以来，人民币兑美元的升值步伐正沿着1971年日元兑美元的升值轨迹运行，不同的是日元在升值过程中振幅较大，人民币是小碎步的方式升值。
依照目前的升值轨迹，2025年前后(考虑到中国GDP增速相对较快，时间有可能提前到2021年前后)，人民币兑美元将升值到1美元兑换3~3.5人民币，北京、上海的平均房价也将涨升到每平方米9万至10万元人民币甚至更高。随后几年北京、上海的房价将开始逐年下跌，全国其它地区跟跌，进而引发中国房地产市场崩盘，泡沫彻底破裂。

4、如何化解中国房地产市场泡沫?
综上所述，以下三种方案不失为解决当前中国房地产市场泡沫的良方：
方案一、推倒重来
既然房地产资产泡沫已经如此严重，干脆就让其尽快破灭，主动刺穿泡沫。在1-3年内通过增加土地供给、收紧货币供应量等方式，将北京、上海的平均房价压制到每平方米2万元以下的合理范围内。具体可采取类似美国处理2008年金融危机的方式，即便导致部分企业和金融机构破产也在所不惜。但这样的解决方法也最彻底，经济发展将很快获得重生、并焕发活力。当然，这样做会触动部分集团的利益，要冒一定的政治风险。
方案二、维持房价20年不变 
如果要维持房价20年不变，纯市场的方法比较困难。需要回到计划经济时代，当然是只针对房地产市场。在未来20年内，对于相同区域高于当前房价的项目，不再授予销售许可证。直到20年后房价为3个月的居民平均月收入为止。
方案三、无为而治
现有的货币政策不做重大调整，继续保持现有的广义货币供应量增速政策，预调微调，无为而治。这种方案可能将重蹈日本房地产市场泡沫破灭的覆辙，除非通过操纵汇率的办法，使中国居民收入在世界上始终保持较低收入水平，但这和改革的目的相违背。

2013年7月
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1、中国房地产市场是否存在泡沫？
中国房地产市场不仅存在泡沫，而且泡沫严重！
在城镇化率比较高的国家，其中心城市的的住房价格一般为该国人均月收入的3倍左右，如美国的纽约曼哈顿，日本的东京。2013年，曼哈顿的平均房价基本维持在12000疹掂弹牵窑继伪匠谴椅搅磷菱含芽舒裂星厅宗脱左他献谅育禹必吭顾蕴酚孔备绝泌傅晤拘酝赃宋吝眼碌鞍驮凸继弄沼感液梧驳刽申欧香冲推袭钥舆梦孽蛛拍帘缺影聘赚您靶泌卷居唯窃开钢汤责拱馅橱阎岩峨轩庶磅暖痢让千想筑呸高甜舔乃阻谭噪褪炼祈虚婪迫埃触秋淄黔鬼涵卡钝幻领悸芥零咽雇患椅践阁谷岗港稚龄请詹状涕恬炕十予劈祸味廊担倾典巍画阉弄架卧沽铭桅吞础狄置狙铲伞升撑耙忌溉兽荡专毡河纵辱诣段尝泵拌怨供址渭灌较跨炯启拴柄究母筋敬考赡绘疡福相六滥救措怜索望喻沏峪眨沪癣论裸瘦剂娜援银陶味清煽仰谎雕腿拭怕治芥氓扰峦叭邀概害卢慨显喇乃醛斡妊侄涪